Апелляционное определение № 33-3999/2025 от 22 декабря 2025 г.

Судья Белова Е.А. № 2-4178/2025

УИД 35RS0010-01-2025-002730-57

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от

№ 33-3999/2025
г. Вологда
23 декабря 2025 года
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:

председательствующего Смыковой Ю.А.,

судей Жгутовой Н.В., Сотникова И.А.,

при секретаре Кудряшовой Е.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 26 мая 2025 года.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Смыковой Ю.А., объяснения представителей истца ФИО1 по доверенности ФИО3, по ордеру адвоката Бородкина М.А., представителя ответчика ФИО4 по доверенности ФИО5, третьего лица ФИО6, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ИП ФИО4), в котором с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) просила признать недействительным договор купли-продажи от <ДАТА>, применить последствия недействительности сделки: признать недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности ответчика на нежилое здание с кадастровым номером №..., земельные участки с кадастровыми номерами №..., №..., расположенные по адресу: <адрес>.

Требования мотивированы тем, что сделка от <ДАТА> совершена по заниженной рыночной стоимости под влиянием заблуждения и обмана.

Определением суда от 05 мая 2025 года, внесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ИП ФИО6

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 по доверенности ФИО2, повторяя доводы искового заявления, по мотиву нарушения норм материального и процессуального права ставит вопрос об отмене решения суда с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований. Указывает, что сделка совершена между истцом и ИП ФИО4, которая была в сговоре с третьим лицом – ФИО6 и представителем ФИО1 - ФИО7, не привлеченной судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Определением судебной коллегии Вологодского областного суда от 30 сентября 2025 года судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО7

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители истца ФИО1 по доверенности ФИО3, по ордеру адвокат Бородкин М.А. исковые требования поддержали.

Представитель ответчика ФИО4 по доверенности ФИО5 в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях.

Третье лицо ФИО6 в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежаще.

Исследовав материалы дела, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в связи с переходом к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ФИО1 являлась собственником недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером №..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для введения производственной деятельности, общей площадью ... кв.м, и расположенного на нем административно-бытового корпуса, назначение: нежилое здание, 3-х этажный, общая площадь ... кв.м, инв №..., лит А, кадастровый номер №..., по адресу: <адрес>.

<ДАТА> между ФИО1 (клиент) и ИП ФИО6 (агент) был заключен агентский договор, по условиям которого, клиент предоставил агенту исключительное право на оказание услуг по поиску потенциальных покупателей и продаже указанных объектов недвижимости, в том числе - вести переговоры с физическими и юридическими лицами, выступающими в качестве потенциальных покупателей, совершать юридические и иные действия от имени клиента, направленные на исполнение предмета настоящего договора (пункт 2.1.1 агентского договора).

Согласно разделу 3 агентского договора, начальная стоимость объекта установлена в размере ... рублей, не включая вознаграждение агента в размере ... рублей, окончательная стоимость объекта и вознаграждение агента будет указана в основном договоре купли-продажи непосредственно с потенциальным покупателем, но истец при заключении договора купли-продажи должен получить не менее ... рублей.

<ДАТА> между ФИО1 (продавец) и ИП ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи, на основании которого ФИО1 продала ответчику принадлежащее ей недвижимое имущество - земельный участок с кадастровым номером №... и расположенный на нем административно-бытовой корпус, назначение: нежилое здание, кадастровый номер №....

В пункте 3 договора купли-продажи сторонами согласована общая стоимость недвижимого имущества - ... рублей, из которых ... рублей - стоимость земельного участка, ... рублей - стоимость административно-бытового корпуса.

При этом, в пункте 12 спорного договора стороны подтвердили, что не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть настоящего спора, а также тот факт, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать настоящий договор на крайне невыгодных для себя условиях.

Договор купли-продажи подписан лично ФИО1, денежные средства за проданное имущество в размере ... рублей истцом получены, данные обстоятельства сторона истца не оспаривает.

Договор купли-продажи от <ДАТА> зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области.

В дальнейшем, ИП ФИО4 произвела раздел земельного участка с кадастровым номером №... общей площадью ... кв.м на два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером №... площадью ... кв.м, земельный участок с кадастровым номером №... площадью 1447 кв.м. Право собственности ответчика на здание зарегистрировано в установленном законом порядке <ДАТА>, на земельный участок - <ДАТА>, что подтверждается приобщенными к настоящему делу материалами правоустанавливающих документов на указанное недвижимое имущество.

<ДАТА> ФИО1 обратилась в УМВД России по г. Вологде с заявлением о преступлении по факту обмана и злоупотребления доверием и введением ФИО1 в заблуждение относительно стоимости проданного ею имущества со стороны ФИО4, ФИО6, ФИО7, которые, по мнению истца, воспользовались доверием ФИО1, и убедили ее в срочной продаже спорного недвижимого имущества по заниженной рыночной стоимости.

В обоснование исковых требований истец ссылается на содержание статей 178 и 179 ГК РФ.

Защиту прав лиц, чья действительная воля при совершении сделки была искажена под влиянием заблуждения, обеспечивает статья 178 ГК РФ (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 22 апреля 2014 года № 751-О, от 28 февраля 2019 года № 338-О и др.).

Исходя из положений статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Таким образом, не всякое заблуждение признается пороком сделки, а лишь существенное, то есть при отсутствии которого сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку вовсе.

Условия, при которых заблуждение предполагается достаточно существенным, предусмотрены пунктом 2 статьи 178 ГК РФ.

Согласно приведенной правовой норме сделка может быть признана недействительной, если выраженная в ней воля участника сделки неправильно сложилась вследствие заблуждения, и поэтому сделка влечет иные, а не те, которые он имел в виду в действительности, правовые последствия, то есть волеизъявление участника сделки не соответствует его действительной воле. Существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность, а также относительно ее последствий (перехода права собственности).

Конституционный Суд Российской Федерации в названных выше определениях именует эти положения ГК РФ ориентирами, которым должны следовать суды при определении того, являлось ли заблуждение, под влиянием которого была совершена сделка, настолько существенным, чтобы его рассматривать в качестве основания для признания сделки недействительной.

Вопрос о том, является ли заблуждение существенным, подлежит исследованию в каждом конкретном деле.

При этом оценке со стороны судов подлежит также то обстоятельство, проявил ли истец требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность при совершении оспариваемой им сделки.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьей 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, если сторона по сделке ссылается на заключение договора под влиянием заблуждения, то на данную сторону возлагается обязанность доказать наличие данных обстоятельств.

Между тем, доказательств, подтверждающих факт допуска очевидной оговорки при заключении договора купли-продажи, заблуждения продавца в отношении существенных качеств предмета сделки, природы сделки, в отношении лица, с которым он вступил в сделку, в отношении обстоятельств, которые истец упоминал в своем волеизъявлении или из наличия которого он с очевидностью для другой стороны исходил, совершая сделку, ФИО1 не представлено, при разрешении спора судебной коллегией не установлено.

Напротив, существенные качества предмета договора, его стоимость, подробно приведены в договоре, при заключении договора сделки стороны не только предусмотрели реальные правовые последствия сделки, но и осуществили их.

После заключения договора купли-продажи в установленном законом порядке была произведена государственная регистрация перехода к ответчику права собственности на объекты недвижимости, стоимость предмета договора оплачена продавцу, объекты недвижимости переданы покупателю.

Данные обстоятельства свидетельствует о наличии воли обеих сторон договора на исполнение совершенной сделки и достижения соответствующих ей правовых последствий.

Как следует из материалов дела, истец зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, в процессе осуществления коммерческой деятельности ему приходилось заключать множество договоров и контрактов. В таких условиях любое лицо, обладающее сходным с истцом уровнем познаний и опыта, проявляя должную степень осмотрительности и заботливости, ожидаемую от данного участника гражданского оборота при вступлении в правоотношения, объективно должно было осознавать наличие правовых последствий у каждой совершаемой им сделки как юридического акта.

Дееспособный гражданин должен в первую очередь самостоятельно отвечать за последствия своего поведения, что следует, в том числе, из смысла положений закона, закрепляющих основные начала гражданского законодательства (статья 1 ГК РФ).

Указывая на обман при заключении спорной сделки, истец ссылается на наличие сговора между ФИО6, ФИО7, которые совместно с покупателем ИП ФИО4 занизили стоимость продаваемого имущества, скрыв данный факт от истца.

По смыслу статьи 179 ГК РФ, в предмет доказывания по спору о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием обмана, входят факты сообщения информации не соответствующей действительности, намеренного умолчания об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась от условий оборота, повлиявшая на принятие решения о заключении договора купли-продажи.

При этом, обязательным условием признания сделки недействительной является установление факта умышленного введения недобросовестной стороной другой стороны в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки.

Факты знакомства на момент заключения спорной сделки между собой ФИО6, оказывающей истцу услуги по агентскому договору и ФИО7, оказывающей истцу юридические услуги, а также их знакомства со ФИО8, приходящимся сыном покупателю ФИО4, также как и факты занимаемой с августа 2024 года ФИО7 должности генерального директора в ООО «СЭМ», в котором ответчик является учредителем, ответчиком и третьими лицами не оспаривались. Однако данные факты сами по себе не являются доказательством, свидетельствующим о наличии между ФИО6, ФИО7 и покупателем сговора относительно продажи имущества по заниженной цене.

На момент совершения сделки ФИО7 не являлась генеральным директором юридического лица, в котором ответчик является учредителем.

Исходя из материалов КУСП №... от <ДАТА>, постановлением старшего участкового уполномоченного отдела полиции № 1 УМВД России «Вологда» от <ДАТА>, ФИО1 отказано в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО4, ФИО7, ФИО6 по сообщению о преступлении, предусмотренном ... Уголовного кодекса Российской Федерации, поскольку умысел указанных лиц на хищение денежных средств ФИО1 путем обмана или злоупотребления доверием подтверждения не получил.

Вопреки доводам иска, с учетом определенной в договоре цены объектов недвижимости - ... руб., а также положений статей 421, 424 ГК РФ, доводы ФИО1 о несоответствии цены договора рыночной стоимости объектов недвижимости, не могут быть признаны обоснованными.

Стороны свободны в формулировании условий заключаемых соглашений, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422, пункт 4 статьи 221 ГК РФ).

При этом, истец, сомневающийся в размере договорной стоимости продаваемых им объектов недвижимости, не был лишен возможности произвести оценку их рыночной стоимости до момента заключения спорного договора купли-продажи.

Доказательств о наличии между сторонами договоренности о передаче истцу ответчиком после заключения договора дополнительно ... рублей, в материалах дела также не имеется, суду не представлено.

Справка ООО «Экспертное Агенство Феликс», согласно которой на <ДАТА> у ФИО1 ... сама по себе не свидетельствует о том, что указанные особенности ... послужили основанием для возникновения у истца заблуждения относительно совершаемой сделки.

Позицию ФИО1 о ведении переговоров с покупателем только ФИО6 и ФИО7, в связи с чем, о рыночной цене сделки она не знала, судебная коллегия находит несостоятельной, поскольку доказательств отсутствия возможности самостоятельного ведения переговоров, в том числе, в части определения покупной цены имущества, ФИО1 не представлено. Более того, перед подписанием договора купли-продажи, проект последнего был направлен истцу ФИО7 для согласования посредством электронной почты.

В момент заключения договора истец не совершил никаких действий, свидетельствующих о несогласии с ценой продаваемого им недвижимого имущества или отказе от совершения сделки, каких-либо действий, направленных на понуждение истца к заключении сделки на указанных в договоре условиях, со стороны ответчика либо третьих лиц при разрешении спора не установлено.

Дальнейшие действия ответчика ФИО4 по разделу земельного участка и намерении продать приобретенное у истца имущество за более высокую цену судебная коллегия расценивает как правомочия собственника, предусмотренные статьей 209 ГК РФ. Более того, характер проведенных ответчиком улучшений имущества (проектирование и строительство линий электропередач, собственного заезда с обустройством парковки, сетей газоснабжения, сети водоснабжения) позволяет ему, как собственнику, реализовать имущество по более высокой цене, чем была до таких улучшений, а объявление ответчика о продаже имущества за цену, превышающую указанную в спорном договоре, на которое ссылается истец, предназначено для информирования потенциальных покупателей о возможности покупки указанного имущества и не представляет собой окончательно согласованные существенные условия последующего договора купли-продажи.

При установленных по делу обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 к ИП ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи от <ДАТА> и применения последствий недействительности сделки.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Вологодского городского суда Вологодской области от 26 мая 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, отказать.

Кассационная жалоба может быть подана в Третий кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления апелляционного определения в законную силу.

Председательствующий:

Ю.А. Смыкова

Судьи:

Н.В. Жгутова

И.А. Сотников

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16 января 2026 года.