Решение № 2-34/2025 2-517/2024 от 2 апреля 2025 г. по делу № 2-34/2025

Гр. дело № 2-34/2025

УИД 22RS0061-01-2024-000709-40


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Целинное 21 марта 2025 года

Целинный районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Сидоровой Н.А.,

при секретаре Пастуховой М.В.,

с участием истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3

представителя истцов ФИО4

представителя истца ООО «Гея» - ФИО5,

представителя ответчика ИП ФИО6 – ФИО7

представителя ответчиков ИП ФИО6, ООО «Сатурн» - ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Гея», ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО2, ФИО3, ФИО13, ФИО14, ФИО15 к Индивидуальному предпринимателю ФИО6, Обществу с ограниченной ответственностью «Сатурн», ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21 о признании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения и договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения недействительными,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Гея», ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО2, ФИО3, ФИО13, ФИО14, ФИО15 обратились в суд с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО6, Обществу с ограниченной ответственностью «Сатурн», ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, после изменения и уточнения которого просят: признать недействительным договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от <дата>, заключенный с ИП ФИО6 в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <номер>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. <данные изъяты>; признать недействительным договор субаренды вышеуказанного земельного участка сельскохозяйственного назначения от <дата>, заключенный между ИП ФИО6 и ООО «Сатурн».

В обоснование заявленных требований истцы сослались на то, что в соответствии с положениями п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы или права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. При заключении договора аренды с ФИО6 был нарушен порядок его заключения, а именно отсутствовало решение собрания участников общей долевой собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 14 федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в редакции от 13.05.2008 решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения о проведении общего собрания участков долевой собственности не позднее чем, за тридцать дней до дня его проведения, уведомляются в письменной форме (почтовые открытки, письма) и посредством размещения соответствующих объявлений на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, или опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. Общее собрание участников долевой собственности проводится по предложению сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, или по предложению участника долевой собственности на этот земельный участок. Орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться к сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, с предложением о созыве общего собрания участников долевой собственности на земельный участок.

Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20 процентов их общего числа или владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок. Принятое решение оформляется протоколом. Приложением к протоколу общего собрания участников долевой собственности является список присутствующих на нем участников долевой собственности на этот земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на землю. Указанный протокол оформляется в трех экземплярах, один из которых хранится у председателя общего собрания участников долевой собственности, второй – у лица, по предложению которого проводилось это собрание, третий – в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Решением общего собрания участников долевой собственности определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду.

По договору субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от <дата> ИП ФИО6 передает в субаренду ООО «Сатурн» земельный участок с кадастровым номером <номер>, ссылаясь на п. 4 договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от <дата>, который предусматривает право арендатора на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия арендодателя. Однако, данный пункт противоречит закону, а именно п. 2 ст. 615 ГК РФ, который предусматривает, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). А также противоречит п. 1 ст. 14 федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который указывает, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Перечень вопросов, рассматриваемых общим собранием, является закрытым, к нему относится вопрос об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности. Общее собрание собственников земельных долей является основным способом разрешения указанного вопроса.

Определением Арбитражного суда Алтайского края от 16.08.2024 после привлечения к участию в деле соответчиков – сособственников земельного участка, которые не обладают статусом индивидуальных предпринимателей, названное дело было передано в Алтайский краевой суд для направления его в суд общей юрисдикции. 21.10.2024 Алтайским краевым судом дело направлено в Целинный районный суд Алтайского края для рассмотрения.

Определениями Целинного районного суда от 21.01.2025, 11.02.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Целинного района Алтайского края, Администрация Марушинского сельсовета Целинного района Алтайского края.

Определением Целинного районного суда от 11.02.2025 произведена замена стороны – ответчика ФИО55 его правопреемником ФИО18.

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, представитель истцов ФИО4 в судебном заседании на заявленных требованиях настаивали по изложенным в иске основаниям. Истцы ФИО9 ФИО3 пояснили, что договор они заключали с ФИО7, а не с ФИО6 В извещении в газете перед заключением оспариваемого договора было указано, что арендатор ФИО7 О том, что договор аренды был заключен на 49 лет, они узнали только в суде, хотя факт подписания договора ими не оспаривается. Договор не исполнялся, так как на руки они не получали 1 тонну зернофуража, а получали меньше, чем тонна, и зерно было «из-под комбайна», и не получали налоговые платежи за земельную долю, предусмотренные договором. На сегодняшний день ФИО6 хозяйственную деятельность не ведет, отдал их землю в субаренду ООО «Сатурн», не согласовав с ними. Истец ФИО2 также пояснила, что о заключении договора субаренды с ООО «Сатурн» они узнали в 2024 году, однако, заключение названного договора с ними никто не согласовывал. ФИО2 узнала о нарушении прав дольщиков при заключении договора аренды после вступления в наследство после смерти своего супруга ФИО27 в 2021 году. Истцы намерены передать свою землю в ООО «Гея», поскольку названное хозяйство предоставляет лучшие условия аренды, в том числе зерно лучшего качества, и транспортировка его осуществляется за счет ООО «Гея».

Представитель истцов ФИО4 также сослалась на то, что п. 1 ст. 181 ГК РФ предусмотрено, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение сделки. В соответствии с п. 101 постановления Пленума Верховного суда РФ № 25 от 23.06.2015 по смыслу п. 1 ст. 181 ГК РФ, если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет. Так, п. 3.1 оспариваемого договора аренды земельного участка от <дата> предусматривает арендную плату в натуральной форме в виде 1 тонны зернофуража за пай, либо по обоюдному согласию сторон возможны другие варианты расчета. Пункт 3.2. названного договора обязывает арендатора перечислять налоговые платежи за землю в счет арендной платы. Заслушав сторону арендодателя, можно сделать вывод, что со стороны арендатора сделка не исполнялась по ее условиям. ФИО2 <дата> приобрела в собственность 1/18 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер> на основании свидетельства о праве на наследство по закону, и также с момента приобретения права исполнение сделки со стороны арендатора не получала.

Представитель истца ООО «Гея» - ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержала, пояснив, что ООО «Гея» имеет намерение приобрести спорный земельный участок с аренду. Каких-либо доказательств надлежащего исполнения договора аренды ответчики не предоставили.

Представитель истцов ФИО22, истцы ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения были надлежащим образом уведомлены, о причинах неявки не сообщили, об отложении заседания не просили. Истцы ФИО10, ФИО12, присутствуя в судебном заседании, состоявшемся <дата>, исковые требования поддержали, сообщив, что подписывали оспариваемый договор, но его содержание не читали. Арендную плату получали, в том числе последние три года оплату брали денежными средствами.

Представитель ответчика ИП ФИО6 – ФИО7, представитель ответчиков ИП ФИО6, ООО «Сатурн» - ФИО8 исковые требования не признали, сославшись на его необоснованность. Представитель ответчиков ФИО8 заявил о пропуске истцами срока исковой давности для обращения в суд с требованием о признании недействительным договора аренды земельного участка от <дата>, поскольку со дня его заключения прошло более 15 лет. Оснований для перерыва течения срока исковой давности не имеется, факт надлежащего исполнения договора арендатором был установлен имеющим преюдициальное значение решением Целинного районного суда от <дата> по делу <номер>, в котором участвовали те же лица. Кроме того, указал, что основания для признания сделок недействительными истцами не указаны, доказательств несоответствия договоров аренды и субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения суду не представлено. Полагает, что необходимости для созыва общего собрания сособственников земельного участка с кадастровым номером 22:57:080301:180 не было, поскольку в аренду был передан земельный участок с установленными границами по договору, согласованному и подписанному всеми сособственниками участка.

Представитель ответчика ИП ФИО6 – ФИО7 также пояснила, что о заключении договора субаренды с ООО «Сатурн» от <дата> все арендодатели были надлежаще уведомлены. Она направила копии договора в адрес всех дольщиков почтовой связью, ни одно письмо ей не возвращалось. Кроме того, <дата> в газете «Восток Алтая» было дано объявление о выдаче арендной платы за 2022 и 2023 годы, что подтверждается представленной копией соответствующей страницы газеты. Каких-либо споров о получении арендной платы, как до, так и после заключения договора субаренды земельного участка не возникало.

Ответчики ИП ФИО6, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21 в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения были надлежащим образом уведомлены, об отложении заседания не просили. Ответчики ФИО16, ФИО19, ФИО20 представили заявления о рассмотрении дела без их участия, просили в иске отказать.

Присутствуя в предыдущих судебных заседаниях, ответчики ФИО19, ФИО20, ответчик ФИО16, выступающий в собственных интересах, а также как представитель ответчика ФИО18, исковые требования не признали, пояснив, что договор все сособственники спорного земельного участка подписывали лично, условия заключения договора, как дольщикам, так и в последующем их наследникам были достоверно известны. Каких-либо вопросов с получением арендной платы от арендатора и субарендатора у них не возникало, договор исполнялся и исполняется надлежащим образом. О заключении договора субаренды с ООО «Сатурн» их уведомляли, возражений против его заключения у них не имеется. Считают, что рассматриваемый спор возник в связи с тем, что часть сособственников земельного участка намереваются расторгнуть договорные отношения с ИП ФИО6 и передать участок его в аренду ООО «Гея».

Представители третьих лиц – Администрации Целинного района Алтайского края, Администрации Марушинского сельсовета Целинного района Алтайского края, филиала ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения были надлежащим образом уведомлены, об отложении заседания не просили.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Алтайскому краю в лице Межмуниципального Целинного отдела в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения был надлежащим образом уведомлен, представил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению. В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участка и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

<дата> между ИП ФИО6 и участниками общей долевой собственности земельного участка заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей (далее – договор аренды). Предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером <номер>. Договор аренды заключен сроком на 49 лет, подписан арендатором – индивидуальным предпринимателем ФИО6 и всеми собственниками (участниками общей долевой собственности) земельного участка с кадастровым номером <номер>, выразившими, тем самым, свое волеизъявление.

Следовательно, нет оснований полагать, что согласие между сторонами по условиям договора аренды не было достигнуто.

<дата> между индивидуальным предпринимателем ФИО6 и ООО «Сатурн» заключен договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <номер> сроком до <дата>.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункт 2 статьи 607 ГК РФ).

В соответствии с частью 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) арендатору земельного участка предоставлено право передавать в пределах срока договора аренды земельный участок в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

Таким образом, установленное в части 6 статьи 22 ЗК РФ правило о необходимости уведомления собственника о передаче арендованного земельного участка в субаренду применяется, если иное не предусмотрено условиями договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11) при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 16 постановления № 11 уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Соответственно, даже отсутствие уведомления о передаче земельного участка в субаренду не влечет за собой недействительность договора субаренды и отказ в государственной регистрации договора субаренды, а лишь предоставляет арендодателям право на возмещение возникших в связи с этим убытков.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 6 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, арендатор земельного участка, в отличие от арендатора иного имущества (п. 2 ст. 615 ГК РФ), вправе сдавать его в субаренду без согласия арендодателя (собственника) при условии его уведомления в случае, ели договором аренды не предусмотрен запрет на осуществление таких действий.

Пункт 4 договора аренды земельного участка предусматривает передачу прав и обязанностей арендатора без согласия арендодателя.

Суд, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть гражданское дело при данной явке.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, их представителей, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.п. 1,2 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (статья 614 ГК РФ).

Исходя из содержания ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Положениями ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» закреплено, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, принимаемым на общем собрании участников долевой собственности, к компетенции которого отнесено принятие решений об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности заключать договоры аренды данного участка, а также без доверенности действовать в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности (п. 1, подп. 6 и 7 п. 3).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу, установленному в п. 1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судом установлено и подтверждается Выпиской из ЕГРН от <дата>, что земельный участок с кадастровым номером <номер> (единое землепользование), площадью <данные изъяты> кв.м., относящийся к категории «земли сельскохозяйственного назначения», с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства», <данные изъяты> принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО6 (<номер>), ФИО14 (1/18 доля), ФИО2 (<номер>), ФИО13 (<номер>), ФИО19 <номер> ФИО18 (<номер>), ФИО16 (<номер>), ФИО9 <номер>), ФИО12 (<номер>), ФИО11 (<номер>), ФИО15 (<номер>), ФИО20 (<номер> ФИО3 (<номер>), ФИО10 (<номер>).

<дата> между ИП ФИО6 и множественностью лиц на стороне арендодателей (всего 17 дольщиков) был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, по условиям которого арендодатели передали арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером <номер> (единое землепользование), площадью <данные изъяты> кв.м., относящийся к категории «земли сельскохозяйственного назначения», с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства», местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: ориентир <адрес>

В материалах реестрового дела в отношении земельного участка с кадастровым номером <номер> имеется заявление начальнику Целинного отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю от ФИО12, ФИО23, ФИО9, ФИО24, ФИО16, ФИО25, ФИО11, ФИО17, ФИО26, ФИО15, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО3, ФИО31, ФИО10, ФИО21 от <дата>, в котором отражено, что в связи с выделением земельного участка в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения ими опубликовано сообщение в газете «Алтайская правда» от <дата><номер>, а также два изменения к данному сообщению в газете «Алтайская правда» от <дата><номер> и <номер> от <дата>. Заявителями также указано, что в течение месяца со дня опубликования возражений о местоположении выделяемого земельного участка не поступало. <дата> вышеуказанными дольщиками подписано Соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, выделяемый единым массивом из земель сельскохозяйственного назначения на землях <адрес>, площадью <данные изъяты> пашни, <данные изъяты> пастбищ, с кадастровым номером <номер>. <дата> ФИО12, ФИО23, ФИО9, ФИО24, ФИО16, ФИО25, ФИО11, ФИО17, ФИО26, ФИО15, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО3, ФИО31, ФИО10, ФИО21 (всего 17 дольщиков) и ИП ФИО6 заключили договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, согласовав его условия, и собственноручно его подписали.

Как видно из содержания договора аренды от <дата>, между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора аренды.

Договор аренды заключен на срок 49 лет (п. 2.1 договора).

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата> сделана запись государственной регистрации <номер>. Переданный в аренду земельный участок поставлен на кадастровый учет с установленными границами.

В п. 3.1 договора установлен размер арендной платы – в натуральной форме в виде 1 тонны зернофуража за пай, либо по обоюдному согласию сторон, возможны другие варианты расчета. Кроме того, арендатор принимает на себя обязательство перечислять налоговые платежи за землю в счет арендной платы до 15.09. и 15.11. ежегодно равными долями. В случае неуплаты арендной платы в установленные договором сроки арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы за каждый день просрочки, но не более 10% от суммы годовой арендной платы. Не использование земельного участка арендатором не может служить основанием для отказа в выплате арендной платы арендодателям.

Из пункта 4 указанного договора аренды следует, что арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия арендодателя (собственника земельного участка) при условии его уведомления.

Арендатор обязан использовать земельный участок только для производства сельскохозяйственной продукции, соблюдать установленный режим использования земельного участка (п. 5 договора).

В силу п.6 договора арендодатель вправе обращаться в суд по вопросам нарушения арендатором условий и положений настоящего договора.

В соответствии с п. 8 договора изменение условий договора и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон, но до начала или после окончания полевых работ. Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно по решению суда. Земельные споры разрешаются в соответствии с действующим законодательством судом или арбитражным судом.

Также условиями договора аренды от <дата> не предусмотрено право арендодателей в одностороннем порядке отказаться от исполнения этого договора. Незаключенным договор аренды не признавался.

В соответствии с положениями ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Так, решением Целинного районного суда Алтайского края от <дата> по делу <номер> по иску ФИО6 к ФИО11, ФИО10, ФИО9, ФИО17, ФИО12, ФИО15, ФИО3, ФИО13, ФИО18, ФИО16, ФИО14, ФИО32, ФИО19, ФИО2, ФИО20 о признании решений общих собраний участников общей долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения недействительными, признании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения недействительным и применении последствий ничтожной сделки, по иску ФИО6, ФИО19, ФИО20, ФИО17, ФИО18, ФИО16 к ФИО9, ООО «Гея» о признании сделки недействительной и применении последствий ничтожной сделки, было установлено, что договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от <дата> исполнялся с даты его заключения, что было подтверждено в судебном заседании собственниками земельных долей, арендатор улучшил качество земли, и до настоящего времени добросовестно исполняет условия договора, в том числе по выплате арендной платы. Как следует из материалов дела, <дата> ФИО6 был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя. Основной вид деятельности – выращивание зерновых, технических и прочих сельскохозяйственных культур. С <дата> ФИО6 являлся главой крестьянского (фермерского) хозяйства. Основной вид деятельности – выращивание зерновых, зернобобовых и семян масленичных культур; выращивание однолетних кормовых культур; предоставление услуг в области растениеводства. <дата> крестьянское (фермерское) хозяйство прекратило деятельность по решению членов КФХ, ФИО6 был снят с учета в качестве индивидуального предпринимателя, о чем в ЕГРИП были внесены соответствующие записи. <дата> в ЕГРИП вновь внесена запись о государственной регистрации ФИО6 в качестве индивидуального предпринимателя. Основной вид деятельности – выращивание зерновых культур. При этом, несмотря на изменение статуса арендатора ФИО6, это не влияло на исполнение им заключенного договора аренды земельного участка, что было подтверждено в судебном заседании арендодателями (собственниками земельных долей) ФИО19, ФИО33, представляющим также интересы ФИО18, ФИО34, представляющим интересы ФИО20, ФИО17, о своевременном получении ими арендной платы по договору аренды от <дата>, а также о том, что арендованный земельный участок обрабатывается и используется в соответствии с его целевым назначением. Таким образом, ФИО6, являясь как главой КФХ, и индивидуальным предпринимателем, так и оставаясь физическим лицом при изменении своего статуса в силу прекращения деятельности, не утрачивал право на свое имущество, даже если оно было приобретено им в качестве индивидуального предпринимателя.

Названные обстоятельства в силу положений ч. 2 ст. 61 ГПК РФ суд признает доказанными и не подлежащими оспариванию, поскольку они установлены вступившим в законную силу <дата> решением Целинного районного суда Алтайского края от <дата>, в котором участвовали те же лица.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно требованиям ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч. 2 ст. 168 ГК РФ).

В то же время, принимая во внимание приведенный выше порядок заключения оспариваемого договора путем согласования и подписания договора всеми его участниками, оснований полагать, что он был заключен с нарушением установленной процедуры, повлекшей за собой невозможность достижения соглашения сторон по всем существенным условиям договора, что влечет признание соответствующей сделки недействительной, не имеется.

Кроме того, доказательств того, что оспариваемая сделка содержит положения, нарушающие требования закона, а также посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, в том числе прав ООО «Гея» истцами не приведено. Намерение истцов передать земельный участок иному арендатору не влечет за собой признание сделки недействительной.

Также заслуживают внимание приведенные стороной ответчиков доводы о пропуске истцами срока исковой давности по указанному требованию, поскольку со дня заключения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от <дата> на дату подачи соответствующих исковых требований, то есть по состоянию на <дата> прошло более 16 лет.

Из содержания ст. 181 ГК РФ усматривается, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Из содержания п. 1 Постановления № 43 Пленума Верховного суда РФ от 29.09.2015 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» следует, что в соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица. Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Доказательств, свидетельствующих об уважительности причин пропуска срока исковой давности, истцы суду не представили, ходатайства о его восстановлении не заявили.

Доводы стороны истца о том, что течение срока исковой давности прерывалось неисполнением арендатором своих обязательств по договору, суд в силу вышеизложенного полагает несостоятельными и бездоказательными.

Доводы истца ФИО2 о том, что ею срок исковой давности не пропущен, поскольку о нарушении своего права она узнала лишь после вступления в наследство после смерти своего супруга ФИО27 в ноябре 2021 года, суд также признает несостоятельными, как основанные на неверном толковании норм права. В соответствии с разъяснениями, содержащими в п. 6 постановления № 43 Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» по смыслу статьи 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления. В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 ГК РФ, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Разрешая исковые требования о признании недействительным договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от <дата>, в связи с тем, что он был заключен арендатором без согласия собственников земельного участка, суд исходит из следующего.

По общим правилам, предусмотренным ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества; арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Соответственно, данной нормой предусмотрено право арендатора на заключение договора субаренды (поднаем) и договора передачи своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем), но с согласия арендодателя.

В то же время специальной нормой п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ установлено, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Такое же правило установлено п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ в отношении права арендатора передать арендованный земельный участок в субаренду.

В соответствии с пунктами 15, 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11) при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим. Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Соответственно, даже отсутствие уведомления о передаче земельного участка в субаренду не влечет за собой недействительность договора субаренды и отказ в государственной регистрации договора субаренды, а лишь предоставляет арендодателям право на возмещение возникших в связи с этим убытков.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 6 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, арендатор земельного участка, в отличие от арендатора иного имущества (п. 2 ст. 615 ГК РФ), вправе сдавать его в субаренду без согласия арендодателя (собственника) при условии его уведомления в случае, ели договором аренды не предусмотрен запрет на осуществление таких действий.

Из пункта 4 договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от <дата> следует, что арендатор имеет право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия арендодателя (собственника земельного участка) при условии его уведомления. В этих случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, кроме случая передачи арендных прав в залог.

Соответственно, в данном случае подлежат применению положения п. 5,6 ст. 22 Земельного кодекса РФ, согласно которой арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Истцы в ходе рассмотрения дела не ссылались на то, что они не были уведомлены о заключении между ИП ФИО6 и ООО «Сатурн» договора субаренды земельного участка от <дата>. Кроме того, представители ответчиков указали, что арендодатели были уведомлены о заключении данного договора, им направлялись копии договора. Не предоставление ответчиками сведений о получении соответствующих уведомлений арендодателями также не является основанием для признания оспариваемого договора недействительным, как это следует из п. 16 вышеуказанного постановления Пленума ВАС РФ.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истцов о признании недействительными договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от <дата> и договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от <дата>.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Гея», ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО2, ФИО3, ФИО13, ФИО14, ФИО15 к Индивидуальному предпринимателю ФИО6, Обществу с ограниченной ответственностью «Сатурн», ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21 о признании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения и договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения недействительными, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд путем подачи жалобы через Целинный районный суд Алтайского края в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья подпись

Мотивированное решение изготовлено 03.04.2025.