Решение № 3А-8/2026 3А-8/2026(3А-87/2025;)~М-101/2025 3А-87/2025 М-101/2025 от 15 апреля 2026 г. по делу № 3А-8/2026

УИД 38OS0000-01-2025-000390-88


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2 апреля 2026 г. г. Иркутск

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Ларичевой И.В., при секретаре Шкиневой Т.С., с участием представителя административного истца Прокуратуры Иркутской области - ФИО1, представителя административного соистца ООО «Регион-Недвижимость» - ФИО16 Р.В., представителя административного ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» - ФИО17 Ю.П., представителя заинтересованного лица Правительства Иркутской области - ФИО18 Т.И., представителя заинтересованного лица администрации г. Иркутска - ФИО19 Н.А., представителя заинтересованного лица ООО «Прайс Хаус ТВ`с» - ФИО20 А.Н., генерального директора ООО «Прайс Хаус ТВ`с» - ФИО21 С.И., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-8/2026 по административным исковым заявлениям Прокуратуры Иркутской области, действующей в интересах субъекта Российской Федерации в лице Правительства Иркутской области и муниципального образования - г. Иркутск, ООО «Регион-Недвижимость» к ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», заинтересованные лица - Правительство Иркутской области, Управление Росреестра по Иркутской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Иркутской области, администрация г. Иркутска, ООО «Прайс Хаус ТВ`с», о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» № Номер изъят от 02.02.2024 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Прокуратура Иркутской области, действуя в интересах субъекта Российской Федерации в лице Правительства Иркутской области, обратилась в Иркутский областной суд с административным иском к ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», ООО «Регион-Недвижимость» о признании незаконным и отмене решения ОГБУ «ЦГКООН» № Номер изъят от 02.02.2024 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости.

В обоснование административных исковых требований указано, что ООО «Регион-Недвижимость» является собственником объекта недвижимости - нежилого здания, с кадастровым номером Номер изъят, площадью (данные изъяты) кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят>

Постановлением Правительства Иркутской области кадастровая стоимость здания определена в размере 6 566 785 156,69 руб.

01.12.2023 оценщиком ООО «Прайс Хаус ТВ`с» проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, 12.01.2024 ООО «Регион-Недвижимость» обратилось в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости - 1 057 540 000 руб., установленном оценщиком.

Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» № Номер изъят от 02.02.2024 кадастровая стоимость установлена в размере его рыночной стоимости.

Правительство Иркутской области обратилось в Прокуратуру области с просьбой оспорить состоявшееся решение, поскольку при проведении оценки, послужившей основанием для определения рыночной стоимости, взяты за основу аналоги, не соответствующие понятию рыночной стоимости.

В ходе проведенной проверки по поручению прокурора специалистами ФБУ Иркутская ЛСЭ Минюста России проведено исследование представленного отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания на предмет соответствия требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, а также Федеральным стандартам оценки, существующим принципам и методикам проведения оценки.

Нарушения требований законодательства при проведении оценки, повлекшие за собой неправильное определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, выявлено по результатам проведенного исследования специалистами ФБУ Иркутская ЛСЭ Минюста России 13.05.2025. С учетом изложенного, срок обращения в суд с данным административным иском пропущен прокуратурой области по уважительным причинам.

Учитывая, что уменьшением кадастровой стоимости объекта недвижимости занижается налогооблагаемая база для субъекта Российской Федерации - Иркутской области, а также муниципального образования - г. Иркутск, прокурор в целях пресечения искусственного уменьшения обязательных платежей вправе обратиться в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Просит суд с учетом уточнений признать незаконным решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» № Номер изъят от 02.02.2024 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости 1 057 540 000 руб. Также просит суд восстановить срок для обращения в суд с административным иском.

Определением Иркутского областного суда от 09.09.2025 (протокольно) к производству суда принято уточненное административное исковое заявление Прокуратуры Иркутской области, действующей в интересах субъекта Российской Федерации в лице Правительства Иркутской области, и муниципального образования - г. Иркутск, к ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» о признании незаконным и отмене решения № Номер изъят от Дата изъята , в котором административный истец также просит суд исключить из числа административных ответчиков ООО «Регион-Недвижимость», как ошибочно включенное в состав лиц, участвующих в деле, в качестве административного ответчика; привлечь указанное лицо к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

Определением Иркутского областного суда от 09.09.2025 (протокольно) суд определил круг лиц, участвующих в данном деле: административный истец - Прокуратура Иркутской области, действующая в интересах субъекта Российской Федерации в лице Правительства Иркутской области, и муниципального образования - г. Иркутск; административный ответчик - ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости»; заинтересованные лица - ООО «Регион-Недвижимость», Правительство Иркутской области, Управление Росреестра по Иркутской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Иркутской области, администрация г. Иркутска, ООО «Прайс Хаус ТВ`с».

Определением Иркутского областного суда от 15.09.2025 (протокольно) удовлетворено ходатайство заинтересованного лица ООО «Регион-Недвижимость» о вступлении в данное административное дело в качестве административного соистца с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, поскольку требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и не носит самостоятельного характера. К производству Иркутского областного суда принято административное исковое заявление ООО «Регион-Недвижимость», в котором административный соистец просит суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости. В судебном заседании просил суд административные исковые требования ООО «Регион-Недвижимость» об установлении рыночной стоимости удовлетворить по результатам проведенной экспертизы и дополнительной экспертизы.

В судебном заседании представитель административного истца Прокуратуры Иркутской области - ФИО1 административные исковые требования с учетом уточнений поддержала в полном объеме, просила суд восстановить срок на обращение в суд с данным административным иском, административные исковые требования с учетом уточнений удовлетворить.

В судебном заседании представитель административного соистца ООО «Регион-Недвижимость» - ФИО22 Р.В. просил административные исковые требования удовлетворить, установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости, определенной заключением дополнительной судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании представитель административного ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» - ФИО23 Ю.П. просила в удовлетворении административных исковых требований Прокуратуры Иркутской области отказать на основании доводов, изложенных в возражениях на административное исковое заявление и дополнениях к ним, в которых указано, что в результате рассмотрения заявления об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и приложенного к нему отчета об оценке рыночной стоимости № Номер изъят от 04.12.2023 специалистом учреждения не было выявлено оснований для отказа в удовлетворении заявления, оспариваемое решение принято в рамках полномочий учреждения, в соответствии с нормами действующего законодательства, в связи с чем, учреждением решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости было принято в соответствии с п. 1 ч. 11 ст. 22.1 Закона об оценке. Требования Прокуратуры Иркутской области основаны на исследовании ФБУ Иркутская ЛСЭ Минюста России от 13.05.2025, однако изложенные в нем замечания к отчету № Номер изъят от 04.12.2023, противоречат нормам действующего законодательства в области оценочной деятельности. Считает, что срок для обращения в суд с требованиями о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», установленный ч. 3.1. ст. 245 КАС РФ, Прокуратурой Иркутской области пропущен без уважительных причин, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Сведения о решении об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят, а также о величине кадастровой стоимости были размещены в общедоступных источниках информации, в установленные законом сроки, соответственно административный истец имел возможность обратиться в суд в установленные законом сроки. Кроме того, в ходе рассмотрения дела представила возражения на заключение эксперта, составленное по результатам проведения судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица Правительства Иркутской области - ФИО24 Т.А. поддержала административные исковые требования, заявленные Прокуратурой Иркутской области, считает, что требования являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению. Пояснила, что в судебном заседании установлено, что оспариваемое решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» было принято с нарушением норм действующего законодательства, о чем свидетельствуют выводы эксперта, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Также пояснила, что срок на обращение с требованием о признании незаконным оспариваемого решения Прокуратурой Иркутской области пропущен по уважительным причинам, просила суд восстановить указанный срок.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица администрации г. Иркутска - ФИО25 Н.А. просила суд восстановить срок для обращения в суд и удовлетворить заявленные Прокуратурой Иркутской области административные исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица ООО «Прайс Хаус ТВ`с» - ФИО26 А.Н. просил суд в удовлетворении административных исковых требований Прокуратуры Иркутской области отказать, считает, что основания для восстановления пропущенного срока на обращение в суд отсутствуют.

В судебном заседании директор ООО «Прайс Хаус ТВ`с» - ФИО27 С.И. возражал против удовлетворения требований Прокуратуры Иркутской области, требования административного соистца ООО «Регион-Недвижимость» поддержал в полном объеме.

Заинтересованное лицо - Управление Росреестра по Иркутской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, представило заявление с просьбой рассмотреть административное дело в его отсутствие, указав, что по существу административных исковых требований не возражает, разрешение требования Прокуратуры Иркутской области о восстановлении пропущенного срока на обращение в суд, а также административных исковых требований оставляет на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо - ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Иркутской области в судебное заседание не явилась, о времени и месте извещена надлежащим образом, представила отзыв на административное исковое заявление, в котором просила рассмотреть административное дело в отсутствие представителя, указав, что филиал не является субъектом спорного правоотношения.

Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, руководствуясь ст. 247 КАС РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, проводившего судебную экспертизу и дополнительную судебную экспертизу, изучив материалы административного дела, заключение судебной экспертизы № Номер изъят от 28.11.2025, заключение судебной экспертизы № Номер изъят (дополнительная), а также дополнения к заключению эксперта № Номер изъят, оценив собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ, суд приходит к следующему выводу.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту - Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту - Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Федеральный закон № 269-ФЗ).

Статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ урегулирован порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ до 01.01.2026 устанавливается переходный период применения ст. ст. 22 и 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, в частности, предусмотрено, что в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости; в течение переходного периода до дня, указанного в решении (в случае отсутствия принятого решения - до завершения переходного периода), в субъекте Российской Федерации положения ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке не применяются; с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации: применяются положения ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости и не применяются положения ст. 22 Закона о государственной кадастровой оценке; рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не осуществляется.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021, если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, то есть после 01.01.2026 или с даты, указанной в решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Иркутской области от 01.02.2021 № 46-пп «Об установлении даты перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»» в редакции постановления Правительства Иркутской области от 27.12.2021 № 1056-пп «О внесении изменения в пункт 1 постановления Правительства Иркутской области от 1 февраля 2021 года № 46-пп» установлена дата перехода к применению на территории Иркутской области положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 01.07.2022.

Таким образом, с 01.07.2022 на территории Иркутской области введен внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, предусмотренный ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (в редакции Федерального закона № 269-ФЗ). С 01.07.2022 кадастровая стоимость объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, может быть пересмотрена и установлена в размере рыночной только на основании решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости». При этом в судебном порядке, предусмотренном главой 25 КАС РФ, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости (ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в редакции Федерального закона № 269-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами публичной власти федеральной территории, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В силу ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (ч.2 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (ч. 4 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (ч. 5 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 7 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

По результатам рассмотрения указанного заявления бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

В судебном заседании установлено, что собственником объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером Номер изъят, общей площадью (данные изъяты) кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят> является ООО «Регион-Недвижимость», что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Спорный объект недвижимости поставлен на кадастровый учет 24.03.2015.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа субъекта Российской Федерации.

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Исполнителем работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, Правительством Иркутской области определено ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости».

По состоянию на 01.01.2016 кадастровая стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером Номер изъят была определена в размере 1 690 741 956,33 руб. в соответствии с Постановлением Правительства Иркутской области от 20.01.2014 № 18-пп, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости № Номер изъят от 29.08.2025, а также выкопировкой из Постановления Правительства Иркутской области.

По состоянию на 01.01.2017 кадастровая стоимость данного объекта недвижимости была определена в размере 3 594 481 844,94 руб. в соответствии с Постановлением Правительства Иркутской области от 14.11.2016 № 723-пп, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости № Номер изъят от 29.08.2025.

Данная кадастровая стоимость действовала по состоянию на 01.01.2018, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости № Номер изъят от 29.08.2025.

По состоянию на 01.01.2019 кадастровая стоимость данного объекта недвижимости была определена в размере 1 727 800 000 руб. (18.11.2019 было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости; дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости) 28.02.2018; дата начала применения кадастровой стоимости 01.01.2019), что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости № Номер изъят от 29.08.2025.

Кадастровая стоимость в размере 1 727 800 000 руб. действовала по состоянию на 01.01.2020, на 01.01.2021, на 01.01.2022, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости № Номер изъят от 29.08.2025, № Номер изъят от 29.08.2025, № Номер изъят от 29.08.2025.

По состоянию на 01.01.2023 кадастровая стоимость данного объекта недвижимости была определена в размере 1 057 540 000 руб. на основании решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» № Номер изъят от 29.12.2023 (26.12.2023 - дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости; дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости) 01.12.2023; дата начала применения кадастровой стоимости 01.01.2023), что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости № Номер изъят от 29.08.2025.

В 2023 году на территории Иркутской области была проведена массовая оценка. Постановлением Правительства Иркутской области от 23.11.2023 № 1068-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Иркутской области по состоянию на 01.01.2023.

Постановлением Правительства Иркутской области от 23.11.2023 № 1068-пп кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 6 566 785 156,69 руб., дата применения с 01.01.2024, что подтверждается выкопировкой из данного постановления Правительства Иркутской области (Номер изъят).

Вместе с тем, ООО «Регион-Недвижимость» не согласилось с данной кадастровой стоимостью, определенной в результате массовой оценки, и 09.01.2024 обратилось с заявлением в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, к данному заявлению приложило отчет ООО «Прайс Хаус ТВ`с» № Номер изъят от 04.12.2023 об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером Номер изъят, расположенного по адресу: <адрес изъят> Согласно данному отчету рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят по состоянию на 01.12.2023 составляет 1 057 540 000 руб.

02.02.2024 ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» принято решение № Номер изъят об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят в размере рыночной стоимости, содержащейся в отчете об оценке рыночной стоимости № Номер изъят от 04.12.2023 (Номер изъят). По состоянию на 01.12.2023 кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена в размере 1 057 540 000 руб. на основании решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» № Номер изъят от 02.02.2024 (09.01.2024 - дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости; дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости) 01.12.2023; дата начала применения кадастровой стоимости 01.01.2024), что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости № Номер изъят от 17.07.2025 (Номер изъят).

Таким образом, решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» № Номер изъят от 02.02.2024 установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости 1 057 540 000 руб. по состоянию на 01.12.2023 (дата оценки), дата начала применения кадастровой стоимости 01.01.2024.

Требования об оспаривании указанного решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» заявлены Прокуратурой Иркутской области.

Обращаясь в суд с административным исковым заявлением, Прокуратура Иркутской области указала, что иск подан в интересах субъекта Российской Федерации в лице Правительства Иркутской области и муниципального образования - г. Иркутск в лице администрации г. Иркутска, на основании оспариваемого решения было произведено существенное снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят, что повлекло уменьшение поступающих в бюджет налоговых доходов, следовательно, и финансовых возможностей органа местного самоуправления для удовлетворения потребностей жизнеобеспечения населения.

Разрешая вопрос о наличии у административного истца - Прокуратуры Иркутской области права на оспаривание законности решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с абз. 9 п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее по тексту - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28) прокурор в случаях, предусмотренных ст. 45 ГПК РФ и ст. 39 КАС РФ, вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Пунктом 2.8 Приказа Генпрокуратуры России от 24.10.2023 № 736 «Об организации прокурорского надзора за исполнением законодательства в налоговой сфере» установлено, что реализуя полномочия, предоставленные ч. 4 ст. 45 ГПК РФ, ч. 5 ст. 52 АПК РФ, ч. 7 ст. 39 КАС РФ, вступать в дела по спорам, инициированным в целях уклонения от обязанностей и процедур, предусмотренных законодательством о налогах и сборах. Не допускать использования судебных процедур для искусственного уменьшения задолженности по обязательным платежам, в том числе при фиктивном банкротстве организаций. В судебном порядке добиваться возмещения причиненного государству ущерба.

В силу ч. 1 ст. 39 КАС РФ прокурор вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также в других случаях, предусмотренных федеральными законами. Административное исковое заявление в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина, являющегося субъектом административных и иных публичных правоотношений, может быть подано прокурором только в случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд.

В соответствии с ч. 4 ст. 39 КАС РФ прокурор, обратившийся в суд с административным исковым заявлением, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности административного истца (за исключением права на заключение соглашения о примирении и обязанности по уплате судебных расходов), а также обязанность по уведомлению гражданина или его законного представителя о своем отказе от поданного им в интересах гражданина административного иска.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), который налоговым законодательством относится к местному налогу, устанавливаемому Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, обязательному к уплате на территориях этих муниципальных образований (ч. 1 ст. 65 ЗК РФ и п. 1 ст. 387 НК РФ).

Согласно п. 2 ст. 375 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных ст. 378.2 настоящего Кодекса.

Согласно п. п. 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении, в том числе, и нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 378.2 НК РФ).

В соответствии со ст. 1.1 Закона Иркутской области от 08.10.2007 № 75-оз «О налоге на имущество организаций» (в редакции, действующей на момент спорных правоотношений) налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих объектов недвижимого имущества: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Учитывая, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости напрямую затрагивают права и законные интересы муниципального образования, а также учитывая то обстоятельство, что с заявлением о выявленном факте занижения кадастровой стоимости в Прокуратуру Иркутской области обратился орган исполнительный власти субъекта Российской Федерации - Правительство Иркутской области, который также утверждает результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации - Иркутской области, суд приходит к выводу о том, что Прокуратура Иркутской области вправе обратиться в суд с настоящим административным исковым заявлением в защиту интересов субъекта Российской Федерации - Иркутской области в лице Правительства Иркутской области и муниципального образования - г. Иркутск в лице администрации г. Иркутска.

Разрешая ходатайство административного истца - Прокуратуры Иркутской области о восстановлении срока на обращение в суд с данным административным исковым заявлением, суд приходит к следующему выводу.

Административное исковое заявление о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» № Номер изъят от 02.02.2024 Прокуратурой Иркутской области в Иркутский областной суд подано 24.07.2025 (согласно штампу входящей корреспонденции), т.е. с пропуском срока, установленного ч. 3.1 ст. 245 КАС РФ.

Обращаясь с ходатайством о восстановлении срока на подачу данного административного искового заявления, Прокуратура Иркутской области в обоснование уважительности причин пропуска срока указала, что нарушение требований законодательства при проведении оценки, повлекшее за собой неправильное определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, было выявлено только по результатам проведения исследования специалистами ФБУ «Иркутская ЛСЭ Минюста России» от 13.05.2025.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, укрепление законности и предупреждение нарушений в сфере административных и иных публичных правоотношений (п. 2 и п. 4 ст. 3 КАС РФ).

Условием судебной проверки решений бюджетного учреждения, принятых в порядке ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, является, в том числе соблюдение административным истцом сроков обращения в суд.

Так, согласно ч. 3.1 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения подается в суд в течение трех месяцев со дня, когда административному истцу стало известно о принятии таким бюджетным учреждением соответствующего решения, совершении оспариваемых действий (бездействия). Срок подачи указанных заявлений, пропущенный по уважительной причине, может быть восстановлен судом.

Исходя из положений ч. 1 ст. 219 КАС РФ, если данным кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Согласно ч. 5 ст. 219 КАС РФ пропуск установленного срока обращения в суд не является основанием для отказа в принятии административного искового заявления к производству суда. Причины пропуска срока обращения в суд выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании.

В силу ч. 7 ст. 219 КАС РФ пропущенный по указанной в части 6 данной статьи или иной уважительной причине срок подачи административного искового заявления может быть восстановлен судом, за исключением случаев, если его восстановление не предусмотрено данным кодексом.

При этом суд учитывает правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации, касающиеся сроков обращения в суд с заявлениями. Как неоднократно отмечал Конституционный Суд Российской Федерации, установление в законе сроков для обращения в суд с административным исковым заявлением обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность публичных правоотношений и не может рассматриваться как нарушение конституционных прав граждан, поскольку в соответствии с ч. 5 и ч. 7 ст. 219 КАС РФ несоблюдение установленного срока не является основанием для отказа в принятии таких заявлений: вопрос о причинах пропуска срока решается судом после возбуждения дела, то есть в предварительном судебном заседании или в судебном заседании; заинтересованные лица вправе ходатайствовать о восстановлении пропущенного срока, и, если пропуск срока был обусловлен уважительными причинами, такого рода ходатайства подлежат удовлетворению судом (определения от 20.12.2016 № 2599-О, от 25.06.2019 № 1553-О и др.).

Определение судом момента начала течения установленного законом срока предполагает для суда необходимость при рассмотрении поданного заявления принять во внимание все значимые для правильного решения дела фактические обстоятельства, позволяющие доподлинно установить момент, когда заинтересованному лицу стало известно о нарушении его прав и законных интересов (определения от 02.12.2013 № 1908-О, от 28.01.2021 № 161-О и др.).

Под уважительными должны пониматься любые причины, которые действительно или с большой долей вероятности могли повлиять на возможность лица совершить соответствующее процессуальное действие (определение от 18.07.2006 № 308-О).

Таким образом, основанием для восстановления административному истцу пропущенного процессуального срока на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения бюджетного учреждения, является установление объективных причин, препятствующих своевременной подаче заявления в течение 3-х месяцев со дня, когда административному истцу стало известно о принятии такого решения.

Доказывание по административным делам осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон административного судопроизводства при активной роли суда (п. 7 ст. 6 и ч. 1 ст. 14 КАС РФ). Данный принцип выражается, в том числе в принятии судом предусмотренных Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации мер для всестороннего и полного установления всех фактических обстоятельств по административному делу, для выявления и истребования по собственной инициативе доказательств в целях правильного разрешения административного дела (ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 63, ч. 8 и ч. 12 ст. 226 КАС РФ).

Необходимо отметить положения п. 3 ст. 6, ст. 9 КАС РФ, согласно которым одними из принципов административного судопроизводства являются законность и справедливость при рассмотрении и разрешении административных дел, которые обеспечиваются не только соблюдением положений, предусмотренных законодательством об административном судопроизводстве, точным и соответствующим обстоятельствам административного дела правильным толкованием и применением законов и иных нормативных правовых актов, в том числе регулирующих отношения, связанные с осуществлением государственных и иных публичных полномочий, но и получением гражданами и организациями судебной защиты путем восстановления их нарушенных прав и свобод.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в пункте 42 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, пропуск срока на обращение в суд сам по себе не может быть признан достаточным основанием для принятия судом решения об отказе в удовлетворении административного искового заявления без проверки законности оспариваемых административным истцом решений и возможности восстановления пропущенного процессуального срока для рассмотрения настоящего административного искового заявления по существу. Непринятие судом мер, направленных на выяснение и исследование фактических обстоятельств дела является недопустимым и противоречит задачам административного судопроизводства.

Учитывая, что подача административного искового заявления обусловлена необходимостью защиты интересов субъекта Российской Федерации, а также муниципального образования в сфере взыскания обязательных платежей, что предусмотрено ч. 1 ст. 39 КАС РФ и п. 3 ст. 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», а также учитывая, что несоответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности отчета об оценки спорного объекта недвижимости, на основании которого принято оспариваемое решение, было выявлено по результатам проведенного исследования специалистами ФБУ Иркутская ЛСЭ Минюста России только 13.05.2025, в целях обеспечения доступа к правосудию, суд приходит к выводу о наличии оснований для восстановления административному истцу Прокуратуре Иркутской области срока для обращения в суд с требованием о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» № Номер изъят от 02.02.2024, поскольку указанные административным истцом причины пропуска срока обращения в суд являются уважительными, объективно препятствующими своевременной подаче административного искового заявления.

Кроме того, суд учитывает, что объективных данных о получении административным истцом сведений об оспариваемом решении до указанного срока в материалах дела не содержится и судом не установлено. Доказательств, подтверждающих умышленное затягивание административным истцом сроков на обращение в суд с данными требованиями, не представлено.

Разрешая вопрос о наличии у административного соистца - ООО «Регион-Недвижимость» права на обращение в суд с административными исковыми требованиями об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, суд исходит из следующего.

В судебном заседании установлено, что в соответствии со ст. ст. 372, 373, 375 НК РФ административный соистец ООО «Регион-Недвижимость» является плательщиком налога на имущество в отношении спорного объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят.

Соблюдая порядок, предусмотренный ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, ООО «Регион-Недвижимость» 09.01.2024 обратилось в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости с приложением отчета ООО «Прайс Хаус ТВ`с» № Номер изъят от 04.12.2023 об оценке рыночной стоимости нежилого здания, с кадастровым номером Номер изъят, общей площадью (данные изъяты) кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят> согласно которому по состоянию на 01.12.2023 рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составляет 1 057 540 000 руб.

Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» от 02.02.2024 № Номер изъят установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят в размере 1 057 540 000 руб., которое оспаривается в данном административном деле.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что ООО «Регион-Недвижимость» вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном рыночной стоимости, поскольку в настоящем случае затронуты их права как собственника и плательщика налогов. При этом суд также учитывает, что требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и не носит самостоятельного характера.

Рассматривая административные исковые требования административного истца Прокуратуры Иркутской области о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» № Номер изъят от 02.02.2024 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 2 ст. 227 КАС РФ заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями подлежит удовлетворению при наличии совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого решения закону или иному нормативному акту, регулирующему спорное правоотношение, и нарушения этим решением прав либо свобод заявителя.

По данной категории административных дел на административного истца возложена обязанность доказывания нарушения своих прав, свобод и законных интересов и соблюдения сроков обращения в суд, а обязанность по доказыванию соответствия оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам - на орган, организации, лицо, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, принявшие оспариваемые постановления либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

В силу ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В соответствии со ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как следует из п. п. 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Таким образом, в соответствии с требованиями ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, Федерального закона № 135-ФЗ юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению судом для правильного рассмотрения дела, является соответствие или несоответствие представленного административным истцом в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» отчета об оценке объекта оценки требованиям законодательства об оценочной деятельности.

При обращении в суд с административным исковым требованием о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» № Номер изъят от 02.02.2024 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости, Прокуратурой Иркутской области представлены результаты исследования проведенного ФБУ Иркутская ЛСЭ Минюста России отчета ООО «Прайс Хаус ТВ`с» № Номер изъят от 04.12.2023 об оценке рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером Номер изъят на предмет соответствия требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, а также Федеральным стандартам оценки. По результатам проведенного исследования ФБУ Иркутская ЛСЭ Минюста России сделан вывод о том, что указанный отчет требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, а также Федеральным стандартам оценки не соответствует.

Вместе с тем, в целях установления данного обстоятельства, а также в целях установления размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, по состоянию на дату оценки, определением суда от 17.09.2025 была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту государственной судебно-экспертной организации - ФБУ «Красноярская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.

Проверяя отчет ООО «Прайс Хаус ТВ`с» № 253/23 от 04.12.2023 об оценке рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером Номер изъят, общей площадью (данные изъяты) кв.м., расположенного по адресу: г. <адрес изъят>, согласно которому по состоянию на 01.12.2023 рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составляет 1 057 540 000 руб., на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, экспертом были установлены нарушения.

В выводах заключения судебной оценочной экспертизы № Номер изъят от 28.11.2025, выполненной экспертом ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России, указано следующее:

- отчет ООО «Прайс Хаус ТВ`с» № Номер изъят от 04.12.2023 «Об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства, нежилого здания, 4-х этажное, в том числе подземных 1, общей площадью (данные изъяты) кв.м., кадастровый номер Номер изъят, расположенное по адресу: <адрес изъят> без учета стоимости земельного участка» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, а именно нарушены: - ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ, в части: отчет не должен вводить в заблуждение; отчет не должен допускать неоднозначного толкования; - п.п. 3 п. 2 ФСО VI, в части: отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки; - п.п. 2 п. 2 ФСО VI, в части: существенная информация, проведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; - п. 10д ФСО № 7 в части: объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Нарушен принцип достаточности, согласно которому оценщик должен использовать информацию в таком объеме, при котором использование иной информации не ведет к значительному изменению стоимости объекта оценки.

Не согласившись с заключением эксперта в части выводов, указанных экспертом при ответе на первый вопрос о соответствии отчета ООО «Прайс Хаус ТВ`с» № Номер изъят от 04.12.2023 об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, представителем административного ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», а также представителем заинтересованного лица ООО «Прайс Хаус ТВ`с» были представлены письменные возражения.

В порядке ст. ст. 49, 51, 82 КАС РФ в целях разъяснения заключения судебной экспертизы судом была допрошена эксперт ФИО2, которая подтвердила изложенные в заключении судебной экспертизы выводы, а также опровергла доводы письменных возражений представителя административного ответчика и представителя заинтересованного лица по поводу недостатков экспертного заключения.

В ходе допроса экспертом ФИО28 Ю.С. были даны следующие пояснения относительно каждого замечания представителя ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» на заключение экспертизы:

- замечание № 1, согласно которому административный ответчик считает, что заключение эксперта основано не только на данных, содержащихся в отчете № Номер изъят от 04.12.2023, но и на информации, представленной в материалы дела, при этом в Учреждение такая информация не предоставлялась, соответственно на момент рассмотрения заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости, Учреждение не располагало и не могло располагать дополнительной информацией.

Эксперт пояснила, что при проверке отчета использовала информацию, которая была представлена учреждению, однако дополнительно указала на материалы, которые были представлены в суд. Кроме того, указала, что учреждение при составлении экспертного заключения было вправе указать оценщику на несоответствие отчета требованиям оценочного законодательства ввиду отсутствия в отчете об оценке важной и необходимой, с точки зрения определения рыночной стоимости объекта оценки, информации.

- замечание № 2, согласно которому административный ответчик указывает на несогласие с нарушениями № 1 и № 2, выявленными экспертом при проверке отчета, о том, что объект-аналог № 2 не может быть принят в качестве объекта-аналога, поскольку указанный объект был реализован в рамках процедуры банкротства на повторных торгах. Кроме того, оценщик ошибочно ввел корректировку на торг для аналога № 2, так как цена предложения данного объекта одновременно является и ценой сделки. Административный ответчик указывает, что текст объявления о продаже объекта-аналога № 2 не содержит информации о том, что объект реализуется в рамках процедуры банкротства на электронных торгах. Текст объявления составлен таким образом, что предполагает продажу объекта посредством публичной оферты, на основании чего оценщик принял предложение к продаже данного объекта, как несоответствующее рыночным условиям.

Эксперт пояснила, что указанное замечание является необоснованным, поскольку в соответствии с требованиями ФСО информация, используемая при проведении оценки, должна быть достаточной и достоверной. Это требование связано с тем, что информация должна быть существенной для определения стоимости объекта оценки, при этом оценщик учитывает ее достоверность, надежность и существенность для оценки. Оценщик должен был максимально полно проанализировать используемые им аналоги на различных ресурсах. Информация о том, что цена второго объекта аналога, указанная оценщиком, является, во-первых, ценой сделки и сам аналог реализуется как имущество банкрота доступна на многих публичных ресурсах. Оценщик, собирая данные об объекте-аналоге № 2, как того требуют ФСО, не мог не увидеть соответствующую информацию. При этом отметила, что специалист учреждения, проверяющий отчет об оценке, должен был проанализировать достаточность информации, использованной оценщиком и проверить аналоги на доступных (открытых ресурсах) и выявить допущенное нарушение.

- замечание № 3, согласно которому административный ответчик выражает несогласие с нарушением, установленным экспертом при проверке отчета - оценщик в рамках реализации сравнительного подхода для расчета рыночной стоимости объекта оценки использует три объекта аналога, худших по своим ценообразующим качествам, чем объект оценки, при этом экспертом не внесено ни одной повышающей корректировки, учитывающий класс объектов и их функциональное назначение. Административный ответчик считает, что из публичных данных и информации из объявления о продаже следует, что все объекты-аналоги сравнительного подхода являются торговыми центрами, и корректировка на функциональное назначение в данном случае не требуется.

На указанное замечание эксперт пояснила, что оценщиком в качестве объектов-аналогов № 1 и № 2 подобраны объекты недвижимости, которые являются несопоставимыми по своим характеристикам с объектом оценки. Объектом оценки является современный торгово-развлекательный центр, расположенный в центре, помимо магазинов известных брендов, в торгово-развлекательном центре расположены кинотеатр на 1 400 посадочных мест (второй по величине в г. Иркутске) и развлекательный центр. Объекты-аналоги являются торговыми центрами районного масштаба, расположенными в помещениях административно-торгового назначения, замечание о необходимости учета данного ценообразующего фактора необоснованно.

- замечание № 4, согласно которому административный ответчик считает необоснованным нарушение, установленное экспертом при проведении исследования отчета об оценке спорного объекта недвижимости, что оценщик ошибочно принял значение по недозагрузке площадей в размере 14 %, даже несмотря на то, что оценщик проводил осмотр и мог увидеть, что практически все арендопригодные площади оцениваемого торгового центра заняты, величина недозагрузки на 2023 год, согласно представленной в материалы дела информации, составляет не более 3 %. Административный ответчик указывает, что согласно п. 25 ФСО № 7 оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. На основании чего, потери от недозагрузки площадей в размере 14 % были определены на основании статьи ФИО3 «Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности 2022». Кроме того, отметила, что согласно данным стр. 15 Отчета об оценке, при его составлении, оценщик не располагал документами, подтверждающими загруженность оцениваемого торгового развлекательного центра в размере 97 %, которыми располагает эксперт. Оценщиком был осуществлен осмотр объекта оценки не для определения процента загрузки площадей оцениваемого здания, а для того, чтобы убедиться в том, что исследуемый объект действительно находится по указанному в правоустанавливающих документах адресу, для выявления существенных изменений с даты оценки до даты осмотра, а также для анализа характеристик района, местоположения объекта оценки.

Эксперт на указанное замечание пояснила, что нарушение, установленное при анализе отчета об оценки, является обоснованным. То обстоятельство, что при проведении оценки экспертом приняты во внимание не все используемые в расчетах ценообразующие факторы, а только выборочные, является прямым нарушением требований ФСО, поскольку информация, используемая при проведении оценки должна быть достаточной и достоверной.

- замечание № 5, согласно которому административный ответчик указывает на необоснованность нарушения отчета, установленного экспертом, о том, что оценщик необоснованно ввел корректировку на потери от неплатежей для практически заполненного арендаторами торгового центра (на 01.12.2023 процент загрузки составил 97 %), указанное привело к занижению полученной рыночной стоимости. Административный ответчик указал, что согласно п. 25 ФСО № 7 оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. На основании чего, потери от неплатежей были определены в размере 8 % на основании статьи ФИО3 «Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности 2022».

Эксперт указала, что данное замечание также является необоснованным, поскольку потери от неплатежей арендной платы, как правило, определяются равными нулю, так как сложившая практика на рынке недвижимости показывает, что количество таких невыплат незначительно. Для практически заполненного арендаторами торгового центра оценщик применил размер корректировки на величину потерь от недозагрузки платежей в размере 22 % от ПВД, что привело к занижению рыночной стоимости.

- замечание № 6, согласно которому административный ответчик не согласен с нарушением, выявленным экспертом при проверке отчета об оценке, о том, что оценщик ошибочно не ввел повышающие корректировки на функциональное назначение к объектам-аналогам. Кроме того, для расчета ставки оценщиком использованы 3 объекта-аналога, худших по своим ценообразующим качествам, чем объект оценки, при этом не внесено ни одной повышающей корректировки, учитывающей класс объектов и их функциональное назначение. Административный ответчик указывает, что согласно публичным данным и информации из объявлений об аренде, все объекты-аналоги доходного подхода могут быть использованы под торговые центры (свободная планировка, уровень отделки, расположение на первой линии улицы).

Эксперт указала, что данный вывод является ложным, помещения, расположенные в зданиях, относящиеся к другому сегменту (не к торговым центрам) под торговые центры (без проведения соответствующих ремонтных и/или реконструктивных работ) нельзя использовать в качестве объектов-аналогов.

- замечание № 7 возражений на заключение эксперта о необоснованности нарушения отчета, выявленного экспертом, о том, что оценщик при расчете стоимости земельного участка ошибочно принимает данные по доле стоимости улучшений в составе ЕОН в размере 0,25 по усредненным данным по городам России (стр. 121 отчета), используя информацию со стр. 114 справочника Лейфера. В том же источнике на стр. 117 приведены значения доли стоимости ЕОН по категориям городов, г. Иркутск относится к категории: города 50-100 тыс. человек. Значение доли стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости ЕОН, для объекта оценки (торгового центра, расположенного в г. Иркутске) должно составлять 0,82, из-за допущенной ошибки рыночная стоимость объекта оценки была занижена на 98 млн. руб. Административный ответчик считает, что согласно п. 25 ФСО № 7 оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозадачности, проверяемости и достаточности. Кроме того, в описании нарушения № 7 Заключения от 28.11.2025 № Номер изъят эксперт говорит о занижении рыночной стоимости объекта оценки в Отчете об оценке по причине вычета стоимости земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН) в размере 25%, а не 18%, при том, что сам эксперт на стр. 59 Заключения от 28.11.2025 № Номер изъят принял процент стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН) в размере 34,7% (на основании Сборника рыночных корректировок и данных подлежащего использованию при определении стоимости объектов недвижимости №20, под ред. ФИО4), то есть значение существенно более высокое.

Эксперт указала, что значение доли стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости ЕОН, для объекта оценки (торгового центра, расположенного в г. Иркутске) должно составлять 0,82. Замечание состоит в том, что оценщик в отчете брал иную корректировку для регионов, при этом, корректировку, которая подходит для г. Иркутска оценщик не берет, обоснования этому оценщик также не приводит. Указанная ошибка оценщика подтверждена конкретными цифрами и скриншотами из справочника. Возможно, у оценщика имелись какие-либо объяснения проведенного им расчета, но в отчете об оценке они не представлены и специалистами учреждения, осуществлявшими проверку отчета об оценке, не запрошены. Несоответствие данных, примененных оценщиком, рекомендациям, разработанным авторами источника (справочника Лейфера), проигнорировано учреждением при вынесении решения об установлении кадастровой стоимости объекта оценки в размере рыночной, в связи с чем, данное замечание административного ответчика необоснованно.

Кроме того, в ходе допроса экспертом даны пояснения на все возражения заинтересованного лица ООО «Прайс Хаус ТВ`с», в том числе:

- замечание о том, что экспертом при обосновании ключевых выводов приведена ссылка на п. 10д Федеральных стандартов оценки № 7, который отсутствует в действующей редакции стандарта.

Эксперт указала, что при составлении экспертного заключения была допущена техническая опечатка, в данном случае эксперт ссылается на п. 11 Федеральных стандартов оценки № 7. Наличие данной опечатки не влияет на выводы эксперта и не искажает их суть.

- что эксперт при проведении экспертизы не проверял отчет об оценке на соответствие Федеральному стандарту оценки № 7 «Оценка недвижимости», утвержденному Приказом Минэкономразвития от 14.04.2022 № 200.

Эксперт указала, что данное замечание является необоснованным, поскольку при проведении исследования экспертом проверка отчета на соответствие Федеральному стандарту оценки № 7 «Оценка недвижимости», утвержденному Приказом Минэкономразвития от 14.04.2022 № 200, была произведена, что также подтверждается заключением эксперта - в исследовательской части (в перечне списка используемой литературы), в синтезирующей и выводной части при указании нарушений соответствующих пунктов Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости».

- в заключении эксперта содержатся множественные указания на нарушения требований федеральных стандартов оценки без конкретизации сути этих нарушений.

Эксперт указала на необоснованность указанного замечания, поскольку в заключении экспертом приведены нарушения требований оценочного законодательства, допущенные оценщиком при проведении оценки. Каждое нарушение подробно описано, приведены соответствующие ссылки, скриншоты, а также проведены альтернативные расчеты, позволяющие наглядно увидеть насколько допущенные оценщиком ошибки повлияли на итоговую рыночную стоимость.

- описывая нарушение № 3, эксперт утверждает, что оценщик подбирает несопоставимые объекты-аналоги, обосновывая свою позицию ссылкой на «Сборник рыночных корректировок и данных, подлежащих использованию при определении стоимости объектов недвижимости. № 20. По состоянию на 01.07.2023 под ред. ФИО5 код сборника: СРКД 20/2-2023Н)», который содержит корректировки для Красноярского края. Вместе с тем, использование справочных корректировок, полученных на рынке Красноярского края, для оценки объекта в г. Иркутске без проведения анализа сопоставимости рыночных условий этих территорий является методологически-недопустимым.

По данному замечанию эксперт пояснила, что при составлении отчета ею ошибочно приняты указанные данные, однако данное обстоятельство не влияет на существо экспертного заключения, поскольку нарушение состоит в том, что объекты недвижимости, которые оценщик применяет в качестве объекта-аналога, являются несопоставимыми объекту оценки, нарушение подробно расписано.

- при описании замечания № 4 эксперт указала, что оценщик ошибочно принял значение по недозагрузке площадей в размере 14%, в то время как согласно справке собственника заполняемость аренднопригодной площади составляет 97%, следовательно, недозагрузка должна составлять 3%. Считает, что это основано на методологической ошибке эксперта - смешении понятий «аренднопригодная площадь» и «общая площадь» объекта недвижимости. Оценщик в отчете рассчитывает потенциальный валовый доход от общей площади объекта - 74 078 кв.м. Справка собственника, на которую ссылается эксперт, содержит данные о заполняемости аренднопригодной площади, которая составляет приблизительно 52 000 кв.м. Общая площадь и арендопригодная площадь - это разные величины. Арендопригодная площадь не включает технические помещения, лестничные клетки, коридоры общего пользования, помещения инженерных служб, входные группы и иные площади, не подлежащие сдаче в аренду. В рассматриваемом случае арендопригодная площадь составляет около 70% от общей площади здания.

Эксперт указала, что при составлении отчета оценщик должен использовать достаточную информацию. Информация о недозагрузке влияет на стоимость, поскольку данный фактор является ценообразующим. Оценщик, выезжая на осмотр, не принял во внимание значение по недозагрузке объекта, которая на момент осмотра составляла 3 %. В данном случае при оценке объекта недвижимости нарушен принцип достаточности и информации.

- замечание эксперта о том, что для практически заполненного арендаторами торгового центра (процент загрузки на 01.12.2023 составляет 97%) оценщик необоснованно применил размер корректировки на величину потерь от недозагрузки и неплатежей в размере 22% от потенциального валового дохода, основано на ошибке - смешении показателей «недозагрузка площадей» и «неплатежи при аренде», которые являются независимыми компонентами потерь в доходном подходе. Отсутствие анализа дебиторской задолженности и документального подтверждения фактического уровня неплатежей лишает замечание доказательной силы.

Эксперт указала, что данное замечание является необоснованным, поскольку при оценке объекта недвижимости должна использоваться достаточная информация, в договорах аренды прописаны штрафные санкции, оценщик мог запросить у собственника договоры аренды, на основании которых можно установить конкретные данные по оцениваемому объекту недвижимости, чего сделано не было.

- при описании замечания № 6 эксперт квалифицирует объект-аналог как «административное здание» и указывает, что оценщик не внес корректировку на функциональное назначение, при этом данное утверждение опровергается материалами отчета об оценке. На странице 103 отчета приведена выписка из ЕГРН на объект, в графе «наименование» указано «Торгово-офисное», в объявлении об аренде указано, что помещения отлично подойдут для размещения торговой деятельности. Таким образом, квалификация объекта-аналога экспертом как «административное здание» является фактической ошибкой, свидетельствующей о ненадлежащем исследовании материалов отчета.

Эксперт пояснила, что указанное замечание является необоснованным. В обоснование позиции указала, что сведения о данном объекте недвижимости были исследованы на ресурсе 2GIS, также эксперт проверяла данный объект по фотографиям по спутникам, в результате чего было установлено, что в этом здании расположен автосалон, вторая часть здания сдана для спортивной секции. Несмотря на то, что здание, в котором расположен автосалон по техническим документам является торгово-офисным, однако оно не относится к торгово-развлекательным центрам, которым является объект оценки. С точки зрения сегментации рынка автосалоны относятся к объектам придорожного сервиса.

Суд, оценивая пояснения эксперта, данные в ходе судебного заседания на все представленные возражения и замечания, а также письменные пояснения эксперта, считает, что показания эксперта ФИО2 имеют исчерпывающий характер, свидетельствуют о достоверности и достаточности используемой информации, а также опровергают позицию представителей административного ответчика и заинтересованного лица. Указанные показания получены из предусмотренного законом источника доказывания - ч. 7 ст. 82 КАС РФ, пояснения соответствуют критериям относимости и допустимости. Оснований не доверять показаниям эксперта у суда не имеется, поскольку эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307 УК РФ, является лицом, которое обладает специальными знаниями, а также является незаинтересованным по делу лицом.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Следовательно, заключение эксперта должно быть выполнено с соблюдением требований Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, в том числе в отношении субъекта, выполняющего оценку объекта недвижимости на основании соответствующего определения суда.

Заключение судебной оценочной экспертизы № Номер изъят от 28.11.2025 в части ответа на первый вопрос о несоответствии отчета ООО «Прайс Хаус ТВ`с» № Номер изъят от 04.12.2023 об оценке рыночной стоимости нежилого здания, с кадастровым номером Номер изъят, общей площадью Номер изъят кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят>, согласно которому по состоянию на 01.12.2023 рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составляет 1 057 540 000 руб., требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, точное описание объектов исследования и факторов, влияющих на их стоимость, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение, а также анализ каждого объекта-аналога, использованного при проведении оценки. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначного толкования, а приведенные в заключении ответы на поставленные вопросы носят исчерпывающий характер. Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющего квалификацию судебного эксперта, и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Кроме того, суд учитывает, что в ходе судебного разбирательства эксперт подробно пояснила о причинах сделанных выводов. Несогласие лиц, участвующих в деле, с выводами, содержащимися в экспертном заключении, не свидетельствует о его недопустимости и недостоверности. Экспертом даны подробные пояснения по каждому замечанию.

Давая оценку заключению судебной оценочной экспертизы в части ответа на первый вопрос о несоответствии отчета ООО «Прайс Хаус ТВ`с» № Номер изъят от 04.12.2023 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, в совокупности с другими доказательствами по правилам ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы в указанной части является допустимым доказательством по делу, подготовленным лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

При этом суд учитывает, что неправильное указание экспертом в выводах номера пункта - п. 10д ФСО № 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, не свидетельствует об ошибочности выводов эксперта, поскольку в судебном заседании экспертом даны пояснения о том, что неправильное указание пункта произошло вследствие технической ошибки (опечатки), отчет ООО «Прайс Хаус ТВ`с» № Номер изъят от 04.12.2023 не соответствует требованиям п. 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» в части: объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

То обстоятельство, что экспертом при описании нарушения № 3 приведены данные из сборника рыночных корректировок и данных, подлежащих использованию при определении стоимости объектов недвижимости под ред. ФИО5, содержащие корректировки для объектов, находящихся в Красноярском крае, при наличии иных установленных экспертом в отчете оценщика нарушений, основанием для признания заключения эксперта № 3742/12-4-25 от 28.11.2025 недопустимым доказательством по данному административному делу не является.

Доказательств, подтверждающих недостоверность установленных заключением судебной экспертизы сведений, суду не представлено. Ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы по первому вопросу лица, участвующие в деле, не заявляли, оснований для назначения такой экспертизы по своей инициативе суд не усматривает.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу, что, поскольку отчет ООО «Прайс Хаус ТВ`с» № Номер изъят от 04.12.2023 об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, который был представлен в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», имеет недостатки, которые препятствовали ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» принять решение об определении кадастровой стоимости объекта оценки в размере его рыночной стоимости по данному отчету, то административные исковые требования Прокуратуры Иркутской области о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» № Номер изъят от 02.02.2024 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости, законны, обоснованы и подлежат удовлетворению.

Разрешая административные исковые требования административного соистца ООО «Регион-Недвижимость» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы с учетом выводов дополнительной экспертизы, по состоянию на 01.12.2023, суд приходит к следующему выводу.

Отвечая на вопрос, поставленный судом на разрешение эксперта, какова рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером Номер изъят, общей площадью (данные изъяты) кв.м., расположенного по адресу: г. <адрес изъят>, по состоянию на 01.12.2023, эксперт пришла к выводу, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером Номер изъят, общей площадью (данные изъяты) кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят> по состоянию на 01.12.2023 составляет 3 649 883 000 руб. (заключение эксперта № Номер изъят от 28.11.2025).

Не согласившись с заключением эксперта в данной части, представителем административных соистцов было заявлено ходатайство о назначении дополнительной судебной оценочной экспертизы для разрешения вопроса о рыночной стоимости спорного нежилого здания с учетом представленных доказательств, в том числе после допроса эксперта в судебном заседании.

Определением Иркутского областного суда от 09.02.2026 по данному административному делу была назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, на разрешение эксперта поставлен один вопрос - какова рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером Номер изъят, общей площадью (данные изъяты) кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят> по состоянию на 01.12.2023 с учетом данного определения и всех представленных документов. Установив, что вывод по вопросу определения рыночной стоимости спорного нежилого здания, содержащийся в экспертном заключении, составленном по результатам проведения судебной оценочной экспертизы, недостаточно мотивирован, а также является недостаточно ясным и полным, учитывая установленные в судебном заседании с учетом допроса эксперта обстоятельства, а также представленные документы, суд пришел к выводу о необходимости проведения по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы для разрешения вопроса о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Проведение дополнительной судебной оценочной экспертизы поручено эксперту ФБУ «Красноярская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации ФИО29 Ю.С., которая проводила судебную экспертизу по данному делу. При этом в судебном заседании возражений против поручения дополнительной судебной экспертизы указанному эксперту лицами, участвующими в деле, не заявлено.

10.03.2026 в Иркутский областной суд поступило заключение эксперта № Номер изъят от 27.02.2026 (дополнительная судебная экспертиза).

Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером Номер изъят, общей площадью (данные изъяты) кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят>, по состоянию на 01.12.2023 составляет 2 914 373 000 руб.

01.04.2026 в Иркутский областной суд поступило дополнение к заключению эксперта № Номер изъят от 27.02.2026, в котором эксперт указала, что при проведении расчетов была допущена техническая ошибка при исключении суммы НДС из рыночной стоимости, допущенная ошибка не влияет на существо экспертного заключения.

В судебном заседании установлено, что допущенная ошибка в заключении эксперта № Номер изъят от 27.02.2026 носит технический характер, ее исправление не влечет изменения логического обоснования поставленных выводов, а также не является основанием для назначения по данному административному делу дополнительной или повторной судебной экспертизы. Выявленные технические ошибки в расчетах эксперта были устранены экспертом в дополнительном заключении, вопрос о принятии которого разрешен судом с учетом мнения лиц, участвующих в деле.

Представленное экспертом дополнение к заключению эксперта № Номер изъят от 27.02.2026 принято судом как доказательство по данному делу, в связи с чем, заключение эксперта № Номер изъят от 27.02.2026 судом рассматривается в совокупности с представленными дополнениями.

Согласно выводам заключения эксперта № Номер изъят от 27.02.2026, с учетом дополнений к заключению эксперта, в котором экспертом устранена техническая ошибка, допущенная при проведении расчетов, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером Номер изъят, общей площадью (данные изъяты) кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят> по состоянию на 01.12.2023 составляет 3 087 685 000 руб.

Не согласившись с выводами дополнительной экспертизы, ООО «Прайс Хаус ТВ’с» в судебном заседании заявлено ходатайство о признании недопустимыми доказательствами заключение эксперта № Номер изъят от 28.11.2025, а также заключение эксперта № Номер изъят от 27.02.2026 и исключении их из числа доказательств по делу, в связи с чем, в судебном заседании был объявлен перерыв для вызова и допроса эксперта ФБУ «Красноярская ЛСЭ» Минюста России, проводившего дополнительную экспертизу. Вместе с тем, после перерыва представителем ООО «Прайс Хаус ТВ’с» и директором ходатайство о признании недопустимыми доказательствами указанных заключений и исключении их из числа доказательств по делу, было отозвано, просили суд не рассматривать данное ходатайство, указали, что доводы, изложенные в данном ходатайстве, не поддерживают.

01.04.2026 в суд поступили письменные пояснения административного ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» на заключение эксперта № Номер изъят от 27.02.2026, в которых указано, что на стр. 10 заключения эксперта в строке 17 Таблицы 1 указано: «Кадастровая стоимость, руб. по состоянию на дату определения стоимости (16.09.2023)» - «6 566 785 157,00», вместе с тем, в 2023 году Учреждение провело государственную кадастровую оценку зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территорий Иркутской области по состоянию на 01.01.2023 (дата оценки), в том числе объекта капитального строительства с кадастровым номером Номер изъят, кадастровая стоимость которого была определена в размере 6 566 785 156,69 руб.

В судебном заседании эксперт относительно данных пояснений указала, что в данном случае допущена опечатка, однако указанные выводы не влияют на итоговый результат проведения судебной экспертизы.

Иных возражений относительно заключения судебной оценочной экспертизы и дополнений к нему, составленных по результатам проведения дополнительной судебной экспертизы, не поступило.

Кроме того, в судебном заседании представитель административного соистца ООО «Регион-Недвижимость» возражений против заключения дополнительной экспертизы не заявил, просил установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости, определенной по результатам дополнительной судебной оценочной экспертизы, с учетом дополнений к ней.

Давая оценку заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы с учетом дополнений к заключению эксперта, которыми устранены допущенные экспертом технические ошибки, в совокупности с иными доказательствами по правилам ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы является допустимым доказательством по делу, подготовленным лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, точное описание объектов исследования и факторов, влияющих на их стоимость, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение, а также анализ каждого объекта-аналога, использованного при проведении оценки. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначного толкования, а приведенный в заключении ответ на поставленный вопрос носит исчерпывающий характер. Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющего квалификацию судебного эксперта, и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, проверив расчеты эксперта, приведенные в экспертном заключении, а также выслушав пояснения эксперта, суд приходит к выводу, что выводы эксперта по вопросу о рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером Номер изъят, являются обоснованными и достоверными, изложенные суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначного толкования, носят исчерпывающий характер. На основании изложенного, судом принимаются выводы эксперта о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения административных исковых требований ООО «Регион-Недвижимость» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной заключением дополнительной судебной оценочной экспертизы с учетом дополнений к данному заключению, которыми устранены технические ошибки.

При таких обстоятельствах суд считает необходимым установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером Номер изъят, равной его рыночной стоимости, определенной заключением дополнительной судебной оценочной экспертизы с учетом дополнений к данному заключению, в размере 3 087 685 000 руб. по состоянию на 01.12.2023.

В соответствии со ст. ст. 17, 18 Федерального закона № 237-ФЗ сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Согласно ч. 6 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ днем подачи заявления об оспаривании в комиссию считается день его представления в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации или многофункциональный центр, день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления почтовой связью), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

Руководствуясь разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», установив, что административный истец обратился в Центр с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости 09.01.2024, приложив к заявлению отчет об оценке, суд приходит к выводу, что датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости следует считать дату обращения в Центр - 09.01.2024.

Руководствуясь ст. ст. 178-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административные исковые требования Прокуратуры Иркутской области, действующей в интересах субъекта Российской Федерации в лице Правительства Иркутской области и муниципального образования г. Иркутск, удовлетворить.

Признать незаконным решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» № Номер изъят от 02.02.2024 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости.

Административные исковые требования ООО «Регион-Недвижимость» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером Номер изъят, общей площадью (данные изъяты) кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят> равной его рыночной стоимости в размере 3 087 685 000 руб. по состоянию на 01.12.2023.

Дата подачи ООО «Регион-Недвижимость» заявления в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» об установлении кадастровой стоимости - 09.01.2024.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Судья И.В. Ларичева

Мотивированное решение изготовлено 16 апреля 2026 г.