Решение № 2-409/2021 2-409/2021~М-292/2021 М-292/2021 от 10 июня 2021 г. по делу № 2-409/2021

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 июня 2021 года пос. Волово

Богородицкий районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Кожуховой Л.А.,

при секретаре Соколовой М.Ю.,

с участием

представителя истца ООО «Воловосельхозтехника» по доверенности и ордеру адвоката Васильева С.Ю.,

ответчика ФИО2,

ответчика ФИО3,

представителя ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Богородицкого районного суда Тульской области гражданское дело № по иску общества с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника» к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя,

у с т а н о в и л:

ООО «Воловосельхозтехника» обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя, мотивируя свои требования тем, что на основании договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты> га) от 16.10.2014 года ФИО2 передал в аренду ООО «Воловосельхозтехника» земельный участок: категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. В силу п. 3.1. договора аренды договор заключен сроком на 7 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРП внесена запись регистрации № от 8.11.2014 года. В соответствии с п. 2.2. договора аренды арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке настоящего договора на новый срок или выкуп земельного участка при его продаже при прочих равных условиях перед другими лицами, также на основании вышеуказанного пункта договора аренды арендодатель обязался обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление настоящего договора или выкуп земельного участка при его продаже на прочих преимущественных условиях перед другими лицами. Таким образом, истец и ФИО2 при заключении указанного выше договора аренды от 16.10.2014 года пришли к взаимному соглашению о возникновении у истца права собственности на арендуемый земельный участок при условии реализации права преимущественной покупки в случае отчуждения арендатором данного недвижимого имущества. В настоящее время ответчик ФИО3 является собственником спорного земельного участка с кадастровыми № согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020 года, заключенному между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель). Право собственности ФИО3 на спорный земельный участок подтверждается записью о государственной регистрации права № от 14.09.2020 года. О существовании договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020 года истец узнал только 24.11.2021 года, когда к нему обратился ответчик ФИО3 с заявлением о выплате арендной платы по договорам аренды в его пользу и представил копию договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020 года. Договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020 года между ответчиками был заключен в период действия договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты> га) от 16.10.2014 года, в связи с чем, ООО «Воловосельхозтехника» имеет преимущественное право покупки спорного земельного участка. О существовании договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты> га) от 16.10.2014 года ответчики не могли не знать, поскольку в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020 года, содержится ссылка на договор аренды, с указанием, что продаваемый земельный участок обременен правами ООО «Воловосельхозтехника». Между тем, в нарушение п. 2.2. договора аренды в адрес истца от ФИО2 никаких предложений и уведомлений о приобретении данного земельного участка не поступало. Ответчики, заключив договоры купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020 года, нарушили п. 2.2. договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты> га) от 16.10.2014 года и, тем самым, нарушили преимущественное право истца на покупку спорного земельного участка. При заключении договора аренды ООО «Воловосельхозтехника» и ФИО2 пришли к соглашению о возникновения у ООО «Воловосельхозтехника» права собственности на арендуемый им земельный участок при условии реализации права преимущественной покупки в случае отчуждения арендатором данного недвижимого имущества. Поскольку при отчуждении ФИО2 спорного недвижимого имущества ФИО3 было нарушено право ООО «Воловосельхозтехника» на выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, предусмотренное договором аренды, ответчики не уведомили истца о совершении сделки, следовательно, требования о переводе прав и обязанностей покупателя являются законными и обоснованными.

В связи с чем, истец просит суд перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020 года, заключенному между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) в отношении земельного участка категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, на общество с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника», заменив покупателя ФИО3 на общество с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника», а также внести изменения в запись Единого государственного реестра недвижимости: № от 14.09.2020 года о государственной регистрации права собственности на земельный участок категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, правообладателя ФИО3 заменить на правообладателя общество с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника».

В ходе рассмотрения дела, заявленные исковые требования были представителем ООО «Воловосельхозтехника» дополнены, в дополнениях к иску указано, что условия договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года, предусматривающие преимущественное право арендатора перед посторонними лицами на выкуп земельных участков при их продаже арендодателем, не оспорены, недействительными не признаны, сомнений в содержании в порядке ст. 431 ГК РФ не вызывают. Основания для вывода о несоответствии спорных условий требованиям закона не усматриваются. Норм закона, запрещающих предусматривать в договоре аренды право преимущественного выкупа арендуемого имущества, не имеется. Из содержания п. 2.2. договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года, в соответствии со ст. 8 ГК РФ вытекает обязанность арендодателя в случае намерения произвести отчуждение земельного участка предоставить преимущественное право покупки земельного участка его арендатору. Согласовывая указанное условие в договоре, арендодатель - сособственник земельного участка предоставили арендатору более привилегированное право на выкуп отчуждаемой земельной доли даже по сравнению с их правовым статусом. Заключив договор аренды в 2014 году, арендодатель - сособственник спорного земельного участка не ставил под сомнение его условия, не оспаривал его законность и действительность. Возникшее в силу договора обязательство ФИО2 предоставить такое право арендатору подлежит исполнению в силу ст. 309 ГК РФ. В связи с неисполнением ФИО2 обязательств по договору истцом выбран способ защиты нарушенного права, не противоречащий ст. 12 ГК РФ. ФИО2 не мог не знать о существовании договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты> га) от 16.10 2014 года, поскольку в самом договоре купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020 года имеется ссылка на обременение продаваемых участков договором аренды в пользу ООО «Воловосельхозтехника» (п. 5 договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020 года). Выбранный истцом способ защиты права в виде перевода прав и обязанностей покупателя, также применяемый как в правоотношениях между собственниками имущества в порядке ст. 250 ГК РФ, так и при выкупе недвижимого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», не противоречит основным началам гражданского законодательства, направлен на поддержание стабильности правоотношений, возникающих в сфере оборота земель сельхозназначения. В основу искового заявления положена подлежащая исполнению обязанность арендодателя по предоставлению истцу преимущественного права на покупку земельных участков. Неисполнение обязанностей по договору послужило основанием для подачи настоящего искового заявления в целях защиты нарушенных прав арендатора. Статья 250 ГК РФ приведена в исковом заявление, как аналогия выбранного истцом способа защиты нарушенного права, но требования о защите прав истца основаны на неисполнении обязательств арендодателем. Отсутствие в законе положений о преимущественном праве арендаторов не исключает права лица заявить иск, основанный на договоре, не противоречащем требованиям закона. Истец – ООО «Воловосельхозтехника» является сельскохозяйственной организацией, которая использует спорные земельные участки по прямому назначению. Используя спорные земельные участки истец систематически улучшает его плодородные качества, удобряя дорогостоящими удобрениями и препаратами и согласно договору аренды рассчитывал, что ответчик в случае продажи земельного участка продает его именно истцу, для дальнейшего использования уже на праве собственности, т.е. был заинтересован в выкупе данного земельного участка. Тот факт, что ООО «Воловосельхозтехника» является сельскохозяйственной организацией подтверждается уведомлением о возможности применения системы налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей от 11.01.2006 года №, выданным <данные изъяты>, а также сведениями об итогах сева под урожай по форме № за период времени с 2014 года по 2021 год. Более того спорный земельный участок использовался истцом с 2008 года, что подтверждается договорами аренды с ФИО2, а именно договором срочного пользования земельным участком (поле <данные изъяты> га) от 29.07.2011 года, договором аренды земельной доли от 8.05.2009 года, договором аренды земельной доли от 30.04.2008 года, указанные договоры также содержали условия о преимущественном праве выкупа земельных участков перед другими лицами.

В судебном заседании представитель истца ООО «Воловосельхозтехника» по доверенности и ордеру адвокат Васильев С.Ю., заявленные исковые требования, с учетом их дополнения, поддержал в полном объеме. При этом пояснил, что в первоначальном иске имеется описка, о существовании договора купли-продажи от 6.09.2019 года истец узнал не 24.11.2021 года, а 24.11.2020 года, когда к нему обратился ответчик ФИО3 В п. 2.2 договора аренды земельных участков от 16.10.2014 года не указано, как именно арендодатель должен был обратиться в ООО «Воловосельхозтехника» о выкупе земельного участка, но считает, что все изменения и дополнения, обращения должны быть в письменной форме. Полагает, что заключенным между ФИО2 и ФИО3 договором нарушены права ООО «Воловосельхозтехника» тем, что арендуемые земельные участки образуют единый массив. В результате выкупа земельного участка, у ООО «Воловосельхозтехника» получится межполосица, будет больше затрат на обработку, увеличится себестоимость.

В судебном заседании ответчик ФИО2 исковые требования ООО «Воловосельхозтехника» с учетом их дополнения, не признал. Пояснил, что когда он работал в колхозе, ему был выделен земельный пай. Позже он передал землю в аренду ООО «Воловосельхозтехника», договор аренды подписывал сам. ООО «Воловосельхозтехника» обрабатывало землю, давало ему за земельный пай зерно, претензий у него не было. Но в 2018 году ему понадобились деньги на операцию, и он обратился к ФИО1 с предложением купить у него землю, поскольку она была у него в аренде, ФИО1 сказал, что ему земля не нужна, пояснил, чтобы он с этим вопросом обратился к ФИО3 В какой форме он должен обратиться с предложением о покупке земли, письменно или устно, ФИО1 ему ее пояснял. Он обратился к ФИО3, попросил у него 200000 руб. за пай, и тот дал ему деньги в долг на лечение, а он пообещал, что рассчитается землёй. Договор купли-продажи земельного пая начали оформлять в 2020 году, поскольку не стали нарушать договор аренды. Они поехали с ФИО3 в МФЦ и всё оформили там сами, доверенность он никому не выдавал, в договоре купли-продажи стоимость земельного участка пришлось занизить. Также он написали письмо в Министерство имущественных и земельных отношений, откуда ему пришел отказ в выкупе земли.

В судебном заседании ответчик ФИО3 исковые требования ООО «Воловосельхозтехника» с учетом их дополнения, не признал, пояснил, что он приобрел земельный участок у ФИО2 Перед оформлением сделки ФИО2 писал письмо в МИЗО <адрес>, однако получил ответ, что оно отказывается от покупки, и что он может продавать земельный участок. После ответа МИЗО они с ФИО2 пошли в МФЦ и все оформили. Права ООО «Воловосельхозтехника» они не нарушают, поскольку ООО «Воловосельхозтехника» пользуются землей по сей день. В дальнейшем он планирует сам использовать земельный участок по назначению, у него все для этого имеется.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования ООО «Воловосельхозтехника» с учетом их уточнения не признала, при этом пояснила, что договор аренды земельных участков (поле <данные изъяты> га) от 16.10.2014 года не должен противоречить федеральному законодательству. Указанный договор не содержит условий о выкупной цене и, что арендуемые земельные участки передаются в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В связи с этим, установление права преимущественного выкуп земельного участка арендатором, по мнению ответчика ФИО3, недопустимо. Норма о преимущественном праве арендатора нарушает требования Федерального закона № 101-ФЗ, и при этом посягает на публичные интересы субъекта Российской Федерации (Тульской области), в лице Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области, а именно нарушает право Тульской области на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, по мнению ответчика, является ничтожной. Сторонами в договоре аренды земельных участков (поле <данные изъяты> га) от 16.10.2014 года не поименованы какие-либо конкретные действия арендодателя необходимые для обеспечения возможности реализации арендатором преимущественного права. Указанный договор также не содержит условии о необходимости получения арендодателем письменного отказа арендатора от преимущественного права покупки земельного участка. Прежде чем продать ФИО3 земельные участки ФИО2, еще в 2018 году обращался к генеральному директору ООО «Воловосельхозтехника» ФИО1, который отказался покупать земельные участки и дал совет обратиться к ФИО3 Договор аренды земельных участков (поле <данные изъяты> га) от 16.10.2014 года не содержат условия о необходимости получения арендодателем письменного отказа арендатора от преимущественного права покупки земельного участка, не имеется оснований для выводов о невыполнении арендодателем взятых на себя обязательств на момент заключения договора купли- продажи недвижимого имущества от 26.08.2020 года своих обязательств. ФИО3 приобрел в собственность на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020 года земельные участки: с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес (местонахождения) объекта: <адрес>; и с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес (местонахождения) объекта: <адрес>. Преимущественное право покупки на вышеперечисленные земельные участки имелось у Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области. Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области сообщило, что в соответствии с рекомендациями комиссии по рассмотрению извещений о продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, заседание которой состоялось 19.03.2020 года, Тульская область отказалась от покупки вышеуказанных земельных участков по цене указанной в извещении и сообщило о том, что в течение года со дня поступления извещения (28.02.2020 года №) ФИО2 вправе продать вышеуказанные земельные участки третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. ФИО2 земельный участок с № был продан за <данные изъяты> рублей, а земельный участок с № по цене <данные изъяты> рублей, продажа состоялась 26.08.2020 года, таким образом условия, предусмотренные Федеральным законом № 101-ФЗ при продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения третьим лицам были выполнены. Кроме того, земельный участок с кадастровым номером №, не был предметом договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты> га) от 16.10.2014 года. При этом действующее гражданское и земельное законодательство не содержат норм, предусматривающих право арендатора земель сельскохозяйственного назначения на преимущественное право покупки арендуемого им земельного участка. При нарушении преимущественного права покупки возможность перевода на другое лицо прав и обязанностей покупателя устанавливается законом. Поскольку в рассматриваемом случае законом не предусмотрено права истца требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя арендуемого имущества, то иск не подлежит удовлетворению.

Представитель третьего лица Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом. Из представленных в адрес суда пояснений относительно заявленных исковых требований следует, что просят рассмотреть исковое заявление ООО «Воловосельхозтехника» в отсутствии их представителя и в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения сторон, их представителей, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, ФИО2 на основании свидетельства на право собственности на землю № от 3.11.1994 года являлся правообладателем земельного участка: с кадастровым №, общей площадью 85400 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес (местонахождения): <адрес>.

В соответствии с договором аренды земельных участков (поле <данные изъяты> га) от 16.10.2014 года ФИО5 передал в аренду ООО «Воловосельхозтехника» вышеуказанные земельные участки, в силу п. 3.1. он заключен сроком на 7 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРП внесена запись регистрации № от 8.11.2014 года.

В соответствии с п. 2.2. договора аренды арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке настоящего договора на новый срок или выкуп земельного участка при их продаже при прочих равных условиях перед другими лицами, также на основании вышеуказанного пункта договора аренды арендодатель обязался обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление настоящего договора или выкуп земельных участков при их продаже на прочих преимущественных условиях перед другими лицами.

28.02.2020 года ФИО2 было направлено уведомление Министерству имущественных и земельных отношений Тульской области о намерении продать спорные земельные участки.

23.03.2020 года за № Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области отказалось от покупки земельных участков и сообщило ФИО2 о праве в течение года со дня получения извещения продать спорные земельные участки на предлагаемых условиях.

26.08.2020 года ФИО2 реализовал свои правомочия собственника по отчуждению земельных участков по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенному между ФИО2 и ФИО3 26.08.2020 года, ФИО3 является собственником спорного земельного участка с кадастровым №.

Право собственности ФИО3 на спорный земельный участок подтверждается записью о государственной регистрации права № от 14.09.2020 года.

24.11.2020 года ФИО3 обратился с заявлением в ООО «Воловосельхозтехника» о выплате арендной платы по договорам аренды в его пользу, представив копию договоров купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020 года.

Указанные обстоятельства установлены в ходе рассмотрения дела и не оспариваются сторонами.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

В соответствии с п. 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

В силу п. 2 данной статьи земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В п.п. 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Федеральный закон № 101-ФЗ) установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, договор аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года не должен противоречить федеральному законодательству.

В п. 3 ст. 1 Федерального закона № 101-ФЗ установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципах преимущественного права субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже (подп. 3) и на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности в случае, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении приобрести такую долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (подпункт 4).

В отношении других лиц такой принцип не установлен.

Действительно, в соответствии с п. 4 ст. 9 Федерального закона № 101-ФЗ в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 настоящего Федерального закона.

Договор аренды, как и любой договор, может быть признан незаключенным, если сторонами не достигнуто соглашение в надлежащей форме по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Для договора аренды - это условия: о предмете договора; размере арендной платы (для договора аренды здания, сооружения, земельного участка); выкупной цене (для договора аренды недвижимости - с правом выкупа).

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Договор аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года не содержит условий о выкупной цене и, что арендуемые земельные участки передаются в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В связи с этим, установление права преимущественного выкупа земельного участка арендатором, по мнению суда, недопустимо.

В соответствии с п.п. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Поскольку норма о преимущественном праве арендатора нарушает требования Федерального закона № 101-ФЗ и при этом при этом посягает на публичные интересы субъекта Российской Федерации (Тульской области), в лице Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области, а именно нарушает право Тульской области на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже является ничтожной.

Сторонами в договоре аренды земельных участков (поле <данные изъяты> га) от 16.10.2014 года не поименованы какие-либо конкретные действия арендодателя необходимые для обеспечения возможности реализации арендатором преимущественного права.

Указанный договор аренды не содержит условии о необходимости получения арендодателем письменного отказа арендатора от преимущественного права покупки земельного участка.

В абзаце третьем п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - постановление № 49) указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно п. 43 постановления № 49 при толковании условии договора в силу абзаца первого ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, содержание договора определяется в соответствии с его общепринятой трактовкой и пониманием его условий сторонами. Если положения договора могут иметь несколько значений либо не позволяют достоверно установить значение отдельных положений, суды обязаны выявить действительную и реальную волю сторон. Основным способом ее установления являются показания сторон или их представителей по условиям договора и обстоятельствам дела. Суд обязан учитывать в совокупности все собранные по делу доказательства с целью выявления действительной воли сторон и исключения каких-либо сомнений в ее достоверности.

Как было установлено в судебном заседании ФИО2, прежде чем продать земельные участки ФИО3, еще в 2018 году обращался к генеральному директору ООО «Воловосельхозтехника» ФИО1, который отказался покупать земельные участки и дал совет обратиться к ФИО3

Доводы представителя истца о том, что ФИО2 не уведомил арендатора ООО «Воловосельхозтехника» о намерении продать земельный участок правового значения по рассматриваемому делу не имеют, поскольку договор аренды не содержит обязанности арендодателя – собственника участка извещать в какой-либо форме арендатора о намерении продать участок. Доводы ФИО2 о том, что он обращалась с предложением купить у него землю к ФИО1, представителем ООО «Воловосельхозтехника» не опровергнуты.

Договор аренды земельных участков (поле <данные изъяты> га) от 16.10.2014 года не содержат условия о необходимости получения арендодателем письменного отказа арендатора от преимущественного права покупки земельного участка, не имеется основании для выводов о невыполнении арендодателем взятых на себя обязательств на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества.

ФИО3 приобрел в собственность на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020 года земельные участки:

- с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес (местонахождения) объекта: <адрес>;

- с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес (местонахождения) объекта: <адрес>.

Преимущественное право покупки на вышеперечисленные земельные участки имелось у Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области.

Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области сообщило, что в соответствии с рекомендациями комиссии по рассмотрению извещений о продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, заседание которой состоялось 19.03.2020 года, Тульская область отказалась от покупки вышеуказанных земельных участков по цене указанной в извещении и сообщило о том, что в течение года со дня поступления извещения (28.02.2020 года) ФИО2 вправе продать вышеуказанные земельные участки третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.

ФИО2 земельный участок с кадастровым № был продан за <данные изъяты> рублей, а земельный участок с кадастровым № по цене <данные изъяты> рублей, продажа состоялась 26.08.2020 года, таким образом условия, предусмотренные Федеральным законом № 101-ФЗ при продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения третьим лицам были выполнены.

Кроме того, земельный участок с кадастровым №, не был предметом договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты> га) от 16.10.2014 года.

Ссылку истца на положения п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 91 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», которые касаются несоблюдения обязанности продавца при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, суд находит несостоятельной, поскольку особенности правового режима долевой собственности, установленные ст. 250 ГК РФ, на арендные правоотношения не распространяются, как и на правоотношения связанные с куплей-продажей недвижимости, не являющейся долевой собственностью, в связи с чем доводы истца о наличии у него права на приобретение земельного участка в преимущественном порядке в силу закона основаны на ошибочном толковании норм материального права.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу положений п.п. 1 - 3 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В соответствии с п.п. 1-2 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

При этом, действующее гражданское и земельное законодательство не содержат норм, предусматривающих право арендатора земель сельскохозяйственного назначения на преимущественное право покупки арендуемого им земельного участка.

При нарушении преимущественного права покупки возможность перевода на другое лицо прав и обязанностей покупателя устанавливается законом.

Поскольку в рассматриваемом случае законом не предусмотрено права истца требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя арендуемого имущества, то иск не подлежит удовлетворению.

Недобросовестного осуществления своих гражданских прав со стороны ответчиков ФИО2, ФИО3, судом не установлено.

При принятии решения по делу суд учитывает, что то обстоятельство, что ответчик ФИО3 не зарегистрирован в качестве главы КФХ либо индивидуального предпринимателя не имеет правового значения для рассматриваемого спора и также не может свидетельствовать о том, что при приобретении земельных участков действовал не в своем интересе, и не будет их использовать по прямому назначению. Доказательств обратного суду не представлено.

Также в ходе рассмотрения дела судом установлено, и не оспаривалось представителем ООО «Воловосельхозтехника», что до настоящего времени, несмотря на смену собственника, ООО «Воловосельхозтехника» использует до истечения срока договора аренды от 16.10.2014 года, спорный земельный участок, ранее принадлежавший ФИО2

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника» к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя, отказать.

Управлению Судебного департамента Тульской области вернуть обществу с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника» денежную сумму 85400 рублей внесенную на депозитный счет Управления Судебного департамента Тульской области 15 марта 2021 года.

Отменить меры по обеспечению иска принятые определением Богородицкого районного суда Тульской области от 17.03.2021 года в виде наложения ареста на земельный участок категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы или принесения представления в Богородицкий районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено 16.06.2021 года.