Решение № 3А-1201/2020 3А-1201/2020~М-179/2020 М-179/2020 от 12 октября 2020 г. по делу № 3А-1201/2020

3а-1201/2020


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 октября 2020 года гор. Красногорск Московская область Московский областной суд

в составе председательствующего судьи Першиной С.В.

при помощнике судьи Токаревой И.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело <данные изъяты>а-1201/2020 по административному исковому заявлению <данные изъяты>» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

<данные изъяты>» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя свои требования тем, что результаты государственной кадастровой оценки принадлежащего ему на праве собственности земельного участка повлекли неправомерное увеличение налогового бремени, исчисляемого из кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, административный истец просит суд установить в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования: земельный участок для объектов общественно-делового назначения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, Пушкинский муниципальный район, г.<данные изъяты>, тер<данные изъяты> кадастровую стоимость в размере <данные изъяты> рублей, что соответствует его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты>.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 по доверенности настаивала на удовлетворении первоначально заявленных исковых требованиях, просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной в размере, указанном в отчете оценщика ООО «Оценка для бизнеса» <данные изъяты> от 23.07.2019г.; заключение судебной оценочной экспертизы, содержащее множество расчетных и методологических ошибок просила исключить из числа доказательств ввиду его порочности; представила письменные возражения на заключение судебного эксперта и ходатайство о назначении по делу повторной оценочной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещались надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие.

От административного ответчика Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» поступили письменные заявления, в которых, кроме ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие, участники процесса выражают согласие с выводами судебной оценочной экспертизы ООО «Светлоярский» № Э-10782/20 от <данные изъяты>г.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя административного истца, приходит к следующему.

В силу положений п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в п. 3 данной статьи.

В силу положений <...> Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО <данные изъяты>)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> (в редакции Приказа Минэкономразвития России от <данные изъяты><данные изъяты>), при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.

Пункт 3 ст. 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости, установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

На основании положений части 7 статьи 22 данного Закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Об этом же разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", согласно которому с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица - собственники объектов недвижимости.

Таким образом, установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, затрагивает права и законные интересы административного истца и он вправе оспаривать кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Судом установлено, что <данные изъяты>» является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования: земельный участок для объектов общественно-делового назначения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, Пушкинский муниципальный район, г.<данные изъяты>, тер. <данные изъяты>

Судом также установлено, что распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты>г. <данные изъяты>ВР-1633 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» была установлена, в том числе, кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего административному истцу по состоянию на <данные изъяты>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты> составляет – <данные изъяты> рублей. Административным истцом в подтверждение определения рыночной стоимости земельного участка представлен отчет об оценке ООО «Оценка для бизнеса» <данные изъяты> от 23.07.2019г. Рыночная стоимость спорного земельного участка в данном отчете об оценке определена по состоянию на <данные изъяты> в размере <данные изъяты> копейки.

В силу положений ст. 3 Закона об «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно заключению эксперта ООО «Светлоярский» № Э-10782/20 от <данные изъяты>г., которой судом было поручено проведение данной экспертизы по проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению действительной рыночной стоимости спорных земельных участков, оценщиком при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины их рыночной стоимости.

В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования: земельный участок для объектов общественно-делового назначения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, Пушкинский муниципальный район, г.<данные изъяты>, <данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты> определена в размере <данные изъяты> рублей.

Оснований не доверять экспертному заключению ООО «Светлоярский» № Э-10782/20 от <данные изъяты>г. у суда не имеется, суд находит его соответствующим требованиям с. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ). Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответы на поставленные судом вопросы.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Эксперт верно определил сегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объектов оценки, подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемых земельных участков и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, скидке на торг, площади объектов, пешеходному трафику.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде компьютерных снимков, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

На замечания административного истца относительности недостоверности экспертного исследования экспертом представлены письменные возражения, из содержания которых усматривается, что на странице 10 экспертом допущена опечатка, не влияющая на рыночную стоимость («в ходе рассмотрения Отчетов об оценке…» следует читать «в ходе рассмотрения Отчета об оценке…», далее экспертом приведены наиболее существеннее нарушения, допущенные в рассматриваемом Отчете, в том числе приведены принт-скрины из Отчета, т.е. можно сделать вывод, что эксперт изучал материалы дела <данные изъяты>а-1201/2020. Указывая на странице 34, что аналог находится собственности, эксперт исходил из того, что в описании объекта-аналога <данные изъяты> нет указания, что данный участок передается на правах аренды (что в частности, приведено в объявлениях аналога <данные изъяты>,20. Также экспертом приведен кадастровый номер земельного участка, на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии есть информация о форме собственности. Аналоги <данные изъяты>,2 точно идентифицированы экспертом, на приведенном прин-скрине объявлений точно указаны основные ценообразующие характеристики: местоположение, форма, площадь и <данные изъяты> странице 19-23 заключения приведена выборка земельных участков рекреационного назначения, из представленной выборки экспертом использованы в расчетах наиболее сопоставимые с исследуемым земельным участком объекты, прежде всего, по основному ценообразующему критерию для недвижимости: местоположение. Также принято во внимание, что информация в объявлениях предоставлена на ретроспективную дату и нет возможности уточнить по телефону, соответственно в расчетах используются только те аналоги, которые наиболее схожи по основным ценообразующим параметрам и их основные характеристики возможно точно идентифицировать. Все аналоги, включая аналог <данные изъяты> представляют собой незастроенные участки. Указанный аналог фактически свободен от застройки, поскольку здания и сооружения находятся в крайне аварийном состоянии, т.е. под снос. При этом, осмотр объекта исследования экспертом не проводился, фотоматериалы в материалах дела присутствуют. Эксперт полагает, что представленные материалы дела и информация в открытых источниках позволяют в полном объеме определить количественные и качественные характеристики объектов и достоверно определить рыночную стоимость объекта исследования. Поскольку исследование проводилось на ретроспективную дату, эксперт принял во внимание, что вся информация, отраженная в заключении, соответствует состоянию объектов на дату проведения расчета.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от <данные изъяты> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Суд принимает данное экспертное заключение в качестве достоверного доказательства, устанавливающего действительную рыночную стоимость спорного земельного участка.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом ООО «Светлоярский» рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке по состоянию на <данные изъяты>, и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве его кадастровой стоимости.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований для назначения по делу повторной оценочной экспертизы суд не усматривает; доводы о необоснованности экспертного заключения отклоняет по вышеизложенным основаниям.

При таких обстоятельствах, исходя из правового смысла судебного решения по делам об установлении кадастровой стоимости, установленной в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты>г. <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Софрино» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ООО «Софрино» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования: земельный участок для объектов общественно-делового назначения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, Пушкинский муниципальный район, г.<данные изъяты>, тер. Парк-отель Софрино, уч. 1, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина

Мотивированное решение изготовлено 16.10.2020г.