Решение № 3А-1558/2019 3А-577/2020 3А-577/2020(3А-1558/2019;)~М-1398/2019 М-1398/2019 от 27 мая 2020 г. по делу № 3А-1558/2019

Дело №3а-577/2020


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 мая 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Палагиной А.А.,

при ведении протокола помощником судьи Воронцовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-577/20 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Московской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости. Просил установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца представил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы. Сослался на наличие противоречий в экспертном заключении, подготовленному и представленному отчету о рыночной стоимости земельного участка.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области в судебном заседании не участвовал, просил дело рассмотреть в его отсутствие, представил письменные пояснения, в которых против выводов эксперта не возражал, оставил решение на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав показания эксперта, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости в виде земельного участка с кадастровым номером 50:55:0020108:8, общей площадью 15 972 кв.м., земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

В силу требований статьи 391 НК РФ он является плательщиком земельного налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности земельного участка по итогам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года утверждена в размере 50 258 134,08 руб. и внесена в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии со статьей 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390НК РФ ).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которому рыночная стоимость данного объекта недвижимости составляет 37 700 000 руб.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Метрикс», эксперту ФИО2.

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

По мнению эксперта, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года составляет 48 152 030 руб.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд полагает необходимым руководствоваться заключением эксперта, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости земельного участка.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3 подтвердил свое заключение и опроверг возражения ответчика. Кроме того, пояснил, что объект оценки относится к рынку коммерческой недвижимости. Кроме того, в целом, снижение деловой активности не свидетельствует о том, что рынок нельзя поделить на активный и неактивный. Говоря о разбросе цен, при определении стоимости сравнительным подходом, коэффициент вариации, полученный сравнительным подходом в рамках Отчета об оценке составляет- 4% (3,89%) (стр. 53 Отчета об оценке), в рамках заключения Эксперта ~ 3% (2,58%) (стр. 36 Заключения). Отсюда можно сделать вывод, что степень изменчивости по отношению к среднему показателю выборки невысока, то есть представленные объекты сопоставимы по их стоимости с учетом влияния ценообразующих факторов.

В описании объявления имеются фотографические материалы реализуемого участка, в том числе, объект отмечен на Яндекс.Картах (стр. 142 Отчета об оценке). На альтернативных площадках размещены аналогичные объявления и приведены данные, которые позволяют утверждать, что участок удален от Симферопольского шоссе. Описание о непосредственной близости к Симферопольскому шоссе в объявлении относится к расположению одной из границ индустриального парка. Таким образом, реализуемый участок удален от крупных автодорог. Оценщиком нарушен п. 5 ФСО №3.

Модель зависимости, которую Оценщик применяет для подтверждения суждения об актуальности использования информации 2005 год на дату оценки, ограничена минимальной площадью 1 га. Поскольку объект-аналог №4 менее 1 га, применять данную зависимость некорректно. Таким образом, рыночные условия не подтверждены. Кроме того, в результате произведенного анализа сам рецензент показывает наличие разницы в величине корректировок, что свидетельствует о недопустимости применения столь давнего исследования.

Размеры примененных оценщиком корректировок по данному фактору не соответствуют ни данным аналитики СтатРиелт на 01.10.2017 года, ни данным аналитики СтатРиелт на 01.01.2018 года, ни описанию объектов-аналогов. Так, на стр. 49 отчета оценщик указывает, у объекта-аналога №3 по границе участка проходят водопровод и канализация, электричество заведено на участок, размер корректировки по данному фактору составил: аналог №3 = (1,00/1,06)+(1,00/1,07)= 1%. Значения корректировок по фактору, рассчитанные Оценщиком рассчитаны математически некорректны вводят в заблуждение. Описание корректировок на коммуникации оценщиком не соответствует описанию коммуникаций по тексту объявления. Нарушение аналогично и в отношении других объектов-аналогов, то есть установлено нарушение п. 5 ФСО №3.

Кроме того, на рынке имеется достаточное количество достоверных данных по плотности застройки земельных участков, стоимости и времени строительства складских комплексов, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка. Также, на рынке аренды недвижимости имеется информация об арендных ставках объектов складского назначения. Таким образом, не применение доходного подхода некорректно.

Справочник расчетных данных под ред. Е.Е. Яскевича содержит данные анализа по Московской области, то экспертом применен данный справочник как наиболее достоверный источник. Данные СтатРиелт и Справочника оценщика недвижимости под ред. ФИО4 проанализированы по всей России. Дата публикации информации не влияет на ценообразование, ценообразующим фактором являются периоды, которые анализируются специалистами при построении зависимости. Согласно информации, содержащейся в приведенной экспертом ссылке - «Анализ предложений проведен по результатам 2017 года».

Как видно из данных скриншота, приведенного истцом в заявлении, модель данной зависимости ограничена минимальной площадью в размере 1 га. Поскольку в расчетах применяются аналоги менее 1 га, введение корректировки по данной зависимости некорректно. В связи с вышеизложенным, экспертом обоснованно применяется таблица корректировочных коэффициентов.

По вопросу расположения земельных участков относительно автомагистрали, на стоимость влияет непосредственная близость к автомагистрали - крупной автодороги. Именно расположение участка вдоль крупной автодороги является повышающим ценообразующим фактором. Объект оценки расположен вдоль Домодедовоского шоссе.

Примененные оценщиком объекты-аналоги также анализировались экспертом. Данные аналоги размещены в архивной базе объявлений - ittps://ruads.org/. Примененный оценщиком источник является платным, данное обстоятельство накладывает ограничение на проверяемость использованной информации. У эксперта доступ к данной базе отсутствует. Вышеизложенное стало одной из причин отказа от применения данных объектов в расчетах. Подобранные экспертом же аналоги в сравнительном подходе представляют собой общедоступные и проверяемые источники информации.

СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» утвержден Министерством регионального развития Российской Федерации. Данный свод правил составлен с целью повышения уровня безопасности людей в зданиях и сооружениях и сохранности материальных ценностей в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Таким образом, данный источник является объективным и достоверным.

В качестве потенциальной застройки исследуемого земельного участка рассматривается производственно-складской комплекс, что не противоречит разрешенному использованию и соответствует НЭИ участка. Современный распределительный центр позволяет оптимизировать размер складских площадей, а также общую численность задействованного персонала, максимальные сроки осуществления основных операций и другие поточные параметры регулирования работы складских помещений. В связи с этим принято, что административно-бытовые помещения включены в состав складского комплекса.

Экспертом проанализированы и учтены основные ценообразующие факторы, оказывающие влияние на стоимость. Такой фактор, как наличие антипылевого покрытия полов, является второстепенным и не имеет статистически достоверных данных. Наличие антипылевого покрытия полов - вообще характерная черта современных складских комплексов, которые планируется строить. Относительно высоты - нет однозначного мнения о том, что дополнительная высота ведет к удорожанию аренды объекта. Для большинства пользователей более чем достаточно 6 м., более высокие потолки серьезно удорожают содержание.

Размер недозагрузки, операционных расходов, а также ставки капитализации определяется экспертом на основании данных Справочника оценщика недвижимости под ред. ФИО4 Данный справочник является надежным и достоверным источником, часто используется оценщиками, в том числе в своих замечаниях на него ссылается административный истец. Поскольку применение данного источника осуществляется для всех показателей, то достоверность полученных данных выше предлагаемых источников Истцом, и не противоречит данным Statrieltn СРК.

В рамках доходного подхода осуществляется строительство складского комплекса. Подбор объекта-аналога осуществляется исходя из характеристик потенциальной застройки. УПКС в справочнике приводится за 1 куб.м., соответственно и подбор строительного аналога должен подбираться исходя из строительного объема.

Применение Справочника оценщика недвижимости под ред. ФИО4 связано с единообразием методологии расчетов. Такие показатели как размер недозагрузки, операционных расходов, ставка капитализации также применены из данного справочника.

Оценив вышеуказанные доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами участвующими в деле представлено не было, суд полагает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 13.11.2019 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 50:55:0020108:8, общей площадью 15 972 кв.м., земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей, расположенного по адресу: <данные изъяты> размере 48 152 030 (сорок восемь миллионов сто пятьдесят две тысячи тридцать) рублей, определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости, включая дату подачи административного искового заявление об оспаривании кадастровой стоимости в Московский областной суд – 13 ноября 2019 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>