Апелляционное определение № 33-3955/2025 от 21 декабря 2025 г.

Судья Валеева Т.В. № 33-3955/2025

40RS0005-01-2024-002332-17


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дело № 2-1-215/2025

22 декабря 2025 года город Калуга

Судебная коллегия по гражданским делам

Калужского областного суда в составе:

председательствующего Романовой В.В.,

судей Ватолиной Ю.А., Клюевой С.А.,

при секретаре Захаровой Д.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Клюевой С.А. дело по апелляционной жалобе администрации муниципального района «Дзержинский район» на решение Дзержинского районного суда Калужской области от 09 октября 2025 года по иску ФИО1 к муниципальному району «Дзержинский район», администрации муниципального района «Дзержинский район», финансовому отделу администрации муниципального района «Дзержинский район» о признании незаконным отказа в изъятии нежилого помещения, выплате выкупной цены за нежилое помещение, прекращении права собственности,

УСТАНОВИЛА:

обратившись 10 декабря 2024 года в суд с вышеуказанным иском и уточнив исковые требования, ФИО1 просил признать неправомерными действия (бездействия) администрации муниципального района «Дзержинский район» Калужской области в неисполнении обязанности по выкупу нежилого помещения, общей площадью 52,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>; обязать муниципальный район «Дзержинский район» Калужской области в лице финансового отдела администрации муниципального района «Дзержинский район» Калужской области за счет средств казны муниципального района «Дзержинский район» Калужской области произвести в его пользу выплату в счет выкупной цены рыночную стоимость нежилого помещения, общей площадью 52,5 кв.м, кадастровый номер <данные изъяты>:464, расположенного по адресу: <адрес>, и соответствующей доли земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:511, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объект культурного наследия муниципального значения «Дом Щепочкина», площадью 7218 кв.м, адрес объекта: <адрес>, в размере 2503000 руб.; прекратить право пользования истца на нежилое помещение, общей площадью 52,5 кв.м, кадастровый (или условный) <данные изъяты>:3/2, расположенное по адресу: <адрес>; взыскать с муниципального района «Дзержинский район» Калужской области в лице финансового отдела администрации муниципального района «Дзержинский район» Калужской области за счет средств казны муниципального района «Дзержинский район» Калужской области в пользу истца судебные расходы в размере 151030 руб., а именно: по уплате государственной пошлины в размере 40030 руб., расходы по оплате досудебного экспертного исследования в размере 15000 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 40000 руб., расходы по подготовке иска в суд в размере 6000 руб., а также расходы за участие представителя в размере 50000 руб.

В обоснование требований указано, что истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 52,5 кв.м, расположенное по вышеуказанному адресу. Заключением межведомственной комиссии, назначенной постановлением городской Управы городского поселения «Город Кондрово» № 9 от 21 января 2011 года, жилой <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, жильцы указанного дома расселены. ФИО1 обратился в администрацию МР «Дзержинский район» с заявлением о предоставлении компенсации в счет выкупной цены нежилого помещения, однако письмом №г-240 от 26 марта 2024 года ему было отказано в связи с тем, что собственникам нежилых помещений компенсация не предусмотрена.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали.

Представитель ответчика администрации МР «Дзержинский район ФИО3 полагала завышенным размер компенсации, сославшись на то обстоятельство, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не подлежит взысканию, в остальной части полагала исковые требования обоснованными.

Представители ответчиков муниципального района «Дзержинский район», финансового отдела администрации муниципального района «Дзержинский район», третьих лиц отдела городского хозяйства, управления по охране объектов культурного наследия Калужской области, ООО «Ксеника», администрации ГУ ГП «Город Кондрово», отдела архитектуры и градостроительства Дзержинского района, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Решением Дзержинского районного суда Калужской области от 09 октября 2025 года постановлено:

признать незаконными действия администрации муниципального района «Дзержинский район» по неисполнению обязанности в изъятии нежилого помещения, взыскать с муниципального района «Дзержинский район» в лице финансового отдела администрации муниципального района «Дзержинский район» за счет казны муниципального района «Дзержинский район» в пользу ФИО1 выкупную цену за нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>:464, расположенное по адресу: <адрес> и соответствующей доли земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:511, в размере 2503000 руб., расходы по государственной пошлине в размере 40 030 руб., расходы на оценку в размере 15 000 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 40000 руб., расходы на оплату юридических услуг в размере 56000 руб.

Право собственности ФИО1 на нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>:464, расположенное по адресу: <адрес>, прекратить.

В апелляционной жалобе поставлен вопрос об отмене решения суда как не соответствующего требованиям закона и принятии по делу нового решения.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца ФИО1 - ФИО4 просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения ФИО1, его представителя ФИО4, возражавших против доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы и доводы возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого равнозначного жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Указанные разъяснения содержатся в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 является собственником нежилого помещения общей площадью 52,5 кв. м, расположенного в жилом <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>:464, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от 12 января 2015 года.

Заключением межведомственной комиссии, назначенной постановлением городской Управы городского поселения «Город Кондрово» № 9 от 21 января 2011 года, жилой <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

При указанном доме сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>:511, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объект культурного наследия муниципального значения «Дом Щепочкина», площадью 7218 кв.м, адрес объекта: <адрес>.

В рамках реализации подпрограммы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории ГП «Город Кондрово» на 2013-2017 годы», утвержденной постановлением правительства Калужской области от 29 апреля 2014 года № 231, жилые помещения полностью расселены, ФИО1 в выплате компенсации за нежилое помещение отказано в виду того, что собственникам коммерческих помещений компенсация не предусмотрена.

Судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «МАЛТОН».

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении № КД-18121/0525 от 28 мая 2025 года, рыночная стоимость спорного нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>:464 и соответствующей доли земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:511, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объект культурного наследия муниципального значения «Дом Щепочкина», площадью 7218 кв. м, расположенных по адресу: <адрес>, на дату производства экспертизы составляет 2503000 руб.

Оснований сомневаться в объективности и правильности указанных выводов не имеется. Каких-либо нарушений при проведении экспертизы не выявлено. Заключение соответствует вопросам, поставленным перед экспертами, содержит полные и обоснованные выводы, эксперты имеют соответствующую квалификацию, судебная экспертиза проведена с соблюдением требований Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Кроме того ответчик результаты экспертизы не оспаривал.

Право частной собственности согласно статье 35 Конституции Российской Федерации охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно пункту 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Согласно пункту 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что, в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса, признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае, согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса, применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 указанной статьи. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28 марта 2017 года № 624-О высказался о том, что положения статьи 32 Жилищного кодекса, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения.

Согласно статье 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Как следует из подпункта 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации, принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В соответствии с пунктом 2 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

В целях реализации положений статей 15 и 32 Жилищного кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийными подлежащим сносу или реконструкции, в соответствии с которым многоквартирный жилой дом, в котором расположено спорное нежилое помещение было признано аварийным и подлежащим реконструкции.

Как указано в пункте 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Таким образом, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, судам надлежало руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями пункта 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 239.2, 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Такой подход призван обеспечить равную защиту прав собственников жилых и нежилых помещений в случае признания дома аварийным и подлежащим реконструкции, поскольку противоположная позиция влечет лишение собственника права использования, владения и распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом.

Исходя из изложенного, разрешая настоящий спор, суд первой инстанции в соответствии с положениями статей 235, 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований.

Оснований для признания выводов суда первой инстанции неправильными судебная коллегия не находит, поскольку они обоснованы, сделаны с учетом обстоятельств дела и требований законодательства, регулирующего правоотношения между сторонами.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец, приобретая нежилое помещение в собственность после признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу, не нес расходы по капитальному ремонту общего имущества, в связи с чем не может претендовать на компенсационную сумму за не проведённый капитальный ремонт, с учетом даты приобретения спорного нежилого помещения – 12 января 2015 года, основаны на неверном толковании положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем основанием к отмене решения суда не являются.

Основанных на доказательствах доводов, которые могли бы являться основанием к отмене решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Дзержинского районного суда Калужской области от 09 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального района «Дзержинский район» – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено «26» декабря 2025 года.

Председательствующий

Судьи