Решение № 2-2362/2020 2-38/2021 2-38/2021(2-2362/2020;)~М-1161/2020 М-1161/2020 от 28 марта 2021 г. по делу № 2-2362/2020

Дело №

54RS0№-94

Поступило в суд 12.03.2020

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Центральный районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Поротиковой Л.В.,

при секретаре Рябченко В.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи ввиду существенных недостатков объекта недвижимого имущества, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

В суд поступило исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи ввиду существенных недостатков объекта недвижимого имущества, взыскании денежных средств.

В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества площадью 84,5 кв.м., номера на поэтажном плане 1-4, расположенный в подвале многоквартирного дома по адресу: <адрес>; стоимость данного объекта по условиям договора составила 1 900 000 руб.

В этот же день ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи неотделимых улучшений указанного объекта недвижимого имущества, стоимость которых составила 600 000 руб.

В тексте договора купли-продажи было указано, что объект недвижимого имущества оборудован электроосвещением, однако после передачи объекта недвижимого имущества истцу, последней было обнаружен, что электроснабжение в помещении отсутствует, подключение к системе водоснабжения носит характер устной договоренности, в нежилом помещении произведена самовольная перепланировка не утвержденная в законном порядке, спорное помещение находится в совместной собственности с ТСЖ «Защитник -1», кроме того в данном помещении находится оборудование, которое является общей собственностью собственником имущества МКД.

Данные обстоятельства по мнению истца свидетельствуют о том, что приобретенный ею объект недвижимого имущества имеет существенные недостатки, которые не были оговорены продавцом при совершении сделки, в связи с чем истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи ввиду существенных недостатков объекта недвижимого имущества, взыскать соответчика в свою пользу уплаченные по договору денежные средства в размере 2 500 000 руб., расторгнуть спорные договоры и взыскать с ответчика судебные расходы по делу.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержала в полном объеме, настаивала на их удовлетворении.

Ответчик в судебное заседание не явилась, судом принимались меры к его извещению, предусмотренные ст. 113 ГПК РФ, путем направления судебных повесток заказной почтой с уведомлением. Ранее ответчик в судебном заседании заявленные требования не признала в полном объеме, поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях относительно заявленных требований.

Представитель третьего лица ТСЖ «Защитник-1» в судебное заседание не явился извещен.

В силу ст. 167 ГПК РФ судом определено рассмотреть дело в отсутствие ответчика, третьего лица.

По правилам ст. 233-244 ГПК РФ данное гражданское дело подлежит рассмотрению в порядке заочного производства.

Суд, выслушав истца, исследовав письменные доказательства по делу, приходит к следующим выводам.

В силу ст. 549 ч. 1 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором РФ).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Далее, в соответствии с условиями договора, продавец обязан передать нежилое помещение в собственность, а покупатель оплатить денежные средства в размере 1 900 000 рублей, которые были оплачены истцом в полном объеме, что подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами. Согласно п. 8 договора установлено, что передаваемое нежилое помещение оборудовано электроосвещением.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи неотделимых улучшений, согласно условиям которого продавец передал в собственность покупателю, а покупатель оплатил и принял в соответствии с условиями договора произведенные неотделимые улучшения. Цена неотделимых улучшений согласно п. 2 договора составила 600 000 рублей и была оплачена продавцу в полном объеме, что подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

Далее, как установлено в ходе рассмотрения дела истцом были выявлены существенные недостатки в виде отсутствия электроснабжения, равно как и разрешительной документации на подключение к системы электроснабжения, подключение к системе водоснабжения носит характер устной договорённость с представителем ТСЖ, в помещении произведена перепланировка, кроме того истец не была уведомлена о режиме совместной с ТСЖ «Защмитник-1» эксплуатации части объекта недвижимости.

Так, в материалы дела представлен акт осмотра нежилого помещения, составленного сотрудниками ТСЖ «Защитник-1» в лице инженера ТСЖ «Защитник-1», истца ФИО3, ответчика ФИО2 и доверенного лица бывшего собственника нежилого помещения ФИО4 согласно которому следует, что в подвальном нежилом помещении электроснабжение отсутствует (л.д. 69). Согласно информации АО «РЭС» договор об осуществлении присоединения к электрическим сетям в отношении спорного объекта недвижимого имущества не заключался (л.д. 71). Аналогичная информация содержится в информации, поступившей от АО «Новосибирскэнергосбыт», согласно которой на заявку ФИО1 о технологическом присоединении к электроснабжению, последней был дан ответ о том, что для оформления договорных отношений истцу необходимо представить в ресурсоснабжающую организацию пакет документом, предусмотренный соответствующим постановлением Правительства (л.д. 76-77, 83).

В ходе судебного разбирательства судом по ходатайству истца была назначена строительная судебная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «СИБЭКС-НСК».

По результатам проведенной судебной экспертизы установлено, что в объекта недвижимого имущества, расположенного в подвале многоквартирного дома по адресу: <адрес> имеются недостатки строительно-технического/строительно-монтажного характера, нарушения СНиПов и ГОСТов, несоответствия законодательству РФ. Так, при проведении экспертизы выявлены нарушения в виде: отсутствия освещения и приборов учета расхода электроэнергии; трещины, отслоения и пятна отделки стен; отсутствует отделка пола; отсутствуют съемные покрытия канала трубопровода; вентиляции, что является нарушением действующих норм; отслоения и пятна плесени на стенах и потолке; повышенная влажность воздуха, отсутствуют сантехнические приборы; отсутствует подключение к трубопроводам водоснабжения и водоотведения. Кроме того, эксперт указывает, что при проведении экспертизы выявлены несоответствия договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а именно п. 4 и п.8. так, в помещении отсутствует электроосвещение и имеются видимые технические (строительные) недостатки. Указанное помещение с учетом выявленных в нем недостатков не является пригодным для использования по назначению и не соответствует строительным нормам и правилам, а также требованиям, предъявляемым к помещениям.

Далее, экспертом с ходе проведения экспертного исследования установлено что в спорном помещении на момент его покупки (ДД.ММ.ГГГГ) и в настоящее время, отсутствует электроосвещение и водоснабжение, что является существенным недостатком. На данный момент оборудовать помещение электроосвещением и водоснабжением возможно. Для оборудования водоснабжением необходимо установить и подключить сантехнические приборы к имеющимся точкам подключения на стояках водоснабжения и водоотведения. Стояки находятся в помещении № санузел, сантехнические приборы также находятся в помещении № санузел и внесены в технический план помещения. Для оборудования помещения независимым источником электроосвещения необходимо провести подключение к трансформаторной подстанции, стоимость указанных видов работ составляет 123 079 рублей.

Экспертом также установлено, что в спорном помещении неотделимые улучшения на момент его приобретения (ДД.ММ.ГГГГ) и на данный момент, с учетом того что работы не производились, не установлены. Выявленные недостатки являются устранимыми, существенными и не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени. Для устранения недостатков в спорном помещении необходимо произвести работы изложенные в дефектной ведомости, стоимость работ, необходимых для устранения выявленных недостатков в ценах, сложившихся на рынке строительно-ремонтных работ в <адрес> составляет 224 219 рублей.

Следует отметить, что недостатки, установленные экспертом являются существенными и влекут непригодность помещения для его использования по назначению.

В ходе судебного разбирательства стороны не оспаривали результаты судебной экспертизы.

Не доверять экспертному исследованию и сделанному на его основе выводу у суда оснований не имеется. В исходе дела эксперт прямо или косвенно не заинтересован, отводов эксперту заявлено не было, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (статья 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Часть 1 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

У суда отсутствуют основания сомневаться в заключении судебного эксперта, поскольку выводы сделаны экспертом на основании представленных материалов, выводы эксперта научно обоснованы и не опровергаются иными доказательствами по делу.

Данное заключение было составлено экспертом, имеющим большой стаж экспертной работы, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности, для проведения экспертизы в распоряжение эксперта были представлены имеющиеся материалы дела.

Таким образом, суд приходит к выводу, что нежилое помещение, переданное ответчиком истцу на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ имеет существенные недостатки, а также как на момент его приобретения, так и в настоящее время не имеет каких-либо неотделимых улучшений.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как предусмотрено ст. 555 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (часть 2 ст. 475 ГК РФ).

Частью 3 указанной статьи предусмотрено, что требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, ответчиком истцу по договору передано нежилое помещение, которое не отвечает условиям договора, с недостатками, которые не позволяют его использовать по целевому назначению, указанные недостатки не были оговорены в договоре купли-продажи, возникли до заключения договора купли-продажи и являются существенными, истец не был уведомлен об ограничениях использования нежилого помещения, на момент рассмотрения дела недостатки не устранены, что свидетельствует о том, что данные недостатки не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, в результате чего, истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, что в силу ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения этого договора, в связи с чем, договоры купли-продажи подлежат расторжению, нежилое помещение подлежит возврату в собственность ответчика, и с ответчика в пользу истца подлежат взысканию уплаченные по договору денежные средства в размере 2 500 000 руб.

В порядке ст.ст. 98, 103 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 20 809 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 98, 194-199,233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить в полном объеме.

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ФИО1 и ФИО2.

Расторгнуть договор купли-продажи неотделимых улучшений от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ФИО1 и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму в размере 2 500 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 20 809 руб., а всего взыскать денежную сумму в размере 2 520 809 руб.

Решение суда является основанием для погашения записи о праве ФИО1 на нежилое помещение по адресу: <адрес> кадастровый № и регистрации права на указанный объект за предыдущим собственником ФИО2.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Л.В. Поротикова