Решение № 2-4263/2023 2-50/2024 2-50/2024(2-4263/2023;)~М-3116/2023 М-3116/2023 от 24 января 2024 г. по делу № 2-4263/2023

УИД 74RS0001-01-2023-003913-52

Дело № 2-50/2024


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Советский районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего судьи Соколовой Д.Е.

при ведении протокола помощником судьи ФИО3

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО7,

представителя ответчика Фонда «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» - ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Челябинске 25 января 2024 года гражданское дело по иску ФИО1 к Фонду «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области», Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о взыскании стоимости квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском (с учетом уточнений) к Фонду «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области», Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о взыскании стоимости двухкомнатной квартиры, общей площадью 40,63 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, в размере 3 970 000 руб., поскольку истцу не передан объект долевого строительства.

Истец ФИО1 при надлежащем извещении участие в судебном заседании в суде не приняла.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующая по доверенности, в судебном заседании на удовлетворении иска настаивала.

Представитель ответчика Фонда «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» - ФИО6, действующая по доверенности, в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление.

Представитель ответчика Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил в материалы дела письменные возражения на иск.

Представитель третьего лица ООО «СервисПроект», конкурсный управляющий ООО «СервисПроект» - ФИО8 в судебном заседании участия не приняли, извещены.

Суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что между ООО «СервисПроект» и ФИО1 был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику строительства двухкомнатную <адрес> (стр.), общей проектной площадью квартиры без учета площади лоджии – 40,63 кв.м., находящуюся на 7 этаже в многоквартирном жилом <адрес> (стр.) в <адрес> №, расположенном по адресу: <адрес> (адрес строительный) на земельном участке, кадастровый 74№ участник строительства обязуется уплатить за данное помещение сумму в размере 1 730 000 руб.

ФИО1 исполнила свои обязательства перед ООО «СервисПроект», что подтверждается чеком-ордером от ДД.ММ.ГГГГ.

Застройщик нарушил свои обязательства по передаче помещения участнику строительства в установленный договором срок.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено производство по делу о банкротстве ООО «СервисПроект».

На основании решения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «СервисПроект» признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО5

ДД.ММ.ГГГГ Наблюдательным советом Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» принято решение о финансировании мероприятий по завершению строительства вышеуказанного объекта незавершенного строительства застройщика.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено заявление Фонда «Защита прав участников долевого строительства в <адрес>» о намерении стать приобретателем прав ООО «СервисПроект» на земельный участок площадью 2 242 кв.м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке, в том числе объектом незавершенного строительства: многоэтажный жилой <адрес> (стр.), общей площадью 5 900,3 кв.м., кадастровый номером № расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, а также прав на проектную документацию, включая все внесенные в нее изменения. На Фонд «Защита прав участников долевого строительства в <адрес>» возложена обязанность передать указанное имущество и обязательства ООО «СервисПроект» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела № №

ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов ООО «СервисПроект» № № соответствии с условиями которого Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» представляет финансовую помощь Фонду «Защита прав участников долевого строительства в <адрес>» на цели по завершению строительства объектов застройщика – банкрота.

В рамках указанного соглашения Фонд «Защита прав участников долевого строительства в <адрес>» завершил строительство объекта – многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес><адрес><адрес>, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ. Объекту присвоен почтовый адрес: <адрес>.

Из реестра требований участников строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела №№ о банкротстве ООО «СервисПроект» следует, что ФИО1 не включена в реестр участников строительства.

В связи с отказом в передачи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ обратилась в Фонд «Защита прав участников долевого строительства в <адрес>» с требованием о выплате рыночной стоимости вышеуказанной квартиры в сумме 2 840 000 руб.

Согласно п. 2 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном кодексе.

В соответствии с ч.1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора (п. 2 ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

Частью 1 статьи 6 названного закона на застройщика возложена обязанность передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи, предусматривающей изменение установленного договором срока.

Частью 3 статьи 23.2 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена выплата возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений.

Указанная выплата осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ).

Как предусмотрено положениями Федерального закона № 218-ФЗ, в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства, в том числе участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений, в Российской Федерации создана Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (ранее – Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства») (далее – ППК Фонд, Фонд).

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 218-ФЗ к функциям и полномочиям ППК Фонда, среди прочего, относится: формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, и имущества, приобретенного за счет инвестирования указанных денежных средств; выплата за счет имущества Фонда возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест, а также нежилых помещений, определенных пп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), при несостоятельности (банкротстве) застройщика, в том числе жилищно-строительного кооператива, в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Выплата возмещения гражданам в соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 218-ФЗ осуществляется за счет имущества ППК Фонда.

Как следует из приведенных нормативных положений, получение участником долевого строительства компенсационной выплаты, предусмотренной ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 218-ФЗ, обусловлено возникновением совокупности материальных условий в виде признания застройщика несостоятельным (банкротом) и открытия в его отношении конкурсного производства, наличия у участника долевого строительства требований о передаче жилого помещения, машино-места или предусмотренного законом нежилого помещения к застройщику, а также обращение в Фонд с требованием о компенсационной выплате до завершения конкурсного производства в отношении застройщика. При наличии вышеуказанных условий Фондом принимается решение о выплате возмещения, которое является основанием для перечисления выплаты.

Так, ДД.ММ.ГГГГ Наблюдательным советом Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» принято решение о финансировании мероприятий по завершению строительства вышеуказанного объекта незавершенного строительства застройщика.

На основании определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № между ООО «СервисПроект» и Фондом «Защита прав участников долевого строительств в <адрес>» заключен договор №-СП передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика ООО «СервисПроект».

Согласно приложению № к передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ в порядке перевода долга переданы приобретателю обязательства перед участниками строительства, чьи требования включены в реестр требований участников строительства, по строительству, вводу в эксплуатацию и передаче в собственность участникам строительства жилых помещений, нежилых помещений и машино-мест в объекте незавершенного строительства по договорам участия в долевом строительстве.

В соответствии с п. 15 ст. 201.4 Закона о банкротстве требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ, либо после дня принятия Фондом субъекта Российской Федерации о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, подлежат удовлетворению в порядке, предусмотренном абз. 2 пп. 3 п. 1 ст. 201.9 настоящего Федерального закона.

ФИО1 в подтверждение своих доводов, представлены документы, соответствующие требованиям ст. 201.4 Закона о банкротстве, деятельности застройщика.

Согласно представленным документам на двухкомнатную квартиру по адресу: <адрес> был заключен договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ с участником долевого строительства ФИО1 В рамках дела о банкротстве требования о включении в реестр участников строительства ФИО1 по передаче данного жилого помещения конкурсному управляющему не представила.

На основании изложенного, суд исходит из подтвержденного права ФИО1 как участника долевого строительства требования требовать возмещения в порядке, установленном ст. 13 Федерального закона № 218-ФЗ, и взыскивает с надлежащего ответчика по делу – ППК Фонд денежную компенсацию в качестве возмещения по договору участия в долевом строительстве. В удовлетворении требований истца к Фонду «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» следует отказать.

В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона № 218-ФЗ, выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) доме блокированной застройки (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) домах блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения (таких жилых помещений), не превышающей ста двадцати квадратных метров. Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на шесть месяцев ранее даты принятия Фондом решения в соответствии с частью 1 настоящей статьи. Порядок расчета размера выплаты возмещения устанавливается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 07 октября 2017 года № 1233 утверждены Правила выплаты публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (далее – Правила № 1233).

В соответствии с п. 8 Правил № 1233 выплата возмещения гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений, осуществляется в размере, определяемом в соответствии с методикой расчета размера возмещения гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков), подлежащих передаче гражданам - участникам строительства, согласно приложению.

Приложением к Правилам № 1233 является Методика расчета возмещения гражданам-участникам строительства, имеющим требование о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков) подлежащих передаче гражданам-участникам строительства (далее - Методика).

В п. 3 Методики приведена формула для расчета размера возмещения в следующем порядке:

а) определяется размер возмещения исходя из рыночной стоимости 1 кв. метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке (В1) по всем договорам, заключенным гражданином в отношении одного объекта строительства либо по всем паям в жилищно-строительном или ином кооперативе (далее - кооператив) в отношении такого объекта строительства:

В1 = (S1 x R1 x k1 x m1 + S2 x R2 x k2 x m2 +.. . +

+ Sn x Rn x kn x mn) x z,

где:

1, 2,.. . n - жилое помещение, подлежащее передаче гражданину;

S - общая площадь жилого помещения, подлежащего передаче гражданину. Если общая площадь жилого помещения превышает 120 кв. метров, указываются 120 кв. метров;

R - рыночная стоимость 1 кв. метра общей площади жилого помещения, равнозначного по отношению к жилому помещению на первичном рынке. Рыночная стоимость 1 кв. метра определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на 6 месяцев ранее даты принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Закона, а в случае осуществления Фондом расчета размера возмещения в связи с принятием Фондом решения об изменении решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объекта незавершенного строительства на решение о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Закона, рыночная стоимость 1 кв. метра определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на 6 месяцев ранее даты принятия Фондом такого решения. При этом для целей настоящей методики под равнозначным жилым помещением на первичном рынке понимается жилое помещение, в котором жилая площадь и количество комнат не меньше жилой площади и количества комнат жилого помещения, подлежащего передаче гражданину в соответствии с договором либо в связи с участием в кооперативе, а объект строительства с равнозначным жилым помещением находится в границах муниципального образования и на той же стадии строительства, на которой находится объект строительства на дату принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства;

k - доля гражданина в праве собственности на жилое помещение, которой он обладал бы в соответствии с договором или в связи с участием в кооперативе после государственной регистрации права собственности (указывается в виде правильной простой дроби);

m - доля исполненного гражданином обязательства по уплате цены договора или паевых взносов в кооператив, рассчитываемая по формуле:

где:

M - размер средств, фактически уплаченных гражданином в счет цены договора или паевых взносов в кооператив;

P - цена договора в соответствии с условиями договора или размер паевых взносов, подлежащих внесению в связи с участием в кооперативе;

z - корректирующий коэффициент выплаты, рассчитываемый по формуле:

В случае если сумма общих площадей жилых помещений в объекте строительства, подлежащих передаче гражданину, не превышает 120 кв. метров, корректирующий коэффициент равен 1;

б) определяется размер возмещения в соответствии с условиями договора или устава кооператива (В2) по всем договорам, заключенным гражданином в отношении одного объекта строительства, по всем паевым взносам в отношении такого объекта строительства:

В2 = (S1 x D1 x k1 x m1 + S2 x D2 x k2 x m2 +.. . +

+ Sn x Dn x kn x mn) x z,

где:

1, 2,.. . n - жилое помещение, подлежащее передаче гражданину;

S - общая площадь жилого помещения, подлежащего передаче гражданину. Если общая площадь жилого помещения превышает 120 кв. метров, указываются 120 кв. метров;

D - стоимость 1 кв. метра общей площади жилого помещения, подлежащего передаче гражданину, в соответствии с условиями соответствующего договора либо размером паевых взносов, подлежащих уплате гражданином в кооператив, рассчитываемая по формуле:

где:

P - цена договора в соответствии с условиями договора или размер паевых взносов, подлежащих уплате гражданином в кооператив;

Sобщ - общая площадь жилого помещения, подлежащего передаче гражданину в соответствии с условиями договора либо размером паевых взносов, подлежащих уплате гражданином в кооператив;

k - доля гражданина в праве собственности на жилое помещение, которой он обладал бы в соответствии с договором или в связи с участием в кооперативе после государственной регистрации права собственности (указывается в виде правильной простой дроби);

m - доля исполненного гражданином обязательства по уплате цены договора или паевых взносов в кооператив, рассчитываемая по формуле:

где:

M - размер средств, фактически уплаченных гражданином в счет цены договора или паевых взносов в кооператив;

z - корректирующий коэффициент выплаты, рассчитываемый по формуле:

В случае если сумма общих площадей жилых помещений в объекте строительства, подлежащих передаче гражданину, не превышает 120 кв. метров, корректирующий коэффициент равен 1;

в) итоговый размер возмещения принимается равным максимальному значению размера возмещения исходя из рыночной стоимости 1 кв. метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке (B1) или размера возмещения в соответствии с условиями договора или устава кооператива (В2) соответственно.

В соответствии с заключением специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости двухкомнатной <адрес>, площадью 40,63 кв.м., рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки составляет 3 970 000 руб.

Из материалов дела следует, что отчет оценщика, содержащий сведения рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке на дату принятия Фондом решения в соответствии со ст. 13 Федерального закона № 218-ФЗ в суд не представлен. Ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы также не заявлялось в ходе судебного разбирательства.

Принимая во внимание отсутствие данных рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке на момент выплаты возмещения (ДД.ММ.ГГГГ), суд для расчета компенсационной выплаты считает необходимым руководствоваться Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр «О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на IV квартал 2020 года», которым установлены следующие показатели средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения в <адрес> на IV квартал 2020 года в размере 33 070 руб.

Таким образом, расчет будет выглядеть следующим образом: В1 = (40,63 кв.м. х 33 070 руб./кв.м.) х 1) х 1 = 1 343 634,10 руб.; В2 = 40,63 кв.м. х (1 730 000 / 40,63 кв.м. х 1 х 1 х 1) = 1 730 000 руб.

Исходя из положений Методики, итоговый размер возмещения принимается равным 1 730 000 руб.

Таким образом, суд полагает возможным взыскать с ППК Фонд в пользу ФИО1 денежную сумму в качестве возмещения по договору участия в долевом строительстве в размере 1 730 000 руб.

Истец при подаче иска была освобождена от уплаты государственной пошлины в части заявленных исковых требований, исковые требования частично удовлетворены, поэтому с ответчика ППК Фонд исходя из положений ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, следует взыскать в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 16 850 руб. (исходя из величины взысканной суммы 1 730 000 руб.).

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт РФ серии № №) денежную сумму в качестве возмещения по договору участия в долевом строительстве в размере 1 730 000 руб.

Взыскать с Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ИНН <***>, ОГРН <***>) государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 16 850 руб.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд, путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Челябинска, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Соколова Д.Е.

Мотивированное решение изготовлено 05 февраля 2024 года.