Решение № 3А-452/2023 от 18 июля 2023 г. по делу № 3А-1180/2022~М-962/2022

Дело № 3а-452/2023


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 июля 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Цехомской Е.В.,

при секретаре судебного заседания Якименко К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равной их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просят установить кадастровую стоимость принадлежащих им на праве собственности объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером ........, площадью 243 кв.м, расположенного по адресу: ............, по состоянию на 01 января 2018 года в размере 4 172 000 рублей и по состоянию на 01 января 2021 года в размере 4 387 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером ........, площадью 243,1 кв.м, расположенного по адресу: ............, по состоянию на 01 января 2018 года в размере 4 175 000 рублей и по состоянию на 01 января 2021 года в размере 4 390 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером ........, площадью 127,5 кв.м, расположенного по адресу: ............ по состоянию на 01 января 2018 года в размере 3 765 000 рублей и по состоянию на 01 января 2021 года в размере 3 950 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером ........ площадью 205,2 кв.м, расположенного по адресу: ............ по состоянию на 01 января 2018 года в размере 5 937 000 рублей и по состоянию на 01 января 2021 года в размере 7 064 000 рублей.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что рыночная стоимость вышеуказанных объектов определена на основании отчетов об оценке № ОЦ-018/22 и № ОЦ-019/22 от 17 августа 2022 года, выполненных ИП ФИО3

Административные истцы считают, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости вышеуказанных объектов недвижимого имущества являются неверными и нарушают их права как собственников объектов, в отношении которых заявлены административные исковые требования. Завышенная кадастровая стоимость спорных объектов ведет к необоснованному увеличению размера налоговых платежей.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда).

Представитель административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 в своем отзыве на административное исковое заявление полагал, что экспертом не дано обоснованное и объективное заключение, что привело к искаженным итоговым результатам.

Представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю ФИО5 в своем отзыве указала, что Управление не выражает какой- либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, также просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, отзывы лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу об удовлетворении в части административных исковых требований по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ гласит, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Принимая во внимание положения, закрепленные в части 1статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О несении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее –Федеральный закон № 269-ФЗ), из которой следует, что к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года по 1 января 2023 года (на момент возникновения спорных правоотношений).

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных законами. При этом в соответствии с ч.6 ст. 24, ч.1 ст. 25 Федерального закона № 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года.

Из материалов дела следует, что административные истцы ФИО1, ФИО2 являются собственниками:

- нежилого помещения с кадастровым номером ........, площадью 243 кв.м, расположенного по адресу: ............

- нежилого помещения с кадастровым номером ........, площадью 243,1 кв.м, расположенного по адресу: ............

- нежилого помещения с кадастровым номером ........, площадью 127,5 кв.м, расположенного по адресу: ............

- нежилого помещения с кадастровым номером ........, площадью 205,2 кв.м, расположенного по адресу: ............

Данные обстоятельства подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта от 24 марта 2023 года, имеющимся в материалах дела.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как указано в абзаце 1 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ).

Принимая во внимание постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также даты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости таких объектов, подлежат регулированию в соответствии с нормами Закона № 237-ФЗ.

Пунктом 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. №318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Частью 2 указанной статьи установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно ч.5 ст. 13 Федерального закона № 237-ФЗ в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки. Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методически указаниями о государственной кадастровой оценке (ч.1 ст. 14 названного закона).

В силу п. 1.2. Методических указании о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка спорных нежилых помещений с кадастровыми номерами ........, ........, ........, ........ проведена в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ. Результаты определения кадастровой стоимости указанных объектов по состоянию на 01 января 2018 года в размере10 218 014,21 рублей, 10 213 810,99 рублей, 5 359 098,36 рублей и 9 487 495,54 рублей соответственно утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 01 ноября 2018 г. № 2368 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда».

Результаты определения кадастровой стоимости спорных нежилых помещений по состоянию на 01 января 2021 года в размере 11 444 175,6 рублей, 11 439 468 рублей, 6 002 190 рублей и 11 205 594,43 рублей соответственно утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09 сентября 2021 года № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края». Датой начала применения указанной кадастровой стоимости является 01 января 2022 года.

Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами ........, ........, ........, ........, определенная по состоянию на 01 января 2018 года, является архивной, что также подтверждается сведениями, предоставленными письмом филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 29 июня 2023 года № 22-13562-КЗ/23.

В силу п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).

В соответствии с требованиями части 2 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положения пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью, сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Кроме того, в силу абзаца 2 пункта 25 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 в случае пересмотра кадастровой стоимости, ставшей архивной предусмотрено указание в резолютивной части судебного акта периода действия определенной судом кадастровой стоимости.

Поскольку административный истец уплачивает имущественный налог за спорные объекты недвижимости, рассчитываемый из кадастровой стоимости нежилых зданий, следовательно, он вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости названных объектов недвижимости в целях разумности налогообложения.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств, наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01 января 2018 года и 01 января 2021 года для нежилых помещений с кадастровыми номерами ........, ........, ........, ........ верными датами определения кадастровой стоимости.

Согласно данным представленных административными истцами отчетов об оценке рыночной стоимости № ОЦ-018/22 и № ОЦ-019/22 от 17 августа 2022 года, выполненных ИП ФИО3, рыночная стоимость нежилых помещений:

- с кадастровым номером ........ определена по состоянию на 01 января 2018 года в размере 4 172 000 рублей, по состоянию на 01 января 2021 года в размере 4 387 000 рублей;

- с кадастровым номером ........ определена по состоянию на 01 января 2018 года в размере 4 175 000 рублей, по состоянию на 01 января 2021 года в размере 4 390 000 рублей;

- с кадастровым номером ........ определена по состоянию на 01 января 2018 года в размере 3 765 000 рублей, по состоянию на 01 января 2021 года в размере 3 950 000 рублей;

- с кадастровым номером ........ определена по состоянию на 01 января 2018 года в размере 5 937 000 рублей и по состоянию на 01 января 2021 года в размере 7 064 000 рублей.

Вместе с тем, согласно данным Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года определена в следующем размере:

-с кадастровым номером ........ - 10 218 014, 21 рублей;

-с кадастровым номером ........ - 10 213 810, 99 рублей;

-с кадастровым номером ........ - 5 359 098,36 рублей;

-с кадастровым номером ........ - 9 487 495,54 рублей;

по состоянию на 01января 2021 года определена в следующем размере:

-с кадастровым номером ........ - 11 444 175,6 рублей;

-с кадастровым номером ........ - 11 439 468 рублей;

-с кадастровым номером ........ - 6 002 190 рублей;

-с кадастровым номером ........ - 11 205 594,43 рублей.

Согласно статье 77 Кодекса административного судопроизводства РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Определением Краснодарского краевого суда от 13 сентября 2022 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества. Производство, поручено экспертному учреждению ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга».

По результатам проведенной судебной оценочной экспертизы, решением Краснодарского краевого суда от 15 декабря 2022 года, требования ФИО1, ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равной их рыночной стоимости – удовлетворены частично.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 01 марта 2023 года решение Краснодарского краевого суда от 15 декабря 2022 года отменено ввиду отсутствия в материалах деда сведений, подтверждающих получение административными истцами уведомления о времени и месте рассмотрения дела.

При новом рассмотрении настоящего дела, по ходатайству представителя административных истцов по доверенностям ФИО6 в целях устранения сомнений в обоснованности выводов экспертного заключения от 25 ноября 2022 года, выполненного ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга», определением суда от 12 апреля 2023 года указанное заключение судебной экспертизы признано недопустимым доказательством, по административному делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Р-ГРУПП». Перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами ........, ........, ........, ........ по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости – 01 января 2018 года и 01 января 2021 года.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы № РГ-452/2023 от 02 июня 2023 года, выполненному экспертом ФИО7, рыночная стоимость объектов недвижимого имущества по состоянию на 01 января 2018 года определена в следующем размере:

-с кадастровым номером ........ – 8 058 500 рублей;

-с кадастровым номером ........ – 8 056 500 рублей;

-с кадастровым номером ........ – 4 528 200 рублей;

-с кадастровым номером ........ – 8 034 600 рублей;

по состоянию на 01января 2021 года определена в следующем размере:

-с кадастровым номером ........ – 9 281 700 рублей;

-с кадастровым номером ........ – 9 279 100 рублей;

-с кадастровым номером ........ – 5 236 800 рублей;

-с кадастровым номером ........ – 9 193 300 рублей.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положениям Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № 200 от 14 апреля 2022 года «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» (вместе с Федеральными стандартами оценки I–VI).

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ.

В соответствии с положениями статей 11 и 15 Федерального закона №135-ФЗ, которые касаются субъекта оценочной деятельности физического лица – оценщика, в рамках подготовки заключения эксперта эксперт применяет свой профессиональный опыт в области оценочной деятельности, подтверждает документами образование и опыт в оценочной деятельности.

Экспертом при производстве судебной экспертизы в отношении объектов недвижимости обоснован отказ от использования затратного подхода, в связи с чем, эксперт при оценке объектов недвижимого имущества обоснованно применил сравнительный подход методом сравнения продаж и доходный подход методом капитализации, так как они наиболее полно и точно отражают действительную рыночную стоимость объекта экспертизы.

В заключении эксперта представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов оценки и объектов-аналогов, анализ рынка, в том числе сегментов рынка спорных объектов, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

В силу пункта 25 ФСО №7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатив эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В рамках сравнительного подхода экспертом были отобраны наиболее сопоставимые с объектами оценки объекты-аналоги, которые и использовались при расчете.

При определении окончательной рыночной стоимости, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки исследуемого объекта, с последовательным проведением корректировок. Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объекта недвижимости от ряда актуальных факторов.

Так, экспертом приняты скидка на торг; корректировки на масштаб площадь; на этаж расположения; на стоимость, приходящуюся на земельный участок, размер которых был подробно разъяснен в тексте заключения.

В рамках доходного подхода экспертом так же произведен отбор аналогичных помещений, сдаваемых в аренду на открытом рынке, для оценки годовой рыночной величины арендной ставки. В качестве объектов сравнения были выбраны объекты, которые в наибольшей степени схожи с объектом оценки по основным ценообразующим факторам (состояние внутренней отделки, состояние подъездных путей, местоположение, площадь и др.).

Все корректировки были внесены экспертом на основании аналитического анализа влияния каждого фактора на стоимость с учетом того насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Так, в рамках доходного подхода были применены скидка на торг, на масштаб площади, на этаж расположения, на долю стоимости земельного участка, рассчитаны действительный валовый доход и чистый операционный доход, а также коэффициент капитализации.

Экспертом при производстве судебной экспертизы, при расчете стоимости объектов недвижимого имущества правильно произведена их оценка по состоянию на 01 января 2018 года и 01 января 2021 года.

Кроме того, в заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов на даты определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования.

Судом не установлены необоснованность указанного заключения судебной экспертизы либо противоречия в выводах эксперта.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края, действующая на основании доверенности, ФИО4, в своем отзыве на административное исковое заявление указал, что заключение эксперта подготовлено с нарушениями требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральных стандартов оценки, вследствие чего рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная экспертом, не может быть признана достоверной.

В обоснование порочности проведенной по делу судебной экспертизы ссылался на то, что эксперт в рамках сравнительного и доходного подходов вычитает стоимость земельного участка, которая относится к объекту оценки. Вместе с тем, экспертом не учтено то обстоятельство, что объектом экспертизы являются встроенные нежилые помещения, а не единый объект недвижимости (здание и земельный участок), при этом экспертом принято решение при оценке рыночной стоимости использовать в качестве объектов-аналогов нежилые помещения, а не здания целиком. Нежилые помещения не имеют непосредственной связи с земельным участком, а являются недвижимостью лишь в силу того, что конструктивно представляет собой часть здания или сооружения, которые имеют прочную связь с землей. Таким образом, вопрос о применении к объектам экспертизы понижающей корректировки не является обоснованным и подтвержденным, является субъективным мнением эксперта. Кроме того, информация о долях земельных участков, приходящихся на объекты-аналоги, и объект экспертизы отсутствует. Следовательно, применение данной корректировки для встроенных помещений, являющихся лишь частью улучшений, не корректно, и приведет к заведомо искаженному результату.

Представитель административного ответчика также указывает, что информация о расположении на этаже объектов-аналогов № 1, 2 не подтверждена. Так, экспертом в заключении пояснено, что информация о количественных и качественных характеристиках уточнялась по телефонам, указанным в объявлениях, однако, в приложенных скриншотах объявлений объектов-аналогов телефонные номера отсутствуют.

При определении рыночной стоимости объектов экспертизы по состоянию на 01 января 2018 года в рамках доходного подхода в тексте скриншота объявления объекта-аналога № 3 указана уточняющая площадь сдаваемого в аренду объекта-аналога № 3, при этом эксперт не обосновано принимает к расчетам площадь, указанную в заголовке.

Кроме того, на странице 130 Заключения эксперт в рамках доходного подхода приводит расчет корректирующего коэффициента на площадь, при этом принятое к расчету значение степени, не соответствуют значениям, указанным в графике зависимости арендной ставки от площади объекта офисно-торгового назначения из расширенного интервала.

В своих письменных пояснениях эксперт ФИО7, проводивший судебную оценочную экспертизу, полностью опроверг доводы представителя административного ответчика, указав, что в соответствии с пунктами 2, 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Аналогично собственникам помещений в здании принадлежит и совместное право на земельный участок под зданием, даже если договор аренды земельного участка составлен только с одним собственником помещений. Следовательно, каждому собственнику помещения/помещений принадлежит доля в правах на земельный участок с учетом долей в праве собственности на здание.

Поэтому при оценке стоимости встроенного помещения как объекта капитального строительства из стоимости встроенного помещения, рассчитанного методами сравнительного и доходного подходов, в рамках которых определяется стоимость единого объекта недвижимости с учетом прав на земельный участок, относимый к объекту капитального строительства, необходимо вычесть стоимость прав на земельный участок в размере доли оцениваемого помещения в праве собственности на здание.

Наиболее типично доля оцениваемого помещения в праве собственности на здание определяется пропорционально общим площадям помещений, находящихся в собственности нескольких собственников и являющихся в совокупности собственниками всего здания. Таким образом, расчет выполнен методологически верно

Эксперт также указал, что этажность у всех объектов-аналогов возможно определить самостоятельно. Так, в описании объекта-аналога №1 указано, что «из офиса открывается отличный панорамный вид на город», следовательно, можно сделать вывод о том, что данный объект расположен на 2 и выше этаже. На фотографиях из объекта-аналога №2 так же видно, что данный объект расположен на 2 этаже и выше.

Относительно замечания административного ответчика о необоснованном применении к расчету площади, указанной в заголовке объявления, эксперт пояснил, что с учетом различной информации в заголовке объявления и в описание объекта, им принято решение принять к расчету округленное значение площади до целой – 109 кв.м. Различие площади в 0,1 кв.м. не влияет на определение итоговой стоимости объектов экспертизы.

Опровергая довод административного ответчика о неверном значении степени при расчете корректирующего коэффициента на площадь, эксперт пояснил, что корректировка на размер площади, выполнена согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2020, «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», опубликованного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией ФИО8, г. Нижний Новгород, 2020 г. Рис. 77.

В таблице 63 на странице 130 Заключения допущена опечатка, которая не влияет на определение рыночной стоимости. Эксперт использовал коэффициент торможения в размере -0,09 (Среднее значение). Результат расчета верный.

В соответствии с положениями статей 11 и 15 Федерального закона № 135-ФЗ, которые касаются субъекта оценочной деятельности физического лица – оценщика, в рамках подготовки заключения эксперта эксперт применяет свой профессиональный опыт в области оценочной деятельности, подтверждает документами образование и опыт в оценочной деятельности.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта.

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.

В свою очередь лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объектов недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Предусмотренных ст. 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, само по себе несогласие стороны с определенной экспертом рыночной стоимостью объекта недвижимости не является основанием для назначения по делу дополнительной или повторной экспертизы.

В связи с чем, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

Таким образом, административными истцами доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости их рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административных истцов как собственников данных объектов недвижимости, в связи с чем, административный иск подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества является 26 августа 2022 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 26 августа 2022 года.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания(ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: 1) с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

В рассматриваемом деле установлено, что сведения об оспариваемой кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами ........, ........, ........, ........, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, носят статус «архивные».

Таким образом, следует установить кадастровую стоимость равную рыночной стоимости стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами ........, ........, ........, ........, определенную по состоянию на 01 января 2018 года, установив период применения кадастровой стоимости с 01 января 2019 года до 01 января 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1, ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равной их рыночной стоимости – удовлетворить частично.

Установить в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ........, площадью 243,1 кв.м, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 8 058 500 (восемь миллионов пятьдесят восемь тысяч пятьсот) рублей.

Установить в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ........, площадью 243 кв.м, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 8 056 500 (восемь миллионов пятьдесят шесть тысяч пятьсот) рублей.

Установить в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ........ площадью 127,5 кв.м, расположенного по адресу: ............ 38, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 4 528 200 (четыре миллиона пятьсот двадцать восемь тысяч двести) рублей.

Установить в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ........, площадью 205,2 кв.м, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 8 034 600 (восемь миллионов тридцать четыре тысячи шестьсот) рублей.

Установить в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ........, площадью 243,1 кв.м, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 9 281 700 (девять миллионов двести восемьдесят одна тысяча семьсот) рублей.

Установить в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ........, площадью 243 кв.м, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 9 279 100 (девять миллионов двести семьдесят девять тысяч сто) рублей.

Установить в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ........, площадью 127,5 кв.м, расположенного по адресу: ............ кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 5 236 800 (пять миллионов двести тридцать шесть тысяч восемьсот) рублей.

Установить в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ........, площадью 205,2 кв.м, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 9 193 300 (девять миллионов сто девяносто одна тысяча триста) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ........, ........, ........, ........ считать

26 августа 2022 года.

Установить период применения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ........ в размере 8 058 500 (восемь миллионов пятьдесят восемь тысяч пятьсот) рублей с 01 января 2019 года и до 01 января 2022 года.

Установить период применения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ........ в размере 8 056 500 (восемь миллионов пятьдесят шесть тысяч пятьсот) рублей с 01 января 2019 года и до 01 января 2022 года.

Установить период применения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ........ в размере 4 528 200 (четыре миллиона пятьсот двадцать восемь тысяч двести) рублей с 01 января 2019 года и до 01 января 2022 года.

Установить период применения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ........ в размере 8 034 600 (восемь миллионов тридцать четыре тысячи шестьсот) рублей с 01 января 2019 года и до 01 января 2022 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ........, ........, ........, .........

В остальной части административного искового заявления – отказать.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 25 июля 2023 года.

Председательствующий: