Решение № 2-1330/2017 2-1330/2017~М-858/2017 М-858/2017 от 29 июня 2017 г. по делу № 2-1330/2017

Дело № 2-1330(2017) копия


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 июня 2017 года г. Пермь

Пермский районный суд Пермского края в составе председательствующего судьи Безматерных О.В., при секретаре Моревой Е.Г., с участием представителя истца на основании доверенности ФИО7, представителя ответчика адвоката ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании убытков,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании убытков.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Ответчиком и Истцом был заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно п. 1 указанно договора Ответчик продал, а Истец купил земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 705 кв.м. адрес объекта: <адрес>. Указанный земельный участок принадлежал Ответчику на праве собственности на основании решения Пермского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Согласно п. 3 указанного договора купли-продажи земельный участок продан Истцу за 90 000 рублей, соответствующая запись о передаче денежных средств в полном объеме имеется в договоре в разделе подписи сторон. В соответствии с п. 4 указанного договора купли-продажи продаваемый участок никому другому не запродан, не заложен, в споре и под запрещением не состоит. В результате настоящей сделки Истец ДД.ММ.ГГГГ приобрел в собственность выше указанный земельный участок, о чем свидетельствует выписка из ЕГРП реестровый №. Так как земельный участок приобретался для постройки жилого дома, ФИО1 было необходимо получить разрешение на строительство, с этой целью он обратился в администрацию Фроловского с/п, однако спустя несколько дней администрация <адрес> с/п сообщила, что на земельном участке с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 705 кв.м. адрес объекта: <адрес>, строительство не возможно, так как на территории з/у существует обременение в виде воздушной линии электропередач ВЛ-10 KB принадлежащая ОАО «МРСК Урала». Что в свою очередь влечет невозможность использование земельного участка по его прямому назначению. Для прояснения сложившейся ситуации Истцом в адрес ОАО «МРСК Урала» была направлена претензия. В тоже время в телефонных разговорах с Ответчиком Истцом была озвучена возникшая проблема с участком, реакция Ответчика была неоднозначной, то есть на прямые вопросы ответа Истец не получил, в дальнейшем Ответчик перестала брать трубки и каким-то иным способом выходить на связь. Исходя из ответа «МРСК Урала» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что действительно на указанном участке расположены опоры воздушной линии 10 кВ (ВЛ 10 кВ) ф. СХИ которые построены и введены в эксплантацию в <адрес> году. Охранная зона ВЛ 10 кВ ф. СХИ поставлена на кадастровый учет в ДД.ММ.ГГГГ году с учетным номером № Ограничения в использовании земельного участка определены правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в охранных зонах". В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009г. № 60 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в охранных зонах» в охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий. Границы охранных зон определяются в соответствии с настоящими Правилами. В пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются, в частности, строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений, посадка и вырубка деревьев и кустарников. В охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением до 1000 вольт, без письменного решения о согласовании сетевых организаций запрещается размещать садовые, огородные и дачные земельные участки, объекты садоводческих", огороднических или дачных некоммерческих объединений, объекты жилищного строительства, в том числе индивидуального (в охранных зонах воздушных линий электропередачи). Охранные зоны устанавливаются вдоль воздушных линий электропередачи - в виде части поверхности участка земли и воздушного пространства (на высоту, соответствующую высоте опор воздушных линий электропередачи), ограниченной параллельными вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов при неотклоненном их положении на следующем расстоянии: для линий напряженностью до 1 кВ - 2 м., для линий напряженностью от 1 до 20кВ-10м. Так же из ответа «МРСК Урала» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что з/у с кадастровым номером № был поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ то есть еще до совершения сделки, что может говорить о намеренном сокрытии информации Ответчиком от Истца. Существенными для дела обстоятельствами являются наличие у ответчика на момент совершения договора купли-продажи земельного участка достоверной информации об охранной зоне ЛЭП и вхождении в нее спорного земельного участка, предоставление Ответчиком Истцу заведомо ложной информации о спорном земельном участке, влияние заведомо ложной информации на принятие Истцом решения о покупке спорного земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ в адрес Ответчика была направлена претензия с требованием расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и возвратить денежные средства уплаченные по нему, однако данная претензия была Ответчиком проигнорирована. Поскольку земельный участок, имеющий кадастровый №, расположенный по адресу <адрес>, <адрес>, имеет существенные недостатки, возникшие до заключения договора купли-продажи, которые не были оговорены в самом договоре, следует считать установленным, что земельный участок не может быть использован Истцом без несоразмерных расходов и затрат времени. С учетом изложенного, просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО2 и ФИО1, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 убытки в сумме 90 000 рублей 00 копеек, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 государственную пошлину в сумме 2 910 рублей 50 копеек.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, направил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие с участием его представителя ФИО7

Представитель истца ФИО7 в судебном заседании поддержала заявленные требования по доводам, изложенным в иске, пояснила, что предоставленный ответ МРСК подтверждает, что ФИО2 знала о наличии обременений. Из выписки видно, что участок был единый, в последствии его разделили на 2, один из которых :№. Согласно статье 37 Земельного кодекса РФ продавец обязан предоставить информацию об обременениях. ФИО2 не могла не знать об этом. Обязанность предоставления информации лежит на продавце. Ответчик умышленно скрыла обстоятельство. Эти обременения препятствуют истцу для использования участка в соответствии с разрешенным использованием. Участок вытянутой формы. Забора не было, на фотографиях, представленных сегодня, видно, что забор новый. Визуально на тот момент участок по-другому смотрелся. Есть недостатки, они не были обговорены, покупатель вправе требовать уменьшения цены. Чтобы использовать участок, необходимо опоры перенести. На листе дела 3 на фотографии № видно, что забор новый. Когда истец приезжал, забора не было. Подход с 2-х сторон имеется. Если с другой стороны подъехать, то опоры не видно. Есть такие точки, с которых не видно столбы.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте заседания судебным извещением.

Представитель ответчика ФИО8 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, пояснил, что в данном случае речь не идет о скрытых недостатках. На спорном земельном участке имеются три очевидные опоры разного вида. Одна с опорой, две вертикальные. На снимках это видно. Фотографии дают вполне понятный вид. Земельный участок очерчен. Остальные ограждения имеют дальний вид. Очертания участка были видны на момент продажи. Истец как покупатель приобрел участок за небольшие деньги. Аналогичные участки продаются по стоимости за 400 тысяч рублей, истцу было сказано, что участок дешево стоит, так как он вытянутый, неудобный и к тому же с опорами. Документы не содержат сведений об обременениях, это подтверждается сделкой. Истец стал собственником, стал принимать меры, чтобы опоры были удалены. Первая претензия МРСК, где он ставит вопрос об удалении с его участка опор. Он полагал, что по документам нет обременений, пытался избавиться от опор, но добиться ему ничего не удалось. По хронологии претензий не трудно определить, что только после этого, он обратился с претензией к ФИО2 Ответчик ничего не скрывала. У ФИО2 никаких других документов не было. Все, что было, она предоставила. Представителем истца была сделана ссылка на письмо МРСК, из того извещения не понятно о каком земельном участке идет речь. Этот вопрос обсуждался между ними. Любые линии инженерных коммуникаций включают в себя охранную зону, это общеизвестный факт. Обстоятельства, которые приведены со ссылкой на ст. 450 ГК РФ, существовали и до сделки. К МРСК вопрос, почему не зарегистрировано обременение.

Третье лицо кадастровый инженер ФИО11 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Третье лицо ОАО "МРСК Урала" филиал в <адрес> направило в суд заявление о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Суд, заслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, установил следующие обстоятельства.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (пункт 2).

В силу п. 2 ст. 469 ГК РФ при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

На основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что ФИО2 на основании решения Пермского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ., вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ., принадлежал на праве собственности земельный участок общей площадью 705 кв.м., предоставленный для индивидуального жилищного строительства из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>.

Названный участок, как усматривается из кадастрового дела и выписки из Единого государственного реестра недвижимости, был образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего ФИО2, и поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ. в результате (л.д. 23-53, 103-142).

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ. № в отношении земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, отсутствуют обременения. Земельный участок состоит из двух контуров площадью 699 кв.м. и 705 кв.м. (л.д.145-152).

ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 705 кв.м., адрес объекта: <адрес>.

Указанный земельный участок продан покупателю за 90 000 рублей, уплачиваемых покупателем продавцу при подписании настоящего договора наличными денежными средствами полностью (п. 3 договора).

В п. 4 договора продавец гарантировал, что продаваемый земельный участок никому другому не запродан, не заложен, в споре и под запрещением не состоит, что подтверждается продавцом.

Право собственности ФИО1 на земельный участок на основании договора купли-продажи зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ., регистрационная запись №2 (л.д.10).

Из объяснений сторон следует, что при заключении договора купли-продажи земельного участка ФИО2 ФИО1 была представлена кадастровая выписка на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ года, из которой не следовало, что участок обременен охранной зоной В Л 10 кВ ф.СХИ. Иных сведений в отношении охранной зоны ответчик истцу не сообщила.

Как следует из объяснений истца, после обращения в Администрацию <адрес> сельского поселения за получением разрешения на строительство жилого дома ему стало известно, что на территории земельного участка существует обременение в виде воздушной линии электропередач ВЛ-10 KB, принадлежащая ОАО «МРСК Урала». Что в свою очередь влечет невозможность использование земельного участка по его прямому назначению.

ДД.ММ.ГГГГ. он обратился в ОАО «МРСК Урала» за разъяснением сложившейся ситуации (л.д.11).

Из ответа ОАО «МРСК Урала» от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что на территории земельного участка по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый №, расположены опоры воздушной линии 10 кВ (ВЛ 10 кВ) ф.СХИ, которая построена и введена в эксплуатацию в 1975 году. Данная линия электропередачи входит в состав электросетевого комплекса «Подстанция 110/10 кВ "Бахаревка" с линиями электропередачи и трансформаторными подстанциями» (кадастровый №) и зарегистрирована на праве собственности за Обществом. Охранная зона ВЛ 10 кВ ф.СХИ поставлена на кадастровый учет в ДД.ММ.ГГГГ году, учетный №. Ограничения в использовании земельного участка определены Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 160. По сведениям портала Росреестра в режиме online земельный участок с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ г., на этот момент опоры В Л 10 кВ ф.СХИ располагались на участке более 30 лет, при формировании земельного участка кадастровый инженер не вырезал земельные участки под объектаминедвижимости ОАО «МРСК Урала», нарушив права собственникаэлектросетевых объектов. Вынос и необходимые действия по переустройству электросетевых объектов (далее - ЭСО) могут быть произведены за его счет на основании договора компенсации расходов ОАО «МРСК Урала» (л.д.12-13).

Согласно проекту договору компенсации расходов электросетевой компании, связанных с переустройством электросетевых объектов, предварительный размер компенсации расходов «Собственника» составляет 382 621 рубль 61 копейку (л.д. 156-163).

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 направил в адрес ФИО2 предложение о расторжении договора купли-продажи земельного участка, которое ФИО2 оставлено без ответа (л.д.16)..

Согласно выписке из Единого реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. № о земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, земельный участок имеет ограничения в использовании в границах охранной зоны ВЛ-10 КВ Ф.СХИ, № (л.д.23-53).

Согласно п. 2 ст. 56 ЗК РФ могут устанавливаться ограничения прав на землю в виде особых условий использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах.

В соответствии с п. 2 ст. 89 Земельного кодекса Российской Федерации для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации.

Такой порядок установлен Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 (далее Правил).

Согласно п. 2 Правил, в охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий.

Для воздушных линий электропередач с напряжением от 1 до 20 кВ установлены границы охранной зоны на расстоянии 10 (5 - для линий с самонесущими или изолированными проводами, размещенных в границах населенных пунктов) метров по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов (приложение к Правилам).

В охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров (п. 8 Правил). В частности в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещается строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений; посадка и вырубка деревьев и кустарников; земляные работы на глубине более 0,3 метра (на вспахиваемых землях на глубине более 0,45 метра), а также планировка грунта (в охранных зонах подземных кабельных линий электропередачи); полив сельскохозяйственных культур в случае, если высота струи воды может составить свыше 3 метров (в охранных зонах воздушных линий электропередачи) (п.п. а, в, ж, з п. 10 Правил).

Из топографической съемки земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.155) видно, из схемы расположения земельного участка с кадастровым номером № (2), совмещенной с охранной зоной ВЛ 10 кВ ф. СХИ и сведениями государственного кадастра недвижимости о местоположении границ земельного участка, составленной кадастровым инженером ФИО9, следует, что охранная зона ВЛ 10 кВ проходит вдоль всего земельного участка, практически полностью спорный земельный участок находится в охранной зоне ВЛ 10 кВ.

Из плана (чертежа, схемы) земельного участка (л.д.32), карты плата охранной зоны от 19.08.2013г. (л.д.153),

Указанное подтверждается и планом (чертеж, схема) земельного участка в межевом плане (л.д.32), картой плана охранной зоны от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.153).

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований,

Судом установлено, что на момент совершения между сторонами сделки купли-продажи земельного участка охранная зона уже была установлена, следовательно, при заключении сделки истец был введена в заблуждение в отношении качества предмета сделки. Непредставление информации о существующем ограничении не были учтены истцом при принятии решения о приобретении земельного участка и должны были повлиять на решение о покупке данного земельного участка.

Использование земельного участка по его назначению и разрешенному использованию существенно ограничивается по сравнению с тем, о котором ему было заявлено при заключении договора, разумно предвидеть такое изменение обстоятельств истец не мог.

Доводы истца о том, что наличие ограничения в использовании земельного участка в результате нахождения его в зоне особого режима, влечет за собой невозможность распоряжаться им по своему желанию и усмотрению, ответчиком должным образом не оспорены.

Таким образом, при совершении сделки купли-продажи от истца была скрыта информация о нахождении на указанном земельном участке линии электропередач и, соответственно, о наличии ограничений в использовании земельного участка в соответствии с правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон (утв. Постановлением правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 160).

Имеющееся соотношение имущественных интересов сторон свидетельствует о том, что, заключив договор и оплатив стоимость товара по договору, истец при отсутствии с его стороны умысла или неосторожности, фактически не может владеть и пользоваться приобретенным земельным участком в целях, для которых он приобретался истцом, а именно - для жилищного строительства.

Обстоятельства, имевшие место после заключения договора между сторонами, с очевидностью свидетельствуют о том, что в случае, если бы ФИО10 было известно о наличии ограничений в использовании земельного участка до ДД.ММ.ГГГГ., то договор купли-продажи земельного участка им заключен не был.

ФИО10 приобретал у ФИО2 земельный участок с целью осуществления на нем строительства жилого дома, что соответствует разрешенному использованию земельного участка.

Довод представителя ответчика о том, что на момент совершения сделки ФИО2 не было известно о наличии охранной зоны в отношении спорного земельного участка являются необоснованными, поскольку обязанность предоставить правдивую информацию о земельном участке в силу закона возложена на продавца, и кроме того, опровергается информацией представленной ОАО «МРСК Урала», о том, что в ходе работы по формированию земельных участков под опорами ВЛ 10 кВ ф.СХИ представителями подрядной организации ООО «Пермский кадастровый центр», с которой у ОАО «МРСК Урала» заключен договор на кадастровые работы, в адрес ФИО2, проживающей по адресу: <адрес>-а, <адрес>, было направлено извещение о согласовании местоположения границ земельных участков под опорами ВЛ 10 кВ на земельном участке с кадастровым номером № ФИО2 извещение, направленное заказным письмом с уведомлением получила ДД.ММ.ГГГГ., но от подписания акта о согласовании границ отказалась.

То обстоятельство, что при приобретении земельного участка истец мог видеть наличие столбов на земельном участке, не свидетельствует о том, что истец был согласен на приобретение земельного участка обремененного ВЛ 10 кВ с охранной зоной, в соответствии с которой, как установлено при рассмотрении дела, практически весь участок находится в охранной зоне.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о расторжении договора купли-продажи земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО2 и ФИО10 и взыскании с ФИО2 в пользу ФИО10 денежных средств, уплаченных им по данному договору.

Исходя из положений статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ на ФИО2 надлежит возложить обязанность о возмещению истцу расходов, понесенных на уплату государственной пошлины за подачу иска в суд в размере 2 910 рублей 50 копеек.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 90 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 2 910, 50 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Пермский районный суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья: /подпись/

Мотивированное решение составлено 19 июля 2017 года.

Судья:/подпись/

Копия верна

Судья Пермского районного суда: Безматерных О.В.