Апелляционное определение № 33-1258/2026 от 7 апреля 2026 г.

Судья Буровникова О.Н. №2–874/39-2026

УИД 46RS0030-01-2025-012846-93

№ 33-1258/2026

КУРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

8 апреля 2026 г. г. Курск

Судебная коллегия по гражданским делам Курского областного суда в составе:

председательствующего Апалькова А.М.,

судей Барковой Н.Н., Букреевой Е.В.

при секретаре Грек О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ЗАО «Торгово-промышленная компания «Кароляна» о признании недействительными договора залога квартиры, предварительного договора купли-продажи нежилого помещения, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности, поступившее по апелляционной жалобе представителя ответчика ЗАО «Торгово-промышленная компания «Кароляна» ФИО3 на решение Ленинского районного суда г. Курска от 22.01.2026, которым постановлено:

«Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными (ничтожными) договор залога квартиры N № от ДД.ММ.ГГГГ и предварительный договор № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО2 и ЗАО «Торгово-промышленная компания «Кароляна».

Применить последствия недействительности сделки: признать договор залога квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ и предварительный договор № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ договором участия в долевом строительстве, применив к нему положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Признать за ФИО2 право собственности на квартиру № с кадастровым номером №, расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, общей площадью 44,8 м2».

Заслушав доклад судьи Барковой Н.Н., выслушав объяснения представителя ответчика ЗАО «Торгово-промышленная компания «Кароляна» ФИО3, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО2 обратился в суд с иском к ответчику ЗАО «ТПК «Кароляна» о признании недействительными договора залога квартиры, предварительного договора купли-продажи нежилого помещения, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности, ссылаясь на то, что на основании выданного ДД.ММ.ГГГГ комитетом архитектуры и градостроительства г. Курска разрешения на строительство № Ru№ ЗАО «ТИК «Кароляна» на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, осуществлялось строительство семиэтажного многоквартирного <адрес>. Согласно заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ЗАО «ТПК Кароляна» договора залога квартиры № залогодатель ЗАО «ТПК «Кароляна» оформляет залогодержателю в залог квартиру № в многоквартирном жилом доме <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № (п. 1.1). В пункте 1.2 Договора залога приведено описание предмета залога: квартира № расположена в многоквартирном жилом доме по <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, 1 подъезд, 5 этаж, квартира № проектной площадью 48,59 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ЗАО «ТПК «Кароляна» заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № согласно которого стороны обязуются заключить в будущем Договор купли-продажи квартиры № общей площадью 48,59 кв.м в построенном многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. В рамках исполнения обязательств по предварительному договору ФИО2 в кассу ЗАО «ТПК «Кароляна» внесены наличные денежные средства ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб., что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства вносились истцом для привлечения их в строительство многоквартирного дома и дальнейшей сдачи его в эксплуатацию с последующим приобретением истцом права собственности на жилое помещение в построенном многоквартирном жилом доме, характеристики которого определены в договоре. Спорные договоры содержат все существенные условия договора участия в долевом строительстве. Таким образом, при заключении Договоров залога и предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны намеревались создать соответствующие данной сделке правовые последствия, регламентированные Федеральным законом N 214-ФЗ. То обстоятельство, что договоры от ДД.ММ.ГГГГ не зарегистрированы, не свидетельствует о незаключённости договора участия в долевом строительстве, учитывая, что стороны в договоре оговорили все существенные условия договора участия в долевом строительстве. На основании разрешения от ДД.ММ.ГГГГ №, выданного комитетом архитектуры и градостроительства г. Курска, многоквартирный <адрес> введен в эксплуатацию. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ квартире № общей площадью 44,8 кв.м без учета лоджии, расположенной на 5 этаже многоквартирного жилого <адрес>, присвоен кадастровый №. Просил признать недействительными (ничтожными) договор залога квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ и предварительный договор № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО2 и ЗАО «Торгово- промышленная компания «Кароляна», применить последствия недействительности сделки, признав договор залога квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ и предварительный договор № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ договором участия в долевом строительстве, применив к нему положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», признать за ФИО2 право собственности на квартиру № с кадастровым номером №, расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.Б, общей площадью 44,8 кв.м, взыскать с ЗАО «ТПК «Кароляна» судебные расходы.

Суд постановил вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ЗАО «Торгово-промышленная компания «Кароляна» ФИО3 просит решение суда отменить как незаконное.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец ФИО2, представитель третьего лица Управления Росреестра по Курской области, извещенные о слушании дела надлежащим образом, не явились. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Курского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

При указанных обстоятельствах в соответствии с положениями статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Положения ст.ст. 2,12 ГПК РФ возлагают на суд задачи по правильному и своевременному рассмотрению и разрешению гражданских дел, выполняя которые суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (п. 2 ст. 56 ГПК РФ).

Как следует из материалов гражданского дела, на основании выданного ДД.ММ.ГГГГ комитетом архитектуры и градостроительства г. Курска разрешения на строительство ЗАО «ТПК «Кароляна» на земельном участке с кадастровым номером № расположенном по адресу: <адрес>А, осуществлялось строительство семиэтажного многоквартирного дома №

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ЗАО «ТПК Кароляна» заключен договор залога квартиры №, согласно которого залогодатель ЗАО «ТПК «Кароляна» оформляет залогодержателю в залог квартиру № в многоквартирном жилом доме по <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № (п. 1.1). Предметом залога является: квартира №, расположенная в многоквартирном жилом доме по <адрес> на земельном участке, с кадастровым номером №, 1 подъезд, 5 этаж, квартира № проектной площадью 48,59 кв.м (п. 1.2).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ЗАО «ТПК «Кароляна» заключен предварительный договор купли- продажи квартиры №, по которому стороны обязуются заключить в будущем Договор купли-продажи квартиры № общей площадью 48,59 кв.м в построенном многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № (п. 1.1).

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в кассу ЗАО «ТПК «Кароляна» внесены наличные денежные средства в размере <данные изъяты> руб.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ квартире № общей площадью 44,8 кв.м без учета лоджии, расположенной на 5 этаже многоквартирного жилого <адрес>, присвоен кадастровый №.

Суд первой инстанции с учетом признания иска ответчиком принял решение об удовлетворении иска без исследования фактических обстоятельств дела (часть 4.1 статьи 198 ГПК РФ).

Однако вывод суда об удовлетворении заявленного иска по изложенным основаниям противоречит нормам материального и процессуального права.

Согласно ч.4.1 ст.198 ГПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

Частью 2 ст.39 ГПК РФ определено, что суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

По смыслу перечисленных норм, при принятии признания иска и вынесении основанного на таком признании решения на суд возлагается обязанность по проверке осуществленного ответчиком признания иска на соответствие его положений закону, в том числе в целях защиты прав и законных интересов других лиц, на предмет нарушения прав и законных интересов других лиц.

Как следует из материалов дела, заявление о признании иска было подписано со стороны ответчика ЗАО «ТПК «Кароляна» ФИО2

Вместе с тем, согласно выписке из ЕГЮЛ в отношении ЗАО «Торгово-промышленная компания «Кароляна» с ДД.ММ.ГГГГ, то есть на момент принятия обжалуемого решения суда, президентом данного ЗАО является ФИО1

Сославшись на признание иска, суд принял его, указав в мотивировочной части только на признание иска (ч. 4.1 ст. 198 ГПК РФ), в нарушение ст. 54, ч. 2 ст. 173 ГПК РФ не проверил полномочия лица, подписавшего заявление, в частности, имеет ли лицо, подписавшее заявление, право на признание иска, подтверждены ли его полномочия выпиской из ЕГРЮЛ, протоколом собрания акционеров, приказом о назначении или иным документом, не противоречит ли признание иска закону и не нарушает ли права других лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 173 ГПК РФ заявление истца об отказе от иска, признание иска ответчиком и условия мирового соглашения сторон заносятся в протокол судебного заседания и подписываются истцом, ответчиком или обеими сторонами. В случае, если отказ от иска, признание иска или мировое соглашение сторон выражены в адресованных суду заявлениях в письменной форме, эти заявления приобщаются к делу, на что указывается в протоколе судебного заседания.

На основании ч. 2 ст. 173 ГПК РФ суд разъясняет истцу, ответчику или сторонам последствия отказа от иска, признания иска или заключения мирового соглашения сторон.

Согласно ч. 4.1 ст. 198 ГПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

Таким образом, обстоятельства, касающиеся признания иска ответчиком, и их оценка судом должны быть отражены в решении суда.

Частью 2 ст. 39 ГПК РФ определено, что суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

По смыслу перечисленных норм, при принятии признания иска и вынесении основанного на таком признании решения на суд возлагается обязанность по проверке осуществленного ответчиком признания иска на соответствие его положений закону, в том числе в целях защиты прав и законных интересов других лиц, на предмет нарушения прав и законных интересов других лиц.

В данном случае признание иска от неуполномоченного лица, по сути, является юридически ничтожным действием, не влекущим правовых последствий. Принятие такого признания иска судом является грубым нарушением принципа состязательности и равноправия сторон (ст. 12 ГПК РФ).

Кроме того, суд не выполнил требования статьи 67 ГПК РФ о всестороннем, полном и объективном исследовании доказательств.

Для признания договора залога и предварительного договора купли-продажи притворными, прикрывающими договор долевого участия, суд должен установить, что обе стороны (и истец, и ответчик) имели единую волю на заключение именно договора долевого участия, а не залога или предварительного договора.

Между тем суд первой инстанции не исследовал вопрос о том, почему стороны избрали заключение договора залога и предварительного договора вместо прямого заключения договора долевого участия, не установил, была ли у ответчика (застройщика) на ДД.ММ.ГГГГ действующая проектная декларация, опубликована ли она, имел ли ответчик право на привлечение денежных средств граждан.

В качестве единственного доказательства оплаты истцом <данные изъяты> руб. представлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ, подписанная ФИО2

Между тем, передача наличных денежных средств юридическому лицу должна подтверждаться приходным кассовым ордером (форма КО-1) и (или) квитанцией к нему, либо выпиской по расчетному счету при безналичном перечислении, что следует из Указания Банка России от 11.03.2014 № 3210-У «О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами», Федерального закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники».

Абз. 3 п. 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» определено, что, если суд апелляционной инстанции придет к выводу о том, что решение суда первой инстанции, принятое только на основании признания иска ответчиком либо только в связи с истечением срока исковой давности или признанием неуважительными причин пропуска срока обращения в суд, без исследования и установления иных фактических обстоятельств дела (ч. 4.1 ст. 198 ГПК РФ), является незаконным и (или) необоснованным, то он на основании ч. 1 ст. 330 и ст. 328 ГПК РФ отменяет решение суда первой инстанции. В такой ситуации с учетом положений абз. 2 ч. 1 ст. 327 ГПК РФ о повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции оно подлежит направлению в суд первой инстанции для его рассмотрения по существу заявленных требований.

Исходя из изложенного, принимая во внимание положения абз. 3 п. 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 16, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене, а материалы гражданского дела - направлению в суд первой инстанции для его рассмотрения по существу заявленных требований.

При новом рассмотрении дела, суду необходимо установить круг лиц, подлежащих привлечению к участию в деле, установить характер спорных правоотношений и нормы закона их регулирующие, оценить представленные сторонами доказательства и с учетом установленных обстоятельств и представленных доказательств постановить решение, отвечающее требованиям закона.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Ленинского районного суда г. Курска от 22 января 2026 г. отменить. Дело направить в суд первой инстанции на новое рассмотрение по существу заявленных требований.

Кассационная жалоба может быть подана в Первый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 20.04.2026 г.