Решение № 2-394/2017 2-394/2017~М-450/2017 М-450/2017 от 9 октября 2017 г. по делу № 2-394/2017

мотивированное
решение составлено 10.10.2017

гражданское дело № 2-394/2017

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

п. Переяславка 05 октября 2017 года

Суд района имени Лазо Хабаровского края в составе

председательствующего Горбачева А.В.,

с участием представителя истца

(ответчика по встречному иску) ФИО1,

представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО2,

при секретаре Звягиной К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО5, ФИО6 о взыскании долга по оплате стоимости жилья по договору купли-продажи, процентов за неисполнение денежного обязательства; встречному иску ФИО4 к ФИО3 об уменьшении покупной цены жилья,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО5, ФИО6 о взыскании долга по оплате стоимости жилья по договору купли-продажи в размере 125000 руб., процентов за неисполнение денежного обязательства за период с 14.01.2015 по 07.08.2017 в размере 29 485, 34 руб., всего взыскать 154485,34 руб. (с учетом увеличения размера исковых требований).

В обоснование предъявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО4, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО5, ФИО6, заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: п<адрес>. Стоимость продаваемого жилого помещения, согласно Договору составляла 900000 рублей. Оплата стоимости жилья по Договору производилась следующим образом: 300000 рублей покупатели оплатили до подписания договора купли-продажи, остальные 600000 рублей они обязались оплатить в течение 60 дней с момента подачи документов на государственную регистрацию. Договор купли-продажи квартиры сдан на государственную регистрацию права собственности ДД.ММ.ГГГГ, соответственно полная оплата стоимости квартиры должна была быть произведена до ДД.ММ.ГГГГ включительно, однако до настоящего момента стоимость квартиры не оплачена в полном объеме. Так Покупателями не оплачена Продавцу денежная сумма в размере 125000 рублей, оплачивать которую Покупатели отказываются.

Ответчиком ФИО4 подан встречный иск к ФИО3 об уменьшении покупной цены жилого помещения.

В обоснование встречного иска указано, что проданная ФИО4 по договору купли-продажи квартира содержит недостатки, о которых продавец не сообщил покупателям. Просит произвести уменьшение покупной цены квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, установив стоимость указанной квартиры в размере 500000 рублей.

Истцом (ответчиком по встречному иску) ФИО3 на встречный иск представлен отзыв, согласно которому встречный иск не признала в полном объеме, поскольку требования ФИО4 об уменьшении покупной цены стоимости квартиры не мотивированы, не указаны конкретные недостатки квартиры. Горковенко совместно с членами её семьи трижды осматривали помещение перед покупкой квартиры, никаких недостатков квартиры от покупателей она не скрывала. Считает, что если в квартире и возникли какие-либо повреждения, вызванные замоканием стен, то они возникли из-за ненадлежащей эксплуатации квартиры. На момент заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ квартира была передана покупателям, со дня передачи квартиры от продавца к покупателю прошло более двух лет, до предъявления в суд иска каких-либо претензий с просьбой снижения цены из-за недостатков квартиры Горковенко ей не предъявляла.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО3, извещенная о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, представила заявление, в котором просит рассмотреть гражданское дело без ее участия.

В судебном заседании 23.08.2017, истец (ответчик по встречному иску) ФИО3 первоначальный иск поддержала в полном объеме, с учетом увеличений, встречный иск не признала полностью, пояснила, что ответчик приезжала и осматривала квартиру совместно со своим мужем, осматривала жилое помещение полностью, комнаты, подвал, чердак. Дом им был продан в рассрочку. Ответчиком были выплачены ей денежные средства в сумме 300000 рублей, а затем в течение трех месяцев они должны были оплатить оставшиеся денежные средства. Претензий к состоянию дома со стороны ответчика не было. Когда она начала звонить ответчику и спрашивать когда они выплатят оставшуюся часть суммы, то ответчик начала высказывать ей претензии о состоянии дома, а именно о том, что в доме грибок, в подвале стоит вода. Когда они проживали в спорном доме, в квартире не было сырости, не было плесени, подвал был сухой. В подвале было необходимо менять фильтр в трубе дренажной системы, чтобы подвал был сухой. При осмотре дома ответчиками, ее супруг объяснял ответчикам, что необходимо делать в подвале, чтобы там было сухо. Дом двухквартирный, соседка по дому ФИО17. Мебель в доме они оставили ответчикам, но она не входила в стоимость дома. Ответчики не прочищают трубу, которая находится в подвале, поэтому вода начала подниматься. Последний раз она была в доме ДД.ММ.ГГГГ. Ответчиками было выплачено за покупку дома 300 000 руб., затем несколько раз частями, остаток долга составляет 125 000 руб.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании требования истца поддержала, встречное исковое заявление не признала, пояснила, что, между ФИО4 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежей. 300 000 руб. покупатели оплатили до подписания договора купли-продажи, 600 000 руб. покупатели обязались оплатить в течение 60 дней с момента подачи документов на государственную регистрацию права собственности. По истечении 60 дневного срока ответчики не выплатили оставшуюся сумму в размере 600 000 руб. Позже ответчики стали погашать указанную сумму перед продавцом ежемесячно определенными денежными суммами, но через 1,5 года перестали оплачивать вовсе. В настоящее время покупателями не оплачена часть стоимости квартиры в размере 125 000 руб. Повреждения в жилом помещении возникли в ходе неправильной эксплуатации дома. Грибок возник во время проживания ответчиков в спорном жилом помещении. Ответчики, перед тем как приобрести квартиру, осматривали ее несколько раз, скрыть недостатки было невозможно, при покупке жилого помещения у ответчиков не было претензий к состоянию жилой квартиры. Истец снизила стоимость квартиры с 1200000 руб. до 900000 руб. Истец говорила ответчикам о том, что местность болотистая, что за квартирой необходимо ухаживать. Супруг истца пояснил ответчикам и показал, что в подвале установлена дренажная бочка и труба, но необходимо было следить за состоянием квартиры.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО4, извещенная о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, об уважительных причинах неявки не сообщила, об отложении судебного разбирательства не просила.

В судебном заседании 23.08.2017 ответчик (истец по встречному иску) ФИО4 первоначальный иск не признала полностью, поддержала встречный иск в полном объеме, пояснила, что дом им показывал риэлтор, в доме был сделан хороший ремонт, они осматривали квартиру, подвал. 300000 руб. они оплатили истцу до подписания договора купли-продажи, потом они оплатили 400 000, затем 50000 руб. и 30000 руб. Продавцы в квартире оставили всю мебель. Когда они начали въезжать в квартиру и завозить свои вещи, то обнаружили, что кухонный гарнитур с обратной стороны сгнивший, так как стены поражены грибком. Позже истец забрала кухонный гарнитур. Она неоднократно звонила ФИО3 и писала смс-сообщения, чтобы решить вопрос по поводу грибка, но истец не отвечала на звонки и смс-сообщения, письменных претензий не писали. Когда они въехали в квартиру и открыли подпол, он был весь затоплен. Они приобрели насос, который откачивает воду. Грибок развился в квартире, потому что там была постоянная сырость. Истец им ничего не говорила про грибок. Между стыками обои были приклеены на скотч, потому что они не клеились к стене из-за грибка. Квартиру они осматривали один раз в ноябре. В квартире, подвале было сухо, грибка не было видно, потому что все было заклеено обоями. Когда они въехали в квартиру и начали завозить свои вещи и убирать вещи истца, отодвигать мебель, тогда обнаружили грибок. Истец оставила всю мебель, это входило в стоимость жилья. Не отрицала, что по Договору купли-продажи Покупателями не выплачено Продавцу 125000 рублей.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 в судебном заседании первоначальный иск не признал полностью, поддержал требования встречного иска в полном объеме.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО18., пояснил, что он является ФИО19 ответчика (истца по встречному иску) ФИО4 Они въехали в спорную квартиру в ноябре 2014. Перед тем как приобретать квартиру, они ее осмотрели, в квартире все было в порядке, продавцы оставляли свою мебель, кухонный гарнитур. Через некоторое время на кухне начали отклеиваться обои, квартиру начало в весенний период времени подтапливать. Они установили насосы, так как подвал был постоянно затоплен. В доме грибок, обои отклеились по всей квартире. В стоимость квартиры входила вся мебель и вещи, также в стоимость квартиры входил кухонный гарнитур. Супруг истца ФИО20 им сказал, что указанный гарнитур очень дорогой, стоимостью около 200 000 руб. Перед судебным заседанием ФИО20 приехал и забрал кухонный гарнитур. Когда им стало известно о недостатках жилого помещения, они обращались неоднократно к истцу, но та не отвечала на звонки. Стены в квартире бетонные, поражены грибком, обои отклеивались. Когда они приобретали квартиру, они осматривали ее один раз, в квартире все было нормально, грибка не было видно, в подвале сырости не было.

ФИО22., допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, пояснила, что она проживает по адресу: с<адрес> по соседству с ФИО4 Проживает в доме с 1984. Истец ФИО3 проживала в спорном доме недолго, у неё в доме всегда было сухо. В подвале у Щ-ных стояла труба, подвал всегда был сухой. Она была в гостях у ФИО3, в доме сырости и грибка не было. Сейчас в доме проживают ФИО4, ее муж и дети. Они въехали в дом зимой 2015. Перед судебным заседанием она была в доме у Горковенко, из дома очень сильно пахло сыростью. Проблемы начались, когда пошли ливневые дожди, у неё в подвале начала появляться вода. В 2016 она была в квартире у Горковенко, она видела, что стены оклеены обоями, в доме стоит запах плесени, в подвале вода. На ее просьбу откачивать воду, ответчики сказали, что не умеют этого делать.

ФИО23 допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, пояснила, что ФИО22., которая приходится ей матерью, проживает по адресу: <адрес> с 1984. Она часто находится в доме у матери. Изначально в соседней квартире в <адрес>, жили ФИО25, потом там стала проживать ФИО3, которая проживала в доме примерно 3-4 года. Она была в гостях у ФИО3, в доме не было грибка, запаха сырости; воды у них в подвале не было никогда. Сейчас в этом доме проживает Горковенко. У них в подвале появилась вода после того, как пошли дожди, ранее воды в подвале не было. Когда идут дожди, то в подвале поднимается вода, если соседи не откачивают воду. Её мать ФИО22. разговаривала с соседями по этому поводу, просила, чтобы те включали насос, чтобы откачивать воду, на что соседка отказалась это делать, сказав, что ей надо, чтобы в подвале стояла вода, чтобы это видела комиссия.

ФИО27., допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, пояснила, что осенью 2014 она работала риэлтором и осуществляла содействие по оформлению сделки купли-продажи спорного жилого помещения. Покупатели Горковенко в ее присутствии осматривали квартиру ФИО3, включая подвал, квартира находилась в хорошем состоянии, плесени и грибка не было, в подвале воды не было, была установлена дренажная система. При осмотре, квартира Покупателям понравилась, никаких ограничений при проведении осмотра Покупателям не устанавливалось.

Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста ФИО28., пояснил, что он проводил обследование спорного жилого помещения, примерно в начале августа 2017, на основании методики ВСН 5386 1986 правила оценки физического износа жилых зданий. По обследованию приведена степень повреждения, ориентировочный перечень работ, пригодно или непригодно жилое помещение к проживанию. То, что в доме имеется грибок, он определил по внешнему виду, лабораторные исследования он не проводил. На стенах обои и декоративная пленка были частично демонтированы. На обоях грибок отсутствовал, в местах, где обои были оторваны, был грибок. Грибок занесен в дом до нанесения отделочных слоев. Биологического образования он не имеет. Грибок образуется по мере увлажнения стен, если сухо – то грибка не будет. Основа возникновения грибка – это влажные конструкции. Если стены постоянно влажные и соответствующая температура, то грибок может развиться в течение 1-2 месяцев. Повреждения, которые указаны в заключении, могли появиться в течение 1-2 дней, а также в течение нескольких лет. Все зависит от условий эксплуатации, поэтому давность не может быть установлена. Износ дома соответствует обычному износу для данных конструкций, за исключением грибка. Если производить гидроизоляцию, сушить помещение и конструкции, то грибка в помещении не будет. Он спускался в подвал, на момент осмотра вода в подвале стояла.

Заслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (Продавец) и ФИО4 (Покупатель), действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО5, ФИО6, заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (далее Договор).

Пунктом 2 Договора стоимость квартиры определена в 900000 рублей, на момент подписания Договора Покупатель уплатил Продавцу сумму в размере 300000 рублей. Сумму в размере 600000 рублей Покупатели обязуются уплатить Продавцу в течение 60 дней с момента подачи документов на государственную регистрацию.

Согласно пункту 3 Договора фактическая передача квартиры Продавцом и принятие ее Покупателем на момент подписания Договора осуществлена, претензий между сторонами нет.

Как следует из расписки в получении документов на государственную регистрацию, Договор купли-продажи от 14.11.2014 принят на регистрацию специалистом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 14.11.2014.

Государственная регистрация права общей долевой собственности на спорное жилое помещение произведена в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии по Хабаровскому краю 20.11.2014, при этом произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № №, правообладателями жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> являются ФИО4, ФИО5, ФИО6, дата регистрации права ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано обременение в отношении данного жилого помещения в виде ипотеки в пользу ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ до полного расчета сторон.

Согласно расписке, ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ получила от ФИО4 денежную сумму в размере 300000 руб. в качестве аванса за продаваемую ей квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 получила от Покупателей 400000 руб.; в дальнейшем Покупатель выплатила Продавцу 50000 руб. и 30000 руб. путем перечисления на карту.

Как следует из Заключения ООО «АрхБюро» № № по результатам обследования элементов ограждающих и несущих строительных конструкций квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, выявлено следующее: несущие конструкции квартиры (наружные стены, внутренние стены, цокольное и чердачное покрытия) находятся в работоспособном состоянии. Конструкции полов требуют текущего ремонта. Конструкции оконных блоков находятся в работоспособном состоянии. Конструкции дверного блока санузла и входного дверного блока, конструкции внутренней отделки требуют текущего ремонта. Период возникновения повреждений несущих и ограждающих конструкций составляет: - замокание цокольных стеновых панелей наружных и внутренних стен носит длительный характер, происходило на протяжении не менее чем трех лет и происходит в настоящее время; - грибковые поражения внутренних поверхностей наружных и внутренних стеновых панелей, учитывая, что грибкового поражения внешних отделочных слоев (обоев и декоративной пленки) отсутствует, и что грибковые поражения обнаружены под демонтированными внешними отделочными слоями (под обоями и декоративной пленкой), поражения носят длительный характер и происходили на протяжении не менее трех лет. Период возникновения повреждений пола, дверных блоков установить невозможно. Основания для признания квартиры не пригодной для проживания, отсутствуют. Квартира пригодна для проживания.

Согласно проектной документации ООО «АрхБюро» № стоимость ремонтно-строительных работ квартиры, расположенной по адресу: <адрес> в текущих ценах на 3-й квартал 2017 всего составила 81160 руб., в том числе НДС 18% - 12 380 руб.

Согласно консультации ООО «Независимая экспертиза и оценка» № от <данные изъяты> по соответствию требованиям нормативных и законодательных документов Заключения по результатам обследования элементов ограждающих и несущих строительных конструкций (далее – Заключение), выполненного ООО «АрхБюро», Заключение не соответствует действующему законодательству в области производства судебных экспертиз и исследований, а также нормативным документам в области строительства и эксплуатации зданий и сооружений, а именно:

- в исследовательской части Заключения приведены сведения о проведении экспертом (ами) (и это при отсутствии сведений о наличии экспертной специальности в соответствии с действующим законодательством) исследования не в полном объеме и не соответствуют требованиям статей 8, 16, 25, 41 Федерального Закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»;

- в Заключении имеются признаки фальсификации подписи исполнителей, отсутствие сведений о них и (возможное) отсутствие необходимых знаний и квалификации влияют на качество проведения строительно-технических исследований;

- в заключении не приведены сведения о примененных методах исследования и использованных измерительных инструментах при обследовании;

- (возможное) отсутствие необходимых знаний и квалификации влияют на качество проведения строительно-технических исследований;

- проведенное обследование конструкций без установления несущей способности конструкций, имеющих деформации или повреждения, выполнены не в полном объеме;

- специалистом (ами) проведены исследования с превышением своей компетенции и выводы по поставленным вопросам даны в отсутствии обоснования;

- оценка соответствия состояния конструкции квартиры действующей нормативной документации, оценка неблагоприятного воздействия на несущие и ограждающие конструкции основной части здания и пригодности для безопасной эксплуатации в Заключении отсутствуют;

- исследование по определению примерного состава работ по устранению дефектов конструктивных элементов перед специалистом (ами) не ставилось и не проводилось, подмена понятий «повреждения» на «дефект» свидетельствует о недостаточной квалификации специалиста.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 названного Кодекса.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода (часть 1 статьи 314 ГК РФ).

Судом установлено, что Договором купли-продажи жилого помещения от 14.11.2014 сторонами согласованы все существенные условия договора, четко выражены его предмет и цена, а также воля сторон, при этом из указанного Договора следует, что фактическая передача квартиры Продавцом и ее принятие Покупателем на момент подписания Договора осуществлены, претензий между сторонами нет.

При установленных обстоятельствах суд приходит к выводу, что обязательство по оплате приобретенного по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения исполнялось Покупателями ненадлежащим образом, задолженность Покупателей перед Продавцом составляет 125000 рублей, что не отрицалось сторонами в судебном заседании, в связи с чем, требования ФИО3 к ФИО4, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО5, ФИО6, о взыскании денежных средств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 125000 рублей подлежат удовлетворению.

Из положений статей 56, 60, 64 Семейного кодекса Российской Федерации следует, что родители несут равные обязанности по содержанию своих несовершеннолетних детей, указанная обязанность обусловлена положениями части 1 статьи 21 ГК РФ, согласно которой способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.

До достижения восемнадцатилетнего возраста, ответственность по соответствующим обязательствам несовершеннолетних, в силу норм Семейного кодекса Российской Федерации лежит на их законных представителях, каковыми, в данном случае, являются родители.

В судебном заседании установлено, что ответчики ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р., являются несовершеннолетними, их матерью является ответчик ФИО4, в связи с чем, неоплаченная сумма задолженности в размере 125000 рублей подлежит взысканию с матери несовершеннолетних – ФИО4

Рассматривая требования ФИО3 о взыскании с ФИО4 процентов за неисполнение денежного обязательства, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, в размере 29485, 34 руб., суд приходит к следующему.

Согласно пункту 4 статьи 488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Частью 1 статьи 395 ГК РФ установлено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку в судебном заседании установлено, что оплата по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в установленный Договором срок ФИО4 в полном объеме не произведена, имеются основания для взыскания с ФИО4 в пользу ФИО3 процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ за неисполнение денежных обязательств, за заявленный ФИО3 период с 14.01.2015 по 07.08.2017 в размере 29485, 34 руб.

Расчет размера процентов судом проверен и признан верным, с учетом требований части 3 статьи 196 ГПК РФ, в соответствии с которыми суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Рассматривая встречные исковые требования ФИО4 к ФИО3 о соразмерном уменьшении покупной цены жилого помещения, суд приходит к следующему.

ФИО4 обосновала свои требования тем, что переданная ФИО3 по договору купли-продажи квартира содержит недостатки, о которых продавец не сообщила покупателю, а именно стены квартиры поражены грибком, образовавшимся в результате длительного замокания цокольного помещения в квартире.

В соответствии с пунктом 5 статьи 454 ГК РФ к договору продажи недвижимости положения, предусмотренные § 1 главы 30 ГК РФ (общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами названного Кодекса об этом виде договора.

Следовательно, к договору продажи недвижимости в первую очередь применяются положения о продаже недвижимости, закрепленные в § 7 главы 30 ГК РФ.

На основании статьи 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно статье 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Исходя из названных норм ГК РФ, необходимым и достаточным условием реализации права покупателя недвижимости на соразмерное уменьшение покупной цены является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.

При рассмотрении дела судом установлено, что в договоре купли-продажи от 14.11.2014 отсутствуют условия, касающиеся качества передаваемого недвижимого имущества, следовательно, не подлежат применению статьи 557 и 475 ГК РФ, устанавливающие ответственность продавца за передачу недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве.

Помимо этого, в соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в совокупности с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Материалами дела подтверждено, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи спорного недвижимого имущества, разногласий по качеству недвижимости между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию ФИО4 не предъявляла, спорный объект был передан и принят, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для проживания.

Вопреки доводам ФИО4, доказательств того, что перечисленные ею недостатки имелись до заключения договора купли-продажи, но их невозможно было выявить на момент осмотра квартиры, суду не представлено.

Из пояснений истца (ответчика по встречному иску) ФИО3 свидетелей ФИО22., ФИО23., ФИО27. следует, что до заключения договора купли-продажи в цокольном этаже спорной квартиры замоканий не имелось, в самой квартире грибка, сырости не было, осмотр квартиры покупателем производился неоднократно, препятствий продавец в осмотре квартиры не создавал. Данные пояснения суд принимает в качестве достоверных, поскольку они являются подробными, последовательными, непротиворечивыми, согласующимися между собой и с другими исследованными в судебном заседании доказательствами, каких-либо данных, свидетельствующих о недостоверности показаний указанных свидетелей либо компрометирующих их перед сторонами или судом, в судебном заседании не установлено.

Выводы Заключения ООО «АрхБюро» № 1984.17 по результатам обследования элементов ограждающих и несущих строительных конструкций квартиры, расположенной по адресу: <адрес> о том, что замокание цокольных стеновых панелей наружных и внутренних стен, грибковые поражения внутренних поверхностей наружных и внутренних стеновых панелей носят длительный характер и происходили на протяжении не менее трех лет, суд не принимает, поскольку специалистом, проводившим исследование, не указаны методики, по которым он определил давность образования повреждений конструкций. Специалист ФИО7 в судебном заседании пояснил, что данные выводы сделаны им исходя лишь из своего опыта работы.

В связи с этим, суд считает возможным принять выводы Заключения ООО «АрхБюро» № 1984.17, пояснения специалиста ФИО7, ответчика (истца по встречному иску) ФИО4, свидетеля ФИО8, данные в судебном заседании, в качестве достоверных доказательств только в той части, в которой они находят объективное подтверждение другими достоверными доказательствами.

При таких обстоятельствах суд не ходит оснований для уменьшения покупной цены спорного недвижимого имущества.

Истцом ФИО3 при подаче иска уплачена государственная пошлина в сумме 4237, 24 руб.

С учетом увеличения размера исковых требований цена иска ФИО3 составила 154485, 34 руб.

Пунктом 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) установлено, что по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, мировыми судьями, государственная пошлина при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска от 100 001 рубля до 200 000 рублей, уплачивается в размере 3 200 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 100 000 рублей.

Таким образом, подлежащая уплате государственная пошлина составляет 4 289, 72 руб., которая в порядке статьи 98 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчика ФИО4 в размере 4237,34 в пользу ФИО3 и в размере 52,41 руб. в бюджет муниципального района имени Лазо Хабаровского края.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 193-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО3 к ФИО4, ФИО5, ФИО6 о взыскании долга по оплате стоимости жилья по договору купли-продажи, процентов за неисполнение денежного обязательства – удовлетворить полностью.

Взыскать в пользу ФИО3 с ФИО4 долг по оплате стоимости жилья по договору купли-продажи в размере 125 000 руб., проценты за неисполнение денежного обязательства в размере 29485,34 руб., возмещение расходов по уплате государственной пошлины в размере 4237,34 руб., всего взыскать 158722,68 руб.

В удовлетворении встречного иска ФИО4 к ФИО3 об уменьшении покупной цены жилья – отказать полностью.

Взыскать с ФИО4 в доход бюджета муниципального района имени Лазо Хабаровского края государственную пошлину в размере 52,41 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через суд района имени Лазо Хабаровского края в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий подпись А.В. Горбачев

копия верна

Председательствующий А.В. Горбачев