Апелляционное определение № 33-3791/2026 от 1 апреля 2026 г.

Ленинский районный суд г. Махачкалы РД

судья ФИО2

дело № 2-3231/2025

УИД: 05RS0031-01-2025-003163-44

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 апреля 2026 г., дело № 33-3791/2026, г. Махачкала

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего - судьи Загирова Н.В.,

судей ФИО7 и Гаджимагомедова Т.С.,

при секретаре судебного заседания ФИО3,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «АРСИ» о защите прав потребителя,

по апелляционной жалобе ответчика - генерального директора АО «АРСИ» ФИО4 на решение Ленинского районного суда города Махачкалы Республики Дагестан от 12 августа 2025 года.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Дагестан ФИО7, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к АО «АРСИ» о защите прав потребителя, указав в обоснование, что 8 апреля 2022 года между ней и АО «АРСИ» был заключён договор участия в долевом строительстве № 6/1/1, по которому она, как участник долевого строительства, приобрела <адрес>, расположенном по адресу <адрес>, кадастровый номер №). Согласно условиям пункта 1.1 указанного договора, ответчик (застройщик) обязался подвести в квартиру все инженерные коммуникации (санитарно-технические, теплотехнические, электрические), установить пластиковые окна со стеклопакетами, а также произвести штукатурку стен. Однако, на момент подписания акта приёма-передачи квартиры от 04.12.2023 г., указанные работы (за исключением установки окон) выполнены не были и не выполнены до настоящего времени.

Несмотря на это, акт приема-передачи квартиры был ею подписан, так как она находилась в заблуждении относительно объёма фактически выполненных застройщиком работ, полагая, что все предусмотренные договором работы будут выполнены после подписания акта. Подписание акта произошло под влиянием недостоверной информации, предоставленной застройщиком.

В марте 2025 года ответчик выплатил ей компенсацию за невыполненную часть работ в размере 69 000 рублей (кассовый ордер № 84 от 05.03.2025 г.), что фактически является признанием неисполнения им своих обязательств. Однако указанная сумма значительно ниже ориентировочной стоимости работ, необходимых для приведения квартиры в надлежащее состояние, соответствующее условиям договора. Оценочно такие работы обойдутся истцу не менее чем в 1 000 000 рублей. Действия ответчика нарушают условия договора и положения действующего законодательства.

Просит суд с учётом заявления о дополнении исковых требований взыскать с АО «АРСИ» убытки в размере 931 000 рублей, штраф в соответствии со ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» в размере 50% от присуждённой суммы, т.е. 465 500 руб., расходы на оплату экспертизы в размере 50 000 рублей, компенсацию за потерю времени в связи с недобросовестным использованием стороной (ответчиком) процессуальных прав в размере 25 000 рублей, расходы на оплату судебных издержек за рассмотрение заявления об обеспечении иска в размере 10 000 рублей.

Решением Ленинского районного суда города Махачкалы Республики Дагестан от 12 августа 2025 г. постановлено:

«Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с АО «АРСИ» в пользу ФИО1 убытки в размере 789 188,63 руб., расходы на оплату экспертизы в размере 50 000 руб., расходы на оплату государственной пошлины за рассмотрение заявления об обеспечении иска в размере 10 000 рублей.

В удовлетворении требований ФИО1 к АО «АРСИ» о взыскании штрафа в размере 50% от присужденной суммы в соответствии со ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», компенсации за потерю времени в связи с недобросовестным использованием стороной (ответчиком) процессуальных прав в размере 25 000 рублей, отказать».

На данное решение ответчиком - генеральным директором АО «АРСИ» ФИО4 подана апелляционная жалоба, в которой он выражает несогласие с ним по следующим основаниям.

Эксперт рассчитал внутренние инженерные сети (разделы 2 и 3 таб. 1), но по условиям договора от работы застройщик выполняет по дополнительному соглашению с учётом пожеланий дольщика (пп. 1.1. договора). Эксперт рассчитал рыночную стоимость указанных работ в размере 858 188 рублей при общей стоимости договора 1 737 000 рублей из расчёта 25 500 за 1 квадратный метр. Явно завышенный расчёт, нарушающий баланс интересов сторон, граничащий со злоупотреблением правом со стороны истца с учетом того, что на момент заключения договора 08.04.2022г. средняя рыночная стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения в Махачкале составляла 75 934 рублей (постановление Правительства Республики Дагестан от 18 мая 2022 г. N131). Истец же приобрел квартиру у АО «АРСИ» по цене 25 500 рублей, т. е. убытков истец не понёс.

Экспертиза по делу проведена поверхностно, с нарушениями, без изучения условий договора, имеет существенные недостатки, которые вызывают сомнения в обоснованности заключения эксперта № 1368/25 от 11.07 2025 г. и не позволяют с достоверностью считать его относимым и допустимым доказательством.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 адвокат ФИО8 возражал против доводов апеллента, в удовлетворении которых просил отказать, оставив решение суда без изменения.

Представитель ответчика АО «АРСИ» по доверенности ФИО9 поддержал доводы апелляционной жалобы, просил об отмене принятого судом решения, принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения судебного решения.

Вопрос надлежащего установления судом первой инстанции фактических обстоятельств, имеющих значение для дела.

Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что 08.04.2022 между ФИО1 и АО «АРСИ» заключён договор участия в долевом строительстве № 6/1/1. Согласно п. 1.1 договора застройщик принял на себя обязательство подвести в квартиру все инженерные коммуникации (санитарно-технические, теплотехнические, электрические), установить пластиковые окна со стеклопакетами, произвести штукатурку стен.

Квартира передана истцу по акту приёма-передачи от 04.12.2023. При этом на момент передачи, как установлено судом и не оспаривалось сторонами, работы по подведению коммуникаций (за исключением, возможно, отдельных стояков) и штукатурке стен, выполнены не были. Доказательств обратного ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил довод ответчика о том, что внутренние инженерные сети выполняются только по дополнительному соглашению. Буквальное толкование п. 1.1 договора (ст. 431 ГК РФ) позволяет сделать однозначный вывод: первое предложение содержит исчерпывающий перечень того, что застройщик обязан сделать в любом случае. Второе предложение («внутренние отделочные работы, устройство полов, внутренние инженерные сети, установку сантехнических приборов и столярных изделий застройщик выполняет по дополнительному соглашению») относится к работам, не указанным в первом предложении. Иное толкование делало бы бессмысленным само обязательство по подведению коммуникаций, так как без выполнения этих работ квартира не может считаться пригодной для проживания в соответствии с условиями договора.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о неисполнении ответчиком обязательств, предусмотренных п. 1.1 договора, является законным и обоснованным.

Оценка судом заключения судебной строительно-технической экспертизы и отклонение доводов жалобы о её недопустимости.

Ответчик в апелляционной жалобе утверждает, что экспертиза проведена поверхностно, без изучения условий договора, имеет существенные недостатки, а её результаты вызывают сомнения. Судебная коллегия находит эти доводы несостоятельными по следующим основаниям.

Экспертиза назначена судом первой инстанции в соответствии с требованиями ст. 79 ГПК РФ для разрешения вопроса о фактическом объёме невыполненных работ и их рыночной стоимости. Экспертное заключение № 1368/25 от 11.07.2025 выполнено экспертами ООО «ЮЦСЭО «ЮГРАС», имеющими необходимую квалификацию и стаж работы. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, что подтверждается подпиской.

В заключении подробно описан объект исследования, перечислены представленные материалы (включая договор ДДУ, акт приёма-передачи, фотоматериалы). Экспертом произведён натурный осмотр квартиры (л.д. 6 заключения), в ходе которого установлено, что отделка стен отсутствует, штукатурка не произведена, инженерные коммуникации (сантехнические, теплотехнические, электрические) в объёме, предусмотренном для передачи квартиры под чистовую отделку, не подведены. Расчёт рыночной стоимости работ выполнен в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости строительных работ, с применением сравнительного и затратного подходов. Экспертом учтены действующие на дату подачи иска (16.04.2025) цены на материалы и работы в Республике Дагестан.

Довод апеллянта о том, что эксперт не учёл условие договора о выполнении внутренних инженерных сетей по дополнительному соглашению, опровергается содержанием заключения. Эксперт исследовал договор и правомерно исходил из того, что подведение коммуникаций и штукатурка являются самостоятельными обязательствами, прямо предусмотренными п. 1.1 договора в его первой части. Субъективное мнение ответчика о «поверхностности» экспертизы не подкреплено никакими доказательствами. Ходатайство о назначении повторной или дополнительной экспертизы в суде первой инстанции не заявлялось (ст. 87 ГПК РФ), вопросы к эксперту не представлялись, иных заключений не приобщалось.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, оценив заключение по правилам ст. 67 ГПК РФ, обоснованно признал его допустимым, достоверным и достаточным доказательством. У судебной коллегии также нет оснований сомневаться в выводах эксперта.

Правомерность определения размера убытков и отклонение довода о завышенной стоимости работ.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причинённых ему убытков, под которыми понимаются расходы, которые лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права. В силу ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Размер убытков в данном случае определён как рыночная стоимость работ, необходимых для приведения квартиры в состояние, соответствующее договору, на момент предъявления иска (16.04.2025). Экспертом установлена стоимость работ в размере 858 188,63 руб. Поскольку ответчик добровольно выплатил истцу 69 000 руб. (факт выплаты не оспаривается, подтверждён расходным кассовым ордером № 84 от 05.03.2025), суд первой инстанции правомерно взыскал разницу равную 858 188,63 – 69 000 = 789 188,63 руб.

Довод апелляционной жалобы о том, что истец приобрела квартиру по цене 25 500 руб. за 1 квадратный метр при рыночной стоимости 75 934 руб., в связи с чем фактически убытков не понесла, основан на смешении понятий. Убытки в виде расходов на устранение недостатков не зависят от того, по какой цене был заключён договор. Даже если бы квартира была передана бесплатно, застройщик, принявший на себя обязательство выполнить определённые работы, обязан их выполнить или возместить стоимость их выполнения. Цена договора (1 737 000 руб.) и рыночная стоимость аналогичной квартиры не имеют отношения к расчёту стоимости конкретных невыполненных работ.

Ссылка ответчика на то, что стоимость невыполненных работ (858 188 руб.) составляет почти 50% от цены договора, сама по себе не свидетельствует о неразумности или её завышении. Если застройщик добровольно согласился в договоре выполнить работы, которые объективно стоят таких денег, он не может впоследствии ссылаться на их дороговизну. Кроме того, ответчик не представил ни альтернативного расчёта, ни доказательств того, что аналогичные работы на рынке стоят существенно меньше.

Как следует из материалов дела, 04.12.2023 (в день подписания акта приёма-передачи) истец обратилась к ответчику с заявлением о перерасчёте и компенсации стоимости работ по штукатурке, электропроводке и теплотехническому оборудованию. В марте 2025 года ответчик выплатил истцу 69 000 руб. Однако никакого соглашения о размере компенсации, подписанного обеими сторонами, в материалах дела нет. Выплата произведена на основании внутреннего расчёта ответчика, с которым истец не согласилась, о чём свидетельствует её обращение от 14.03.2025 с просьбой пересмотреть размер компенсации.

Таким образом, отсутствует факт урегулирования спора в добровольном порядке путём заключения мирового соглашения или принятия истцом предложенной суммы как окончательной. Часть 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ предоставляет истцу право выбора требования, но не ограничивает его в праве требовать полного возмещения, если добровольно выплаченная сумма оказалась неполной. Истец вправе доказывать, что стоимость работ выше выплаченной компенсации, что она и сделала, обратившись в суд и представив заключение экспертизы.

Довод жалобы о том, что истец дважды воспользовалась правом выбора, не соответствует действительности. Она не отказывалась от требования о возмещении расходов на устранение недостатков в полном объёме, а лишь согласилась получить частичную компенсацию, что не лишает её права требовать доплаты до фактического размера убытков. Иное толкование позволяло бы застройщику выплачивать символические суммы и тем самым лишать потребителя права на полное восстановление нарушенных прав, что противоречит существу законодательства о защите прав потребителей.

Кроме того, апеллянт ссылается на Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 г. № 326 и от 26.12.2024 г. № 1916, утверждая, что до 30 июня 2025 г. можно взыскать только фактически понесённые расходы на устранение недостатков, подтверждённые чеками, а не оценочную стоимость работ.

Судебная коллегия отмечает следующее. Постановление № 326 (в редакции, действовавшей на момент вынесения решения судом первой инстанции) устанавливает особенности применения неустойки, штрафа, пени и иных финансовых санкций, а также ограничения по взысканию убытков в части, касающейся периодов начисления. Вместе с тем, ни Постановление № 326, ни Постановление № 1916 не отменяют право участника долевого строительства требовать возмещения расходов на устранение недостатков в размере, определённом экспертизой, без фактического несения таких расходов, если недостатки являются существенными и застройщик их не устранил. Ограничение взыскания только фактически понесёнными расходами (чеками) не распространяется на случаи, когда истец заявляет требование о соразмерном уменьшении цены договора, что по своей правовой природе и является требованием о взыскании стоимости невыполненных работ (п. 2 ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

Суд первой инстанции, взыскивая убытки в размере 789 188,63 руб., по сути, применил такой способ защиты, как соразмерное уменьшение цены договора (цена договора подлежит уменьшению на стоимость невыполненных работ). Данный способ не требует обязательного предварительного несения расходов истцом, что подтверждается разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7. Ссылка ответчика на письмо Минстроя России № 18103-НС от 28.03.2025 г. не является обязательной для суда и основана на иной фактической ситуации (применение ч. 4 ст. 10 Закона № 214-ФЗ, которая в данном деле не применялась).

Кроме того, суд первой инстанции правомерно отказал во взыскании штрафа на основании Постановления № 326, и в этой части решение не обжалуется (истец решение в данной части не оспаривал).

Доводы апеллянта о том, что истец действует недобросовестно, требуя перерасчёта по ценам 2025 года, при том, что акт подписан в 2023 году, а также ссылается на якобы завышенный размер требований, является необоснованным.

Истец, как потребитель и экономически более слабая сторона в отношениях с застройщиком, вправе требовать полного восстановления нарушенного права. Передача квартиры без выполнения работ, прямо предусмотренных договором, сама по себе является недобросовестным поведением застройщика. Требование рассчитать стоимость работ по состоянию на момент предъявления иска, а не на момент подписания акта, является правомерным, поскольку за период с 2023 по 2025 год произошла инфляция и удорожание строительных материалов. Именно такие расходы истец понесёт, если будет заказывать работы в текущих ценах.

Ссылка апеллянта на то, что истец должна была отказаться от подписания акта, не имеет правового значения, так как право на возмещение убытков сохраняется и после подписания акта при наличии недостатков (ст. 7 Закона № 214-ФЗ). Доказательств того, что истец действует исключительно с намерением причинить вред ответчику, не представлено.

Все доводы апелляционной жалобы АО «АРСИ» были предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, направлены на переоценку доказательств и оспаривание обстоятельств, установленных судом в полном соответствии с требованиями процессуального закона.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы привести к принятию неправильного решения, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены или изменения решения Ленинского районного суда г. Махачкалы от 12 августа 2025 года не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда города Махачкалы Республики Дагестан от 12 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу генерального директора АО «АРСИ» ФИО10 без удовлетворения.

Апелляционное определение суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трёх месяцев, в Пятый кассационный суд общей юрисдикции в г. Пятигорск, через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение составлено 16.04.2026 г.

Председательствующий Н.В. Загиров

Судьи ФИО7

Т.С. Гаджимагомедов