Решение № 2-7593/2019 2-7593/2019~М-6361/2019 М-6361/2019 от 25 ноября 2019 г. по делу № 2-7593/2019

Дело № 2-7593/2019 КОПИЯ


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Челябинск 26 ноября 2019 года

Центральный районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего М.Н. Величко,

при секретаре С.А. Шандер,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «Флагман» о взыскании денежных средств в качестве уменьшения цены договора, о взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «Флагман», в котором просит взыскать с ответчика в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве, заключенного между сторонами, 51692 рубля 31 копейку, а также неустойку за нарушение срока удовлетворения требований потребителя за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 7753 рубля 85 копеек.

Требования по иску мотивированы тем, что в нарушение условий заключенного ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора участия в долевом строительстве ответчиком передан истцу объект участия в долевом строительстве – жилое помещение, площадь которого меньше чем та, которая указана в договоре участия в долевом строительстве, на 1,2 кв.м. Поскольку цена договора составила 2800000 рублей, то разница в оплаченной истцом стоимости построенного ответчиком жилого помещения и его реальной стоимостью составляет 51692 рубля 31 копейка (2800000 х 63,8 (площадь фактическая) / 65 (площадь согласно условий договора) = 2748307,69).

Истец ФИО1 и её представитель ФИО2 в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивали по изложенным в иске и письменном мнении истца основаниям, сославшись на то, что ответчиком передан истцу объект участия в долевом строительстве с иной характеристикой общей площади без учета площади лоджии, чем площадь, определенная договором.

Представитель ответчика ФИО3, действующая по доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, сославшись на отсутствие у истца права требовать с ответчика возврата излишне оплаченных денежных средств, поскольку ответчиком был построен и передан истцу объект участия в долевом строительстве общей площадью (с учетом площади балкона) большей, чем та площадь, которую ответчик должен был предать истцу по договору. Основные характеристики объекта участия в долевом строительстве не изменены. Просила применить положения ст. 333 Гражданского кодекса РФ к неустойке в случае её взыскания.

Выслушав объяснения истца и представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд считает заявленный иск подлежащим оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО Строительная компания «Флагман» (Застройщик) и ФИО1 (Участник) был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого Застройщик обязался построить объект недвижимости – жилое помещение (квартиру) №, находящееся на 6 этаже 11-этажного жилого <адрес> (стр.), расположенной по адресу: <адрес>, общей приведенной проектной площадью 67,13 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0,5), общей проектной площадью без учета лоджий 65 кв.м.

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ООО СК «Флагман», во исполнение обязательств по вышеуказанному договору, передало, а ФИО1 приняла вышеуказанное жилое помещение, фактическая площадь которого составила без учета площади лоджии 63,8 кв.м., а общая площадью с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5- 68 кв.м.

В соответствии с данным актом стороны подтвердили, что оплата по договору произведена полностью, претензий по оплате не имеется.

Данные обстоятельства подтверждаются вышеуказанным договором и актом приема-передачи, выпиской из ЕГРН на вышеуказанное жилое помещение.

Поскольку фактическая общая площадь квартиры, переданной истцу, без учета площади лоджии, на 1,2 кв.м. меньше той, что указана в договоре участия в долевом строительстве, истец полагает, что он вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора на основании ч.ч. 1, 2 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку ему была передана квартира, качество которой отличается от качества, указанного в договоре.

Действительно в силу ч. 1 ст. 7 названного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу ч. 2 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с условиями вышеуказанного договора объектом участия в долевом строительстве является квартира, неотъемлемой частью которой является лоджия. При этом цена договора участия определена за весь объект участия в долевом строительстве. Согласно вышеуказанному акту приема-передачи ответчиком истцу была передана квартира общей площадью (с учетом площади лоджии) 68 кв.м., тогда как по условиям договора общая площадь квартиры (с учетом площади лоджии) должна составлять 67.13 кв.м.

Разделом В.2 свода правил СП 54.13330.2011 "СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные", распространяемого на проектирование и строительство вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных жилых зданий высотой до 75 м, определены правила, необходимые для потребительской характеристики жилого здания при его проектировании. К таковым отнесены площадь квартир и общая площадь квартир.

Как следует из пункта В.2.2 приведенного свода правил общая площадь квартиры - сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.

Из приведенных норм следует, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру, общая площадь которой (с учетом площади лоджии) соответствует условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передав истцу объект участия в долевом строительстве площадью 68 кв.м., ответчик передал истцу объект участия в долевом строительстве общая площадь которого превышает определенную договором участия в долевом строительстве общую площадь жилого помещения. То обстоятельство, что площадь квартиры без учета площади лоджии меньше на 1,2 кв.м. площади, определенной договором участия в долевом строительстве не свидетельствует о наличии недостатка качества объекта участия в долевом строительстве в том смысле, который заложен законодателем в положениях ч. 2 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, поскольку истцом не представлено суду доказательств того, что данное отступление от условий договора влечет нарушение обязательных требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований. Как не представлено истцом суду и доказательств того, что допущенное ответчиком отступление от условий договора повлекло недостатки объекта участия в долевом строительстве, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, учитывая, что ответчиком истцу передан объект участия в долевом строительстве большей общей площадью всех помещений, чем та, которая определена в договоре.

Кроме того, на основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Положениями п. 4.1. заключенного между сторонами договора однозначно определено, что цена договора (стоимость Квартиры) составляет 2800000 рублей. Цена договора является окончательной и изменению не подлежит.

Таким образом, по условиям заключенного между сторонами договора цена договора не определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади объекта долевого строительства. При этом стороны определили, что цена договора изменению не подлежит, независимо от того, какой площадью будет возведен объект.

Из терминов и определений, содержащихся в разделе 1 договора, следует, что Квартира – это объект участия в долевом строительстве, который включает в себя и площадь лоджии. Договор не содержит условий, при которых ответчик обязался безвозмездно построить истцу часть квартиры в виде лоджии или иных условий, освобождающих участника от оплаты стоимости строительства лоджии.

При таких обстоятельствах несостоятельны доводы истца о том, что при определении цены договора следует исходить из стоимости одного квадратного метра фактической площади построенной квартиры без учета площади балкона, определенной от цены договора в 2800000 рублей.

С учетом изложенного суд не находит фактических и правовых оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика в счет соразмерного уменьшения цены договора 51692 рублей 31 копейки, а соответственно и для удовлетворения производных требований о взыскании неустойки за просрочку удовлетворения требований потребителя.

На основании изложенного и руководствуясь ст., ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ.

Иск ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «Флагман» о взыскании денежных средств в качестве уменьшения цены договора, о взыскании неустойки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Центральный районный суд г. Челябинска.

Председательствующий п/п М.Н. Величко

Копия верна. Решение не вступило в законную силу.

Судья М.Н. Величко

Секретарь С.А. Шандер