Решение № 2-3348/2017 от 12 ноября 2017 г. по делу № 2-3348/2017

Дело № 2-3348/17


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 ноября 2017 года. г.Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Фаустовой Г.А.

при секретаре Рзаевой С.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3348/17 по иску ФИО2 к Департаменту имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону о признании установленного расчета арендной платы незаконным и несоответствующим величине рыночной стоимости, обязании установить годовой размер арендной платы,

Установил:

ФИО2 (далее истец) обратился в суд с иском к Департаменту имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее ДИЗО г.Ростова-на-Дону – ответчик) о признании установленного расчета арендной платы на 2015 год в размере 31 734 руб. 52 коп. в п. 1.2. дополнительного соглашения №, расчета арендной платы на 2016 год в размере 477 662 руб. 85 коп. в п.1.3. дополнительного соглашения № к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с истцом, незаконным, обязании ответчика установить в дополнительном соглашении № к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с истцом, в соответствии со ставкой 0,3 арендной платы по виду использования - земельные участки для индивидуальной жилой застройки, согласно приложению № к постановлению № администрации города Ростова-на-Дону «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону и признании утратившим силу некоторых правовых актов администрации города Ростова-на-Дону».

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что между ним и Департаментом имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ для строительства индивидуального жилого дома по адресу: г.Ростов-на-Дону, <адрес> с кадастровым номером № Во исполнении п.4.4.6 договора арендатор зарегистрировал договор аренды в Управлении государственной службы регистрации, кадастра и картографии Ростовской области.

В ранее рассмотренном исковом заявлении ДИЗО г.Ростова-на-Дону к ФИО2 указывал основания, что арендатор в соответствии со ст.614 ГК РФ и условиями вышеуказанного договора аренды земли основной обязанностью арендатора является своевременное внесения арендной платы за пользование земельным участком в размере и на условиях, установленных договором.

Согласно договора аренды размер арендной платы в год за участок составляет 11 111 руб. 27 коп, согласно договора расчет арендной платы определен по формуле А=Ки хКс х Сап, Где А= размер арендной платы; КС -кадастровая стоимость, Сап - ставка арендной платы по виду использования земель, устанавливаемая в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно п.3.4. размер арендной платы может быть арендодателем изменен в одностороннем порядке в связи с изменением ставок арендной платы, уровня инфляции, изменение коэффициентов и изменение кадастровой стоимости земельного участка. В этом случае не требует обязательного дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы.

Арендодатель направлял письмо исх. № 59-30-2930/16 с дополнительным соглашением № 1 к договору аренды земельного участка. В указанном письме арендодатель указал, что арендатор должен подписать дополнительное соглашение и отправить подписанные экземпляры в ДИЗО г.Ростова-на-Дону. Также сослался п. 11 постановления Администрации города Ростова-на-Дону № 576 от 09.07. 2015 года «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону и признании утратившим силу некоторых правовых актов администрации города Ростова-на-Дону» с 14.12.2015 года размер арендной платы определен по рыночной стоимости права пользования на условиях аренды.

Таким образом, арендодатель направляя дополнительное соглашение арендатору, своими действиями подтвердил, что не применим п.3.4, договора, при котором бы дополнительное соглашение не требовалась.

30 марта 2016 года арендатор направил в ДИЗО г.Ростова-на-Дону возражение на дополнительное соглашение о пересмотре критерии отчета об оценки и признать его вывод об установлении годового размера на 2016 год в сумме 477 662 руб. 85 коп. и на 2015 год в сумме 31 734 руб. 52 коп. незаконными. Ответ от ответчика не был получен.

Обращаясь в суд с иском истец сослался на п.4, п.22 ст.22 Земельного кодекса РФ, п.8 под.Г Постановления № 576 от 09.07.2015 года «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону и признании утратившим силу некоторых правовых актов администрации города Ростова-на-Дону» в случае предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, размер арендной платы определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в размере под. Г) «… а также в отношении земельных участков по заключенным договорам аренды, в соответствии со ставками арендной платы по виду использования согласно приложению № 2 к постановлению. Согласно приложению № 2 ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости Сап =0,3.

На основании п.11, указанного выше постановления № 576 арендная плата за земельные участки в случаях не указных в п.1-9 настоящего постановления, определяется по результатам рыночной оценки права пользования земельным участком.

В связи с тем, что п.8 указанного выше постановления № 576 исключает начисление по рыночной оценки годового размера арендной платы, то ДИЗО г.Ростова-на-Дону обязаны начислить в дополнительном соглашении по кадастровой стоимости земельного участка х Сап 0,3 и применить индекс инфляции на 2016 год.

Истец ознакомился с отчетом ответчика от 14.12.2015 года № 326-15-р об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на праве аренды, и считает данный отчет, содержит многочисленные методические ошибки, многочисленные технические ошибки и несоответствия требованиям принципов: существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, предусмотренных действующими на дату оценки Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки.

Считает, перечисленные нарушения повлекли за собой грубое искажение объективной рыночной стоимости права пользования земельным участком на праве аренды. На основании вышеизложенного считаю, что рыночная стоимость объекта проведена неверно. В ходе изготовления Отчета, в т.ч. проведения описательной и расчетной части, Оценщиком, были допущены нарушения следующих принципов: существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, предусмотренные действующими на дату оценки Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки, другими актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, которые также регламентированы п. 5 ФСО № 3 «5. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов». В оценке оценщик указал, что имеются автомобильные дороги, инженерная инфраструктура. Однако, это не соответствует.

Поскольку арендодатель не изменял ставок арендной платы, уровня инфляции, не произошло изменение коэффициентов и не произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка, а изменился механизм и расчет арендной платы.

Истец считает, что ответчик незаконно в одностороннем порядке считает в бухгалтерском учете дебиторскую задолженность. Каких либо подписанных между истцом и ответчиком дополнительных соглашений, в котором был бы прописан расчет размера арендной платы по отчету об оценке, отсутствует. Арендатор повторно отправил возражение на дополнительное соглашение от 01.12.2016 года.

Затем истец неоднократно уточнял исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ и в окончательной редакции просит суд признать установленный расчет арендной платы на 2015 года в сумме 31734 руб. 52 коп, на 2016 год в размере 477662 руб. 85 коп. в договоре аренды земельного участка № 34670 от 22.05.2013 года с истцом ФИО2, на основании отчета от 14.12.2015 года № 326-15-р об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды земельного участка кадастровый № общей площадью 1202 кв.м. по адресу: г.Ростов-на-Дону, <адрес> незаконным и несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды. Обязать Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону установить годовой размер арендной платы с 2016 года по договору аренды земельного участка № 34670 от 22.05.2013 года с истцом ФИО1 на основании судебной экспертизы ООО «ЮРЦСЭО «АС-Консалтинг» в размере 18493,00 рублей (л.д.14-15 Т.2).

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещался заказной корреспонденцией. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель истца ФИО3, действующая по доверенности в судебное заседание явилась поддержала исковые требования своего доверителя в полном объеме и с учетом уточнений, просила удовлетворить, дала пояснения аналогично изложенным в иске.

Представитель ответчика ДИЗО г.Ростова-на-Дону ФИО4, действующая по доверенности в судебное заседание явилась исковые требования не признала в полном объеме и с учетом уточнений, просила в их удовлетворении отказать.

Суд, выслушав представителя истца и представителя ответчика, исследовав материалов дела, приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.65 Земельного кодекса РФ за пользование землей взимается плата, в том числе арендная плата.

Согласно п.3 ст.65 Земельного Кодекса РФ (действовавшего до 1 марта 2015 года) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

На основании изложенного, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы.

Исходя из положений п.10 ст.3 Федерального закона от 25. 10.2001 года №137-ФЗ « О введении в действие Земельного кодекса РФ», действовавшего до 01.03.2015 года, п.2 части 3 ст.39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые предоставлены в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В пунктах 16,19 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса РФ, п.3 ст.65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент заключении такой порядок еще не был установлен.Изменение регулируемой арендной платы по общему правилу применяется к отношениям, возникших после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Спорный договор аренды заключен 22 мая 2013 года, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата.

Пунктом 11 постановления Администрации города Ростова-на-Дону №576 от 09.07. 2015 года « О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону и признании утратившим силу некоторых правовых актов администрации города Ростова-на-Дону» арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1-9 настоящего постановления, определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года №135-ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом размер ежегодной арендной платы за использование земельных участков не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки. Если размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки, ниже размера земельного налога, то размер ежегодной размер арендной платы устанавливается в размере земельного налога.

Размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135- ФЗ «Об Оценочной деятельности в Российской Федерации», подлежат изменению арендодателем в одностороннем порядке в пределах срока договора аренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы.

В судебном заседании установлено, что 22 мая 2013 года между Департаментом имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № 34670. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы РФ по РО.

Согласно п.1.1. предметом договора является земельный участок с кадастровым номером № находящийся по адресу г.Ростов-на-Дону, <адрес> для использования в целях индивидуального жилищного строительства общей площадью 1 202 кв.м. срок действия договора до 26 июня 2045 года.

Размер арендной платы в год составляет 11111 рублей 27 копеек.

Как видно из материалов дела, Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону направил в адрес ФИО2 дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, согласно которого годовой размер арендной платы определен с 2015 года на основании отчета об оценки ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз» № 326-15-р от 14.12.2015 года и составляет в год арендная плата в сумме 448931 руб. 25 коп.

Департамент имущественно земельных отношений обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании задолженности на основании отчета об оценки. Истец предъявлял встречные исковые заявления однако ему было отказано в связи с чем, истец в целях оспаривания годового размера арендной платы вынужден предъявить иск самостоятельно.

Истец в обоснование несогласия с годовой величиной арендной платы произведенной Департаментом оценкой, в материалы дела представил экспертное заключение № ООО «Бюро оценки и проектирования», согласно выводам которого величина годового размера арендной платы за пользование земельным участком общей площадью 1202 кв.м. кадастровый № находящийся по адресу г.Ростов-на-Дону, <адрес> для использования в целях индивидуального жилищного строительства составляет 13912 руб.

Определением Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 15 мая 2017 года была назначена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости аренды земельного участка, производство которой было поручено ООО « ЮРЦЭСО « АС- Консалтинг».

Согласно выводам заключения эксперта ООО «ЮРЦЭО «АС-Консалтинг» № 411/17 от 28.06.2017г. рыночная стоимость на праве аренды земельного участка общей площадью 1202 кв.м. кадастровый № находящийся по адресу г.Ростов-на-Дону, <адрес> для использования в целях индивидуального жилищного строительства в год составляет 18 493,00 рублей.

Заключение выполненное ООО «ЮРЦЭСО «АС-Консалтинг» в полном объеме отвечает требованиям ст.86 ГПК РФ, является мотивированным, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на вопросы.

Суд в данном случае не усматривает основания ставить под сомнения достоверность заключения экспертизы ООО « ЮРЦЭСО «АС- Консалтинг» № 411/17 от 28.06.2017г. проведенной по поручению суда, так как данное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, является достоверным, соответствующим обстоятельствам дела доказательством.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В связи с чем, суд принимает во внимание, что рыночная стоимость годовой арендной платы была определенна ООО « Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований» в рамках доходного подхода, при том, что спорный земельный участок имеющий назначение ИЖС не предполагает получение арендатором дохода от его использования, так как не является коммерческой недвижимостью. Обоснованность применения данного метода вызывает у суда сомнения, при том, что арендатор земельного участка какого-либо дохода в рассматриваемой правовой ситуации от него не получает. Таким образом, данные обстоятельства ставят под сомнение окончательные выводы ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований» о рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течении одного года спорным земельным участком.

Согласно ст.12 ФЗ «Об оценочной деятельности» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, cоставленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст.13 указанного Закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии со ст.8 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, cубъектам РФ, либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ.

Согласно аб.4 п.1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 30.05.2005 года, разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможны в случае когда законом, или иным нормативным актом предусмотрена обязанность такой величины для сторон сделки.

В связи с чем, cуд приходит к выводу о недостоверности величины рыночной стоимости аренды (пользования) спорного земельного участка, определенной отчетом № 326-15-р от 14.12.2015 года.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства суд приходит к выводу, что величина годовой арендной платы, определенная ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований» указанная в отчете № 326-15-р от 14.12.2015 года не соответствует рыночной, опровергается экспертным заключением, выполненным ООО «ЮРЦЭСО «АС- Консалтинг».

Учитывая изложенное, установленный Департаментом расчет арендной платы с 14.12.2015 года в размере 477662 руб.85 коп. на основании отчета № 326-15-р является незаконным, поскольку не соответствует рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды, и не может применяться.

Рассматривая иск в части требования об установлении годового размера арендной платы необходимо иметь ввиду, что оспариваемый истцом расчет по результатам оценки производился Департаментом с 14.12.2015 года.

Суд считает соответствующими выводы ООО ЮРЦЭСО «АС- Консалтинг» в части определения рыночной стоимости аренды земельного участка в размере 18493,00 рублей в год в связи с чем приходит к выводу об установлении стоимости аренды земельного участка, площадью 1 202 кв.м. кадастровый № по адресу: г.Ростов-на-Дону, <адрес> в указанном размере.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положением ч.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.

Согласно ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу состязательности построения процесса представление доказательств возлагается стороны и других лиц, участвующих в деле. Ответчиком не было представлено в ходе судебного заседания допустимых и достаточных доказательств в опровержение установленных в ходе судебного заседания обстоятельств дела по оспариванию размера арендной платы земельного участка.

При таких обстоятельствах, исковые требования истца нашли свое подтверждение в судебном заседании, а потому подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО2 - удовлетворить.

Признать установленный расчет арендной платы на 2015 год в размере 31 734 руб. 52 коп, на 2016 год в размере 477 662 руб. 85 коп. в договоре аренды земельного участка № 34670 от 22.05.2013 года с ФИО2 на основании отчета от 14.12.2015 года № 326-15-р об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1202 кв.м., расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, <адрес>, разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство, недостоверным и несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды.

Установить рыночную стоимость аренды (пользования) земельного участка общей площадью 1202 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0011616:4, расположенного по адресу:г.Ростов-на-Дону, <адрес> в размере 18493,00 рублей в год.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 17 ноября 2017 года.

Судья: Г.А. Фаустова