Решение № 3А-718/2019 3А-718/2019~М-493/2019 М-493/2019 от 19 ноября 2019 г. по делу № 3А-718/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 ноября 2019 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Вердияна Г.В.,

при секретаре Сорокине Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а – 718/2019 по административному исковому заявлению Акционерного общества «Октябрьская электросеть» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости

у с т а н о в и л:

Акционерного общества «Октябрьская электросеть» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного в Люберецком районе Московской области, равной их рыночной стоимости.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его (истца) права плательщика земельного налога исчисляемого из кадастровой стоимости земельных участков.

Административный истец, уточнив требования, просит суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года в представленном отчете об оценке №607/2018 от 26 декабря 2018 года, составленного оценщиком Акционерного общества «Октябрьская электросеть»» ФИО1 в размере <данные изъяты>

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений Московской области достоверности величины рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, действительной рыночной стоимости данного земельного участка (т.1 л.д. 148-151).

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка была определена в размере отличном от размера рыночной стоимости определенного в отчете об оценке.

В судебном заседании представитель административного ФИО2 поддержал заявленные требования своего доверителя в полном объеме. При это представитель полагает недостоверной рыночную стоимость земельного участка, определенную по результатам судебной экспертизы, поскольку при составлении заключения экспертом допущены нарушения требования законодательства об оценочной деятельности, законодательства о государственной экспертной деятельности, федеральных стандартов оценки, а именно: 1) экспертом проведен анализ и приведены ценовые диапазоны и указан срок экспозиции для земельных участков производственно-складского назначения, что не соответствует целевому назначению объекта оценки – торгово-офисный многофункциональный комплекс с объектами инженерной инфраструктуры; 2) отсутствие корректировки на дату предложения в отношении объектов аналогов №1 и №2; 3) размер скидки на торг является некорректным, поскольку определен согласно среднему значению земель разного назначения; 4) экспертом применена корректировка на площадь, определенная для промышленных, административных и складских объектов, что не соответствует объекту оценки; 5) объекты аналоги имеют различные от объекта оценки виды разрешенного использования, на что экспертом не была применена соответствующая корректировка; 6) недостоверные сведения, использованные экспертом в рамках доходного подхода к оценке; 7) отсутствие корректировки на площадь при наличии разницы в площадях объектов.

От представителя административного ответчика – Министерства имущественных отношений Московской области – в суд поступили письменные объяснения, в соответствии с которыми Министерство оставляет вопрос удовлетворения требований административного истца на усмотрение суда (т.2 л.д. 3).

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при имеющейся явке.

Суд, выслушал представителя административного истца, допросив эксперта, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу положений п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в п. 3 данной статьи.

В силу положений <...> Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития России от 22 июня 2015 года № 388), при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.

Пункт 3 ст. 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ).

В соответствии с абз. 1, 37 названной нормы, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости затрагивает права и обязанности юридического лица - собственника данного земельного участка.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18). Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО № 4).

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено, что АО «Октябрьская электросеть» является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 4113 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под размещение торгово-офисного многофункционального комплекса с объектами инженерной инфраструктуры, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <данные изъяты>, <данные изъяты> (т.1 л.д. 12-14).

Судом также установлено, что распоряжением Министерства экологии и природопользования Московской области от 27 ноября 2013 года № 566-РМ «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Московской области» была установлена, в том числе, кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего административному истцу по состоянию на 1 января 2013 года (дата формирования перечня земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке).

Постановлением Правительства Московской области от 13 декабря 2013 года № 1045/54 все полномочия Министерства экологии и природопользования Московской области в сфере государственной кадастровой оценки объектов недвижимости переданы Министерству имущественных отношений Московской области.

Перед обращением в суд кадастровая стоимость была оспорена административным истцом в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области (дата обращения в Комиссию – 29 декабря 2018 года). Уведомлением данной Комиссии от 29 декабря 2018 года заявление Акционерного общества «Октябрьская электросеть» о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков не принято к рассмотрению Комиссии (т.1 л.д. 15-16).

Административным истцом, в подтверждение определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года, представлен отчет об оценке № 607/2018 от 26 декабря 2018 года, составленный оценщиком ООО «Единая Оценочная Компания». Рыночная стоимость земельного участка в отчете об оценке определена по состоянию на 1 января 2013 года в размере 8319000 рублей.

В силу положений ст. 3 Закона об «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно заключению эксперта <данные изъяты> от <данные изъяты> ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» ФИО3 которому судом было поручено проведение судебной экспертизы по проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, оценщиком при составлении отчета об оценке были допущены нарушения требований Р. законодательства об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:22:0020203:124 определена по состоянию на <данные изъяты> в размере 13852238 рублей.

Исследовав данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ч. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ). Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответ на поставленные судом вопросы.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на вывод эксперта о несоответствии отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и на определение рыночной стоимости земельных участков, и соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не возникает, и суд принимает его в качестве достоверного доказательства, устанавливающего действительную рыночную стоимость спорных земельных участков.

На замечание административного истца относительно того, что экспертом проведен анализ и приведены ценовые диапазоны и указан срок экспозиции для земельных участков производственно-складского назначения, что не соответствует целевому назначению объекта оценки – торгово-офисный многофункциональный комплекс с объектами инженерной инфраструктуры, эксперт в судебном заседании пояснил, что в данном случае допущена техническая описка, анализ рынка и срок экспозиции проведены для рынка коммерческой недвижимости.

Замечание на отсутствие корректировки на дату предложения в отношении объектов аналогов №1 и №2 суд находит несостоятельным, поскольку как указывает эксперт в анализе рынка, срок экспозиции для данного сегмента рынка составляет около года, в ряде случаев и более года. В пределах данного срока стоимость объекта не претерпевает существенных изменений, в связи с чем применение корректировки на дату предложения в данном случае не требуется.

Довод истца о том, что размер скидки на торг является некорректным, поскольку определен согласно среднему значению земель разного назначения суд расценивает критически, поскольку эксперт вправе самостоятельно определять методологию оценки и аналитический источник для определения величины корректировки, в данном случае отсутствуют основания сомневаться в объективности использованной корректировки.

Утверждение истца о том, что экспертом применена корректировка на площадь, определенная для промышленных, административных и складских объектов, что не соответствует объекту оценки суд находит необоснованным, поскольку эксперт для определения размера данной корректировки использовал справочник, согласно которому анализ проводился по группам исходя из функционального назначения: для строительства объектов коммерческого назначения (объекты торговли и административного назначения) и для строительства производственно-складских зданий и сооружений, для строительства многоэтажных жилых домов, для ведения сельскохозяйственной деятельности, то есть применение данной корректировки является обоснованным.

Замечание на то, что объекты аналоги имеют различные от объекта оценки виды разрешенного использования, на что экспертом не была применена соответствующая корректировка суд находит несостоятельным, поскольку все использованные экспертом объекты-аналоги относятся к коммерческой недвижимости.

Указание на то, что недостоверные сведения, использованные экспертом в рамках доходного подхода к оценке, привели к искажению итогового результата заключения суд также оценивает критически. На стр. 39-41 приведено описание будущей застройки исследуемого объекта, основанные на СНиП 2.07.01-89. При этом следует иметь ввиду, что специфика доходного подхода подразумевает наличие значительного количества допущений, данному подходу присвоен минимальный вес при согласовании подходов – 0,1.

Эксперт также в судебном заседании с убедительной аргументацией своих доводов опроверг иные замечания административного истца.

Каких-либо объективных данных, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих о том, что избранная им методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости представителем административного истца суду не представлено.

Административным ответчиком выводы эксперта не оспариваются.

Оценив заключение эксперта ФИО3 в совокупности с другими доказательствами с учетом требований ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена равной его рыночной стоимости в размере определенном по состоянию на 1 января 2013 года в экспертном заключении, полагая данную стоимость наиболее вероятной ценой, по которой земельный участок мог быть отчужден на открытом рынке на дату кадастровой оценки.

Поскольку законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое обоснование, суд на основании имеющихся в материалах дела доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений административного истца относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Исходя из изложенного, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Максимиха» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 4113 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под размещение торгово-офисного многофункционального комплекса с объектами инженерной инфраструктуры, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного земельного участка, включая дату подачи АО «Октябрьская электросеть» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <данные изъяты> – <данные изъяты>.

В удовлетворении административного иска об установлении кадастровой стоимости земельного участка в ином размере АО «Октябрьская электросеть» отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Вердиян Г.В.