Решение № 3А-110/2020 3А-110/2020~М-83/2020 М-83/2020 от 10 сентября 2020 г. по делу № 3А-110/2020

Дело № 3а-110/2020


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 сентября 2020 года город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Гришиной С.А.,

при секретаре судебного заседания Дубининой Р.Л.,

с участием представителя административного истца ФИО3,

представителя заинтересованного лица администрации города Твери ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску акционерного общества «Тандер» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

АО «Тандер» обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100030:31, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>, равной рыночной стоимости.

Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимого имущества существенно превышает его рыночную стоимость, что затрагивает права и законные интересы административного истца как налогоплательщика земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в административном иске.

Представитель заинтересованного лица администрации города Твери ФИО4 возражала против удовлетворения административного иска, ссылаясь на несоответствие представленного истцом отчета об оценке требованиям действующего законодательства.

Представители административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Управления Росреестра по Тверской области, заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100030:31, площадью 57000 кв.м, расположенный по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>, относящийся к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – под автотранспортное предприятие, принадлежит административному истцу на праве собственности. Согласно выписке из ЕГРН государственная регистрация права произведена 14 апреля 2008 года.

Являясь собственником указанного земельного участка, административный истец вправе оспаривать его кадастровую стоимость, поскольку данная стоимость применяется для целей налогообложения.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп.

Земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100030:31 вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области.

Согласно выписке из ЕГРН от 27 января 2020 года кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 01 января 2013 года в размере 94203 900 рублей.

В подтверждение рыночной стоимости административным истцом представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, составленный оценщиком ФИО5 ФИО1., согласно которому рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года составила СУММА.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки земельного участка Общество 26 февраля 2020 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области.

Решением Комиссии от 19 марта 2020 года № 96 данное заявление было отклонено со ссылкой на нарушение срока оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, предусмотренного ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Принимая во внимание возражения представителя заинтересованного лица относительно исковых требований, по ходатайству Администрации города Твери определением суда от 25 июня 2020 года по делу была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта ФИО6 ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года составила СУММА.

Отвечая на вопрос о том, допущены ли при проведении досудебной оценки нарушения требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, эксперт указал, что такие нарушения оценщиком допущены.

В частности, в нарушение пункта 5 ФСО № 3 при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода отсутствует корректировка для объекта-аналога № 4 на наличие объектов капитального строительства и железнодорожных веток на участке, а также отсутствует корректировка для всех объектов-аналогов на наличие газоснабжения у оцениваемого земельного участка.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО2 пояснил, что в число ценообразующих факторов оценщиком отнесены: наличие инженерных коммуникаций: транспортные подъездные пути – 15-20%; электроэнергия – 15-25%; газоснабжение – 15-25%; теплоснабжение – 5-15% (страница 46-47 отчета).

Нахождение двух железнодорожных веток непосредственно на земельном участке, расположенном по адресу: г. Тверь, пос. Вагонников площадью 4,3 Га (аналог № 4) являлось преимуществом в виде обеспеченности участка подъездными железнодорожными путями по отношению к оцениваемому объекту.

При этом довод допрошенного в судебном заседании в качестве свидетеля оценщика ФИО1 об отсутствии необходимости корректировки по данному фактору из-за неиспользования железнодорожных веток по назначению не состоятелен, поскольку на дату оценки – 01 января 2013 года указанная информация не подтверждена достоверными доказательствами. Из объявления о продаже от 03 октября 2011 года (страница 60 отчета) следует, что участок предлагался к продаже с железнодорожной веткой. Более того, факт неиспользования указанных путей не является основанием не учитывать их при производстве оценки.

Неприменение корректировки на наличие газоснабжения для всех аналогов оценщик ФИО1 объяснил наличием на оцениваемом земельном участке теплоснабжения в виде котельной, что приравнивается к газоснабжению.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО2 опроверг указанные доводы оценщика, указав, что согласно отчета об оценке теплоснабжение и газоснабжение относятся к различным ценообразующим факторам, влияющим на рыночную стоимость объекта оценки в силу подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7 (страницы 46-47 отчета) - газоснабжение – 15-25%; теплоснабжение – 5-15%. При таких обстоятельствах обязательна корректировка на коммуникации в виде газоснабжения.

Неприменение корректировки для аналога № 4 на наличие объекта капитального строительства оценщик ФИО1 объяснил в судебном заседании тем, что указанное строение на участке является недостроенным предназначенным под снос зданием.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 5 ФСО № 3 в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки. Из объявления о продаже аналога № 4 (страница 60 отчета) следует, что продаваемый земельный участок застроен. Однако в описательной таблице (страница 69 отчета) оценщик указывает на отсутствие каких-либо строений на указанном участке с отказом от соответствующей корректировки.

При таких обстоятельствах суд соглашается с экспертом в части суждения о допущенных оценщиком нарушениях федеральных стандартов оценки при проведении досудебной оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Представитель административного истца, не согласившись с критикой результатов досудебной оценки, указала, что экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка было использовано лишь 3 объекта-аналога, в то время как оценщик для расчета рыночной стоимости использовал 5 аналогов; экспертом ненадлежащим образом проведен мониторинг рынка недвижимости, нарушены правила отбора объектов-аналогов, не отражены критерии отбора аналогов.

Между тем, приведенные замечания не опровергают выводы эксперта и не свидетельствуют о нарушениях законодательства об оценочной деятельности при проведении экспертизы.

В соответствии с пунктом 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода и метода корректировок к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам; каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Применяя вышеуказанный подход и метод оценки, эксперт отобрал для сравнения три аналога, расположенные городе Твери, по своим характеристикам сопоставимые с объектом оценки, цены которых скорректировал по итогам сравнения с оцениваемым земельным участком по ценообразующим факторам, и, согласовав полученные результаты, определил итоговую величину рыночной стоимости.

Необоснованными полагает суд доводы о количестве используемых экспертом объектов-аналогов, поскольку выбор подходов, методологии оценки является прерогативой эксперта, который имеет право самостоятельно определять методы проведения оценки в соответствии с Федеральными стандартами оценки.

При этом количество объектов-аналогов законодательством не урегулировано, не установлено их минимальное количество.

Анализ рынка недвижимости, в том числе, относящихся к сегменту рынка земельных участков коммерческого назначения из состава земель населенных пунктов под индивидуальную застройку, к которому относится оцениваемый земельный участок, приведен экспертом на страницах 10-17 экспертного заключения.

Доводы представителя административного истца о том, что в нарушение пункта 22 ФСО № 7 экспертом не описаны критерии отбора объектов-аналогов, суд отклоняет, так как на страницах 11, 17 заключения имеются ссылки в периодических изданиях и сети Интернет на объекты, из объема которых были отобраны аналоги для сравнения.

Критерии отбора приведены на странице 17 экспертного заключения, объекты-аналоги выбраны по принципу сопоставимости, основанному на установлении элементов сравнения: передаваемые права (вид права), условия финансирования, условия рынка (условия продажи), время продажи, местоположение, размеры участка, наличие коммуникаций, вид использования, наличие обременений и ограничений в использовании (сервитутов), наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью, наличие других характеристик (элементов), влияющих на стоимость и др.

Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации, используемой экспертом, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к заключению приложены копии объявлений, размещенных в газете «Из рук в руки» и сети Интернет.

Рыночная стоимость объекта экспертизы определена в рамках сравнительного подхода, метода сравнения продаж, применение которых экспертом обосновано.

Выводы заключения в части определения рыночной стоимости содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доводы представителя административного истца о различии между рассчитанной экспертом рыночной стоимостью спорного земельного участка и рыночной стоимостью другого аналогичного земельного участка, послужившего основанием для пересмотра в судебном порядке его кадастровой стоимости, выводы эксперта также не опровергают, поскольку в каждом конкретном случае рыночную стоимость определяет ряд ценообразующих факторов, в частности, дата оценки, площадь участка, наличие определенных коммуникаций. Эти факторы применительно к каждому земельному участку могут быть различными.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе, в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Таким образом, полученный экспертом иной результат рыночной стоимости земельного участка (отличающийся от результата оценки на 14%), не свидетельствует о неправильном определении им рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах рыночная стоимость земельного участка должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Правом ходатайствовать о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы участвующие в деле лица не воспользовались.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования акционерного общества «Тандер» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100030:31, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере СУММА.

Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области - 26 февраля 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий С.А. Гришина

Мотивированное решение составлено 14 сентября 2020 года.

Председательствующий С.А. Гришина