Решение № 2-1585/2020 2-1585/2020~М-1029/2020 М-1029/2020 от 11 мая 2020 г. по делу № 2-1585/2020

Дело № ****** Мотивированное
решение изготовлено 12 мая 2020 года

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИФИО1

ДД.ММ.ГГГГ Октябрьский районный суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Киямовой Д.В.,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации <адрес> к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Истец администрация <адрес> обратился в суд к ФИО2 с иском о взыскании арендной платы в сумме 351 792 рубля 37 копеек, пени в сумме 242823 рубля 05 копеек.

В обоснование иска указал, что на основании Постановления Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ******-п между Администрацией <адрес> и ООО «АСП-СТАР» (ранее ООО «Торговый дом «Чкаловский») заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ****** с кадастровым номером 66:41:0501005:0016, площадью 19550 кв.м (в редакции дополнительного соглашения № ******), расположенный по <адрес> в <адрес>, для строительства торгового центра первой и второй очереди на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (в редакции дополнительного соглашения № ******). Договор прошел предусмотренную законодательством РФ процедуру государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ № ******). В связи с вводом объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ (первая очередь торгового центра) и государственной регистрацией права собственности на нежилые помещения, договор заключен со множественностью лиц на стороне арендатора. На земельном участке по <адрес> расположены шестиэтажное здание торгового центра первой очереди общей площадью 40968, 8 кв.м и объект незавершенного строительства торгового центра второй очереди общей площадью по разрешению на строительство 18855,6 кв.м. В связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности ИП ФИО2 на объект незавершенного строительства, а именно 1000/183038 и 43557/1830380 доли, было подготовлено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № ******.

По договору аренды, арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа текущего, если иного не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год (п. 2.4 договора – в редакции дополнительного соглашения). ФИО2 является арендатором земельного участка в силу п.3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № ****** покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателями недвижимости и собственником земельного участка. В соответствии с требованиями п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Однако в нарушение принятых по договору обязательств, арендатор ФИО2 не производил перечисление арендных платежей в полном объеме, в связи с чем, образовалась задолженность с мая 2016 года по сентябрь 2019 года в сумме 351792 рубля 37 копеек, а также задолженность по пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 208972 рубля 46 копеек. Взысканная задолженность решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ****** оплачена с нарушением сроков оплаты, в связи с чем и в соответствии с п.6.2 договора аренды земельного участка за нарушение сроков перечисления арендной платы ответчику начислены пени в размере 0,1% не перечисленных сумм за каждый день просрочки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 33850 рублей 59 копеек. Истец просит взыскать с ответчика ФИО2 задолженность по арендной плате в сумме 351792 рубля 37 копеек, пени за просрочку внесения арендной платы в размере 242823 рубля 05 копеек.

Представитель истца, ответчик ФИО2 в судебное заседание не явились. О времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом судебной повесткой, о причинах неявки суд не известили. Кроме того, в соответствии со ст. 14 и 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судом в Российской Федерации» информация о времени и месте рассмотрения дела была заблаговременно размещена на интернет-сайте Октябрьского районного суда <адрес>. Поскольку ответчик о дате и времени рассмотрения дела была извещена надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, не сообщила суду о причинах неявки, не ходатайствовала об отложении судебного заседания, не представила доказательства об уважительности причины неявки, суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решил о рассмотрении дела в отсутствии неявившегося ответчика.

В силу ч. 1 ст. 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Суд, исследовав письменные материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что на основании Постановления Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ******-п между Администрацией <адрес> и ООО «АСП-СТАР» (ранее ООО «Торговый дом «Чкаловский») заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ****** с кадастровым номером 66:41:0501005:0016, площадью 19550 кв.м (в редакции дополнительного соглашения № ******), расположенный по <адрес> в <адрес>, для строительства торгового центра первой и второй очереди на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (в редакции дополнительного соглашения № ******). Договор прошел предусмотренную законодательством РФ процедуру государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ № ******). В связи с вводом объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ (первая очередь торгового центра) и государственной регистрацией права собственности на нежилые помещения, договор заключен со множественностью лиц на стороне арендатора. На земельном участке по <адрес> расположены шестиэтажное здание торгового центра первой очереди общей площадью 40968, 8 кв.м и объект незавершенного строительства торгового центра второй очереди общей площадью по разрешению на строительство 18855,6 кв.м. В связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности ИП ФИО2 на объект незавершенного строительства, а именно 1000/183038 и 43557/1830380 доли, было подготовлено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № ******.

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ в случае фактического использования арендатором земельного участка после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Соответственно, договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

ФИО2 является арендатором земельного участка в силу п.3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № ****** покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателями недвижимости и собственником земельного участка.

Наряду с этим, п.5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № ****** «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» предусмотрено, что если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Покупатель объекта недвижимости, вне зависимости от волеизъявления арендодателя, принимает на себя права и обязанности арендодателя земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по его аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельного участка и новым собственником объекта, расположенного на этом земельном объекте. В таких случаях заключение нового договора не требуется. Поскольку у нового собственника с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества возникает право пользования земельным участком, необходимым для пользования соответствующего объекта недвижимости, то одновременно с этим возникает и обязательство по внесению платы за использование соответствующего участка.

Так как арендатором земельного участка изначально являлось ООО «АСП-Стар» (ранее ООО Торговый дом «Чкаловский»), то приобретение ФИО2 недвижимости подтверждает наличие цепочки правопреемства, и, следовательно, в силу закону к последнему перешло право аренды вместе с договорной неустойкой.

Для ФИО2 размер арендной платы по договору устанавливается Администрацией <адрес> в соответствии с нормативными правовыми актами РФ, <адрес> и муниципального образования «<адрес>»: ставки арендной платы утверждены Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ******-ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности <адрес>, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории <адрес>»; кадастровая стоимость утверждена Приказом МУГИСО от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования «<адрес>»; повышающие коэффициенты утверждены Постановлениями <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ******-ПП, от ДД.ММ.ГГГГ № ******-ПП, от ДД.ММ.ГГГГ № ******-ПП, от ДД.ММ.ГГГГ № ******-ПП, от ДД.ММ.ГГГГ № ******-ПП.

Размер арендной платы определяется арендодателем пропорционально соотношению площади объектов недвижимости, находящихся в собственности (пользовании), к общей площади объекта недвижимости, расположенного на земельном участке.

В соответствии с п.2.1 договора аренды (в редакции дополнительных соглашений № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, № ****** от ДД.ММ.ГГГГ) размер арендной платы (расчет) установлен в приложении № ****** к договору, которое является неотъемлимой частью договора. Арендная плата вносится арендатором на расчетный счет арендодателя, ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

Размер арендной платы в соответствии с п.2.3 Договора определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, <адрес> и муниципального образования «<адрес>». Размер арендной платы устанавливается пропорционально площади объектов недвижимости, находящихся в собственности ответчика, к общей площади объектов недвижимости от общей площади земельного участка:

1000/183038*18855,6=103,02

43557/1830380*18855,6=448,70

Таким образом, расчет доли земельного участка: 551,72/59 824,4*19550=180,30 кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № ****** ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежит объект незавершенного строительства, а именно 1000/183038 и 43557/1830380 доли.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с положениями ст. 65 ЗК РФ ответчик обязан оплатить использование земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 71 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ «О местном самоуправлении в Российской Федерации» к полномочиям городской администрации в области использования земли и других природных ресурсов отнесено: предоставление в установленном порядке на основании генерального плана города и проектов планировки и застройки в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) и временное пользование, передача в собственность и сдача в аренду, изъятие земельных участков в пределах городской черты, а также других земель, переданных в ведение города, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрены полномочия органов местного самоуправления по распоряжению земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что ответчик не оспаривает наличие у него обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным указанным участком, признает наличие задолженности, однако, у сторон имеется спор по рядку расчета арендной платы.

Расчет платы за землю должен производиться в соответствии с Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности <адрес>, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории <адрес>", пропорционально площади используемого земельного участка и площади арендуемых ответчиком нежилых помещений.

В соответствии с п. 4 Положения, утвержденного Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 1855-ПП, размер арендной платы за земельные участки определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, если иное не установлено законодательством.

В соответствии с п. 5 указанного Положения, если земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, размер арендной платы определяется по формуле:

КС x Д x СтАП x Ку x ПК

АП = -------------------------, где:

100

АП - величина арендной платы в год по договору аренды;

КС - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (рублей);

Д - размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке;

СтАП - ставка арендной платы, утвержденная постановлением <адрес>;

ПК - понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц, установленный постановлением <адрес>;

Ку - коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый <адрес>, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусматриваемых прогнозом социально-экономического развития <адрес> на очередной год.

Анализ представленных сторонами расчетов позволяет суду делать вывод о том, что при расчёте размера доли принадлежащего ответчику ФИО2 объекта недвижимого имущества и истец и ответчик допускают округление получившейся суммы: истец – в большую сторону, ответчик – в меньшую.

Вместе с тем, указанным Положением вообще не предусмотрена возможность округления получившегося значения – размера доли. В остальной части стороны расчёты друг друга не оспаривают.

Всего арендная плата за период с мая 2016 года по сентябрь 2019 года составляет 351792 рубля 37 копеек.

В нарушение принятых по договору обязательств, арендатор ФИО2 не производил перечисление арендных платежей, в связи с чем, с ответчика ФИО2 подлежит взысканию арендная плата в сумме 351 792 рубля 37 копеек.

Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании с ответчика пени в размере 208 972 рубля 46 копеек, которые суд находит обоснованными.

Пунктом 6.2 договора аренды № ****** земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ за нарушение сроков перечисления арендной платы по настоящему договору арендатору начисляется пеня в размере 0,1 % не перечисленных сумм за каждый день просрочки.

При взыскании суммы пени суд считает возможным исходить из расчета, представленного истцом, который ответчиком не опровергнут, судом проверен.

Взысканная задолженность решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ****** оплачена с нарушением сроков оплаты, в связи с чем, и в соответствии с п.6.2 договора аренды земельного участка за нарушение сроков перечисления арендной платы ответчику начислены пени в размере 0,1% не перечисленных сумм за каждый день просрочки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 33850 рублей 59 копеек.

Таким образом, истец просит взыскать с ответчика ФИО2 пени за просрочку внесения арендной платы в размере 242823 рубля 05 копеек.

Таким образом, с ответчика ФИО2 пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате в сумме 351792 рубля 37 копеек, неустойка в сумме 242823 рубля 05 копеек.

На основании ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в местный бюджет в размере 9146 рублей 15 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск администрации <адрес> удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу администрации <адрес> задолженность по арендной плате за период с мая 2016 года по сентябрь 2019 года в сумме 351 792 рубля 37 копеек, пени за просрочку внесения арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 242823 рубля 05 копеек.

Взыскать с ФИО2 в доход муниципального образования «<адрес>» государственную пошлину в сумме 9 146 рублей 15 копеек.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Киямова Д.В.