Решение № 2-3653/2025 2-3653/2025~М-3065/2025 М-3065/2025 от 10 сентября 2025 г. по делу № 2-3653/2025

УИД 74RS0017-01-2025-004686-21

Дело № 2-3653/2025

Мотивированное
решение изготовлено 11.09.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 августа 2025 года г. Златоуст

Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего Серебряковой А.А.,

при секретаре Кудрявцевой Х.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом Златоустовского городского округа к ФИО2, ФИО3 о признании ничтожным договора уступки права аренды земельного участка, погашении регистрационной записи,

у с т а н о в и л :

Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа (далее по тексту - КУИ ЗГО) обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, в котором просит:

признать ничтожным договор переуступки права аренды земельного участка, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> разрешенный вид использования: <данные изъяты> расположенного по адресному ориентиру: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ про договору аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ,

погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права аренды на земельный участок, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> разрешенный вид использования: <данные изъяты> расположенного по адресному ориентиру: <адрес>, на имя ФИО2 на основании договора переуступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией ЗГО и ФИО4 заключен договор аренды земли (аукцион) №, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> разрешенный вид использования: <данные изъяты> расположенный по адресному ориентиру: <адрес>. Срок действия договора 20 лет. ДД.ММ.ГГГГ право аренды земельного участка зарегистрировано на имя ФИО3 Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что арендатор не вправе передавать свои обязанности по договору третьим лицам, а также осуществлять перевод долга и обязательств, вытекающих из договора. Однако по сведениям из ЕГРН право аренды на указанный земельный участок зарегистрировано на ФИО2 на основании договора уступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ. В адрес Админист рации ЗГО поступило уведомление от ФИО3 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ФИО2,, а также заявление от ФИО2 о внесении изменений в договор аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с передачей прав и обязанностей по договору. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчиков Администрацией ЗГО направлен ответ о неправомерности в данном случае переуступки права аренды и обязательств, вытекающих из договора аренды. Поскольку договор аренды земельного участка заключен с ФИО5 на торгах, в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка прав по такому договору запрещена, в связи, с чем договор переуступки права аренды земельного участка от ФИО3 к ФИО2 является ничтожной сделкой. Согласно протоколу подведения итогов от ДД.ММ.ГГГГ аукцион на право заключения договора аренды земельного участка признан состоявшимся, победителем процедуры, предложившей наибольшую цену лота, признана ФИО3, в связи с чем истец считает передачу прав и обязанностей по договору аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному по результатам торгов, противоречащей законодательству.

Представитель истца ОМС «КУИ ЗГО» ФИО6, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 55), в судебном заседании поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представители ответчика ФИО3 - ФИО7 и ФИО8, действующие на основании доверенности (л.д. 42), в судебном заседании с исковыми требованиями КУИ ЗГО не согласились по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление (л.д. 40-41), согласно которому предоставление земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства возможно не только путем проведения торгов, а, следовательно, ограничения, установленные п.7 ст. 448 ГК РФ о запрете уступки прав арендатора применению не подлежат, а установленное п. п.6.1 договора аренды ограничение противоречит положениям земельного законодательства. Основания для удовлетворения требований истца о признании ничтожным договора уступки права аренды земельного участка отсутствуют.

Ответчики – ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом (л.д. 48, 50).

Представитель третьего лица, не заявляющего состоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом (л.д. 49), предоставил письменный отзыв (л.д. 51-53), согласно которому просит дело рассмотреть без его участия. Поскольку ЗК РФ не содержит запрета на передачу прав и обязанностей по договору аренды и не предусматривает необходимость заключения таких договоров на аукционе, то Управление Росреестра считает возможным осуществлять государственную регистрацию договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного по результатам аукциона.

Руководствуясь положениями ст.ст. 2, 61, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), в целях правильного и своевременного рассмотрения и разрешения настоящего дела, учитывая право сторон на судопроизводство в разумные сроки, суд полагает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает требования КУИ ЗГО не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В ходе судебного разбирательства установлено, что Администрацией ЗГО принято решение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> расположенного по адресному ориентиру: <адрес>, вид разрешенного использования: <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ заявку на участие в аукционе подали ФИО3 и ФИО1

Согласно протоколу рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды подведения итогов от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 39), победителем аукциона признана ФИО3, предложившая наибольшую цену лота.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией ЗГО и ФИО3 заключен договор аренды земли для ведения личного подсобного хозяйства (аукцион) № (л.д. 10-12), согласно которому арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> расположенный по адресному ориентиру: <адрес> вид разрешенного использования: <данные изъяты> Договор действует сроком 20 лет.

П. 6.1 договора аренды предусмотрено, что арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельных участков третьим лицам, а также осуществлять перевод долга по обязательствам возникшим из заключенного на торгах договора.

Согласно акту сдачи-приемки земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, подписанному сторонами, земельный участок, пригодный для использования, передан арендодателем арендатору ФИО3 для <данные изъяты> (л.д.13).

Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключен договор уступки прав аренды указанного земельного участка, согласно которому ФИО3 уступила ФИО2 права и обязанности арендатора по договору аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ за сумму 350 000 руб., которые уплачены до подписания настоящего договора (л.д. 56-57, 58). Договор переуступки права зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 уведомила Администрацию ЗГО о передаче прав и обязанностей ФИО2 на земельный участок, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> расположенный по адресному ориентиру: <адрес>, вид разрешенного использования: <данные изъяты> который она арендует на основании договора аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился к Главе ЗГО с заявлением о внесении изменении в договор аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>., расположенный по адресному ориентиру: <адрес>, в связи с передачей прав и обязанностей (л.д. 28).

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией ЗГО дан ответ ФИО3 на уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли (л.д. 29) и дан ответ ФИО2 на заявление о внесении изменений в договор аренды (л.д. 30), согласно которым между ФИО3 и Администрацией ЗГО заключен договор аренды земельного участка на основании результатов торгов, п. 6.1 договора предусмотрено, что арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам, а также осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из настоящего договора, в связи чем передача прав и обязанностей по указанному договору проведена незаконно.

Обращаясь с требование о признании ничтожным договора уступки прав аренды, заключенного между ответчиками, истец ссылается на то, что в соответствии с п. 7 ст. 448 ГК РФ установлен запрет на уступку прав аренды земельного участка, предоставленного по договору, заключенному на торгах. Условие о том, что арендатор не вправе передавать права и обязанности по договору аренды третьим лица включено в договор аренды, с которым ФИО3 была ознакомлена при заключении договора.

Возражая против заявленных требований, ответчик ФИО3 ссылается на то, что предоставление земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства возможно без проведения торгов, следовательно, на указанные правоотношения не распространяется п. 7 ст. 448 ГК РФ. Положения п. 6.1 договора аренды о запрете передачи прав арендатора по договору аренды противоречат закону.

Оценивая доводы сторон и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила п. п. 5 и 6 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Приведенные положения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащие применению при разрешении спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) в пункте 18 были даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Указанное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду и это правило не может быть изменено соглашениями сторон. В отсутствие изменения этой нормы разъяснение является актуальным при рассмотрении настоящего спора.

Арендатор публичного земельного участка по договору аренды, заключенному на срок более чем пять лет, имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя. Данное право арендатора не может быть ограничено договором (пункт 22 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4(2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022).

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Ссылки истца о наличии установленного пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрета на уступку прав арендатора по договору аренды, суд находит несостоятельными, поскольку содержание данной нормы распространяет свое действие в отношении исключительно аукционного имущества (или прав на него) и только в отношении победителя торгов.

На торги ответчиком передано право аренды земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, которое в силу закона не обязательно должно приобретаться исключительно на торгах.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта (подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (подпункт 1 пункта 1, пункт 4 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (пункт 5 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (пункт 7 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в силу приведенных норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта может быть заключен не только путем проведения торгов, но и в ином порядке, что исключает применение к таким договорам предусмотренного пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

Аналогичная правовая позиция изложена в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.05.2022 N 47-КАД22-1-К6.

С учетом изложенного, установленные пунктом 6.1 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ограничения на передачу прав и обязанностей по договору аренды противоречат пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, не основаны на положениях пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые в данном случае не применимы.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения требований КУИ ЗГО о признании ничтожным договора переуступки права аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ответчиками.

Поскольку в удовлетворении требования о признании ничтожным договора уступки прав аренды КУИ ЗГО отказано, производные требования о применении последствия недействительности ничтожной сделки в виде погашения в государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о регистрации договора переуступки также удовлетворению не подлежат.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст.12, 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

В удовлетворении требований к ФИО2, ФИО3 о признании ничтожным договора уступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, погашении регистрационной записи о регистрации права аренды земельного участка, Комитету по управлению имуществом Златоустовского городского округа отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Председательствующий Серебрякова А.А.