Решение № 3А-421/2017 3А-421/2017~М-160/2017 М-160/2017 от 29 мая 2017 г. по делу № 3А-421/2017

Дело № 3а-421/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 мая 2017 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

председательствующего судьи Чайка Е.А.,

при секретаре Найденовой З.В.,

с участием представителя ООО «Рента» ФИО1, представителей Правительства Ростовской области ФИО2 и ФИО3, представителя Администрации г. Ростова-на-Дону ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Рента» к Правительству Ростовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованные лица – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Администрация г. Ростова-на-Дону, общество с ограниченной ответственностью «Медведь-1» – об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Рента» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, полагая, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 1 и 2, установленная по состоянию на 1 января 2014 года, существенно превышает их рыночную стоимость, определённую в отчёте независимого оценщика, что нарушает его права, как плательщика земельного налога.

По этим основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанных земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года в размере их рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленные требования поддержал и просил их удовлетворить, представил письменные возражения на заключение проведённой по делу судебной оценочной экспертизы и просил назначить повторную экспертизу для определения рыночной стоимости земельных участков.

Представители Правительства Ростовской области ФИО2 и ФИО3, а также представитель Администрации г. Ростова-на-Дону ФИО4 право административного истца на установление кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной не оспаривали, при этом против удовлетворения заявленных требований возражали, указывая на то, что отчёт об оценке не соответствует требованиям достоверности и объективности, поддержали доводы ранее представленных письменных возражений на административный иск; полагали возможным установление кадастровой стоимости земельных участков в размере, определённом в заключении судебной экспертизы, против проведения повторной экспертизы возражали.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, а также ООО «Медведь-1», надлежаще извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, о причинах неявки суд не известили.

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные доказательства, допросив эксперта, суд приходит к следующим выводам.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определены правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

Судом установлено, что ООО «Рента» и ООО «Медведь-1» являются сособственниками земельного участка с кадастровым номером 1, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – автостоянки и гаражи, площадью .... кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: .... (т. 1 л.д. 16, 17 – 18, 109 – 112).

Земельный участок с кадастровым номером 2, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – для эксплуатации административных, складских помещений и гаража, площадью .... кв. м, расположенный по адресу: ...., на праве собственности принадлежит ООО «Рента» (т. 1 л.д. 33, 34 – 38, 106 – 108).

Данные земельные участки поставлены на государственный кадастровый учёт 31 июля 2008 года (т. 1 л.д. 17 – 18, 34 – 38, 106 – 108, 109 – 112).

В Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населённых пунктов была проведена по состоянию на 1 января 2014 года. Кадастровая стоимость указанных земельных участков определена согласно постановлению Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населённых пунктов в границах городских округов Ростовской области», и по состоянию на 1 января 2014 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 1 составляет .... руб., земельного участка с кадастровым номером 2 – .... руб. (т. 1 л.д. 24, 39).

Административный истец считает кадастровую стоимость спорных земельных участков завышенной.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

При этом в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что установленный абзацем первым статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

Согласно пункту 1 статьи 388, пункту 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога; налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Следовательно, сведения о кадастровой стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы для уплаты земельного налога, а потому результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

В силу положений абзацев 11, 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается, в частности, отчёт об оценке объекта оценки, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа.

Согласно отчёту оценщика ООО «Р» П от 29 декабря 2016 года № ..., по состоянию на 1 января 2014 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 1 составляет .... руб., земельного участка с кадастровым номером 2 – .... руб. (т. 1 л.д. 44 – 89).

30 декабря 2016 года административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. № П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанных земельных участков на основании установления рыночной стоимости объектов недвижимости, представив, в том числе, вышеуказанный отчёт оценщика.

Материалами дела подтверждается, что комиссия решением от 23 января 2017 года № ... отклонила заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости спорных земельных участков, указав на наличие недостатков в отчёте об оценке (т. 1 л.д. 90 – 92).

Так, в результате рассмотрения заявления комиссией установлено, что отличие рыночной стоимости, указанной в отчёте об оценке, от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 1 составляет более 30 %, а именно – 51,2 %, земельного участка с кадастровым номером 2 – 82,6 %. При этом оформление и содержание отчёта об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем: в отчёте не указана дата проведения осмотра объектов оценки или причины, по которым осмотр не проведён, что является нарушением пункта 5 ФСО № 7; оценщиком неверно рассчитана корректировка на площадь для объектов-аналогов № 1 и № 4, что противоречит пункту 5 ФСО № 3; объект оценки относится к категории земель населённых пунктов, объекты-аналоги №№ 1,2 4 – к землям промышленного назначения, оценщик не ввёл корректировку по категории земель, утверждая что категория земель объекта оценки и объектов-аналогов одинакова, что не соответствует пункту 5 ФСО № 3.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.

Принимая во внимание замечания комиссии, Правительство Ростовской области в возражениях на административное исковое заявление указало, что положенный в основание заявленных требований отчёт об оценке не может служить допустимым доказательством по делу, и просило в удовлетворении административного искового заявления отказать (т. 1 л.д. 113 – 115).

Возражая против административного иска и представленного отчёта, Администрация города Ростова-на-Дону указала на то, что взятые оценщиком объекты-аналоги, подобранные для обоих объектов оценки, существенно отличаются по площади от спорного земельного участка и, таким образом, не являются схожими, в то время как в СМИ на момент оценки имелось достаточное количество иных объектов из категории «предложение», схожих с оцениваемым. Кроме того, оценщик вводит большие корректировки на площадь аналогов № 2 и № 3 в отношении земельного участка с кадастровым номером 1 и на площадь аналогов № 1 и № 4 в отношении земельного участка с кадастровым номером 2. Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённым распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 года № 568-р, при введении больших корректировок рекомендуется выбирать объекты, максимально приближенные по рассматриваемым показателям. В копиях объявлений о продаже объектов-аналогов № 1 и № 3 отсутствует информация о наличии коммуникаций, в то время как оценщик на странице 40 отчета указывает, что аналоги имеют возможность подведения коммуникаций. Также в отчёте не указана дата проведения осмотра объектов оценки или причины, по которым осмотр не проведён, что является нарушением пункта 5 ФСО № 7, оценщик необоснованно отказался от корректировки по категории земель, утверждая что категория земель объекта оценки и объектов-аналогов одинакова, что не соответствует пункту 5 ФСО № 3. В результате невозможно проверить достоверность приведённой в отчёте информации, и отчёт не может считаться надлежащим и достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 116 – 118).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая возражения Правительства Ростовской области и Администрации г. Ростова-на-Дону относительно достоверности указанного отчёта, а также исходя из того, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а административный ответчик обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, судом по ходатайству представителя административного истца была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года. Проведение экспертизы было поручено ООО «Э» (т. 1 л.д. 119 – 120, 171 – 173, 174 – 176).

Согласно заключению эксперта ООО «Э» Г от 11 мая 2017 года № ..., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 1 по состоянию на 1 января 2014 года составляет .... руб., земельного участка с кадастровым номером 2 – .... руб. (т. 2 л.д. 10 – 180).

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта экспертизы, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта в рамках трёх подходов (затратного, сравнительного и доходного), применяемых в оценочной деятельности, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что для определения стоимости земельных участков эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельными участками, являющимися объектами исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Для обеспечения наибольшей сопоставимости объектов-аналогов и объектов исследования в цены объектов-аналогов вводились соответствующие корректировки. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и неприменения конкретных корректировок.

Возражая против выводов экспертного заключения, административный истец ссылается на то, что оно является недостоверным доказательством по делу, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, так как, по его мнению, оцениваемые объекты принадлежат к одной категории земель со сходными видами разрешённого использования, находятся в непосредственной близости друг от друга, а определённая экспертом стоимость одного квадратного метра участков отличается 2, 89 раза.

Административный истец также считает, что даты предложений о продаже отобранных экспертом аналогов земельных участков, учитывая уровень инфляции, не соответствуют ожиданиям рынка для даты оценки 1 января 2014 года; объекты-аналоги значительно отличаются по площади от спорных участков и не являются схожими; при отборе аналогов для участка с кадастровым номером 2 не был использован аналог, расположенный на одной с ним улице, у некоторых земельных участков, представленных в сравнительных таблицах, отсутствуют точные координаты; разница рыночной стоимости, определённой в заключении эксперта и в отчёте об оценке, является значительной. По этим основаниям представитель административного истца просил назначить по делу повторную экспертизу.

Проанализировав возражения и представленные доказательства, допросив эксперта Г., суд не находит достаточных оснований для несогласия с заключением эксперта.

Так, определяя сегменты рынка, к которым относятся объекты экспертизы, эксперт учитывал классификацию категорий земель, определённую Земельным кодексом Российской Федерации, территориальное зонирование в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону, данные карты градостроительного зонирования территории г. Ростова-на-Дону, местоположение и характеристики исследуемых земельных участков, и, с учётом классификации земельных участков, приведённой в «Справочнике оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. Том 3» ФИО5 и др., пришёл к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 1 относится к землям под индустриальную застройку, а земельный участок с кадастровым номером 2 - к землям под офисно-торговую застройку.

Эксперт указал, что земельный участок с кадастровым номером 1 относится к неактивному сегменту рынка, так как рынок аналогичных земельных участков характеризуется низким уровнем торговой активности, ограниченным количеством продавцов; кроме того, объект экспертизы относится к неактивному рынку в силу своей значительной площади. Земельный участок с кадастровым номером 2, напротив, относится к активному рынку, поскольку рынок аналогичных земельных участков характеризуется высоким уровнем торговой активности, присутствием на рынке достаточного количества продавцов, конкуренцией. Кроме того, объект экспертизы с кадастровым номером 2 относится к объектам, характеризующимся большим спросом.

Для исследования рынка предложений экспертом была использована информация из открытых источников: доски объявлений сети Интернет, периодических изданий, а также собственного архива отчётов об оценке. Для анализа были подобраны объекты, расположенные в г. Ростове-на-Дону, по критериям: дата предложения, площадь, с указанием стоимости предложения.

Проанализировав рынок продаж, эксперт пришёл к выводу, что диапазон стоимости земельных участков производственно-складского назначения по .... и .... находится в пределах от .... руб. до .... руб. за 1 кв. м, земельных участков коммерческого назначения по г. .... – в пределах от .... руб. до .... руб. за 1 кв. м.

Для проведения расчета рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 1 и 2 в качестве объектов-аналогов эксперт использовал по 4 земельных участка, расположенных в г. ...., максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектами экспертизы.

Объекты-аналоги № 1, № 2, № 3, № 4, подобранные для земельного участка с кадастровым номером 1, сопоставимы по категории земель, общей площади и разрешённому использованию земельных участков, местоположению – расположены в непосредственной близости от объекта экспертизы.

Объекты-аналоги № 1, № 2, № 3, № 4, подобранные для земельного участка с кадастровым номером 2, сопоставимы с объектом экспертизы по местоположению относительно районов города, по категории земель – земли населенных пунктов, назначению, общей площади.

По выявленным отличиям указанных объектов-аналогов и объектов экспертизы цены объектов аналогов были скорректированы в расчетах.

Так, в цены объектов-аналогов земельного участка кадастровым номером 1 вводились корректировки на условия продажи, на динамику сделок на рынке, на инженерное обеспечение, на площадь.

Для обеспечения наибольшей сопоставимости с объектом оценки с кадастровым номером 2 цены объектов–аналогов скорректированы по условиям продажи, динамике сделок на рынке, местоположению, инженерному обеспечению, площади.

Применяя корректировку на динамику сделок на рынке, эксперт указал, что указанная корректировка приводит цену аналога, выставленного и реализованного на открытом рынке недвижимости ранее, к дате оценки, с учётом изменения стоимости недвижимости. В связи с тем, что предложения к продаже земельных участков различного назначения имеют различную дату публикации, эксперт использовал корректировку на дату выставления объекта на продажу, которая рассчитана на основании средних значений цен предложения к продаже земельных участков по России. Кроме того, для аналогов с датой выставления на продажу декабрь 2013 года эксперт указанную корректировку не применял ввиду того, что изменение цен на рынке недвижимости в течение нескольких дней не происходит. Применяя процентные корректировки для объекта исследования с кадастровым номером 1, и учитывая, что объекты-аналоги № 1 и № 2 выставлены на продажу в августе 2012 года, объект-аналог № 3 - в июле 2013 года, объект-аналог № 4 - в феврале 2013 года, эксперт для объектов-аналогов №1 и № 2 ввёл повышающую корректировку (4,99%), для объекта-аналога № 3 – понижающую корректировку (-2,66%), для объекта-аналога № 4 – понижающую корректировку (-2,95%).

Рассчитывая аналогичную корректировку для объекта экспертизы с кадастровым номером 2, эксперт указал, что объект-аналог № 1 выставлен на продажу в сентябре 2013 года, объект-аналог № 2 – в ноябре 2013 года, объект-аналог № 3 – в мае 2013 года, объект-аналог № 4 выставлен на продажу в марте 2013 года, в связи с чем для объекта-аналога № 1 введена повышающая корректировка (3,10%), для объекта-аналога № 2 – повышающая корректировка (3,01%), для объекта-аналога № 3 – понижающая корректировка (-3,21%), для объекта-аналога № 4 – понижающая корректировка (-3,45%).

Корректируя выявленные по площади земельных участков различия в расчетах, эксперт указывает, что поправка на размер общей площади выполнена с учетом того, что стоимость 1 кв. м с ростом общей площади продаваемых объектов снижается нелинейно. В соответствии с приведенными расчетами для объекта исследования с кадастровым номером 1 введены понижающие корректировки: для объекта-аналога № 1 – (-2,18%), объекта-аналога № 2 – (-3,30%), объекта-аналога № 3 – (3,61%), объекта-аналога № 4 – (-1,42%).

В отношении объектов-аналогов, подобранных для объекта экспертизы с кадастровым номером 2, также введены корректировки на площадь: для объекта-аналога № 1 – повышающая корректировка (5,67%), объекта-аналога № 2 – повышающая корректировка (6,32%), для объекта-аналога № 3 – понижающая корректировка (-3,59%), объекта-аналога № 4 – повышающая корректировка (1,63%).

Допрошенная в судебном заседании эксперт ООО «Э» Г подтвердила выводы экспертного заключения, обосновала отнесение земельных участков к различным сегментам рынка, основания отбора использованных ею объектов-аналогов земельного участка, пояснила, что при подборе аналогов ею учитывалось местоположение объектов, их площади, дата продажи. Эксперт указала, что исследований о наличии связи между инфляцией и рыночной стоимостью не имеется, фактически такая зависимость отсутствует; использованные ею аналоги подобраны объективно, они расположены там же, где и объекты оценки, а проведённые в ходе экспертизы расчёты подтверждают выводы исследования.

Суд находит, что пояснения эксперта являются убедительными и сомнений в своей обоснованности не вызывают. В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным. Применённые экспертом корректировки соответствуют требованиям вышеуказанных федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы, основаны на указанных в заключении методиках. То обстоятельство, что объекты-аналоги отличаются от объекта оценки по отдельным ценообразующим факторам, не может служить поводом для вывода о недостоверности выводов эксперта, поскольку в экспертном заключении основания применения и показатели подлежащих применению корректировок подробно разъяснены.

Данных о наличии в заключении эксперта нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено. Определением суда от 30 мая 2017 года в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка отказано.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом в рамках сравнительного подхода, и применённые им корректировки свидетельствуют о достоверности заключения эксперта, которое соответствует требованиям действующего законодательства и является относимым и допустимым доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости земельных участков.

Доказательства, опровергающие изложенные в заключении эксперта выводы, в материалах дела отсутствуют. Данных о том, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено. Замечания комиссии, а также возражения Правительства Ростовской области и Администрации г. Ростова-на-Дону относительно нарушения оценщиком требований федеральных стандартов оценки, по мнению суда, являются обоснованными, в связи с чем суд не может принять отчёт оценщика в качестве достоверных данных о действительной рыночной стоимости спорных земельных участков.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года согласно указанному заключению эксперта.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В связи с этим определённая в решении стоимость земельных участков подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве их кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 года. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию, т.е. 30 декабря 2016 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Из представленных счёта на оплату от 11 мая 2017 года № 152 и экономического обоснования стоимости оказания услуг (т. 2 л.д. 6 – 7, 8) усматривается, что стоимость экспертизы в размере .... руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат оплате в указанном размере.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения главы 25 КАС Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, и это право Правительством Ростовской области не оспорено, т.к. его возражения сводились лишь к несогласию с первоначальной величиной рыночной стоимости, указанной в отчёте об оценке, а выводы эксперта под сомнение не ставились, и против удовлетворения требований административного истца на основании заключения эксперта Правительство Ростовской области не возражало, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

При таком положении судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.

В связи с этим сумма .... руб., внесённая административным истцом на депозитный счёт Ростовского областного суда на основании платежного поручения от 27 апреля 2017 года № ..., подлежит перечислению экспертной организации за проведённую ею судебную оценочную экспертизу.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 1, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – автостоянки и гаражи, площадью .... кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ...., в размере его рыночной стоимости, составляющей .... руб. по состоянию на 1 января 2014 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 2, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – для эксплуатации административных, складских помещений и гаража, площадью .... кв. м, расположенного по адресу: ...., в размере его рыночной стоимости, составляющей .... руб. по состоянию на 1 января 2014 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 30 декабря 2016 года.

За счёт денежных средств, поступивших от ООО «Рента» в целях выплаты экспертам и специалистам, перечислить с лицевого счёта по учёту операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду (депозитного счета), сумму .... руб. на счёт ООО «...» за проведённую им судебную оценочную экспертизу согласно счёту от 11 мая 2017 года № ....

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.А. Чайка

Решение в окончательной форме принято 1 июня 2017 года.