Решение № 3А-1669/2025 3А-58/2026 3А-58/2026(3А-1669/2025;)~М-1224/2025 М-1224/2025 от 14 апреля 2026 г. по делу № 3А-1669/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 апреля 2026 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Синевой Д.Т.,

при секретаре судебного заседания Лязиной А.О.,

с участием представителя административного истца П.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-58/2026 (№3а-1669/2025) по административному исковому ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

24.10.2025 ФИО1 обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, указав, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: под административное здание, площадью 3432 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 6 165 485,04 руб. В соответствии с отчетом об оценке № выполненным частнопрактикующим оценщиком ФИО4 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 669 977 руб.

ФИО1 ссылаясь на то, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, как налогоплательщика, просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: под административное здание, площадь 3432 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 669 977 руб.

Информация о времени и месте рассмотрения дела в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 г. N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на интернет-сайте суда.

В судебном заседании представитель административного истца П.. с выводами судебной экспертизы не согласилась, указав, что экспертом неверно определен сегмент рынка используемых объектов-аналогов №№, расположенных по адресу: <адрес> этом ходатайство о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы не заявила.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «ПлатО» К. выводы, изложенные в заключение судебной экспертизы №-СЭ от ДД.ММ.ГГГГ поддержала в полном объеме. На вопросы представителя административного истца и суда показала, что объекты-аналоги №№ сопоставимы с объектом оценки по сегменту рынка – торгово-офисный сегмент. Учитывая, что объекты-аналоги №№ и объект оценки расположены в разных городах, введены соответствующие корректировки на местоположение, о чем подробно изложено на стр. 22, 24-25 заключения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

В дополнительных пояснениях ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» разрешение административного иска оставил на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, указав, что стоимость спорного объекта, определенная в заключении эксперта, в размере 3 916 762,64 руб. находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится рассматриваемый объект.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: под административное здание, площадью 3432 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В соответствии с Приказом Министерства имущественных отношений Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков, расположенных на территории Самарской области и среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальным районам и городским округам Самарской области» от 25.11.2022 № 2181 кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2022 для земельного участка составила 6 165 485,04 руб.

Иных постановлений определяющих действительную стоимость объекта недвижимости на иную дату не принималось, в связи с чем, указанная кадастровая стоимость архивной не является.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера земельного налога.

Согласно статье 22 Федерального закона Российской Федерации от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и 24.10.2025 обратился с настоящим административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд.

В соответствии с п.1 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Административный истец, будучи арендатором земельного участка, является плательщиком арендных платежей, исчисляемых с учетом кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной его стоимости является обоснованным.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административный истец в обоснование требований представил отчет об оценке № выполненным частнопрактикующим оценщиком ФИО4 согласно которого, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:02:0207003:454 определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 669 977 руб.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», администрации г.о. Жигулевск о назначении по делу судебной экспертизы за счет учреждения по вопросу определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «ПлатО» №-СЭ от ДД.ММ.ГГГГ отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком ФИО4 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, выявлены нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номерами №

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 3 432 +/- 21 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 916 762, 64 руб.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд учитывает, что в заключение эксперта ООО «ПлатО» №-СЭ от ДД.ММ.ГГГГ определенная итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта недвижимости эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключение приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, описание качественных и количественных характеристик объектов исследования, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования объектов исследования; описание процесса оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос, с возможностью проверки их обоснованности.

Оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, его заинтересованность в исходе дела отсутствует.

Вопреки доводам представителя административного истца, заключение содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке, его выводы сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов.

В заключении проведен сравнительный анализ объекта исследования и объектов-аналогов по всем элементам сравнения, верно применены необходимые корректировки (на торг, на красную линию, на местоположение, на площадь участка, на транспортную доступность и т.д.), процедура введения поправок, равно как и основания неприменения иных корректировок, подробно изложены в заключении эксперта.

Подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей заслуживающих внимание обстоятельств.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности указанного экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, сторонами и заинтересованными лицами не представлено.

Ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертиз не заявлено.

Суд также полагает, что не имеется оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с результатами проведенной оценщиком ФИО4, поскольку заключение экспертизы ООО «ПлатО» №-СЭ от ДД.ММ.ГГГГ является наиболее полным и аргументированным, составленным в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации.

В связи с этим суд признает величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, определенную заключением судебной экспертизы, достоверной величиной, и полагает, что требования административного истца об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, в размере 3 916 762,64 руб. подлежит частичному удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административный истец обратился в суд 24.10.2025, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

ООО «ПлатО» просит оплатить расходы за проведение судебной экспертизы согласно выставленному счету на оплату.

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

По общему правилу, предусмотренному частью 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса. По делам о взыскании обязательных платежей и санкций судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

Согласно статье 37 КАС РФ лицами, участвующими в деле, являются: стороны, заинтересованные лица. Сторонами в административном деле являются административный истец и административный ответчик (часть 1 статьи 38 КАС РФ).

Таким образом, согласно нормам КАС РФ, судебные расходы подлежат распределению между сторонами - административным истцом и административным ответчиком.

В соответствии с частью 3 статьи 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Установлено, что в ходе рассмотрении административного дела по административному иску ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по ходатайству ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» в соответствии со ст. 77 КАС РФ, определением суда от 08.12.2025 назначена судебная экспертиза по вопросу об определении действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Возмещение расходов по производству экспертизы возложено на ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» и администрацию г.о. Жигулевск в равных долях.

Как следует из заявления ООО «ПлатО» стоимость услуг по составлению экспертного заключения составляет 40 000 руб., что подтверждается счетом на оплату, актом сдачи-приемки услуг.

На депозит Самарского областного суда от ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» поступили денежные средства в размере 20 000 руб. (п/п от ДД.ММ.ГГГГ №), оплата за судебную экспертизу не производилась.

Суд полагает издержки ООО «ПлатО» за проведение судебной экспертизы подлежат возмещению за счет денежных средств, внесенных ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» на лицевой (депозитный) счет Самарского областного суда в размере 20 000 рублей по платёжному поручению от 29.01.2026 № 7.

По взысканию расходов на оплату судебной экспертизы с администрации г.о. Жигулевск суд приходит к следующим выводам.

То обстоятельство, что в определении о назначении судебной экспертизы обязанность по ее оплате судом предварительно возложена на администрацию г.о. Жигулевск, не влияет на порядок распределения судебных расходов при рассмотрении заявления экспертного учреждения о взыскании судебных издержек после вынесения итогового судебного акта.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

Действующее законодательство связывает понимание кадастровой стоимости с соблюдением методических указаний о государственной кадастровой оценке, в ходе которой формируется соответствующая стоимостная характеристика объекта недвижимости, а также с использованием как рыночной, так и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования такого объекта.

Согласно Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П, достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения.

Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

С учетом изложенного, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П указал на допустимость расхождения результата массовой оценки стоимости объекта недвижимости с результатами оценки этого объекта с учетом индивидуальных характеристик в приемлемых границах, что само по себе не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой стоимости, определенной методом массовой оценки недвижимости и о нарушении прав административного истца, которому принадлежит объект недвижимости.

Следовательно, с учетом специфики данной категории дел и приведенной выше правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов, следует учитывать соотношение кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночной стоимости, установленной судом в качестве кадастровой, является ли эта разница существенной либо соответствует допустимым отклонениям, принятым в государственной кадастровой оценке.

Как видно из материалов дела, расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости, установленной по результатам массовой государственной кадастровой оценки, с его рыночной стоимостью, определенной решением суда на основании проведенной судебной экспертизы является значительным (более 30%).

С точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон расхождения кадастровой стоимости объекта недвижимости с его рыночной стоимостью, по мнению суда, нельзя считать приемлемым, допустимым отклонением, что свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца, как налогоплательщика, ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к спорному объекту недвижимости.

Такое отличие кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости уже само по себе лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что расходы на проведение судебной экспертизы не могут быть отнесены на административного истца.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае удовлетворения требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы могут быть взысканы с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, расходы на проведение судебной экспертизы подлежат взысканию с административного ответчика – министерства имущественных отношений Самарской области, как органа, утвердившего результаты оспариваемой кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером №, площадью 3 432 + / - 21 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере его рыночной стоимости 3 916 762, 64 руб.

Дата подачи административного иска в суд ДД.ММ.ГГГГ.

Перечислить с депозита Самарского областного суда в пользу общества ограниченной ответственностью «Плато» в счет возмещения расходов за проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-58/2026 (№3а-1669/2025) денежные средства в размере 20 000 (двадцать тысяч) руб., поступившие от ГБУ СО "ЦКО" по платёжному поучению № от ДД.ММ.ГГГГ.

Реквизиты для перечисления денежных средств:

получатель: общество ограниченной ответственностью «Плато», <данные изъяты>

Взыскать с министерства имущественных отношений Самарской области в пользу общества ограниченной ответственностью «Плато» в счет возмещения расходов за проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-58/2026 (№3а-1669/2025) денежные средства в размере 20 000 (двадцать тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 15.04.2026.

Судья Д.Т. Синева