Апелляционное определение № 33-200/2026 33-2670/2025 от 1 февраля 2026 г.

Судья Артимовская А.В. Дело №33-200/2026

(33-2670/2025)


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

«02» февраля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

Председательствующего Веремьевой И.Ю.,

судей Ворониной М.В., Лепиной Л.Л.,

при секретаре Васильевой А.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя Управления муниципальным жилищным фондом администрации г. Костромы на решение Ленинского районного суда г. Костромы от 09 сентября 2025 года по гражданскому делу № 2-282/2025 (УИД 44RS0002-01-2024-003511-31) по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к муниципальному образованию городской округ г. Кострома в лице Управления муниципального жилищного фонда Администрации города Костромы о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом.

Заслушав доклад судьи Веремьевой И.Ю., объяснения представителя Управления муниципальным жилищным фондом администрации г. Костромы ФИО4, ФИО1, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к муниципальному образованию городской округ г. Кострома в лице Управления муниципального жилищного фонда Администрации города Костромы о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом с выплатой компенсации в пользу ответчика, признании права общедолевой собственности за истцами. Заявленные требования обосновали тем, что ФИО1, ФИО5, ФИО2, ФИО3, Муниципальное образование городской округ города Костромы являются долевыми сособственниками жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно материалам инвентарного дела № вышеуказанный жилой дом состоит из двух домовладений литер А, а, а1 площадью 68,2 кв.м, (кадастровый №) и литер Б, Б1 площадью 115,6 кв.м, (кадастровый №). В свою очередь, жилой дом литер А, а, а1 состоит из трех квартир 1, 2 и 2а. Жилой дом литер Б, Б1 состоит из четырех квартир 3, 3а, 3б, 4. Технически выделить долю муниципального образования городской округ город Кострома не представляется возможным, кроме того у ответчика не имеется существенного интереса в восстановлении вышеуказанного жилого дома, в связи с чем имелись все предусмотренные законом основания для выплаты ответчику денежной компенсации, исходя стоимости жилого дома и доли в жилом доме, определенных по результатам проведенной по делу судебной экспертизы. С учетом уточнения просили суд просили взыскать с ФИО2 в пользу муниципального образования городской округ город Кострома в лице Управления жилищным фондом Администрации города Костромы компенсацию за 52/460 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № площадью 68,2 кв.м., и с кадастровым номером № площадью 115,6 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, в размере 181 663 руб.; взыскать с ФИО1 в пользу муниципального образования городской округ город Кострома в лице Управления жилищным фондом администрации города Костромы компенсацию за 28/460 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № площадью 68,2 кв.м., и с кадастровым номером № площадью 115,6 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, в размере 97 819 руб.; взыскать с ФИО3 в пользу муниципального образования городской округ город Кострома в лице Управления жилищным фондом Администрации города Костромы компенсацию за 28/460 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № площадью 68,2 кв.м., и с кадастровым номером № площадью 115,6 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, в размере 97 819 руб.; прекратить право муниципального образования городской округ город Кострома на 108/460 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № площадью 68,2 кв.м., и с кадастровым номером № площадью 115,6 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>; признать право собственности на 52/460 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № площадью 68.2 кв.м., и с кадастровым номером № площадью 115,6 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> за ФИО2; признать право собственности на 28/460 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № площадью 68.2 кв.м., и с кадастровым номером № площадью 115,6 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> за ФИО1; признать право собственности на 28/460 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № площадью 68.2 кв.м., и с кадастровым номером № площадью 115,6 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> за ФИО3

В деле в качестве третьих лиц, нем заявляющих самостоятельных требований относительно спора, участвовали ФИО5, Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы, Управление Росреестра по Костромской области, Инспекция по охране объектов культурного наследия Костромской области.

Оспариваемым решением суда от 09 сентября 2025 года, с учетом определения судьи Ленинского районного суда г. Костромы от 26 сентября 2025 года исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 удовлетворены. Право муниципальной собственности муниципального образования городской округ город Кострома на 54/230 (108/460) долей в праве общей долевой собственности на жилой дом на жилой дом с кадастровым номером № площадью 68,2 кв.м., и с кадастровым номером № площадью 115,6 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> прекращено.

Признано право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ №, на 52/460 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № площадью 68.2 кв.м., и с кадастровым номером № площадью 115,6 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Признано право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ №, на 28/460 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № площадью 68.2 кв.м., и с кадастровым номером № площадью 115,6 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Признано право собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ №, на 28/460 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № площадью 68.2 кв.м., и с кадастровым номером № площадью 115,6 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

С ФИО2 в пользу ответчика взыскана денежная компенсация за 52/460 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № площадью 68.2 кв.м., и с кадастровым номером № площадью 115,6 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, в размере 181 663 руб.

С ФИО1 в пользу ответчика взыскана денежная компенсация за 28/460 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № площадью 68.2 кв.м., и с кадастровым номером № площадью 115,6 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, в размере 97 819 руб.

С ФИО3 в пользу ответчика взыскана денежная компенсация за 28/460 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № площадью 68.2 кв.м., и с кадастровым номером № площадью 115,6 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, в размере 97 819 руб.

В апелляционной жалобе представитель ответчика просит решение суда отменить, приняв по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Указывает, что судебным решением установлено, что часть жилого дома фактически отсутствует, свойства старения, как жилого дома утрачены, возможность использования спорный объект в качестве жилого помещения у ответчика отсутствует, существенный интерес в использовании общего имущества отсутствует. Однако ответчик от права собственности не отказывался, в связи с чем оснований для прекращения права собственности у суда не имелось. В силу п. 3 ст. 252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использован общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, однако такие случаи являются исключительными. Согласно заключению эксперта стоимость 108/460 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом составляет 377 300 руб. При этом, в случае отчуждения дома всем собственниками, вырученные денежные средства распределялись бы пропорционально долям, а в случае отчуждения только доли, стоимость доли будет ниже. Взысканная выплата неадекватна доли, принадлежащей ответчику. Также полагает, что стоимость доли ответчика не может быть определена с учетом понижающего коэффициента, значительно снижающего ее стоимость, поскольку доля ответчика не подлежит отчуждению на свободном рынке, а выкупается участником общей долевой собственности, поэтому выкупная стоимость должна быть соразмерна сумме, которую ответчик мог бы получить при отчуждении квартиры всеми собственниками и разделе денежных средств пропорционально долям.

Представитель муниципального образования городской округ город Кострома в лице Управления муниципальным жилищным фондом администрации г. Костромы ФИО4 в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме.

ФИО1, в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласна, просила оставить решение суда без изменения.

ФИО2, ФИО3, ФИО5, представители третьих лиц Управления имущественных и земельных отношений, администрации г. Костромы, Управления Росреестра по Костромской области, Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

В силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверяя решение суда, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, собственниками долей в праве общедолевой собственности на жилой дом лит.А общей площадью 68,2 кв.м, с тремя постройками лит.а,а1,а2, жилой дом лит.Б (пострадал в результате пожара), площадью 115,6 кв.м, с тремя постройками лит.Б1,б,б1, сарай, уборная, ограждения, расположенный по адресу: <адрес>, являются

- ФИО1 - 49/460 доли в праве собственности;

- ФИО3 - 49/460 доли в праве собственности;

- ФИО2 - 107/230 доли в праве собственности;

- ФИО5 - 20/230 доли в праве собственности;

- муниципальное образование городской округ г. Кострома – 108/460 доли в праве собственности.

Согласно ЕГРН имеются сведения:

о жилом доме с кадастровым номером № (дата присвоения ДД.ММ.ГГГГ), площадью 68,2 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>. В состав дома входят три квартиры: №№ 1,2,2а;

о жилом доме с кадастровым номером №, площадью 115,6 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, состоит из трех квартир: №№ 3,3а,4.

Право собственности зарегистрировано за ФИО1 (49/460 доли), за ФИО3 (49/460доли), за ФИО2 (107/230 доли), за муниципальным образование г/о г. Кострома (26/230, 14/230, 14/230 доли). Право на 20/230 долей зарегистрировано в 2019 году за ФИО5

Указанный жилой дом по адресу: <адрес>, находится на земельном участке, состоящем на кадастровом учете под номером № площадью 1420 кв.м., права на который не оформлены.

Согласно инвентарному делу жилой дом стоит на учете как единый объект, при этом состоит из двух отдельно стоящих домов лит.А и лит.Б-Б1, на которые оформлены технические паспорта. Лит.А – основное строение, одноэтажное, площадь квартир 68,2 кв.м. Лит.Б-Б1 – двухэтажное здание, площадь квартир 115,6 кв.м. Согласно экспликации к поэтажному плану здания, в строении лит.А,а1,а2 находятся квартиры № 1, № 2, № 2а, в строении лит.Б-Б1 находятся квартиры № 3 (28,3 кв.м.), № 3 (23,2 кв.м.), № 3а, № 4.

31 августа 2007 года в строении лит.Б (квартира № 3) произошел пожар, что подтверждено справкой ТО ГПН г. Костромы от ДД.ММ.ГГГГ. Постановлением администрации г. Костромы № от 05 августа 2009 года МУ «СМЗ по ЖКХ» обязано организовать работы по благоустройству территории домовладения по адресу: <адрес>, разобрать остатки разрушенного дома.

Из акта обследования, составленного специалистом «Костромаоблкадастр-Областное БТИ» 27 октября 2011 года, в результате пожара фундамент строения лит.Б не пострадал, стены 2-го этажа обрушены полностью, стены 1-го этажа повреждены огнем, большая часть обуглена, перекрытия отсутствуют, полы завалены сгоревшими перекрытиями, отделка нарушена, проемы сильно пострадали, рамы отсутствуют, холодные пристройки лит.б и лит.б1 сгорели полностью, а лит.А, а,а1,а2 снесены полностью.

Согласно справке «Костромаоблтехинвентаризация» от ДД.ММ.ГГГГ, строение лит.А, а,а1,а2 снесены полностью, строение лит.Б,Б1 пострадал в результате пожара. Технический паспорт на жилой дом лит.А погашен 27.10.2011, технический паспорт на жилой дом лит.Б находится в материалах инвентарного дела №.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, исходя из того, что в муниципальной собственности находится незначительная доля в праве на дом, что у ответчика отсутствует существенный интерес в использовании общего имущества, пришел к выводу о прекращении права собственности муниципального образования городской округ город Кострома на спорные доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с выплатой истцами ответчику денежной компенсации.

С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.

В соответствии со статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Из положений ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что участникам долевой собственности принадлежит право путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае не достижения такого соглашения - обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности взыскать ему компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Согласно разъяснениям абзаца 2 пункта 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Кодекса).

Как указано в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 21 декабря 2022 года, закрепляя в пункте 4 статьи 252 ГК РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

При этом вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

С учетом положений статьи 252 ГК РФ юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством являлось выяснение следующих вопросов: может ли объект собственности быть использован всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственников, имеющих большую долю в праве собственности; имеется ли возможность предоставления ответчику в пользование изолированного жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на квартиру; есть ли у ответчика существенный интерес в использовании общего имущества. От выяснения данных обстоятельств зависит правильное разрешение дела.

При решении вопроса о наличии или об отсутствии реальной заинтересованности в использовании незначительной доли в общем имуществе также подлежит установлению соизмеримость интереса лица в использовании общего имущества с теми неудобствами, которые его участие причинит другим (другому) собственникам.

При этом само по себе волеизъявление сторон на прекращение права общей долевой собственности на жилой дом, при отсутствии совокупности условий, предусмотренных п.4 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, не влечет безусловное удовлетворение требований.

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, исходя из того, что единственной возможностью использования муниципальным образованием городской округ г. Кострома доли в принадлежащем имуществе является возможность передачи объекта недвижимости в наем по договору найма жилого помещения, иного способа использования жилого помещения или доли в праве на него для органа местного самоуправления не предусмотрено законом, пришел к выводу о том, что у ответчика отсутствует существенный интерес в использовании общего имущества, поскольку на долю муниципального образования проходятся квартиры №№ 1 и 2, ранее принадлежащие ФИО9 и ФИО10 и М.А., которые находились в снесенной части строения.

Между тем отсутствие жилого помещения в натуре не свидетельствует об отсутствии у ответчика интереса в использовании общего имущества. На протяжении судебных разбирательств, а также при рассмотрении иных гражданских дел, представители ответчика давали пояснения о сохранении интереса в использовании спорного объекта недвижимости.

Так, решением Ленинского районного суда г. Костромы от 18 мая 2023 года, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, установлено, что жилой дом, хотя и состоящий из двух строений, представляет собой единый объект недвижимости, и, несмотря на произошедший пожар, фундамент строений сохранен, объект недвижимости не может считаться погибшим (уничтоженным). При этом судами учтено, что доли участников общей долевой собственности не выделены в натуре, следовательно, каждому из сособственников принадлежит право соразмерно его доле на весь объект недвижимости. Гибель имущества, находящегося в общей собственности и состоящего из нескольких объектов, влечет за собой прекращение права собственности всех сособственников и не предполагает возможности права отдельных участников долевой собственности в зависимости от фактического пользования ими этим имуществом.

Фактически же после произошедшего пожара интерес сособственников состоит не в использовании ранее находящихся в объекте недвижимости жилых помещений по назначению – в проживании, а в использовании фундамента как части строения, на котором возможно восстановление или строительство нового здания.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что вывод суда первой инстанции об отсутствии существенного интереса ответчика в использовании общего имущества противоречит материалам дела. Восстановление дома отдельными собственниками без согласия всех собственников невозможно. Само по себе недостижение соглашения о порядке проведения работ сторонами не свидетельствует об отсутствии существенного интереса в использовании общего имущества, а также не предусмотрено законом в качестве основания, позволяющего выплатить одному из сособственников стоимость его доли без его согласия.

Кроме того, внимания заслуживают доводы апеллянта о том, что 108/460 доли в праве общей долевой собственности не является незначительной. Обстоятельства незначительности находящейся в муниципальной собственности доли в праве судом первой инстанции в обжалуемом решении не раскрыты. Доля ответчика составляет почти одну четверть в праве на общее имущество всех собственников, в то время как доли двух истцов составляют: ФИО1 и ФИО3 по 49/460 доли, что более чем в два раза меньше доли ответчика. Однако они не считают свои доли незначительными.

Кроме того, как установлено судом первой инстанции, на долю муниципального образования 108/460 приходились две самостоятельные квартиры №1, площадью 20,3 кв.м (жилая комната, кухня, коридор, 2 подсобных помещения) и №2, площадью 27,8 кв.м (2 кухни, две жилые комнаты, два коридора, подсобное помещение, туалет) (план БТИ экспликация к поэтажному плану). Таким образом, доля 108/460 не могла быть признана судом незначительной, поскольку в ранее существовавшем доме представляла собой отдельные жилые помещения, достаточные для проживания в них.

Из технического паспорта также следует, что в обоих строениях лит.А,а1,а2 и лит.Б-Б1 находятся изолированные квартиры соответственно № 1, № 2, № 2а; квартиры № 3 (28,3 кв.м.), № 3 (23,2 кв.м.), № 3а, № 4, находящиеся в собственности сторон доли в праве соответствуют отдельным квартирам, которые ранее являлись предметами самостоятельных договоров найма, а в последующем – и договоров соответственно купли-продажи, дарения, наследования и пр.

Таким образом, объект собственности ранее использовался и в дальнейшем мог использоваться всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав истцов, следовательно, в данном случае критерий незначительности применен быть не может.

С учетом этого судебная коллегия полагает, что в ходе рассмотрения дела не установлено наличие совокупности условий и обстоятельств, предусмотренных в абзаце втором пункта 4 статьи 252 ГПК РФ для принудительного выкупа находящейся в муниципальной собственности доли.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований истцов не имелось, в связи с чем решение подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Ленинского районного суда г. Костромы от 09 сентября 2025 года отменить, принять новое решение, которым ФИО1, ФИО2, ФИО3 к муниципальному образованию городской округ г. Кострома в лице Управления муниципального жилищного фонда Администрации города Костромы о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом отказать.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трех месяцев с момента вынесения во Второй кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 02 февраля 2026 года.