Решение № 3А-173/2025 3А-2/2026 3А-2/2026(3А-173/2025;)~М-152/2025 М-152/2025 от 1 марта 2026 г. по делу № 3А-173/2025

Дело 3а-2/2026

УИД 39OS0000-01-2025-000440-10


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 марта 2026 года город Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Мариной С.А.

при секретаре Керимовой С.Д.к.

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1, представителя административного ответчика по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «535-Строй» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 12 августа 2025 года № ОРС - 39/2025/000253, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «535-Строй» (далее ООО «Специализированный застройщик «535-Строй») обратилось в государственное бюджетное учреждение Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» (далее ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», бюджетное учреждение) с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 228388 кв.м, расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, в 130 м. по направлению на юг от поселка Поваровка, равной его рыночной стоимости в размере 71 730 000 рублей.

В обоснование рыночной стоимости объекта административный истец представил отчет об оценке от 05 июня 2025 года № Н-0408-2025, выполненный ООО «Независимый центр «Балтэкспертиза».

Решением ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 12 августа 2025 года № ОРС-39/2025/000253 отказано в установлении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, в связи с наличием в отчете нарушений требований законодательства об оценочной деятельности.

ООО «Специализированный застройщик «535-Строй» обратилось в Калининградский областной суд с административным иском, в котором просит признать незаконным решение ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 12 августа 2025 года № ОРС-39/2025/000253 и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 228388 кв.м, расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, в 130 м. по направлению на юг от поселка Поваровка, равной его рыночной стоимости в размере 71 730 000 рублей по состоянию на 04 июня 2025 года.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 с учетом заключения судебной экспертизы от 28 января 2026 года № 1625/2-4-25, выполненной экспертом Федерального государственного бюджетного учреждения Липецкая ЛСЭ Минюста России, исковые требования поддержала. Просила взыскать с административного ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины.

Представитель бюджетного учреждения по доверенности ФИО2 в удовлетворении административного иска просила отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях, приобщенных к материалам дела.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежаще, в судебное заседание не явились.

В соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, представителя бюджетного учреждения, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 135-ФЗ), Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 269-ФЗ).

В соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетными учреждениями субъектов Российской Федерации, наделенными соответствующими полномочиями.

Распоряжением Правительства Калининградской области от 14 апреля 2017 года № 75-рп создано ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», уставной целью деятельности которого является проведение государственной кадастровой оценки на территории Калининградской области. К полномочиям данного бюджетного учреждения отнесено рассмотрение обращений по вопросам установления в размере рыночной стоимости кадастровой стоимости объектов по тем категориям недвижимости, оценку которых оно осуществляло.

Частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (в редакции Федерального закона № 269-ФЗ) установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей).

Частью 2 статьи 6 Федерсшьного закона № 269-ФЗ до 01 января 2026 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Вместе с тем, пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате (предшествующей 01 января 2026 года) перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, то есть после 01 января 2026 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021 года), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года).

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» на территории Калининградской области установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237- ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 01 декабря 2021 года.

Таким образом, с указанной даты на территории Катининградской области подлежат применению только положения статьи 22.1 Федерального закона № 237- ФЗ, согласно части 1 которой кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (часть 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237 -• ФЗ ).

В соответствии с частью 7 статьи 22.1 указанного федерального закона заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно частям 11, 12 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1 Федерального закона

№ 237-ФЗ).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1. Федерального закона № 237-ФЗ).

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства предусмотрено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 228388 кв.м, расположенный по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, в 130 м. по направлению на юг от поселка Поваровка. Соответствующие сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

По состоянию на 01 января 2022 года кадастровая стоимость земельного участка установлена в сумме 132 599 788,92 рубля.

Дата начала применения кадастровой стоимости - 01 января 2023 года.

Административный истец как собственник объекта недвижимости и лицо обязанное к уплате соответствующего налога вправе обратиться в суд с настоящим иском.

30 июня 2025 года ООО «Специализированный застройщик «535-Строй» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратилось в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 04 июня 2025 года в размере его рыночной стоимости 71 730 000 рублей, определенной в отчете об оценке от 05 июня 2025 года № Н-0408-2025, выполненном ООО «Независимый центр «Балтэкспертиза».

По результатам рассмотрения указанного заявления бюджетным учреждением 12 августа 2025 года принято решение № ОРС-39/2025/000253, которым отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости хю причине несоответствия отчета об оценке от 05 июня 2025 года № Н-0408-2025 требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности.

Оспариваемое решение от 12 августа 2025 года № ОРС-39/2025/000253 соответствует форме и требованиям, установленным приказом Росреестра от 06 августа 2020 года № П/0287, подписано директором бюджетного учреждения. Порядок принятия решения административным истцом не оспаривается.

Установленные процессу альные сроки обращения с настоящим административным исковым заявлением в суд ООО «Специализированный застройщик «535-Строй» соблюдены.

С учетом предмета и оснований заявленных требований, юридически значимым обстоятельством при проверке законности оспариваемого решения, помимо компетенции, сроков, порядка его принятия, является обоснованность замечаний к отчету об оценке, отраженных в решении и послуживших основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости.

Как следует из подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237 - ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Из текста оспариваемого решения следует, что основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости явилось несоответствие отчета об оценке требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 и определяющего применение сравнительного подхода к оценке недвижимости. А именно: из 7 земельных участков, сопоставимых с объектом оценки, находящихся преимущественно в Гурьевском районе Калининградской области, в расчетах использовались 4 земельных участка, значительно отличающиеся от объекта оценки по таким ценообразующим факторам, как местоположение и площадь - аналоги расположены в ближайшей окрестности города Калининграда, площадь аналогов в 3,5-4 раза меньше оцениваемого земельного участка. Анализ фактических данных проведен выборочно, в анализ не включены данные о предложении наиболее сопоставимого земельного участка, расположенного в поселке Поваровка Зеленоградского района Калининградской области, сведения о котором были доступны на дату оценки. В связи с недостаточным анализом рыночных данных оценщиком нарушен пункт 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки» (ФСО V), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200. Иные замечания к отчету об оценке от 05 июня 2025 года № Н-0408-2025 в решении бюджетного учреждения отсутствуют.

С учетом предмета и основания заявленных исковых требований определением суда от 08 декабря 2025 года по настоящему делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Федерального государственного бюджетного учреждения Липецкая ЛСЭ Минюста России ФИО3

В соответствии с выводами заключения эксперта от 28 января 2026 года № 1625/2-4-25 в отчете об оценке, выполненном ООО «Независимый центр «Балтэкспертиза», отсутствуют нарушения законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, в том числе перечисленные в решении ГБУ Калининградской области Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 12 августа 2025 года № ОРС- 39/2025/000253.

Оценивая экспертное заключение в соответствии с пунктом 8 статьи 82, статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает его надлежащим доказательством по делу, так как экспертиза проведена в соответствии с требованиями процессуального законодательства, в заключении приведены ссылки на нормативные акты и методическую документацию, использованную при производстве экспертизы. Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании чего сделаны выводы и даны обоснованные ответы на поставленные вопросы. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы; эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Основания для сомнений в правильности заключения, беспристрастности и объективности эксперта отсутствуют.

Доказательств, опровергающих достоверность выводов судебной экспертизы, суду не представлено. Административным ответчиком о назначении по делу повторной, дополнительной экспертизы не заявлено, доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости также не представлено.

При этом суд полагает отметить, что выбор объектов-аналогов, приведенных в отчете об оценке от 05 июня 2025 года № Н-0408-2025 и с которыми не согласен административный ответчик, относится исключительно к компетенции специалиста -- оценщика, эксперта. В отчете об оценке применены корректировочные коэффициенты, что позволило привести объекты-аналоги к состоянию, наиболее близкому к объекту оценки.

Соответственно отчет об оценке от 05 июня 2025 года № Н-0408-2025 является надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного земельного участка на заданную дату.

Исходя из содержания статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий

(бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд полагает, что оспариваемое решение ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» не соответствует положениям пункта 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, поскольку приведенные в нем нарушения требований законодательства об оценочной деятельности в отчете об оценке от 05 июня 2025 года № Н-0408- 2025 отсутствуют.

При таких обстоятельствах, суд приходит выводу о незаконности решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 12 августа 2025 года № ОРС-39/2025/000253.

Административные требования в данной части подлежат удовлетворению.

Разрешая требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, суд полагает следующее.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-0, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной выступает законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости.

Таким образом, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу изложенного, с учетом заключения судебной экспертизы от 28 января 2026 года № 1625/2-4-25 суд полагает установить по состоянию на 04 июня 2025 года кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости 71 730 000 рублей, определенной в отчете об оценке от 05 июня 2025 года № Н-0408-2025, выполненном ООО «Независимый центр «Балтэкспертиза».

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежал внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Административный истец в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости обратился 30 июня 2025 года.

Вступивший в законную силу судебный акт об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Как следует из материалов административного дела ООО «Специализированный застройщик «535-Строй» при обращении в суд с настоящим иском оплачена гос)"дарственная пошлина в сумме 20 000 рублей.

В силу положений части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, подпункта 7 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации в пользу административного истца с бюджетного учреждения подлежит взысканию государственная пошлина в размере 15 000 рублей.

Ошибочно уплаченная заявителем государственная пошлина в сумме 5 000 рублей подлежит возврату в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «535-Строй» удовлетворить.

Признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 12 августа 2025 года № ОРС-39/2025/000253 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости по состоянию 04 июня 2025 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 228388 кв.м, расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, в 130 м. по направлению на юг от поселка Поваровка, в размере 71 730 000 рублей по состоянию на 04 июня 2025 года.

Датой подачи заявлений о пересмотре кадастровой стоимости считать 30 июня 2025 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Взыскать с государственного бюджетного учреждения Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «535-Строй» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 15 000 рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «535-Строй» государственную пошлину в сумме 5 000 рублей, оплаченную излишне по платежному поручению от 24 октября 2025 года № 1777.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий судья С.А. Марина

Решение суда в окончательной форме принято 04 марта 2026 года.