Апелляционное определение № 33-113/2026 33-5067/2025 от 19 января 2026 г.

Судья Дорошевич Ю.Б.

УИД 39RS0004-01-2024-001885-78

дело №2-3085/2025


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е



№ 33-113/2026
20 января 2026 года
г. Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего судьи

Яковлева Н.А.

судей

ФИО1, ФИО2

при помощнике судьи и секретаре

ФИО3 ФИО4

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца ФИО5 на решение Московского районного суда г. Калининграда от 21 августа 2025 года по иску ФИО5 к ООО «Балтик-Сити» о взыскании неустойки, морального вреда.

Заслушав доклад судьи Яковлева Н.А., объяснения представителя ФИО5 – ФИО6, поддержавшей доводы жалобы, представителя ООО «Балтик-Сити» ФИО7, полагавшего, что жалоба удовлетворению не подлежит, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО5 обратилась в суд с вышеназванным иском к ООО «Балтик-Сити», указав, что 15 августа 2014 года ею с ООО «Балтик-Сити» был заключен договор участия в долевом строительстве № 25, согласно п. 1.1 которого ООО «Балтик-Сити» приняло на себя обязательства в предусмотренный договором срок построить на земельном участке по адресу: <адрес> многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект, определенный п. 1.4 договора, а она приняла на себя обязательства уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в сроки, на условиях и в порядке, определяемых договором.

Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира, расположенная на 8 этаже, общей площадью 52,85 кв.м., № квартиры - 54 (строительный номер), находящаяся по адресу: <адрес>. Срок ввода объекта в эксплуатацию - 3 квартал 2014 года.Срок передачи ООО «Балтик-Сити» объекта долевого строительства установлен 4 квартал 2014 года, который является предельным сроком. Фактически последним днем передачи ей объекта долевого строительства по условиям договора является дата - 31 декабря 2014 года.

Сумма долевого участия в строительстве составила 985 556 руб. 19 коп., которая подлежала оплате в следующем порядке: до заключения договора истцом была оплачена часть суммы долевого строительства в размере 728 137 руб. 20 коп., оставшаяся часть в размере 257 418 руб. 99 коп. должна быть оплачена после окончания строительства до подписания акта приема-передачи объекта.

В нарушение условий заключенного договора ответчик своевременно не завершил строительство многоквартирного дома, уведомления о переносе срока окончания строительства в ее адрес не направил, также как и не направил уведомления о завершении строительства и готовности объекта долевого участия к передаче. Объект долевого участия по договору ей ответчиком не передан. Нарушение ООО «Балтик-Сити» сроков исполнения обязательств по договору долевого участия является основанием к выплате ей ответчиком неустойки, предусмотренной условиями договора долевого участия № 25, положениями ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменении в некоторые законодательные акты РФ».

Таким образом, неустойка с учетом действовавших мораториев на ее начисление подлежит выплате в следующие периоды времени: с 01 января 2015 года по 02 апреля 2020 года, со 02 января 2021 года по 28 марта 2022 года, с 01 июля 2023 года по 21 апреля 2024 года, исходя из ставки рефинансирования Банка России на день исполнения ответчиком обязательств по договору в размере 8,25%. Размер неустойки за указанные периоды времени составляет 1 445 121 руб. 04 коп.

Не исполнением ответчиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве № 25, в том числе и обязательств по передаче истцу объекта долевого строительства ей причинен моральный вред, который она оценивает в 50 000 рублей.

Просит взыскать с ООО "Балтик-Сити" в свою пользу неустойку в размере 1445121,04 рублей за период с 01.01.2015 по 21.04.2024, компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей.

Решением Московского районного суда г. Калининграда от 16.10.2024 исковые требования ФИО5 к ООО «Балтик-Сити» удовлетворены частично. Взысканы с ООО «Балтик-Сити» в пользу ФИО5 неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 25 от 15.08.2014 года в сумме 20000 рублей, компенсация морального вреда 1000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины 2525,60 рублей, а всего 23525,60 рублей. В остальной части иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 05.02.2025 решение от 16.10.2024 оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 18.06.2025 решение от 16.10.2024 и апелляционное определение от 05.02.2025 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

21 августа 2025 г. суд вынес решение, которым постановил исковые требования удовлетворить частично и взыскать с ООО «Балтик-Сити» в пользу ФИО5 неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 25 от 15.08.2014 года в сумме 60000 рублей, компенсацию морального вреда 10 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины 2 525,60 рублей, а всего 72 525,60 рублей, в остальной части иска отказать, предоставить ООО «Балтик-Сити» отсрочку исполнения настоящего решения в части взыскания неустойки в указанном выше размере до 31 декабря 2025 года включительно.

В апелляционной жалобе ФИО5 просит исковые требования удовлетворить в полном объеме. Не согласна с применением судом ст. 333 ГК РФ и уменьшением размера неустойки. Полагает, что уплата неустойки должна производиться за счет денежных средств, полученных от осуществления ООО «Балтик-Сити» предпринимательской деятельности. Злоупотребление правом со стороны истца отсутствует.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия полагает его подлежащим изменению.

В силу п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции от 24.11.2008 года) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

ООО «Балтик-Сити» зарегистрировано в ЕГРЮЛ 30.09.2002 года.

22.05.2004 между ФИО5 и ООО «Балтик-Сити»был заключен договор участия в строительстве жилого дома № 25, по условиям которого застройщик принял дольщика, а дольщик вступил в строительство жилого дома по <адрес>. Доля дольщика определена в виде квартиры 54 (строительный номер), общей площадью 52,85 кв.м. (п.п. 1.1., 1.2. договора).

Общая стоимость передаваемой доли составляла 25 368 условных единиц (п. 3.1. договора). Внесение средств должно было быть осуществлено в следующей последовательности: первый взнос 90% от общей стоимости в размере 22 831,2 условных единиц при подписании договора, второй взнос в размере 10% в сумме 2536,8 условных единиц после сдачи дома в эксплуатацию (п. 3.3. договора). Согласно приложению № 3 к договору, 22 831,2 у.е. составило 728 137,20 рублей, которые были внесены ФИО5 22.05.2004 года, что следует из представленного в дело чека.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 06.12.2010 г. ООО „Балтик–Сити” был признан несостоятельным (банкротом) и в его отношении была открыта процедура банкротства – конкурсное производство.

Решением Московского районного суда г. Калининграда от 22.06.2011 года признано право собственности в объекте незавершенном строительством 82-квартирном жилом доме со встроенными административными помещениями, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 39:15:14 04 22:6 из земель населенных пунктов по <адрес> за ФИО5 на долю в праве в размере 88/10 000, соответствующую однокомнатной квартире № 54 общей площадью 52,85 кв.м., восьмой этаж.

Указанным судебным актом установлено, что строительные работы на объекте были прекращены весной 2008 года, вопрос о возобновлении строительства, получении разрешения на строительство решался только участниками долевого строительства. Дольщики были намерены окончить строительство указанного объекта, предпринимали все возможные для этого действия, сторонами был оформлен и подписан проект договора аренды земельного участка под строительство указанного объекта с множественностью лиц на стороне арендатора. Ответчик фактически отказался от исполнения своих обязательств по договору долевого участия в строительстве и прекратил строительство жилого дома, в состав которого входят объект долевого строительства, признан банкротом, очевидно, что обязательства ответчика по строительству дома и передаче истцам квартиры в обусловленный договором срок исполнены не будут.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 01.08.2011 прекращено производство по делу о банкротстве ООО «Балтик-Сити».

10.01.2012 ООО «Балтик-Сити» получено разрешение на строительство многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

15 августа 2014 года между истцом и ООО «Балтик-Сити» был заключен договор участия в долевом строительстве № 25, согласно п. 1.1 которого ООО «Балтик-Сити» приняло на себя обязательства в предусмотренный договором срок, силами третьих лиц построить на земельном участке по адресу: <адрес> многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный п. 1.4 договора, а истец приняла на себя обязательства уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в сроки, на условиях и в порядке, определяемых договором.

В соответствии с п. 1.4 договора объектом долевого строительства является жилое помещение - однокомнатная квартира, расположенная на 8 этаже, общей площадью 52,85 кв.м., № квартиры - 54 (строительный номер), находящаяся по адресу: <адрес>.

Пунктом 1.7 договора предусмотрено, что срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства устанавливается не позднее 4 квартала 2014 года, который является предельным сроком, при этом сроки проведения отдельных стадий создания объекта застройщик определяет самостоятельно. Предельный срок может быть увеличен в установленном договором порядке.

Согласно п. 1.8 договора, сроком ввода объекта в эксплуатацию устанавливается 3 квартал 2014 года.

В соответствии с п. 2.2 указанного договора сумма долевого участия в строительстве составила 985 556 руб. 19 коп., которая подлежала оплате в следующем порядке: до заключения договора истцом была оплачена часть суммы долевого строительства в размере 728 137 руб. 20 коп., оставшаяся часть в размере 257 418 руб. 99 коп. должна быть оплачена после окончания строительства до подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства.

Многоквартирный жилой дом <адрес> был введен в эксплуатацию 27 декабря 2022 года, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию, выданным Министерством градостроительной политики Калининградской области 27 декабря 2022 года за № 39-15-298-2022.

В силу ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

ООО «Балтик-Сити» свои обязательства по передаче дольщику объекта долевого строительства не исполнило и квартира, являющаяся предметом договора, ФИО5 не передана. Доказательств направления в адрес истца уведомления о готовности квартиры к передаче в дело не представлено, предупреждение в адрес ФИО5 о погашении задолженности направлено в июне 2024 года.

Поскольку при рассмотрении дела нашел свое подтверждение факт нарушения сроков исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве от 15.08.2014 года, суд пришел к верному выводу об обоснованности требований истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с 01.01.2015 г. по 21.04.2024 г., что составляет 1 445 121,04 рублей.

Представителем ООО «Балтик-Сити» заявлено ходатайство о применении к заявленному истцом к взысканию размеру неустойки ст. 333 ГК РФ и их снижении ввиду несоразмерности последствиям нарушенного обязательства с учетом наличия исключительных обстоятельств, а также злоупотребления истцом правами.

Пункт 69 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 7 от 24 марта 2016 года "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" гласит, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушенного обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке.

Суд принял во внимание обстоятельства, послужившие основанием для прекращения строительства дома в 2008 году, введение в отношении ООО «Балтик-Сити» процедур банкротства, поскольку руководство организации фактически самоустранилось от обязательств, оставив объект строительства брошенным.

Для решения вопросов о строительстве дома на уровне Правительства Калининградской области совместно с инициативной группой дольщиков неоднократно проводились совещания, по результатам которых было принято решение о смене учредителей ООО «Балтик-Сити», и в ноябре 2011 года в состав учредителей и в руководство общества были введены наиболее инициативные дольщики. Проводились неоднократно совещания по вопросу завершения строительства спорного дома в Министерстве строительства Калининградской области, о чем в дело представлены протоколы собраний, совещаний, переписка с органами власти.

Вышеприведенные фактические обстоятельства дела суд счел исключительными и на основании ст. 333 ГК РФ снизил неустойку до 60000 рублей. Поскольку передача объекта долевого строительства не является денежным обязательством, суд не применил при снижении неустойки положения п. 6 ст. 395 ГК РФ.

Судебная коллегия с такими выводами суда согласиться не может.

Из пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Пунктом 6 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды (пункт 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" содержатся обязательные разъяснения о том, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Правовые позиции о наличии у ответчика, осуществляющего предпринимательскую деятельность и заявившего о применении статьи 333 ГК РФ, обязанности доказать наличие таких исключительных обстоятельств, которые указывали бы на явную несоразмерность законной неустойки и штрафа последствиям нарушения обязательств застройщиком, на необоснованность выгоды, которую получит гражданин-участник долевого строительства в случае ее взыскания судом, а также о том, что суду необходимо исследовать вопрос исключительности случая нарушения ответчиком взятых на себя обязательств и допустимости уменьшения размера взыскиваемой неустойки в зависимости от заслуживающих внимания конкретных обстоятельств дела и в обязательном порядке привести в своем решении мотивы в обоснование выводов о наличии или отсутствии исключительности соответствующего случая и допустимости уменьшения размера взыскиваемой неустойки, были приведены в пунктах 26, 27 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., в его действующей редакции.

В качестве критериев для установления несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательств в указанном Обзоре рекомендовано учитывать такие конкретные обстоятельства дела, как: цена договора, длительность периода и причины нарушения обязательств застройщиком, принятие застройщиком мер к завершению строительства, исполнение застройщиком своих обязательств, последствия для участника долевого строительства вследствие нарушения застройщиком срока передачи объекта строительства и иные обстоятельства.

Из разъяснений пунктов 69 - 81 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" следует, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (п. 74).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. п. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из приведенных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что уменьшение неустойки (штрафа) производится судом исходя из оценки ее соразмерности последствиям нарушения обязательства, однако такое снижение не может быть произвольным и не допускается без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность, а также без указания судом мотивов, по которым он пришел к выводу об указанной несоразмерности.

При этом снижение неустойки не должно влечь выгоду для недобросовестной стороны, особенно в отношениях коммерческих организаций с потребителями.

Кроме того, в отношении коммерческих организаций с потребителями, в частности с потребителями финансовых услуг, законодателем специально установлен повышенный размер неустойки в целях побуждения исполнителей к надлежащему оказанию услуг в добровольном порядке и предотвращения нарушения прав потребителей.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда в той части, что нормы ст.333 ГК РФ о снижении неустойки применимы к возникшим между сторонами правоотношениям. Судебная коллегия не может согласиться с определенным судом размером неустойки, неприменением п.6 ст.395 ГК РФ.

Проверив представленный расчет задолженности, произведенный с учетом действовавших мораториев, установленных Постановлениями Правительства РФ, суд находит его верным. Полная сумма неустойки за период с 01.01.2015г. по 21.04.2024г. составляет 1445121,04 рублей.

Также в суд апелляционной инстанции стороной истца за тот же период был представлен расчет по п.6 ст.395 ГК РФ, исходя из ключевой ставки ЦБ РФ. Общая сумма неустойки в связи с данными нормами не может быть менее 567716,73 рублей. При расчете также принято во внимание постановление Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326, согласно которому в период с 01 июля 2023 года до 31 декабря 2024 года включительно размер неустойки исчисляется не выше ключевой ставки ЦБ РФ, действовавшей по состоянию на 01 июля 2023 года (7,5%).

Исходя из расчетов и приведенных норм судебная коллегия определяет неустойку в 570000 рублей.

Разрешая требование истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда, суд верно исходил из норм ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», разъяснениями, содержащимися в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 17 от 28 июня 2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», из того, что действиями ответчика истцу, как потребителю, были причинены нравственные страдания, не передачу до настоящего времени истцу квартиры, и обоснованно взыскал компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей.

В соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В то же время в соответствии с п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326, в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

Учитывая, что заявление истца с требованиями о зачете однородных обязательств и выплате неустойки было направлено ответчику 20.04.2024 года, то есть в период действия Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326, требование о компенсации морального вреда истцом в претензии не заявлялось, то в силу вышеуказанных правовых норм суд пришел к верному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя.

Общая сумма, подлежащая взысканию в пользу истца, составляет 582525 рублей 60 копеек (570000 + 10000 +2 525,60 руб. (расходы по госпошлине)).

Оснований для отмены или изменения решения суда в иной части по доводам жалобы не усматривается.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда г.Калининграда от 21 августа 2025 г. изменить, увеличив взысканную в пользу ФИО5 неустойку до 570000 рублей, определив общую сумму ко взысканию 582525 рублей 60 копеек.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29 января 2026 года.

Председательствующий:

Судьи: