Решение № 3А-881/2017 3А-881/2017~М-761/2017 М-761/2017 от 26 ноября 2017 г. по делу № 3А-881/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 ноября 2017 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело № 3а-881/2017 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сантайм» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,

с участием представителя общества с ограниченной ответственностью «Сантайм» по доверенности ФИО3,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Сантайм» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором, с учётом уточнения, просило восстановить срок для обращения в суд с административным исковым заявлением и установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 105 133 297 руб.

В обоснование заявленных требований общество указало, что является собственником названного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.

В судебном заседании представитель административного истца поддержала исковые требования в соответствии с доводами, изложенными в уточненном административном исковом заявлении.

Административные ответчики: Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, а также заинтересованные лица - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представило отзыв, Министерство имущественных отношений Самарской области - возражения.

Заслушав представителя административного истца, оценщика ФИО1, специалиста ФИО2, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о нежилом здании с кадастровым номером № площадью 5523,3 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>.

Вышеуказанное здание принадлежит на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Сантайм», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16 ноября 2010г.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на 6 июня 2011 года.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена на ту же дату в размере 220 305 406,83 руб.

В силу положений статьи 1.1 Закона Самарской области «О налоге на имущество организаций на территории Самарской области» от 25 ноября 2003 года № 98-ГД, а также с учетом включения спорного объекта недвижимости в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, для целей налогообложения на 2017 год, утверждённый приказом Министерства имущественных отношений Самарской области от 14 ноября 2016 года № 1907, административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.

Воспользовавшись правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства, административный истец 28 апреля 2017 года обратился с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Комиссия не приняла заявление к рассмотрению ввиду истечения срока подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Считая свои права нарушенными, общество обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 отмечено, что согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта, суд приходит к выводу о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд.

При обращении в суд в обоснование заявленных требований общество представило отчет об оценке рыночной стоимости, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «НПО «Азимут» ФИО1 от 15 апреля 2017 года №, которым рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 105 133 297 рублей /без учета НДС/.

Положительным экспертным заключением, выполненным некоммерческим партнёрством саморегулируемой организацией «Деловой Союз Оценщиков» 30 июня 2017 года №, отчёт признан соответствующим требованиям закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, расчёт стоимости объекта подтвердил величину стоимости объекта оценки, определённую оценщиком в отчёте об оценке.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о том, что отчёт об оценке выполнен в соответствии с требованиями федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, величина рыночной стоимости, определенная отчётом, является достоверной.

Используя сведения, содержащиеся в правоустанавливающих документах об объекте оценки, а также с учётом данных, полученных в ходе осмотра, проведённого оценщиком 12 апреля 2017 года, оценщик определил сегмент рынка объекта оценки, отнеся его к сегменту коммерческой недвижимости, а именно, к недвижимости торгово-производственного назначения – автосалона со станцией техобслуживания.

В отчёте содержится общая информация, идентифицирующая объект оценки; результаты оценки, полученные при применении затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке; итоговая величина стоимости объекта оценки; анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта оценки в части применения подходов к оценке, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты, описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам.

Методика расчета стоимости различными подходами, этапы в рамках применяемых методов, расчеты, согласование полученных результатов обоснованы оценщиком и выполнены в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

Оценщик ФИО1 подтвердила выводы, сделанные ею в отчете.

В соответствии со статьей 50 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для получения консультаций по делу был привлечен в качестве специалиста оценщик общества с ограниченной ответственностью «Лига-Консалт оценка» ФИО2, который пояснил, что представленный в материалах административного дела отчёт об оценке соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, установленная данным отчётом величина рыночной стоимости является достоверной.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Сторонами не приведено конкретных замечаний к отчёту об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества, и сведений о его рыночной стоимости в иных размерах сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.

Доводы Министерства имущественных отношений Самарской области о том, что отчёт об оценке не является актуальным в настоящее время, поскольку со дня его составления прошло более шести месяцев, не могут быть приняты судом во внимание ввиду следующего.

В силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость, определённая в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчёта.

Учитывая, что целью использования отчёта является не совершение сделки, а определение рыночной стоимости объекта оценки, и дата определения рыночной стоимости является ретроспективной, дата составления отчёта в рассматриваемом случае не имеет правового значения.

Исследовав отчёт об оценке, подтверждённый положительным экспертным заключением, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года, то есть на дату по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 105 133 297 руб. без учёта НДС.

Расхождение между кадастровой стоимостью спорного объекта капитального строительства и его рыночной стоимостью вызвано тем, что при определении кадастровой стоимости, проведённой методом массовой оценки, не учитывались индивидуальные особенности объекта оценки, в то время как при определении рыночной стоимости эти особенности были учтены.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 28 апреля 2017 года, что следует отразить в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования общества с ограниченной ответственностью «Сантайм» удовлетворить.

Восстановить обществу с ограниченной ответственностью «Сантайм» пропущенный срок на подачу административного искового заявления.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 5 523,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 105 133 297 руб. без учёта НДС.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Сантайм» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 28 апреля 2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина