Решение № 2-45/2017 2-45/2017(2-5147/2016;)~М-4224/2016 2-5147/2016 М-4224/2016 от 26 марта 2017 г. по делу № 2-45/2017

решение в окончательной форме изготовлено 27.03.2017

дело № 2-45/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 22 марта 2017 года

Чкаловский районный суд города Екатеринбурга в составе:

председательствующего судьи Тарасюк Ю.В.

при секретаре Бабиновой К.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга к ФИО1 ФИО13, ФИО1 ФИО14 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, возложении обязанности принять оплату и предоставить банковские реквизиты, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, признании утратившим право пользования, выселении из жилого помещения,

установил:

истец обратился в суд к ответчикам об изъятии жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес> для муниципальных нужд, с выплатой в качестве выкупной цены суммы – <данные изъяты>, прекращении права собственности ответчика на данное жилое помещение, признании права собственности за муниципальным образованием «город Екатеринбург», возложении на ответчика обязанности принять выкупную цену за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств. Также истец просил признать ответчиков утратившими право пользования жилым помещением и выселить из данного жилого помещения.

В обоснование указал, что ответчик ФИО2 является собственником спорной квартиры. Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 13.10.2015 принято решение об изъятии жилых помещений в доме по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд. О принятом решении ответчик извещен. С ответчиком неоднократно велись переговоры об условиях выкупа изымаемого для муниципальных нужд жилья, однако безрезультатно. Выкупная цена изымаемого помещения установлена в размере <данные изъяты> на основании отчета независимого оценщика. Правовым последствием выкупа является переход права собственности на спорную комнату к муниципальному образованию «город Екатеринбург» с прекращением права собственности ответчика. С момента выкупа ответчики ФИО2 и ФИО3 подлежат признанию утратившими право пользования спорным жильем и выселению.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО5 не возражали против изъятия жилого помещения с выплатой ответчику выкупной цены. При определении размера выкупного возмещения просили руководствоваться отчетом ООО «Уральская палата оценки и недвижимости» и включить в ее стоимость доли ответчика в расходах за непроизведенный капитальный ремонт.

С учетом мнения участников процесса и положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело по существу при данной явке.

Заслушав объяснения представителя истца, ответчика и его представителя, заключение прокурора, исследовав и оценив письменные доказательства по делу в совокупности, суд приходит к следующему.

Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено соблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, являющееся обязательным. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 ЖК РФ).

На основании частей 6, 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Указанный в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации перечень возможных убытков собственнику жилого помещения, причиненных его изъятием не является исчерпывающим.

В силу части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Подпунктом "з" пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

По делу установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ собственником квартиры по адресу: <адрес> является ответчик ФИО2

ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок общей площадью 2262 кв.м (кадастровый №), который расположен под многоквартирными домами по адресу: <адрес>

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 13.10.2015 № 2839 принято решение изъять у собственников путем выкупа жилые помещения <адрес>. В перечень изымаемых жилых помещений включена квартира № №.

О предстоящем изъятии жилого помещения и вынесении постановления об изъятии спорной квартирой и земельного участка под жилым домом для муниципальных нужд, ответчик извещен, что подтверждено ими в ходе судебного разбирательства.

Таким образом, совокупностью вышеприведенных доказательств подтверждается наличие необходимости изъятия спорной квартиры и земельного участка под домом для муниципальных нужд и соблюдение Администрацией г. Екатеринбурга процедуры изъятия, относительно чего споров между сторонами нет.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о необходимости принудительного выкупа и прекращения права собственности ФИО2 на квартиру по адресу: <адрес>, с момента выплаты выкупной цены и признании с указанного времени права собственности на данную комнату за муниципальным образованием «город Екатеринбург».

Согласно представленному истцом отчету об оценке ИП ФИО6 №р. рыночная стоимость квартиры по адресу: <адрес> с учетом доли в общем имуществе составляет <данные изъяты>. Величина убытков причиненных изъятием указанной квартиры – <данные изъяты>. Итоговая выкупная цена определена в <данные изъяты>.

Ответчиком представлен в дело отчет ООО «Уральской палаты оценки и недвижимости» №, согласно которому рыночная стоимость квартиры по адресу: <адрес> с учетом доли в общем имуществе составляет <данные изъяты>, стоимость доли ответчика в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом – <данные изъяты>, размер убытков в связи с изъятием – <данные изъяты>.

В связи с возникшим спором сторон о размере выкупной цены изымаемого жилого помещения по делу назначена и проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно выводам экспертного заключения ООО «Многопрофильная компания «Право. Оценка. Недвижимость» №, рыночная стоимость квартиры по адресу: <адрес> составляет <данные изъяты>, рыночная стоимость доли ответчика в праве на общедомовое имущество (без учета земли) – <данные изъяты>, стоимость доли ответчика в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом – <данные изъяты>, размер в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд - <данные изъяты>. Итоговая величина выкупной цены изымаемого жилого помещения определена в <данные изъяты>.

При определении стоимости изымаемой квартиры, доли в общем имуществе и доли в земельном участке под домом, размера убытков в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд суд руководствуется заключением ООО «Многопрофильная компания «Право. Оценка. Недвижимость» №, поскольку оно составлено компетентным лицом, по результатам судебной экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности. С определенным экспертом размером убытков причиненных изъятием (за исключением компенсации за непроизведенный ремонт) стороны спора согласились.

К представленному истцом отчету об оценке стоимости изымаемого жилого помещения, долей в общем имуществе и убытков в связи с изъятием суд относится критически, поскольку с момента его составления прошел продолжительный срок, определенные оценщиком рыночные цены утратили свою актуальность.

Как видно из отчета ООО «Уральской палаты оценки и недвижимости» №, расчет выкупной стоимости доли ответчика в правах на земельный участок произведен с применением несопоставимых по характеристикам аналогов – земельных участков коммерческого использования для размещения производственных баз, административно-бытовых помещений и гаражей (аналоги № 3 и 4), что видно из текстов объявлений о продаже данных объектов. Данные об отнесении данных аналогов к категории земель под индивидуальную жилую застройку специалистом в таблице искажены и ничем не обоснованы. Между тем, предметом изъятия является доля в земельном участке с назначением под многоквартирный дом, имеющем иную ценовую характеристику, чем земельные участки коммерческой застройки, в связи с чем выводы специалиста ФИО7 в данном отчете о стоимости доли ответчика в правах на землю недостоверны. Для расчета цены изымаемой у ответчика квартиры, требующей косметического ремонта, специалистом взяты несопоставимые по уровню отделки жилые помещения – с простой отделкой, при этом применен нулевой поправочный коэффициент. Тем самым стоимость разных по состоянию жилых помещений отождествлена. Такой расчет противоречит указанной в отчете методике корректировки данного показателя, что свидетельствует о недостоверности итогового вывода специалиста о рыночной цене изымаемой квартиры.

По приведенным мотивам к отчету ООО «Уральской палаты оценки и недвижимости» №, суд относится критически и не принимает его при разрешении спора.

Ответчик просил включить в состав выкупной цены изымаемого жилого помещения компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес>, размер которой по данным заключения эксперта ООО «Многопрофильная компания «Право. Оценка. Недвижимость» № составляет <данные изъяты>.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

В силу статьи 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из системного толкования приведенных норм, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта кровли многоквартирного дома сохраняется до момента исполнения в том случае, если необходимость проведения такого ремонта имела место на момент первой приватизации помещений в данном доме и при этом наймодатель не исполнил возложенную на него обязанность. В том случае, если на момент первой приватизации жилого помещения многоквартирный дом не нуждался в проведении капитального ремонта, то в дальнейшем собственники жилых помещений обязаны нести расходы по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ.

По делу установлено, что жилой дом по адресу: <адрес>, в котором расположена изымаемая у ответчика квартира, 1949 года постройки, входил в состав жилфонда ПО «Уралхиммаш», передан в собственность муниципального образования «город Екатеринбург» в 1994 году.

По данным БТИ, первый договор приватизации жилого помещения в вышеуказанном доме зарегистрирован БТИ ДД.ММ.ГГГГ, то есть до передачи в муниципалитет, вследствие чего обязанным лицом по проведению капитального ремонта дома по адресу: <адрес> на дату первой приватизации жилого помещения в нем являлся прежний наймодатель жилищного фонда ПО «Уралхиммаш», а не муниципальное образование «город Екатеринбург». Доказательств того, что именно невыполнение Администрацией как наймодателем обязанности по проведению капитального ремонта дома по адресу: <адрес>, ул. <адрес> после принятия в муниципалитет привело к снижению уровня надежности жилого здания. Напротив, на дату поступления в муниципальную собственность дом эксплуатировался продолжительный срок – сорок пять лет, доказательств выполнения в указанный период капитальных работ предыдущим владельцем жилого дома ПО «Уралхиммаш» в деле не имеется.

По приведенным мотивам правовых оснований для включения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену изымаемого у ответчика жилого помещения не имеется.

Суд определяет выкупную цену изымаемого у ответчика ФИО2 жилого помещения в размере <данные изъяты>, которая включает в себя стоимость квартиры по адресу: <адрес>, - <данные изъяты>, рыночную стоимость доли ответчика в праве на общедомовое имущество (без учета земли) – <данные изъяты>, стоимость доли ответчика в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом – <данные изъяты>, размер в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд - <данные изъяты>.

Выплату выкупной цены в вышеуказанном размере ответчику ФИО2 суд возлагает на муниципальное образование «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга. При разрешении требований Администрации о возложении на ответчика обязанности принять выкупную цену и предоставить банковские реквизиты для перечисления средств суд исходит из следующего.

По смыслу положений статей 309, 309.2 и 312 Гражданского кодекса Российской Федерации на Администрацию г. Екатеринбурга как должника в обязательстве по выплате выкупной цены возлагается обязанность произвести исполнение надлежащему кредитору с отнесением на истца всех расходов по исполнению обязательства.

Правовые последствия уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны, предусмотрены статьей 327 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в такой ситуации должник вправе внести причитающиеся с него деньги в депозит нотариуса или суда (в предусмотренных законом случаях), что влечет прекращение обязательства.

Обязанность по денежной выплате в пользу ответчика возложена на истца настоящим решением суда, которое в законную силу не вступило, права Администрации г. Екатеринбурга как должника в обязательстве на его исполнение ответчиком еще не нарушены, на принятие выкупной цены ФИО2 согласна, спор возник о размере выкупного возмещения. При таком положении требования истца об обязании ответчика принять выкупную цену направлены на защиту прав от возможных будущих нарушений со стороны кредитора, тогда как в силу статьи 3 Гражданского процессуального кодекса РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые кем - либо права. Более того, истец просит обязать ответчика предоставить банковские реквизиты для перечисления выкупной цены, тогда как такой способ выплат при изъятии - путем безналичного расчета в качестве единственно возможного законом не предусмотрен, ограничивает права ФИО2 в принятии исполнения другим способом без привлечения Банка, обязывает ответчика иметь банковский счет, что противоречит принципу свободы договора.

Для случаев уклонения ответчика от принятия исполнения от истца по выплате выкупной цены законом предусмотрен специальный способ защиты права (статья 327 Гражданского кодекса РФ), который Администрацией г. Екатеринбурга не утрачен.

По приведенным мотивам суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований к ответчику о возложении обязанности принять выкупную цену изымаемого помещения и предоставить истцу банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

Исходя из положений статей 31,32,35 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также разъяснений пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14, в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд право пользования спорной квартирой у собственника ФИО2 и члена ее семьи ФИО1 и ФИО3 прекращается. Соответственно, ответчики ФИО2 и ФИО3 подлежат выселению из квартиры по адресу: <адрес>, с момента выплаты ФИО2 выкупной цены.

В своем заключении прокурор Удалова К.С. полагала исковые требования в части выселения ответчиков обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Истец в силу закона от уплаты государственной пошлины освобожден, размер государственной пошлины за заявленные исковые требования составляет <данные изъяты> (<данные изъяты> (за имущественное требование об изъятии, прекращении права и признании права собственности) + <данные изъяты> (за три требования об обязании принять оплату, о признании утратившими, о выселении по <данные изъяты> за каждое)).

Поскольку исковые требования удовлетворены судом частично, с ответчиков в доход бюджета муниципального образования «город Екатеринбург» подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты>, в том числе с ФИО2 – <данные изъяты>, с ФИО3 – <данные изъяты> (статья 103 Гражданского процессуального кодекса РФ).

В рамках настоящего дела по ходатайству ответчика судом назначена и проведена судебная оценочная экспертиза в целях определения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, производство которой поручено ООО «Многопрофильная компания «Право. Оценка. Недвижимость». По данным эксперта – оценщика ФИО8 и объяснениям сторон, стоимость указанной экспертизы не оплачена.

Поскольку инициатором указанной экспертизы являлся ответчик, решение суда по вопросу включения в выкупную цену компенсации за непроизведенный капитальный ремонт состоялось не в пользу ответчика, с ФИО2 в пользу ООО «Многопрофильная компания «Право. Оценка. Недвижимость» подлежат взысканию расходы на проведение экспертизы по вопросу определения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт -<данные изъяты>.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Администрации города Екатеринбурга к ФИО1 ФИО15, ФИО1 ФИО16 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, признании утратившим право пользования, выселении из жилого помещения, - удовлетворить.

Изъять у ФИО1 ФИО17 квартиру по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд.

Обязать муниципальное образование «город Екатеринбург» выплатить ФИО1 ФИО18 выкупную цену изымаемого жилого помещения в размере <данные изъяты>.

С момента выплаты ФИО1 ФИО19 выкупной цены в размере <данные изъяты> прекратить право собственности ФИО1 ФИО20 на квартиру по адресу: <адрес>

С момента выплаты ФИО1 ФИО21 выкупной цены в размере <данные изъяты> признать право собственности муниципального образования «город Екатеринбург» на квартиру по адресу: <адрес>

С момента выплаты ФИО1 ФИО22 выкупной цены в размере <данные изъяты> признать ФИО1 ФИО23, ФИО1 ФИО24 утратившими право пользования квартирой по адресу: <адрес>.

С момента выплаты ФИО1 ФИО25 выкупной цены в размере <данные изъяты> выселить ФИО1 ФИО26, ФИО1 ФИО27 из квартиры по адресу: <адрес>, ул. <адрес>

В удовлетворении исковых требований Администрации города Екатеринбурга к ФИО1 ФИО28 о возложении обязанности принять оплату и предоставить банковские реквизиты, - отказать.

Взыскать с ФИО1 ФИО29 в доход бюджета муниципального образования «город Екатеринбург» государственную пошлину в размере <данные изъяты>.

Взыскать с ФИО1 ФИО30 в доход бюджета муниципального образования «город Екатеринбург» государственную пошлину в размере <данные изъяты>.

Взыскать с ФИО1 ФИО31 в пользу ООО «Многопрофильная компания «Право. Оценка. Недвижимость» расходы на проведение судебной экспертизы в размере <данные изъяты>.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним изменений о собственниках квартиры по адресу: <адрес>

Настоящее решение является основанием для снятия ФИО1 ФИО32, ФИО1 ФИО33 с регистрационного учета с адреса: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга.

Решение изготовлено в совещательной комнате в печатном виде.

Председательствующий Ю.В. Тарасюк