Решение № 3А-89/2016 3А-9/2017 3А-9/2017(3А-89/2016;)~М-151/2016 М-151/2016 от 5 марта 2017 г. по делу № 3А-89/2016

Дело № 3а-9/2017

ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 марта 2017 г.

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Харламовой О.А.,

при секретаре Бердовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Министерству имущественных отношений Омской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО3, ФИО2 обратились с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, указывая, что являются сособственниками земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <...> кв.м., местоположение которого установлено относительно 1-этажного здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, <...>, <...><...> – по ? доле в праве за каждым.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости на основании приказа Министерства имущественных отношений по Омской области от 20 ноября 2014 г. № 50-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области», кадастровая стоимость объекта недвижимости составляет <...>.

В соответствии с отчетом об оценке от 06 мая 2015 г. № 38/2015, составленным ИП ФИО4, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на <...> определена в размере <...> рублей. Соответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности подтверждается экспертным заключением Экспертного совета ООО «Российское общество оценщиков» от 09 октября 2015 г. № 4749/2015.

Заявление ФИО3, ФИО2 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области от 16 февраля 2016 г. № 25 отклонено.

Указывая на завышенный размер налоговых платежей, несоответствие кадастровой стоимости земельного участка рыночной стоимости, ссылаясь на положения ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 24.18, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», заявлены требования об установлении по состоянию на 01 января 2014 г. кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости в сумме <...> рублей (л.д.4-6).

В ходе рассмотрения дела представителем административного истца в порядке ч. 1 ст. 46 КАС РФ требования уточнены в части установления с 01 января 2014 г. кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...> (т.2 л.д.137-139).

В судебном заседании представитель ФИО3, ФИО2 ФИО5, действующая на основании доверенностей от 30 июня 2014 г., 07 сентября 2016 г. (т.1 л.д.96, 97), требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной поддержала.

Представитель Администрации г. Омска – ФИО6, действующий на основании доверенности от 02 августа 2016 г. (т.1 л.д.137), полагал возможным требования удовлетворить ввиду наличия доказательств, подтверждающих несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 г., сомнений в достоверности выводов судебной экспертизы не высказал.

Представители: Министерства имущественных отношений Омской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Росреестра по Омской области, Управления Федеральной налоговой службы по Омской области в судебном заседании участия не принимали, в представленных отзывах полагали возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (т.1 л.д.110-113, 140-141, т.2 л.д.1-2).

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу положений ч. 1 и ч. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Из п. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, нарушает права собственника данного земельного участка.

Понятие кадастровой стоимости определено в п. 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. № 508. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков в силу п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Согласно ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном настоящим федеральным законом.

Пунктом 1 ч. 5 ст. 8 указанного федерального закона предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, в том числе сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При этом к дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего федерального закона вносятся в уведомительном порядке (п.3 ст. 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу положений ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, ФИО2 на основании свидетельства о государственной регистрации права от <...> является собственником ? доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № <...> площадью <...> кв.м., категории земель: земли населённых пунктов – производственные нужды, адрес (местоположение) установлено относительно <...><...> (т.1 л.д.14). Собственником ? доли в праве собственности на указанный объект недвижимости также является ФИО1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <...> (т.1 л.д.15).

Согласно представленной выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от <...> земельный участок с кадастровым номером № <...> поставлен на кадастровый учет <...> г. (т.1 л.д.245).

Согласно ч. 4 ст. 24.18, ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> определена в размере <...> копеек на основании приказа Министерства имущества Омской области от 20 ноября 2014 г. № 50-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области», которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Омской области, вступившие в силу с 10 января 2015 г. Установленные названным приказом результаты государственной кадастровой оценки внесены в государственный кадастр недвижимости 21 января 2015 г.

В соответствии с указанным приказом Министерства имущества Омской области государственная кадастровая оценка проводилась в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости, по состоянию на 01 января 2014 г.

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, подлежащая установлению взамен кадастровой стоимости, содержащейся в государственном кадастре недвижимости, должна быть определена на 01 января 2014 г.

Согласно представленному ФИО2, ФИО1 отчету оценщика ФИО4 от <...> № <...>, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 01 января 2014 г. определена в размере <...> рублей (т.1 л.д.17-78).

Соответствие отчета требованиям законодательства подтверждается экспертным заключением № <...> от 09 октября 2015 г. общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» (т.1 л.д.79-93).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области от 16 февраля 2016 г. № 25 заявление ФИО3, ФИО2 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости было отклонено по мотивам несоответствия оформления и содержания отчета требованиям ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В частности, комиссией установлено, что отбор объектов-аналогов произведен некорректно, коэффициент вариации выборки составляет 63%, оценщиком неверно и необоснованно применены корректировки к стоимости земельных участков-аналогов, отражающие разницу в наличии коммуникаций, что является нарушением требований п.22 приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2009 г. № 611, п.4 приказа Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254 (т.1 л.д.10-12).

В ходе судебного разбирательства по ходатайству представителя административных истцов ФИО5 определением Омского областного суда от 20 января 2017 г. назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка на дату определения его кадастровой стоимости, проведение которой поручено ООО «Экспертно-оценочное агентство «Ледон» (т.1 л.д.240-243).

Согласно экспертному заключению от 17 февраля 2017 г. № За-9/2017, составленному ООО «Экспертно-оценочное агентство «Ледон», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 01 января 2014 г. составляет <...> рублей (т.2 л.д.5-128).

Проанализировав содержание данного экспертного заключения, суд приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям ст. 82 Кодекса административного производства Российской Федерации.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим значительный стаж работы в данной области (четырнадцать лет), предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. Выводы эксперта о рыночной стоимости земельного участка сделаны на основе сравнительного подхода с использованием сведений о продаваемых объектах- аналогах, опубликованных в периодических печатных изданиях «Бизнес недвижимость», «Новый Адрес», «Недвижимость» и в интернет-источниках по состоянию на январь, апрель, май и декабрь 2013 года, с применением корректирующих коэффициентов. Выбор объектов-аналогов обоснован и произведен в соответствии с положениями п. 3. 12-14 ФСО №1.

Оценщиком рассмотрено несколько объектов-аналогов, расположенных в Центральном и Октябрьском административном округах г. Омска, имеющих производственное или сопоставимое назначение (использование), свободных от застройки.

Подробная характеристика объектов, выбранных в качестве объектов-аналогов, представлена в таблице 4.2 (т. 2 л.д.50-53).

Определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным, экспертом подробно проанализирован сегмент рынка, к которому относятся объекты оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения, в том числе: по цене предложения, состоянию рынка, местоположению, удаленности от магистрали, площади, наличию инженерных коммуникаций, наличию транспортных подъездных путей (т.2 л.д.54-57).

Корректность методов и правильность проведения исследования ответчиком по делу не опровергнуты.

В экспертном заключении присутствуют ссылки на источники информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения о местоположении объектов-аналогов и иных характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости земельных участков (т.2 л.д.107-109).

По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей рынка недвижимости в г. Омске в соответствующий период, а также иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Отказ от затратного и доходного подходов в экспертном заключении обоснован и сомнения не вызывает.

При таких данных, оценив экспертное заключение по правилам, установленным в ст. 84 КАС РФ, а также учитывая, что иных доказательств, которые опровергли бы установленную рыночную стоимость земельных участков, заинтересованными лицами не представлено, суд не находит оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение.

В силу предписаний ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не остановлено иное.

Суд, проанализировав названное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <...> кв.м., категории земель: земли населённых пунктов – производственные нужды, местоположение которого установлено относительно <...>, <...><...>, в размере его рыночной стоимости в сумме <...> рублей.

Как было указано выше, кадастровая стоимость земельного участка установлена приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2014 г. № 50-п по состоянию на 01 января 2014 г.

Как разъяснено в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

В силу положений ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости является 21 января 2015 г. (т. 1 л.д.9).

Таким образом, период действия установленной кадастровой стоимости является с 01 января 2016 г. до даты утверждения новой кадастровой оценки.

Принятие настоящего решения с момента вступления его в законную силу является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости в силу ч. 5 ст. 4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».

Принимая во внимание, что разрешение дела об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости направлено на определение экономически обоснованной стоимости объекта, в том числе для целей налогообложения, и не предполагает опровержение достоверности кадастровой стоимости, суд считает возможным отнести судебные расходы по делу (расходы по госпошлине) на административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1, ФИО2 к Министерству имущественных отношений Омской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <...> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов – производственные нужды, местоположение которого установлено относительно <...><...>, в размере его рыночной стоимости <...>, определенной по состоянию на 01 января 2014 г.

Датой подачи заявления считать 29 декабря 2016 г.

Период действия установленной кадастровой стоимости является с 01 января 2016 г. до даты утверждения новой кадастровой оценки.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Омского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.А. Харламова