Решение № 2-405/2024 2-405/2024(2-4444/2023;)~М-3640/2023 2-4444/2023 М-3640/2023 от 25 февраля 2024 г. по делу № 2-405/2024

Дело № 2-405/2024

УИД 59RS0002-01-2023-004940-09


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 февраля 2024 года г. Пермь

Индустриальный районный суд города Перми в составе:

председательствующего судьи Цецеговой Е.А.,

при секретаре Старцевой С.А.,

представителя истца ФИО 1 - ФИО1, по доверенности от 13.10.2023 г., (до перерыва),

представителя ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Терра-Эстейт» - ФИО2, по доверенности от 06.12.2023, (до перерыва), представителя третьего лица ООО «НОВА» -ФИО2, по доверенности от 26.12.2023 (до перерыва),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО 1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Терра-Эстейт» о защите прав потребителей, по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Терра-Эстейт» к ФИО 1 о расторжении договора,

установил:

ФИО 1 (далее по тексту – ФИО 1, истец, участник долевого строительства, дольщик) обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Терра-Эстейт» о защите прав потребителей.

В обоснование заявленных требований указано, что 27 января 2022 года между сторонами заключен договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома Nova City по адресу: <адрес> (далее по тексту – договор № от 27.01.2022г.). По условиям названного договора объектом определено жилое помещение №, расположенное на 10 этаже с общей проектной площадью 45,79 кв.м. Цена квартиры на момент заключения договора составила 4 689 990 рублей. Кроме того, 27 января 2022 года между сторонами заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома Nova City (далее по тексту – договор № №), объектом которого являлось нежилое помещение, предназначенное для хранения колясок, санок и велосипедов №, расположенное на 10 этаже с общей площадью 1,2 кв.м. (далее по тексту – кладовка). Цена кладовки на момент заключения договора составила 1 000 рублей. До заключения договоров участия в долевом строительстве на адрес электронной почты истца был направлен прайс от 11.12.2021 года. Из содержания прайса следовало, что застройщик предлагал на продажу несколько вариантов квартир на 10 этаже, одна из которых площадью 45,79 кв.м. по цене 4 650 000 руб. и участвует в акции, вторая квартира площадью 47,79 кв.м. по цене 4 570 000 руб. и в акции не участвует. Таким образом, цена квартиры, которая не участвовала в акции и имеет большую площадь, существенно ниже цены квартиры с меньшей площадью и участвующей в акции. Увеличение стоимости квартиры, приобретаемой по договору участия в долевом строительстве, с заключением договора согласно которого участник также приобретает помещение, предназначенное для хранения колясок, санок и велосипедов по явно заниженной по отношению к рыночной стоимости квадратного метра цене является распространенным приемом, используемым застройщиком. Приобретение более дорогой квартиры с меньшей площадью обусловлено исключительно предоставлением нежилого помещения по договору участия в долевом строительстве № №10. Очевидно, что в случае отсутствия акции приобреталось бы жилое помещение с большей площадью и за меньшую стоимость (квартира площадью 47,79 кв.м.). В адрес истца от застройщика поступило предложение о расторжении договора участия в долевом строительстве от 13.07.2023 года, содержащее предложение заключить соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве № № ввиду отсутствия у застройщика возможности разместить кладовые на жилых этажах многоквартирного жилого дома. Отвечая на полученное от застройщика предложение истец сообщил, что возможность приобретения кладовки являлась определяющей причиной заключения договора участия в долевом строительстве № № в связи с чем просил предоставить помещение, предназначенное для хранения колясок, санок и велосипедов, на 1 этаже дома, либо согласовать снижение стоимости квартиры на сумму в размере 271 259 рублей 96 копеек. Ознакомившись с ответом истца, застройщик направил в адрес участника долевого строительства предложение о досудебной компенсации в размере 50 000 рублей – 70 000 рублей. После получения предложения о выплате досудебной компенсации в адрес застройщика истцом направлено требование о соразмерном уменьшении цены по договору № и выплате убытков, однако, указанное требование застройщиком в добровольном порядке не удовлетворено, в связи с чем истец обратился с исковыми требованиями в суд. Именно наличие акционного предложения, которое нарушено застройщиком, явилось причиной приобретения истцом более дорогой квартиры с меньшей площадью, в отсутствие подобной ситуации истец имел бы в собственности жилое помещение на 2 кв.м. больше за меньшую стоимость, что квалифицируется как убытки в размере 121 259 рублей 96 копеек. Согласно текущим ценам на рынке недвижимости реальная стоимость нежилого помещения, приобретенного истцом по договору № № от 27.01.2022 года составляет 150 000 рублей. Требование о соразмерном уменьшении цены по договору участия в долевом строительстве получено застройщиком 15.09.2023 года, срок добровольного исполнения требования истек 21.09.2023 года, соответственно начиная с 22.09.2023 года на сумму 150 000 рублей до даты обращения с настоящим исковым заявлением начисляются проценты в соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, которые составляют 1 121 рубль 92 копейки.

19.01.2024 года к производству суда принято уточненное исковое заявление истца, в котором истец указал, что 13.10.2023 года ответчиком в пользу истца перечислены денежные средства в размере 60 000,00 рублей платежным поручением № 615 от 13.10.2023 года /л.д.85/.

Уточнив требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец просит уменьшить размер покупной цены по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 27.01.2022 года на сумму в размере 12 480 рублей; обязать ответчика возместить реальный ущерб в пользу истца в размере 198 779 рублей 96 копеек; взыскать с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные в соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 542 рубля 11 копеек; проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные в соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму 12 480 рублей за период с 13.10.2023 года до момента фактического исполнения обязательства; компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей; штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу истца, начисленный в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

18.12.2023 года к производству суда принято встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Терра-Эстейт» к ФИО 1 о расторжении договора участия в долевом строительстве. В обоснование встречных исковых требований указано следующее.

27.01.2021г. между сторонами заключен договор № Б/КЛ-1-10 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома Nova City по адресу: <адрес>, в соответствии с условиями которого истец принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями многофункционального назначения по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать соответствующее помещение участнику долевого строительства (далее - кладовая): номер помещения 1-10, условный номер (согласно декларации 180), подъезд 1, этаж 10, общая проектная площадь 1,20 кв.м. Строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями многофункционального назначения по <адрес> осуществлялось на основании разрешения на строительство от 21.01.2021г. №. Проектная документация строительства прошла экспертизу и государственную экологическую экспертизу, о чем выданы соответствующие положительные заключения. ООО «Смарт инжиниринг» являлось техническим заказчиком строительства названного дома. Согласно условиям заключенного договора на осуществление функций технического заказчика от 18.03.2021г. ООО «Смарт инжиниринг» приняло на себя обязательство вести контроль и технический надзор за процессом строительства и сдачи в эксплуатацию многоквартирного дома. 09.06.2023г. ООО «Смарт инжиниринг» получило предписание № 4с-067 Инспекции государственного строительного надзора Пермского края об устранении нарушения, выразившегося в том, что помещения колясочных (кладовых) располагаются на жилых этажах, что, по мнению Инспекции, явилось нарушением п. 5.14 «СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003», ФЗ от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». В случае неисполнения предписания истец был лишен права получения разрешения на ввод многоквартирного дома. В целях исполнения названного предписания, соблюдения прав участников долевого строительства на получение подлежащих передаче им помещений и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истец был вынужден внести изменения в проектную документацию в части кладовых, являвшихся предметом договора. 40 помещений (кладовых), предназначенных для хранения только колясок, санок и велосипедов жильцов, расположенные с 1 по 22 этаж (1 подъезд) и с 1 по 18 этаж (2 подъезд), были переименованы в технические ниши для прокладки инженерных коммуникаций и включены в состав общего имущества дома. При таком изменении проектной документации кладовые утратили статус самостоятельного объекта, в отношении которого может быть заключен договор участия в долевом строительстве на основании норм Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Соответствующие уведомления с предложением о расторжении договора долевого участия в строительстве в отношении кладовых были направлены всем участникам долевого строительства. 17.08.2023г. на основании разрешения № многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями многофункционального назначения по <адрес> введен в эксплуатацию. По состоянию на дату подачи настоящего искового заявления ответчиком не расторгнут договор участия в долевом строительстве. На дату заключения договоров долевого участия в строительстве истец не знал и не мог предвидеть, что Инспекцией государственного строительного надзора Пермского края будет выявлено препятствие в получении разрешения на ввод многоквартирного дома в виде наличия колясочной (кладовой) на жилых этажах, при наличии положительного заключения экспертизы проектной документации. Истцом были предприняты меры по урегулированию вопроса нахождения таких помещений на жилых этажах, однако убедительными для Инспекции государственного строительного надзора Пермского края они не оказались. Согласно гражданскому процессуальному законодательству у истца отсутствовало необходимое количество времени для обжалования названного предписания с учетом апелляционного обжалования решения любой из сторон спора и вступления решения в законную силу ввиду того, что согласно заключенным договорам долевого участия в строительстве истец помимо названных помещений осуществлял строительство и иных объектов долевого участия в строительстве: квартир, офисов, машиномест, кладовых на нежилых этажах со сроком ввода жилого дома в эксплуатацию не позднее 30.0б.2023г. (II квартал 2023 года) и со сроком передачи их участникам долевого строительства не позднее 31.12.2023г. Нарушение сроков передачи иных объектов привело бы к несоизмеримым затратам как временных, так и финансовых для всех участников названных отношений. Кладовые (помещения, предназначенные для хранения только колясок, санок и велосипедов жильцов) приобретались участниками долевого участия в строительстве дополнительно к основным объектам долевого строительства - квартирам.

На основании изложенного истец (ответчик по первоначальному иску) просит расторгнуть договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома Nova City по адресу: <адрес> от 27.01,2021г., заключенный между истцом и ФИО 1; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Истец (ответчик по встречному иску) участия в судебном заседании не принимал, об отложении дела не ходатайствовал.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) в судебном заседании на уточненных исковых требованиях настаивал по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что в случае, если бы истец изначально знал о том, что кладовка ему передана не будет, он бы приобрел квартиру большей площади за меньшую стоимость. В данном случае причиной приобретения истцом квартиры меньшей площади явилось возможность приобретения кладовки. Убытки складываются из разницы в стоимости квадратного метра.

Представитель ответчика (истца по встречному иску), третьего лица в судебном заседании возражал относительно удовлетворения требований первоначального искового заявления, настаивал на удовлетворении встречного искового заявления. Поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве, в обоснование которых указано следующее. Предметом иска явилось требование истца о защите его нарушенного права выразившееся в неполучении помещения, предназначенного для хранения только колясок, санок и велосипедов в рамках договора от 27.01.2022г. № Б/КЛ-1-10 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома Nova City по адресу: <адрес>. Заявляя требование об уменьшении размера покупной цены по договору № Б/КВ- 63 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 27.01.2022г. истец сообщает, что приобретение квартиры площадью 45,79 кв.м., по более дорогой цене по сравнению с другой квартирой на этаже большей площадью (47,79 кв.м.) было обусловлено акционным предложением о предоставлении кладовой и при отсутствии такого предложения им была бы приобретена квартира большей площадью по меньшей цене. Однако, условия приобретения какого-либо объекта долевого строительства истцу не навязывались. Цены застройщика на реализуемые им квартиры, кладовые, машиноместа, офисы и т.д. не подлежат обязательной тарификации, и застройщик вправе устанавливать любые цены за любые реализуемые им объекты. Кроме того, между истцом и ответчиком заключено два разных договора участия в долевом строительстве, между которыми отсутствует какая-либо связь, и, соответственно, недопустимо уменьшать размер покупной цены по договору № Б/КВ-63 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 27.01.2022г. ввиду невозможности (по независящим от ответчика причинам) исполнения ответчиком договора от 27.01.2022г. № Б/КЛ-1-10 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома Nova City по адресу: <адрес>. Квартира № была передана истцу, сведения о несоблюдении требований к ее качеству ничем не подтверждаются. Ответчиком представлен отчет об оценке №-Н от 20.09.2023г., согласно которому рыночная стоимость 1 кв.м. нежилого помещения кладовых в <адрес> составляет 60 400 рублей. Ответчик платежным поручением № от 13.10.2023г. перечислил на счет истца денежные средства в сумме 60 000 рублей в счет компенсации убытков по договору № от 27.01.2022г. Ответчик предоставляет в качестве доказательств прайс, направленный ему 11.12.2021г., в то время как сам договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома заключен истцом 27.01.2022г., то есть спустя полтора месяца после получения прайса. При этом, с момента обращения истца в адрес ответчика за приобретением <адрес>, данная квартира была забронирована за истцом и в продажу не выставлялась. Смежная же квартира, о которой говорит истец, находилась в продаже и, согласно прайс, ее стоимость во времени изменялась в большую сторону. Также в большую сторону изменялась и цена других квартир в строящемся доме. Длительное заключение договора участия в долевом строительстве после бронирования обосновывается только согласованием истцом с банком условий кредитного договора № от 27.01.2022г. В случае не бронирования <адрес> ее стоимость к 27.01.2022г. также кратно бы выросла. В случае, если суд придет к выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований, представитель ответчика (истца по встречному иску) ходатайствовал о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду добросовестного поведения ответчика, добровольной выплаты денежных средств в счет компенсации. Кроме того, представителем ответчика (истца по встречному иску) заявлено о необоснованности взыскания штрафа согласно Закону РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», поскольку в соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. На момент заключения договоров с ФИО 1 застройщик полагал, что сможет построить и передать кладовые на жилых этажах дома. На момент заключения договоров обстоятельств, которые явились причинами предписания ИГСН, не существовало.

Представитель третьего лица ООО «Смарт инжиниринг» участия в судебном заседании не принимал, об отложении дела не ходатайствовал, письменных объяснений относительно заявленных исковых требований, в том числе встречных исковых требований, суду не представил.

Суд, заслушав объяснения явившихся лиц, исследовав письменные доказательства по делу, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законов, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что 27.01.2022 года между ООО «Специализированный застройщик Терра-Эстейт» в лице директора ООО «Нова» и ФИО 1 заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> /л.д.10-13/.

По условиям вышеуказанного договора застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Согласно пункту 1.2. договора объектом долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства по вышеуказанному договору, является <адрес> подъезде 1 на 10 этаже общей проектной площадью 45,79 кв.м. /л.д.10/.

Срок окончания строительства и ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию установлен не позднее II квартала 2023 г. (пункт 1.5. договора) /л.д.10/.

Согласно подпункту 1.6.1. договора цена помещения на момент заключения договора составляет 4 689 990 рублей. Цена помещения включает стоимость отделочных работ, материалов и оборудования, перечень которых указан в разделе 10 договора. Цена помещения также включает стоимость затрат на строительство жилого дома, приобретения земельного участка, оплаты иных расходов застройщика на создание жилого дома /л.д.10/.

Указанный договор в соответствии с требованиями законодательства зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю /л.д.13/.

Объект долевого строительства – <адрес> передана застройщиком и принята дольщиком ФИО 1, что не оспаривается сторонами.

Также, 27.01.2022 года между ООО «Специализированный застройщик «Терра-Эстейт» в лице директора ООО «Нова» и ФИО 1 заключен договор № Б/КЛ-1-10 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> /л.д.16-19/.

Согласно пункту 1.2. объектом долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства по вышеуказанному договору, являлось нежилое помещение, предназначенное для хранения только колясок, санок и велосипедов жильцов, номер помещения 1-10, условный номер согласно декларации 180, номер подъезда 1, этаж 10, общая проектная площадь помещения 1,20 кв.м. /л.д.16/.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства и ввода дома в эксплуатацию установлен не позднее II квартала 2023 года (пункт 1.5. договора) /л.д.16/.

Согласно подпункту 1.6.1 договора цена помещения на момент заключения договора составляет 1 000 рублей /л.д.16/.

13.07.2023 года ООО «Нова» в адрес участника долевого строительства направлено предложение о расторжении договора участия в долевом строительства № в связи с выданным Инспекцией государственного строительного надзора Пермского края предписания об устранении нарушений при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства от 09.06.2023 года № 4с-067, согласно которому помещения колясочных не могут быть размещены на жилых этажах многоквартирного жилого дома в связи с утверждением и введением в действие СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003. Дольщику предложен срок для подписания соглашения - в течение 5-ти рабочих дней с даты получения предложения о расторжении договора /л.д.20/.

В ответ на указанное предложение ФИО 1 в адрес ООО «Нова» направлено письмо б/н от 20.07.2023 года с предложением снизить стоимость <адрес>, расположенной на 10 этаже жилого <адрес> на сумму в размере 271 259 рублей 96 копеек.

С данным предложением ООО «Нова» не согласилось, однако, в целях урегулирования ситуации с расторжением договора и компенсацией возможных убытков, причиненных расторжением договора в части помещений для хранения, ООО «Нова» дольщику предложена компенсация убытков в размере 50 000 рублей -70 000 рублей /л.д.21/.

Письменным требованием о соразмерном уменьшении цены по договору № от 13.09.2023 года ФИО 1 отказался от предложенной компенсации убытков в размере 50 000 рублей – 70 000 рублей и потребовал в течение 7-ми дней с момента получения требования осуществить уменьшение цены договора № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 27.01.2022 года на 150 000 рублей, а также компенсировать убытки, причиненные действиями застройщика, в размере 121 259 рублей 96 копеек /л.д.22/.

Указанное письменное требование получено ООО «Нова» 15.09.2023 года, что подтверждается входящим номером /л.д.22/.

13.10.2023 года по указанным дольщиком банковским реквизитам ООО «Специализированный застройщик «Терра-Эстейт» перечислило ФИО 1 денежные средства в качестве компенсации убытков по договору № от 27.01.2022 года в размере 60 000 рублей /л.д.54/.

Поскольку ответчик по первоначальному иску досудебные требования ФИО 1 об уменьшении покупной цены не исполнил, последний обратился с исковыми требованиями в суд.

В обоснование требований истец по первоначальному иску указывает на то, что определяющим при приобретении <адрес> явилась акция, проводимая застройщиком, в рамках которой при приобретении квартиры меньшей площади по более дорогой стоимости приобреталась кладовка на том же этаже по цене 1 000 руб. Также истец указал, что при отсутствии данной акции он приобрел бы квартиру большей площади за меньшую стоимость, что следует из прайсов цен, направленных застройщиком ФИО 1 Поскольку кладовка передана не была, истец по первоначальному иску полагает, что цена квартиры должна быть уменьшена на рыночную стоимость кладовки, которая составляет 150 000 рублей, с учетом уточнений истец полагает, что размер покупной цены должен быть уменьшен на 12480 руб. /л.д.23, 85/.

Разрешая данное требование, суд исходит из следующего.

Согласно частям 1, 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика также безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Материалами дела подтверждено и не оспаривается сторонами, что квартира, являющаяся предметом договора № Б/КВ-63 участия в долевом строительстве, застройщиком построена и передана дольщику в установленные в договоре сроки и принята дольщиком без замечаний. Каких-либо доказательств наличия недостатков в указанном объекте, которые могли бы повлиять на цену объекта, за которую он приобретен истцом по первоначальному иску, суду не представлено и материалы дела не содержат.

Кроме того, каких-либо доказательств, подтверждающих тот факт, что при отсутствии акции с приобретением кладовки, истец по первоначальному иску приобрел бы квартиру на 2 кв.м. больше по площади, но по меньшей стоимости, суду также не представлено. Стоимость квадратного метра во вновь возводимых многоквартирных домах устанавливается застройщиком самостоятельно, не регулируется на федеральном и муниципальном уровнях и меняется ежедневно.

Суд также принимает во внимание то обстоятельство, что на момент подписания с истцом по первоначальному иску договоров участия в долевом строительстве застройщик не мог предвидеть будущие изменения в законодательстве, касающиеся размещения на жилых этажах кладовых помещений, при имеющимся положительном заключении государственной экспертизы строительства и разрешении на строительства.

Установив изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу об отказе ФИО 1 в удовлетворении требования об уменьшении размерам покупной цены по договору № Б/КВ-63 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 27.01.2022 года.

Однако, суд полагает, что в связи с тем, что истцу не была передана кладовка, являющаяся предметом договора № от 27.01.2022 года, у последнего возникло право на возмещение убытков.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно отчету об оценке №-Н, подготовленному ООО «Независимая консалтинговая компания», представленному ООО «Нова», рыночная стоимость одного квадратного метра нежилого помещения кладовых (помещение для хранения инвентаря, помещения для хранения колясок, санок, велосипедов и т.п.) по адресу: <адрес> по состоянию на дату отчета (20.09.2023 года) составляет 60 400 рублей /л.д.55-78/. Отчет об оценке не вызывает сомнений в объективности и обоснованности, он не содержит каких-либо противоречий.

Данный отчет стороной истца по первоначальному иску не оспорен, иного отчета суду не представлено, ходатайство о проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости одного квадратного метра нежилого помещения ФИО 1 и его представителем не заявлялось, следовательно, суд исходит из доказательств, представленных в материалах дела.

Согласно договору № участия в долевом строительстве от 27.01.2022 года общая проектная площадь кладовой, подлежащей передаче дольщику застройщиком, составляет 1,20 кв.м. /л.д.16/. Следовательно, при рыночной стоимости одного квадратного метра нежилого помещения в Индустриальном районе горда Перми в сумме 60 400 рублей, стоимость кладовой, подлежащей передаче ФИО 1 составляет 72 480 рублей (60 400 рублей * 1,20 кв.м.).

Истец просит взыскать с ответчика реальный ущерб в размере 198779,96 руб.

Как установлено в ходе рассмотрения настоящего гражданского спора и не оспаривается истцом по первоначальному исковому заявлению ООО «Специализированный застройщик «Терра-Эстейт» в счет компенсации убытков перечислило ФИО 1 денежные средства в размере 60 000 рублей /л.д.54/.

Суд находит доводы истца о том, что сумма в размере 198779,96 руб. является реальным ущербом, несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права, поскольку истцом в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ не доказан факт причинения ему убытков в размере заявленной упущенной выгоды по вине ответчика, материалами дела не подтверждается наличие прямой причинно-следственной связи между виновными действиями / бездействием ответчика и заявленными ко взысканию убытками.

Таким образом, с ответчика по первоначальному исковому заявлению в пользу истца ФИО 1 подлежат взысканию денежные средства в размере 12 480 рублей (72 480 рублей – 60 000 рублей).

Требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Проценты за пользование чужими денежными средствами носят зачетный характер по отношению к убыткам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Из толкования данной нормы следует, что проценты за пользование чужими денежными средствами представляют собой ответственность за нарушение денежного обязательства.

В соответствии с пунктом 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» сумма процентов, установленных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, засчитывается в сумму убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением денежного обязательства (пункт 1 статьи 394 и пункт 2 статьи 395 ГК РФ).

В силу главы 25 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки также являются формой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обязательства, следовательно, на сумму убытков проценты начислению не подлежат.

При этом суд считает необходимым отметить, что согласно пункту 1.5 договора № Б/КЛ-1-10 участия в долевом строительстве многоквартирного дома застройщик обязуется передать помещение участнику долевого строительства в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, но не позднее 31.12.2023 года, предложение о расторжении договора участия в долевом строительстве и компенсации истцом получено 25.08.2023 г., денежные средства в качестве компенсации убытков перечислены истцу на основании платежного поручения № 615 13.10.2023 года, то есть до наступления сроков передачи объекта строительства, установленных договором.

Разрешая требования истца о взыскании компенсации морального вреда, а также штрафа в соответствии с Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей), суд исходит из следующего.

В соответствии с преамбулой Закона о защите прав потребителей данный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Исполнителем является организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору.

В силу статьи 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Как разъяснено в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 17 от 28 июня 2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Поскольку при рассмотрении настоящего спора установлено нарушение прав истца, как потребителя, суд приходит к выводу об удовлетворении требования о компенсации морального вреда, с учетом причиненных потребителю нравственных страданий.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание требования разумности и справедливости, с учетом того, что размер компенсации морального вреда не поддается точному денежному подсчету и взыскивается с целью смягчения эмоционально-психологического состояния лица, которому он причинен, суд полагает возможным снизить заявленные истцом по первоначальному иску размер компенсации морального вреда и взыскать с ответчика по первоначальному иску в пользу ФИО 1 компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей. Исходя из требований разумности и справедливости, соблюдения принципа баланса интересов сторон в рассматриваемом споре, указанный размер компенсации морального вреда представляется суду соразмерным последствиям нарушенного права и удовлетворяет цели компенсации истцу перенесенных нравственных страданий.

Согласно пункту 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В пункте 46 постановления Пленума Верховного Суда от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Согласно разъяснениям, данным в Обзоре судебной практики по делам о защите прав потребителей, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 октября 2020 года (пункт 15), в отличие от общих правил начисления и взыскания неустойки (штрафа, пени) право на присуждение предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей штрафа возникает не в момент нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) обязанности добровольно удовлетворить законные требования потребителя, а в момент удовлетворения судом требований потребителя и присуждения ему денежных сумм.

Необходимым условием для взыскания данного штрафа является не только нарушение изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) права потребителя на добровольное удовлетворение его законных требований, но и присуждение судом каких-либо денежных сумм потребителю, включая основное требование, убытки, неустойку и компенсацию морального вреда.

Исходя из размера взысканных судом в пользу истца по первоначальному иску денежных средств размер штрафа составляет 11240 рублей, из расчета: (12 480 рублей + 10 000 рублей) * 50%.

Представитель ответчика по первоначальному иску в судебном заседании ходатайствовал о снижении размера присужденного штрафа, в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Право суда снизить сумму неустойки (штрафа) предусмотрено статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения которой предписывают судам установить баланс между применяемой к нарушителю обязательства мерой ответственности и оценкой размера ущерба, причиненного нарушением обязательства.

В абзаце 2 пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

С учетом обстоятельств конкретного дела, учитывая, что судом установлен факт нарушения прав потребителя, суд считает, возможным взыскать с ответчика по первоначальному иску в пользу истца по первоначальному иску штраф в размере 11 240 рублей. По мнению суда, данный размер штрафа отвечает принципам разумности, справедливости и соразмерности, а также способствует соблюдению баланса интересов сторон. Оснований для снижения размера штрафа суд не усматривает.

Разрешая встречные исковые требования ООО «Специализированный застройщик «Терра-Эстейт» о расторжении договора № Б/КЛ-1-10 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.01.2022 года, суд исходит из следующего.

Согласно частям 1,2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с положениями статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, одним из условий реализации данного способа расторжения договора является то, что наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными, что прямо следует из абзаца 2 пункта 1 ст. 451 ГК РФ, подпункта 1 пункта 2 ст. 451 ГК РФ.

Исходя из принципа стабильности гражданско-правовых отношений, при отсутствии добровольного соглашения сторон, расторжение договора по требованию заинтересованной стороны в порядке ст. 451 ГК РФ возможно лишь в судебном порядке и лишь при наличии указанных исключительных обстоятельств.

Как установлено судом в ходе рассмотрения настоящего гражданского спора строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями функционального назначения по <адрес> осуществлялось на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № /л.д.41-44/.

Техническим заказчиком строительства названного дома согласно договору от 18.03.2021 года являлось ООО «Смарт инжиниринг» /л.д.45-48/.

В связи с внесением изменений в действующее законодательство, 09.06.2023 года ООО «Смарт инжиниринг» Инспекцией государственного строительного надзора Пермского края выдано предписание № 4с-067 об устранении нарушений, выразившихся в том, что помещения колясочных (кладовых) располагаются на жилых этажах, что является нарушением пункта 5.14 «СП 54.13330.2022. Свод правил. Здание жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003», Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» /л.д.41/.

В целях исполнения названного выше предписания и ввода дома в эксплуатацию, истец был вынужден внести изменения в проектную документацию в части кладовых и переименовать их в ниши для прокладки инженерных коммуникаций, а также включить их в состав общего имущества дома, что повлекло утрату кладовыми статуса самостоятельного объекта, в отношении которого может быть заключен договор участия в долевом строительстве.

Письмом от 13.07.2023 года застройщик уведомил ФИО 1 о существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора № от 27.01.2022 года, предложив расторгнуть договор путем подписания соглашения о расторжении договора с гарантией возврата денежных средств, внесенных на счет эскроу в установленные законом сроки /л.д.20/.

Однако, ответчик по встречному исковому заявление не согласился с предложенными застройщиком условиями расторжения договора, в связи с чем соглашение о расторжении договора № от 27.01.2022 года сторонами подписано не было.

Установив изложенные обстоятельства, суд приходит к следующим выводам.

Вступая в договорные отношения с дольщиками застройщик, полагаясь на положительное заключение государственной экспертизы проектной документации исходил из того, что такого изменения обстоятельств, а именно внесение изменений в строительные правила, касающиеся запрета размещениях на жилых этажах многоквартирного жилого дома помещений колясочных, велосипедных, не произойдет. Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые застройщик не мог одномоментно преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора.

На основании изложенного, принимая во внимание тот факт, что на сегодняшний день предмет договора № как объект недвижимости, не может быть передан в собственность участника долевого строительства, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требования истца о расторжении договора № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома Nova City по адресу: <адрес> от 27.01.2021 года, заключенного между ООО «Специализированный застройщик «Терра-Эстейт» в лице директора ООО «Нова» и ФИО 1

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 данного Кодекса.

В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. Государственная пошлина зачисляется в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п.4 ч.2 ст. 333.36 НК РФ и п.3 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребители по искам, связанным с нарушением их прав, освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Таким образом, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, с ООО «Специализированный застройщик «Терра–Эстейт» в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 499 рублей 20 копеек за требования имущественного характера, а также 300 рублей – за требования о компенсации морального вреда, итого – 799 рублей 20 копеек.

С ответчика по встречному исковому заявлению ФИО 1 в пользу ООО «Специализированный застройщик «Терра-Эстейт» подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей, несение которых подтверждается платежным поручением № 726 от 12.12.2023 года /л.д.51/.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО 1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Терра-Эстейт» о защите прав потребителей, удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Терра-Эстейт» (ОГРН <***> ИНН <***>) в пользу ФИО 1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №) денежные средства в размере 12 480 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в соответствии с Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» в размере 11 240 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Терра-Эстейт» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 799 рублей 20 копеек.

Встречные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Терра-Эстейт» к ФИО 1 о расторжении договора удовлетворить.

Расторгнуть договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома Nova City по адресу <адрес> от 27.01.2022, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Терра-Эстейт» и ФИО 1 с момента вступления настоящего решения суда в законную силу.

Взыскать с ФИО 1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Терра-Эстейт» государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Индустриальный районный суд г.Перми.

Судья –подпись:

Копия верна:

Судья: Е.А. Цецегова

Мотивированное решение составлено 04.03.2024

Подлинный документ подшит в деле

№ 2-405/2024 (2-4444/2023;) ~ М-3640/2023

Индустриального районного суда г.Перми

УИД 59RS0002-01-2023-004940-09