Решение № 3А-61/2025 3А-61/2025~М-22/2025 М-22/2025 от 14 сентября 2025 г. по делу № 3А-61/2025

Дело 3а-61/2025 УИД 39OS0000-01-2025-000059-86


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 сентября 2025 года город Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Мариной С.А.

при секретаре Керимовой С.Д.к.

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1, представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску индивидуального предпринимателя ФИО3 к государственному бюджетному учреждению Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее ФИО3) обратилась в государственное бюджетное учреждение Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» (далее бюджетное учреждение) с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (нежилого здания) с кадастровым номером №, площадью 1055 кв.м., расположенного по адресу: Калининградская область, Багратионовский район, поселок Долгоруково, равной его рыночной стоимости в размере 368 000 рублей по состоянию на 23 декабря 2024 года.

В обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости административный истец представила отчет об оценке от 25 декабря 2024 года № 012-12-24, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Независимое агентство оценки» (далее отчет об оценке от 25 декабря 2024 года №012-12-24).

Решением бюджетного учреждения от 20 января 2025 года № ОРС-39/2024/001567 отказано в установлении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, в связи с наличием в отчете нарушений требований законодательства об оценочной деятельности.

ФИО3 обратилась в Калининградский областной суд с административным иском, в котором просит признать незаконным решение бюджетного учреждения от 20 января 2025 года № ОРС-39/2024/001567 и установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1055 кв.м., расположенного по адресу: Калининградская область, Багратионовский район, поселок Долгоруково, равный рыночной стоимости в размере 368 000 рублей по состоянию на 23 декабря 2024 года.

В судебном заседании ФИО1, действующая на основании доверенности в интересах административного истца, заявленные требования поддержала. С учетом заключения эксперта Федерального бюджетного учреждения Калининградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 27 августа 2025 года № 1379/6-4-24 просила установить по состоянию на 23 декабря 2024 года рыночную стоимость спорного объекта недвижимости в сумме 572 000 рублей.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» по доверенности ФИО2 в удовлетворении административного иска об оспаривании решения бюджетного учреждения от 20 января 2025 года № ОРС-39/2024/001567 просила отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве, приобщенном к материалам дела. В разрешении требований административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости полагалась на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежаще, в судебное заседание не явились.

В соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, представителя административного ответчика - бюджетного учреждения, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 135-ФЗ), Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 269-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Федеральным законом № 269-ФЗ в Федеральный закон № 237-ФЗ внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (в редакции Федерального закона № 269-ФЗ) установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей).

По результатам рассмотрения указанного заявления бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в редакции Федерального закона № 269-ФЗ).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в редакции Федерального закона № 269-ФЗ).

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ до 01 января 2026 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Вместе с тем, пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате (предшествующей 01 января 2026 года) перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, то есть после 01 января 2026 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021 года), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года).

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» на территории Калининградской области установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 01 декабря 2021 года.

Таким образом, с указанной даты на территории Калининградской области подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, согласно части 15 которой решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 1055 кв.м., расположенное по адресу: Калининградская область, Багратионовский район, поселок Долгоруково. Соответствующие сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

По состоянию на 01 января 2023 года кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости утверждена в размере 14 229 713,4 рублей.

Дата начала применения кадастровой стоимости - 01 января 2024 года.

В силу положений главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» административный истец в отношении принадлежащего на праве собственности объекта недвижимости является плательщиками налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Следовательно, результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности ФИО4, в связи с чем, она вправе обратиться в суд с настоящим административным иском.

Согласно частям 7, 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, и подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1).

ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» создано распоряжением Правительства Калининградской области от 14 апреля 2017 года № 75-рп, уставной целью его деятельности является проведение государственной кадастровой оценки на территории Калининградской области. К полномочиям данного бюджетного учреждения отнесено рассмотрение обращений по вопросам установления в размере рыночной стоимости кадастровой стоимости объектов по тем категориям недвижимости, оценку которых оно осуществляло.

Из материалов дела следует, 26 декабря 2024 года ФИО3 обратилась в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 23 декабря 2024 года, определенной отчетом об оценке от 25 декабря 2024 года № 012-12-24.

Решением бюджетного учреждения от 20 января 2025 года № ОРС-39/2024/001567 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, в связи с наличием в отчете об оценке нарушений требований законодательства об оценочной деятельности.

С административным исковым заявлением об оспаривании вышеуказанного решения административный истец обратилась 06 февраля 2025 года, то есть в трехмесячный срок, установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверяя законность оспариваемого решения, суд приходит к выводу, что оно принято компетентным органом, в срок, установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, содержит необходимые реквизиты и подписано уполномоченным лицом.

Административным истцом порядок принятия решения бюджетного учреждения не оспаривается.

Согласно разделу V оспариваемого административным истцом решения бюджетного учреждения причинами, послужившими основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке от 25 декабря 2024 года № 012-12- 2024, явились нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в целях оценки правомерности выводов, изложенных в оспариваемом решении бюджетного учреждения судом назначена судебная экспертиза на предмет определения соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости объекта при наличии в отчете нарушений, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Калининградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее ФБУ Калининградская ЛСЭ Минюста России).

Согласно заключению эксперта от 27 августа 2025 года № 1379/6-4-24 в отчете об оценке от 25 декабря 2024 года № 012-12-2024 выявлены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности федеральных стандартов оценки, в том числе перечисленные в решении бюджетного учреждения от 20 января 2025 года № ОРС-39/2024/001567, которые повлияли на величину итоговой стоимости объекта оценки.

Выявлены несоответствия отчета об оценке требованиям: Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки» (ФСО V), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611 (сумма удельных весов, присвоенных каждому из подходов к оценке составляет 50% (0% по затратному и доходному подходам, 50% - по

сравнительному подходу), тогда как сумма удельных весов, присвоенных каждому из подходов после согласования должна быть равной 100%; неверно выбрано обоснование применяемого подхода к оценке; в качестве объектов аналогов при проведении оценки в рамках сравнительного подхода были приняты объекты аналоги, несопоставимые с объектом оценки по основным характеристикам; анализ рынка проводился для объектов отличных от объекта оценки по физическому состоянию и возможности использования по назначению; при обосновании корректировок, примененных к объектам аналогам, выявлены ошибки и неточности (страницы 14-17 экспертного заключения).

В связи с несоответствием отчета обязательным требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, наличием в отчете нарушений, повлиявших на определение рыночной стоимости объекта оценки, судебным экспертом проведено исследование по вопросу определения его рыночной стоимости по состоянию на заданную дату.

Согласно заключению эксперта от 27 августа 2025 года № 1379/6-4-24 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 23 декабря 2024 составляет 572 000 рублей.

Оценивая экспертное заключение в соответствии с пунктом 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает его надлежащим доказательством по делу, так как экспертиза проведена в соответствии с требованиями процессуального законодательства, в заключении приведены ссылки на нормативные акты и методическую документацию, использованную при производстве экспертизы. Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании чего сделаны выводы и даны обоснованные ответы на поставленные вопросы. Основания для сомнений в правильности заключения, беспристрастности и объективности эксперта отсутствуют.

Возражений относительно содержания и выводов экспертного заключения административным истцом, иными участвующими в деле лицами, не заявлено.

В рассматриваемом случае суд приходит к выводу, что оспариваемое решение бюджетного учреждения соответствуют нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения, принято уполномоченным на то органом, с соблюдением порядка и срока его принятия. Поскольку содержание оспариваемого решения в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость заявленного объекта недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной, определенной в отчете об оценке, административные исковые требования ФИО3 в части признания незаконным решения являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Разрешая уточненные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости, суд полагает следующее.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-0, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной выступает законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости.

Таким образом, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При таких обстоятельствах, с учетом правовых норм, регулирующих спорные правоотношения, в соответствии с заключением эксперта от 27 августа 2025 года № 1379/6-4-24 суд полагает установить по состоянию на 23 декабря 2024 года кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 572 000 рублей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Административный истец в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости обратилась 26 декабря 2024 года.

Вступивший в законную силу судебный акт об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО3 об оспаривании решения бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.

В удовлетворении административных исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО3 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 20 января 2025 года № ОРС-39/2024/001567 отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: (нежилого здания) с кадастровым номером №, площадью 1055 кв.м., расположенного по адресу: Калининградская область, Багратионовский район, поселок Долгоруково, равной рыночной стоимости в размере 572 000 рублей по состоянию на 23 декабря 2024 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 26 декабря 2024 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий судья

Решение суда в окончательной форме принято 15 сентября 2025 года.