Апелляционное определение № 33-3672/2026 от 7 апреля 2026 г.

Судья Гамидова Т.Г. № 33-3672/2026

№ 2-489/2026

64RS0046-01-2025-007034-32


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

08 апреля 2026 года город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Перовой Т.А.,

судей Строгановой Е.В., Зотовой Ю.Ш.,

при ведении протокола помощником судьи Громовым А.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка по апелляционной жалобе администрации муниципального образования «Город Саратов» на решение Ленинского районного суда города Саратова от 28 января 2026 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Строгановой Е.В., объяснения представителя ответчика ФИО2, возражавшего по доводам апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и поступивших возражений, судебная коллегия

установила:

администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее – администрация МО «Город Саратов») обратилась в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка.

Требования мотивированы тем, что администрацией МО «Город Саратов» на основании договора аренды от <дата> № ФИО1 на срок двадцать пять лет был предоставлен земельный участок с кадастровым № площадью 606 кв.м. по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «для размещения домов индивидуальной жилой застройки».

В результате осмотра земельного участка, проведенного специалистами отдела контроля за использованием земельных участков комитета по управлению имуществом города Саратова установлено, что земельный участок не огорожен, доступ на него не ограничен, имеет сложный рельеф, объекты капитального строительства отсутствуют, на участке произрастает естественный травостой.

В соответствии с условиями договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при не освоении участка в течении трех лет с момента вступления в силу настоящего договора.

19 декабря 2024 года ответчику направлено предупреждение о нарушении условий договора аренды земельного участка.

Поскольку предупреждение не было исполнено, 03 февраля 2025 года в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка.

На основании изложенного, администрация МО «Город Саратов» просила суд расторгнуть договор аренды земельного участка № от <дата> с кадастровым № площадью 606 кв.м. по адресу<адрес> с видом разрешенного использования «для размещения домов индивидуальной жилой застройки», предоставленного сроком на двадцать пять лет.

Решением Ленинского районного суда города Саратова от 28 января 2026 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе администрация МО «Город Саратов» просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить. Автор жалобы указывает на неправильное определение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, а также выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств. В обоснование доводов жалобы ее автор указывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий по осуществлению строительства и исполнения условий договора аренды, а также на наличие задолженности по арендным платежам.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации МО «Город Саратов» - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки не представили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

Руководствуясь положениями статьи 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (часть 1 статьи 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 3 статьи 615 ГК РФ если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

На основании подпунктов 1 - 3 пункта 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В абзаце шестом подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ определено, что право прекращается при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

Кроме того в соответствии с абзацем четвертым статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Вместе с тем, как указал Конституционный Суд РФ в определении от 30 сентября 2019 года № 2485-О, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе РФ право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ и согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции РФ принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 на основании договора № от <дата> является арендатором земельного участка с кадастровым № площадью 606 кв.м. по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», предоставленного для строительства отдельно стоящего жилого дома с количеством этажей не более трех, предназначенного для проживания одной семьи, сроком по 02 апреля 2040 года включительно.

В соответствии с пунктом 4.1 договора размер годовой арендной платы за пользование участком устанавливается на основании протокола № от <дата> о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка и составляет 39 000 руб.

На основании пункта 4.3 договора арендатор самостоятельно перечисляет поквартальную сумму арендной платы в УФК по Саратовской области (Комитет по управлению имуществом города Саратова) в следующем порядке: ежеквартально (равными долями в размере ? части от годовой суммы арендной платы) не позднее десятого числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом за период с начала действия договора, указанного в пункте 2.1.

Как указано в пункте 4.5 договора по истечении срока перечисления арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой и взыскивается с начислением пени. Арендатор самостоятельно перечисляет начисленные пени на реквизиты, указанные в пункте 4.3 договора.

Согласно пункту. 5.1 договора арендодатель имеет право требовать уплаты арендной платы в порядке, установленном в разделе 4 договора; требовать досрочного расторжения договора аренды земельного участка без компенсации затрат в случае добровольного отказа арендатора от участка, б) невыполнения арендатором условий договора, в) использования участка не по целевому назначению или не в соответствии с разрешенным использованием, использования земельного участка, которое приводит к значительному ухудшению экологической обстановки; г) нарушения санитарных, противопожарных норм и правил при использовании участка; д) не использования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; е) не внесения арендой платы двух и более раз подряд по истечении установленного договором срока уплаты очередных арендных платежей и др.

В соответствии с актом приема-передачи земельный участок передан ФИО1

19 декабря 2024 года ответчику направлено предупреждение о нарушении условий договора аренды земельного участка и об имеющейся на 09 декабря 2024 года задолженности в размере 34 352 руб. 34 коп.

03 февраля 2025 года в адрес ФИО1 направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка.

Из акта осмотра земельного участка от 10 июня 2025 года, составленнго консультантом отдела контроля за использованием земельных участков администрации МО «Город Саратов» усматривается, что в результате визуального осмотра установлено, что участок не огорожен, доступ не ограничен, часть участка имеет сложный рельеф, участок свободен от строений, на участке произрастает естественный травостой.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик ссылался на то, что им в целях использования земельного участка направлено в адрес истца уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства, в ответ на которое он получил уведомление № от <дата> о соответствии указанного в уведомлении объекта установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на арендованном земельном участке, срок окончания строительства - 23 мая 2034 года.

Кроме того, <дата> был заключен договор подряда с ИП ФИО3, по условиям которого подрядчик обязался в установленный срок своими силами выполнить строительные работы по возведению фундамента на объектах заказчика в соответствии с проектом свайного поля, актом пятна застройки, после чего 19 августа 2024 года произведена частичная оплата работ по договору, приобретен металлопрокат, что подтверждается представленными платежными поручениями.

Ответчиком также указано, что на момент направления в адрес ответчика предупреждения на участке велись работы по договору подряда.

В подтверждение своих доводов ответчиком представлены фотоматериалы, уведомление от <дата> № о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером №, договор подряда от <дата>, платежные поручения в подтверждение исполнения договора.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 615 ГК РФ, статей 42, 85.1 ЗК РФ, Федеральным законом от 08 августа 2024 года № 307-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 23 Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», оценив представленные доказательства в порядке статьи 67 ГПК РФ, исходил из того, что ответчиком представлены документы, подтверждающие факт ведения работ по освоению земельного участка, погашении задолженности, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды и удовлетворения исковых требований администрации МО «Город Саратов».

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на исследованных доказательствах, которым по правилам статьи 67 ГПК РФ дана надлежащая оценка, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, судом обоснованно установлено, что ФИО1 предпринимаются меры к освоению и использованию земельного участка с кадастровым номером №

Судебная коллегия считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а окончательные выводы суда основаны на правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права.

Пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

При рассмотрении настоящего дела усматривается, что заключенным между сторонами договором конкретные сроки начала выполнения арендатором работ по строительству не установлены.

Иное толкование автором жалобы положений гражданского и земельного законодательства и другая оценка обстоятельств настоящего дела не являются основанием для отмены принятого судебного акта.

Принимая во внимание, что ответчиком представлены доказательства, подтверждающие проведение подготовительных работ, предшествующих строительству и направленных на освоение спорного объекта недвижимости, отсутствие задолженности по оплате арендных платежей, судебная коллегия полагает, что у суда первой инстанции не было правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

При таких обстоятельствах, вопреки доводам апелляционной жалобы установлено, что арендатором осуществлялись действия, направленные на освоение арендуемого земельного участка.

С учетом указанных обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований для отмены обжалуемого решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств. Оснований для иной оценки доказательств по делу судебная коллегия не усматривает. Доказательств, опровергающих выводы суда, автором жалобы в суд апелляционной инстанции не представлено.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела (в том числе и тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе), судом не допущено.

При таком положении оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда города Саратова от 28 января 2026 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционное определение в мотивированной форме изготовлено 22 апреля 2026 года.

Председательствующий

Судьи