Решение № 2-5707/2019 2-606/2020 2-606/2020(2-5707/2019;)~М-5966/2019 М-5966/2019 от 15 января 2020 г. по делу № 2-5707/2019

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 января 2020 года

Видновский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Гоморевой Е.А., при секретаре Дерябине Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО1 к ООО «Аматол» о признании права собственности на квартиру, снятии запрета на совершение регистрационных действий

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с требованием, в котором просили:

Признать за ФИО2, ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> по ? доле в праве за каждым;

Указать, что решение является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО2, ФИО1 на объект недвижимости - <адрес> в <адрес>;

Отменить запрет на совершение регистрационных действий в отношении <адрес> в <адрес>, установленный постановлением судебного пристава- исполнителя Ленинского РОСП УФССП России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-СД.

Требования мотивировали тем, что 07.04.2018г. между истцом ФИО2 и ООО «Аматол» заключен договор возмездного оказания услуг №К8-69 (далее - договор на услуги) по бронированию квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (далее - Квартира), а также по оформлению документов, необходимых для приобретения права собственности на Квартиру. Стоимость указанных услуг составила 30000 рублей, и была оплачена в день заключения договора на услуги.

Требования мотивировали тем, что 20.04.2018г. Управлением опеки и попечительства по Ленинскому муниципальному району Министерства образования МО вынесено распоряжение №-р «О предварительном разрешении на оформление договора купли-продажи квартиры гр.ФИО2 и гр.ФИО4», которым было разрешено заключение договора купли-продажи квартиры по адресу: МО, Ленинский р-он, <адрес>А, <адрес>, где ? доли принадлежало несовершеннолетнему ФИО1 при условии приобретения ФИО1 ? доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

26.12.2018г. зарегистрировано прекращение права собственности истцов на квартиру по адресу: МО, Ленинский р-он, <адрес>А, <адрес>.

28.12.2018г. между истцом ФИО2, и ответчиком ООО "Аматол" заключен предварительный договор №К8-69/ЮВ о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (далее - предварительный договор), согласно п. 2.1 которого стороны обязались в срок до 30.03.2019г. заключить основной договор купли-продажи.

29.12.2018г. в соответствии с п.4.1 предварительного договора истцом ФИО2 произведена предоплата стоимости квартиры в размере 5 363 474 рубля, что составляет полную стоимость квартиры по основному договору (п.3.2 предварительного договора). Таким образом, истцы свои обязательства по оплате стоимости квартиры исполнили в полном объеме.

В настоящее время квартира фактически находится во владении истцов, они произвели в ней ремонт и проживают в ней, оплачивают коммунальные и иные услуги.

05.04.2019г. между истцами и ответчиком заключен договор №К8-69/ЮВ купли-продажи недвижимого имущества и подписан акт приема-передачи Квартиры,

При этом в п. 1.5 договора купли-продажи установлено, что «Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора квартира не состоит в споре, залоге, не находится под арестом (запрещением), свободна от любых имущественных прав и претензий третьих лиц» что противоречит ст.460 ГК РФ, согласно которой продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

11.04.2019г. сторонами было подано в Управление Росреестра по <адрес> заявление и другие необходимые документы для регистрации права собственности истцов на Квартиру.

Но регистрация права собственности на Квартиру была приостановлена в связи с наличием запрещения на осуществление регистрационных действий на основании постановления судебного пристава-исполнителя о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от 21.11.2018г. №-СД, выданного Ленинским РОСП УФССП России по <адрес>, о чем в ЕГРН внесена запись об ограничении прав от 12.12.2018г. №.

При этом ограничение, наложенное судебным приставом-исполнителем, носит общий характер и направлено на обеспечение исполнения судебных решений о взыскании с ответчика денежных средств в пользу третьих лиц, к обязательствам перед которыми истцы не имеют отношения и предметом которых Квартира не является.

В связи с этим истцы обратились в суд с данными требованиями.

Представитель истца на требовании в судебном заседании настаивала, просила удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании не возражала против удовлетворения требований.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает, что требования подлежат удовлетворению на основании следующего:

Как установлено, 20.04.2018г. Управлением опеки и попечительства по Ленинскому муниципальному району Министерства образования МО вынесено распоряжение №-р «О предварительном разрешении на оформление договора купли-продажи квартиры гр.ФИО2 и гр.ФИО4», которым было разрешено заключение договора купли-продажи квартиры по адресу: МО, Ленинский р-он, <адрес>А, <адрес>, где ? доли принадлежало несовершеннолетнему ФИО1 при условии приобретения ФИО1 ? доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

26.12.2018г. зарегистрировано прекращение права собственности истцов на квартиру по адресу: МО, Ленинский р-он, <адрес>А, <адрес>.

28.12.2018г. между истцом ФИО2, и ответчиком ООО "Аматол" заключен предварительный договор №К8-69/ЮВ о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (далее - предварительный договор), согласно п. 2.1 которого стороны обязались в срок до 30.03.2019г. заключить основной договор купли-продажи.

29.12.2018г. в соответствии с п.4.1 предварительного договора истцом ФИО2 произведена предоплата стоимости квартиры в размере 5 363 474 рубля, что составляет полную стоимость квартиры по основному договору (п.3.2 предварительного договора). Таким образом, истцы свои обязательства по оплате стоимости квартиры исполнили в полном объеме.

В настоящее время квартира фактически находится во владении истцов, они произвели в ней ремонт и проживают в ней, оплачивают коммунальные и иные услуги.

05.04.2019г. между истцами и ответчиком заключен договор №К8-69/ЮВ купли-продажи недвижимого имущества и подписан акт приема-передачи Квартиры,

При этом в п. 1.5 договора купли-продажи установлено, что «Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора квартира не состоит в споре, залоге, не находится под арестом (запрещением), свободна от любых имущественных прав и претензий третьих лиц» что противоречит ст.460 ГК РФ, согласно которой продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

11.04.2019г. сторонами было подано в Управление Росреестра по <адрес> заявление и другие необходимые документы для регистрации права собственности истцов на Квартиру.

Но регистрация права собственности на Квартиру была приостановлена в связи с наличием запрещения на осуществление регистрационных действий на основании постановления судебного пристава-исполнителя о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от 21.11.2018г. №-СД, выданного Ленинским РОСП УФССП России по <адрес>, о чем в ЕГРН внесена запись об ограничении прав от 12.12.2018г. №. При этом ограничение, наложенное судебным приставом-исполнителем, носит общий характер и направлено на обеспечение исполнения судебных решений о взыскании с ответчика денежных средств в пользу третьих лиц, к обязательствам перед которыми истцы не имеют отношения и предметом которых Квартира не является.

В силу ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 305 Гражданского кодекса РФ права, предусмотренные статьями 301 -304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Как разъяснено в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав » переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Из п. 1 ст. 223 ГК РФ следует общее правило о том, что моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является ее передача, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из п.2 ст.218 ГК РФ следует, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как следует из ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Поскольку в предварительном договоре о заключении договора купли-продажи стороны указали данные, идентифицирующие Квартиру, определили цену договора, установили обязанность покупателя предварительной оплаты и срок передачи объекта недвижимого имущества, указанный договор должен квалифицироваться как основной договор купли-продажи Квартиры.

Согласно п. 8. Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В соответствии с ч. 1 ст. 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Соответственно, применительно к указанным разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, в случае удовлетворения иска о признании права собственности обременение в виде запрета регистрационных действий в отношении Квартиры подлежит отмене, поскольку истцы не являются стороной исполнительного производства, в рамках которого наложено ограничение, и поскольку запрет на совершение регистрационных действий нарушает их права и интересы как собственников.

С учетом изложенного, на основании статей 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск - удовлетворить.

Признать за ФИО2, ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> по ? доле в праве за каждым.

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО2, ФИО1 на объект недвижимости - <адрес> в <адрес>.

Отменить запрет на совершение регистрационных действий в отношении <адрес> в <адрес>, установленный постановлением судебного пристава- исполнителя Ленинского РОСП УФССП России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-СД.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московском областном суде через Видновский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Федеральный судья: Гоморева Е.А.