Апелляционное определение № 33-768/2026 от 4 февраля 2026 г.

УИД 29RS0016-01-2025-001308-81

Судья Склеймина Н.В.

№ 2-824/2025

05 февраля 2026 г.

Докладчик Кучьянова Е.В. № 33-768/2026 г. Архангельск


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего судьи Моисеенко Н.С.,

судей Вальковой И.А., Кучьяновой Е.В.,

при секретаре судебного заседания Бородиной Е.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО1 в лице законных представителей ФИО2, ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью «Домовёнок» о возложении обязанности, взыскании штрафа, компенсации морального вреда, судебной неустойки по апелляционной жалобе ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО1 в лице законных представителей ФИО2, ФИО5 на решение Новодвинского городского суда Архангельской области от 26 ноября 2025 г.

Заслушав доклад судьи Кучьяновой Е.В., судебная коллегия

установила:

ФИО2, действующая за себя и своего несовершеннолетнего сына ФИО1, также в лице его законного представителя ФИО5, ФИО3 и ФИО4 обратились в суд с иском к управляющей организации – ООО «Домовёнок» с иском о возложении обязанности передать ФИО3 и ФИО2 один комплект ключей от замка, которым закрыт люк в чердачное помещение № подъезда многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, взыскании штрафа, компенсации морального вреда, судебной неустойки. В обоснование требований указали, что ФИО3, ФИО2 вместе со своим несовершеннолетним сыном ФИО1 проживают в квартире <адрес> на условиях договора социального найма. 23 сентября 2025 г. истцы обратились к ответчику с заявлением, в котором изложили требования о передачи им в срок до 26 сентября 2025 г. (включительно) одного комплекта ключей от замка, которым закрыт люк в чердачное помещение № подъезда многоквартирного дома. Ответчик в ответе от 25 сентября 2025 г. в удовлетворении требований заявителей отказал. Поскольку передача ключей от чердака истцам необходима для организации внутреннего технического контроля, обеспечения оперативной безопасности, в том числе пожарной безопасности, использование чердака как аварийного/эвакуационного выхода, просили обязать ответчика в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу передать истцам ФИО3 и ФИО2 один комплект ключей от замка, которым закрыт люк в чердачное помещение № подъезда многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, взыскать с ответчика в пользу каждого истца по 132 448 руб., а в пользу ФИО1 264 896 руб., в качестве компенсации морального вреда, 50% от суммы присужденной судом штрафа за неисполнение их требований в добровольном порядке, взыскать судебную неустойку в пользу каждого истца в твердой денежной сумме в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда до дня фактического исполнения судебного акта.

Решением Новодвинского городского суда Архангельской области от 26 ноября 2025 г. постановлено:

«в удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО1 в лице законных представителей ФИО2, ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью «Домовёнок» о возложении обязанности, взыскании штрафа, компенсации морального вреда, судебной неустойки отказать».

С указанным решением не согласились истцы и в поданной апелляционной жалобе просят его отменить.

В обоснование доводов жалобы ссылаются на то, что предметом спора является обеспеченный законом доступ нанимателей и членов их семьи как законных пользователей к общему имуществу многоквартирного дома (чердачному помещению и чердачному люку), а также обязанность управляющей организации обеспечить безопасные условия проживания посредством соблюдения императивных требований к хранению ключей и организации контролируемого доступа к чердаку.

Данное требование сформулировано как негаторное, т.е. об устранении препятствий в пользовании общим имуществом, не связанных с лишением владения. При этом судом не учтены положения ст. 304 ГК РФ о праве пользователей имущества требовать устранения любых нарушений их прав.

По мнению подателей жалобы, в соответствии с ч. 2 ст. 61 ЖК РФ независимо от отсутствия у истцов титула собственности они являются законными пользователями общего имущества многоквартирного дома, включая чердачное помещение и чердачный люк. При этом управляющая организация обязана обеспечивать надлежащее содержание и использование общего имущества не только в интересах собственников, но и иных лиц, пользующихся помещениями, к которым истцы несомненно относятся.

Отмечают, что требование о передаче комплекта ключей от люка чердака заявлено не в целях произвольного доступа к техническому помещению, а в целях обеспечения безопасных условий проживания с учетом проживания на верхнем этаже и несовершеннолетнего ФИО1

Полагают, что употребление термина «необходимо» в п. 3.3.5. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ № 170 свидетельствует об императивном характере обязанности управляющей организации организовать хранение второго комплекта именно в квартире верхнего этажа, а не по своему усмотрению.

Считают, что указанная норма не требует специальных решений общего собрания и не связывает реализацию этого режима с согласием наймодателя. При наличии активного волеизъявления жильцов верхнего этажа на хранение ключей и при отсутствии доказанных возражений иных жильцов, уклонение ответчика от исполнения императивной нормы и отказ передать ключи являются неправомерными и нарушают права истцов.

Указывают, что несмотря на то, что люк не является аварийным выходом по классификации строительных правил, чердачный люк и путь на кровлю – возможные способы спасения. Суд не учел реальный характер рисков для жильцов верхнего этажа.

Наличие мотивированного письменного отказа управляющей организации удовлетворить законное требование истцов само по себе свидетельствует о наличии спора о праве и о нарушении законного интереса истцов.

Следовательно, вывод суда о ненадлежащем способе защиты является юридически ошибочным и повлек вынесение незаконного решения.

Отмечают, что суд фактически применил только половину нормативного регулирования (требование запирать), проигнорировав вторую, специальную и конкретизирующую часть (механизм хранения ключей и обеспечения контролируемого доступа).

Полагают, что в рассматриваемом деле речь идет не о свободном, неконтролируемом допуске неопределенного круга лиц на чердак, а о передаче комплекта ключей конкретным ответственным жильцам верхнего этажа, сохранении при этом запирания люка на замок и режима недопуска «посторонних», исполнении управляющей организацией императивной обязанности по хранению второго комплекта ключей в квартире верхнего этажа.

Ссылаются на подмену судом понятия «контролируемого доступа» концепцией «полного ограничения доступа», оправдание уклонения управляющей организации от исполнения ее нормативных обязанностей.

Считают, что суд сузил субъектный состав лиц, имеющих право пользоваться общим имуществом, необоснованно поставил реализацию императивных норм технической документации в зависимость от усмотрения общего собрания, не связал отказ в передаче ключей с нарушением обязанности по обеспечению безопасных условий проживания, вытекающих из договора управления и ст. 161 ГК РФ.

Обращают внимание, что они не оспаривали и не просили признать люк «эвакуационным выходом» по смыслу строительных правил, а настаивали на том, что люк и чердак фактически существуют, над их квартирой расположен чердак, являющийся общим имуществом, при пожаре и блокировке лестничной клетки люк и чердак объективно становятся единственным путем спасения для жильцов пятого этажа, включая несовершеннолетнего, запирание люка без передачи ключа лишает их этой возможности и создает неприемлемый риск для жизни и здоровья.

Отмечают, что суд вышел за пределы предмета спора и фактически заменил оценку реальной безопасности рассуждениями о соблюдении требований при проектировании здания.

Ссылаются на позиции Верховного Суда РФ об обязанности передачи второго комплекта ключей и их хранение в квартире верхнего этажа. При этом суд неверно интерпретировал их содержание, фактически использовал вывод о недопустимости принудительного навязывания хранения ключей как аргумент против добровольного принятия ключей истцами.

Не согласны с отсутствием правовой оценки доводов истцов о применимости Закона о защите прав потребителей и фактическим отказом суда в применении специального режима защиты потребителей. Поскольку ответчиком нарушено право истцов на доступ к общему имуществу, незаконно отказано в услуге по обеспечению безопасных условий проживания, имеются основания для взыскания компенсации морального вреда и штрафа.

Просят учесть, что суд, отказав в удовлетворении основного требования по формальным и неправомерным основаниям, даже не перешел к содержательной оценке требований о моральном вреде, штрафе и астренте, что свидетельствует о неполноте и односторонности правового анализа.

В силу ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истцов ФИО5, поддержавшего жалобу, представителя третьего лица ГУ МЧС России по Архангельской области ФИО6, полагавшего правильными выводы суда в части соблюдения требований пожарной безопасности, согласно которым выход на чердак не является аварийным, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, ФИО3, ФИО2 вместе со своим несовершеннолетним сыном ФИО1 проживают в квартире <адрес> на условиях договора социального найма. ФИО4 включен в договор социального найма, как член семьи нанимателя.

Управление указанным многоквартирным домом на основании договора от 01 марта 2025 г. осуществляет ООО «Домовёнок», ранее договор был заключен 15 апреля 2019 г. и действовал до 28 февраля 2025 г.

23 сентября 2025 г. истцы ФИО3 и ФИО2 в лице своего представителя ФИО5 обратились к ответчику с заявлением, в котором изложили требования о передачи им в срок до 26 сентября 2025 г. (включительно) одного комплекта ключей от замка, которым закрыт люк в чердачное помещение № подъезда многоквартирного дома.

ООО «Домовёнок» 25 сентября 2025 г. направил в адрес заявителей письмо №, которым отказал в удовлетворении их требований, поскольку истцы и их представитель не являются собственниками квартиры, что является основанием для отказа управляющей организации в передаче ключей от чердачного помещения.

Полагая данный отказ незаконным и нарушающим права истцов, последние обратились в суд с данным иском.

Разрешая возникший спор и отказывая в удовлетворении иска в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что не имеется оснований для передачи комплекта ключей от люка на чердак истцам для доступа к общедомовому имуществу, в том числе в целях возможного использования как эвакуационного или аварийного выхода в случае пожара. Неисполнение ответчиком обязанности по передаче ключей прав и законных интересов истца не нарушает, при этом ими избран ненадлежащий способ защиты.

Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции согласна.

В соответствии с ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Согласно положений п. 3 и п. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а также обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая чердаки и крыши (п.п. 1, 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

В силу ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 данного кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать, в числе прочего, соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц (п.п. 1- 4 ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ).

Положениями пп. «а» п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, предусмотрено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя в том числе осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 данных правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.

В силу п. 13 данных правил осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.

В соответствии с п. 3.3.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 (далее – Правила № 170), входные двери или люки (для чердачных помещений с запасными, напорными и расширительными баками) выхода на кровлю должны быть утеплены, оборудованы уплотняющими прокладками, всегда закрыты на замок (один комплект ключей от которого необходимо хранить у дежурного диспетчера ОДС или в комнате техника-мастера организации по обслуживанию жилищного фонда, а второй - в одной из ближайших квартир верхнего этажа), о чем делается соответствующая надпись на люке.

Вход в чердачное помещение и на крышу следует разрешать только работникам организаций по обслуживанию жилищного фонда, непосредственно занятым техническим надзором и выполняющим ремонтные работы, а также работникам эксплуатационных организаций, оборудование которых расположено на крыше и в чердачном помещении.

Согласно п. 4.6.3.1. Правил № 170 двери с лестничных площадок на чердак должны быть утеплены, с двух сторон обшиты кровельной сталью, иметь предел огнестойкости 0,6 часа и закрыты на замок, ключи от которого должны храниться в квартире верхнего этажа и в организации по содержанию жилищного фонда, о чем должна быть соответствующая надпись на двери.

Аналогичные положения содержатся в п. 4.6.3.2. Правил № 170, в силу которых не допускается доступ на чердак посторонних лиц; двери на лестничную клетку должны иметь предел огнестойкости 0,6 часа (обшиты железом), быть закрыты, герметизированы; все отверстия от трубопроводов монтажные и т.д. - заделаны.

Исходя из изложенного следует, что доступ на чердак посторонних лиц запрещен и разрешен только сотрудникам организаций по обслуживанию жилищного фонда, непосредственно занятым техническим надзором и выполняющим ремонтные работы, а также работникам эксплуатационных организаций. Предусмотренная изложенными выше нормами передача одного комплекта ключей от замков, запирающих двери, люки с лестничных площадок на чердак, для хранения в любую квартиру верхнего этажа направлена на обеспечение надлежащего содержания многоквартирного дома, благоприятных и безопасных условий проживания граждан, а также сохранности общего имущества. Данная позиция изложена в апелляционном определении Верховного Суда РФ от 13 августа 2024 г. № АПЛ24-296.

Таким образом, обязанность управляющей организации передать один комплект ключей от замка на люке в чердачное помещение направлено, прежде всего, на эффективное исполнение ею своих обязанностей по содержанию общедомового имущества в целях предоставления скорейшего доступа своим сотрудникам и работникам иных специализированных организаций по обслуживанию жилищного фонда, а также аварийных служб.

Положений, которые бы предусматривали предоставление комплекта ключей от люка на чердак жильцам одной из квартир на верхнем этаже в целях обеспечения им доступа к общедомовому имуществу (чердаку и кровле) либо под их контролем иным собственникам или проживающим в жилых помещениях в этом доме лицам, действующее законодательство не содержит.

Указание в судебном решении на то, что только собственники жилого помещения имеют право получить доступ к техническим помещениям многоквартирного дома, если такой доступ не нарушает права и законные интересы иных собственников, а также требования пожарной безопасности, санитарно-технические, экологические и иные требования законодательства, не может быть признано правильным, т.к. основано на неверном толковании вышеизложенных норм действующего законодательства и не учитывает положения ч. 2 ст. 61 ЖК РФ.

В данной норме установлено, что наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

Соответственно, объем прав нанимателя жилого помещения на пользование общим имуществом в многоквартирном доме сопоставим с объемом прав собственников жилых помещений в отношении общего имущества и не исключает право получить доступ к техническим помещениям, если в установленном порядке не предусмотрено ограничений.

Между тем такой вывод суда первой инстанции к принятию неправильного решения в указанной части не привел, поскольку в силу изложенного выше отсутствие у истцов ключей от замка, которым закрыт люк в чердачное помещение № подъезда, их прав и законных интересов не нарушает.

Не могут быть признаны состоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что требование о передаче комплекта ключей от люка на чердак заявлено в целях обеспечения безопасных условий проживания в жилом помещении, направлено на устранение препятствий в пользовании общим имуществом.

Принимая во внимание, что свободный доступ к общедомовому имуществу – чердачному помещению и кровле ограничен для любых лиц, вне зависимости от права, на котором они пользуются жилым помещением в доме, передача комплекта ключей от люка на чердак проживающим в одной из квартир верхнего этажа лицам не может расцениваться как предоставление им преимущества в части свободного доступа к общедомовому имуществу либо права контроля за доступом к нему иных лиц.

Единственной целью хранения одного комплекта ключей в любой из квартир верхнего этажа является упрощение сотрудникам управляющей, эксплуатационной организаций, аварийной службы доступа к данным элементам общедомового имущества.

Для безопасного проживания в жилом помещении непосредственного пользования чердаком и кровлей, т.е. физического доступа к ним, не требуется. Предусмотренное положениями п. 3.3.5 Правил № 170 ограничение доступа к этим помещениям прав проживающих в жилых помещениях в этом доме лиц не нарушает, а направлено на обеспечение сохранности общедомового имущества, надлежащего его содержания, создания благоприятных и безопасных условий.

Вопреки позиции подателей жалобы, рассматривающих выход на чердак и кровлю жилого дома как путь спасения при пожаре, он таковым не является и правилами пожарной безопасности запрещен.

Суд первой инстанции правильно применил положения Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», СП 1.13130.20, СП 17.13330.2017, которыми установлены требования пожарной безопасности к эвакуационным путям, эвакуационным и аварийным выходам из помещений, зданий и сооружений, а также требования пожарной безопасности к эвакуационным путям для наружных технологических установок. Люк, ключи от замка на котором желают получить истцы, расположен в перекрытии и ведет в чердачное помещение, а не на кровлю напрямую, в связи с чем не является аварийным или эвакуационным выходом.

В суде первой и апелляционной инстанции представители ГУ МЧС России по Архангельской области поясняли, что правила пожарной безопасности запрещают использование во время пожара выходов на кровлю и в чердачное помещение в качестве путей эвакуации и в экстренной ситуации необходимо следовать к предусмотренным для здания и помещения эвакуационным и аварийным выходам, которым для квартиры истцов является балкон.

Ссылка подателя жалобы на подмену судом понятия «контролируемого доступа» и «полного ограничения доступа», не может быть принята во внимание, т.к. таковой не произошло.

Действующее законодательство не предоставляет ни собственникам помещений в многоквартирном доме, ни гражданам, пользующимся помещениями в доме на иных законных основаниях, право неограниченного доступа в чердачное помещение и на кровлю. Вместе с тем функции по осуществлению контролируемого доступа лиц к этим элементам общедомового имущества на лиц, проживающих в квартирах на верхнем этаже, не возложены.

Обязанность по надлежащему содержанию общедомового имущества, включая, как это следует из п.п. 3.3.5, 4.6.3.1. Правил № 170, контроль за постоянным нахождением в запертом состоянии (закрыты на замок) выходов на чердак и кровлю, лежит на управляющей организации.

Контролируемый доступ в чердачное помещение и на кровлю жилого дома лиц, являющихся работниками управляющих организаций и организаций, обслуживающих жилищный фонд, аварийных служб ответчиком организован. Сведений о том, что работники такой доступ не получили, в ситуации, когда он был необходим, но отсутствовали ключи от люка на чердак, материалы дела не содержат и сторона истцов на них не ссылалась.

Неисполнение ответчиком обязанности по передаче ключей от люка на чердак № подъезда жилого дома <адрес> прав и законных интересов истцов как потребителей не нарушает, негативных последствий для них не влечет и не свидетельствует о ненадлежащем содержании со стороны ООО «Домовёнок» общедомового имущества. В этой связи мотивированный письменный отказ управляющей организации передать комплект ключей от люка на чердак именно истцам, принимая во внимание наличие других квартир на верхнем этаже, ошибочно расценивается подателями жалобы как нарушение их законного интереса и наличия спора о праве.

Активное волеизъявление истцов как жильцов верхнего этажа получить на хранение от ответчика комплект ключей от люка на чердак, мотивированное необходимостью реализации контролируемого доступа нанимателя и членов его семьи к общедомовому имуществу – чердаку и кровле жилого дома, основанием для понуждения передачи ключей именно им не является.

Принимая во внимание, что нарушения прав истцов со стороны ответчика не установлено, оснований для понуждения выдать им комплект ключей от люка на чердак не имеется, в удовлетворении требований о компенсации морального вреда, штрафа и астрента отказано правомерно.

Поскольку исковое требование о компенсации морального вреда основано на неисполнении ответчиком обязанности по организации контролируемого доступа к общему имуществу, однако такого нарушения в процессе судебного разбирательства установлено не было, отсутствует обязательный элемент состава, позволяющий удовлетворить иск в указанной части.

Доводы апелляционной жалобы основаниями к отмене постановленного судом решения служить не могут, так как изложенных выводов суда первой инстанции не опровергают. Оснований для переоценки исследованных судом доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.

При таких обстоятельствах в пределах доводов апелляционной жалобы правильное по существу судебное решение отмене или изменению не подлежит.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Новодвинского городского суда Архангельской области от 26 ноября 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО1 в лице законных представителей ФИО2, ФИО5 - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 19 февраля 2026 г.

Председательствующий Н.С. Моисеенко

Судьи И.А. Валькова

Е.В. Кучьянова