Решение № 2-1030/2024 2-1030/2024~М-777/2024 М-777/2024 от 3 сентября 2024 г. по делу № 2-1030/2024

УИД 66RS0028-01-2024-001168-88

Дело № 2-1030/2024


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ирбит 04.09.2024

Ирбитский районный суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Серебренниковой Е.В.,

при секретаре судебного заседания Модиной Н.Л.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2,

ответчика ФИО3, представителя ответчика ФИО4,

представителя ответчика ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО6, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО6, ФИО3 о признании за ним права преимущественного выкупа нежилого помещения по адресу: <адрес> о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного между ответчиками; о признании недействительным договора аренды от 19.03.2024, заключенного между ним и ответчиком ФИО3, о возложении обязанности на ФИО6 заключить с ним договор купли-продажи нежилого помещения по цене 5 000 000 рублей, и применении последствий недействительности сделок по тем основаниям, что 01.10.2023 между ним и ФИО6 заключен договор аренды недвижимого имущества - нежилого помещения (магазин), площадью 49,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер №, принадлежавшего на тот момент ФИО6 на праве собственности.

Срок аренды был согласован на 6 месяцев с преимущественным правом на продление, арендная плата установлена в 25 000 рублей за месяц с внесением обеспечительного платежа в размере 25 000 рублей в момент первого платежа арендной платы. Договором было предусмотрено право преимущественного выкупа им арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения, определены основные условия выкупа: установлена выкупная цена в 5 000 000 рублей, увеличение на сумму арендных платежей, порядок передачи имущества, момент перехода права собственности, распределение расходов, связанных с государственной регистрацией и др. Условия договора исполнялись неукоснительно, об отказе от права преимущественной покупки помещения не заявлял, после 01.04.2024 готов был исполнить обязательство о выплате 5 000 000 рублей ФИО6

15.03.2024, в период действия договора аренды от 01.10.2023, ФИО6 и ФИО3 заключили договор купли-продажи нежилого помещения. Сумма договора составила 5 000 000 рублей. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 18.03.2024.

19.03.2024 получил от ФИО3 письменное уведомление о смене собственника и необходимости заключения договора аренды на иных условиях, иначе право пользования арендованным имуществом будет ограничено.

ФИО6 и ФИО3 действовали недобросовестно, нарушили его право на преимущественное приобретение спорного нежилого помещения, поскольку не знать о существовании договора аренды с правом выкупа не могли. ФИО6 обязана была уведомить его о намерении продать помещение и выполнить условия заключенного договора аренды с правом выкупа.

ФИО3 знал о наличии договора аренды, осматривал помещение, выслал уведомление об изменении условий договора аренды, следовательно, знал об условиях заключенного им с ФИО7 договора.

Поскольку переход права собственности был для него неожиданным, он был вынужден 19.03.2024 заключить с ФИО3 договор аренды на кабальных условиях: без права выкупа, арендная плата составила 160 000 рублей в месяц, арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке изменять арендную плату один раз в 6 месяцев до 10%, предусмотрено право арендодателя на одностороннее расторжение договора.

Сделка по отчуждению собственником арендованного имущества существенно нарушила его права и охраняемые законом интересы, в том числе повлекла неблагоприятные последствия.

Истец ФИО1 в ходе рассмотрения дела поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в тексте искового заявления, дополнительно указав, что арендованное им помещение не возвращалось и до настоящего времени занимается. После получения уведомления от нового собственника, он связался с ФИО6, которая убедила его в том, что с новым собственником также можно договориться о приобретении объекта. ФИО3 предложил ему купить помещение за 7 миллионов, он согласился и взял два кредита, но ФИО3 передумал. У него до настоящего времени имеется намерение и финансовая возможность на реализацию права выкупа. Сделкой, заключенной между ответчиками, он лишен возможности реализовать свое преимущественное право, вытекающее из условий договора аренды недвижимого имущества по независящим от него обстоятельствам, что поставило его в крайне неблагоприятное финансовое положение. Поднятие ФИО3 стоимости арендной платы с 25 000 рублей до 160 000 рублей, не соответствует рыночным ценам по городу Ирбит. Он был вынужден заключить договор аренды нежилого помещения на кабальных условиях, поскольку в спорном помещении расположено кафе, которое является для него социальным проектом, направленным на поддержку детей-инвалидов, в данном кафе проводятся различные мастер-классы, направленные на социальную адаптацию «особенных» детей, таким ребенком является и его старший сын.

Представитель истца ФИО2 поддержал позицию истца, уточнив исковые требования, просил признать недействительным договор купли-продажи и применить последствия недействительности сделки в виде признания за истцом права преимущественного выкупа нежилого помещения; признания недействительным договора аренды от 19.03.2024, заключенного между истцом и ответчиком ФИО3, возложения обязанности на ФИО6 заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения по цене 5 000 000 рублей. Основанием для признания договора купли-продажи недействительным является тот факт, что ФИО6 было нарушено условие договора о выкупе объекта, а именно нарушено право истца на преимущественный выкуп спорного помещения. В соответствии с ч. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Данная сделка, помимо нарушения прав и законных интересов истца, повлекла для истца неблагоприятные последствия: предпринимательская деятельность под угрозой, пошел на дополнительные затраты, появились кредитные обязательства. ФИО3, зная о наличии договора аренды, действовал недобросовестно.

Ответчик ФИО6, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, обратилась к суду с письменным заявлением о признании исковых требований в полном объеме (т. 1, л.д. 75), обеспечила участие в деле своего представителя ФИО5

Представитель ответчика ФИО5 в ходе рассмотрения дела поддержала позицию ответчика ФИО6, просила удовлетворить исковые требования, указав, что с марта 2022 года спорное помещение ФИО6 передала по договору аренды истцу, который в свою очередь своевременно, ежемесячно вносил арендные платежи. В августе 2023 года к ней обратился ФИО3 с предложением купить у нее объект недвижимости. В сентябре 2023 года у нее состоялся разговор с ФИО1, который предложил ей заключить договор аренды на 6 месяцев с последующим выкупом. С октября 2023 года ФИО6 находилась в достаточно сложном психологическом состоянии в связи с тем, что на СВО был ранен ее сын. В январе 2024 года сын ФИО6 пропал. Находясь в таком состоянии, в марте 2024 года ФИО6 решила реализовать объект недвижимости. Она нуждалась в денежных средствах. При этом у нее состоялся разговор с ФИО3, в ходе которого она попросила ФИО3 о том, чтобы договор аренды продолжал действовать на тех же условиях. В настоящее время ФИО6 понимает, что она нарушила интересы ФИО1, признает, что произвела некорректные действия. Объект не возвращался, деятельность осуществляется до настоящего времени.

Ответчик ФИО3 в ходе судебного заседания исковые требования не признал, указав, что при обсуждении условий договора купли-продажи, ФИО6 ему сказала об аренде, сообщив о том, что ФИО1 арендные платежи осуществляет нерегулярно, что ей приходится напоминать ему об этом. Продавать объект арендатору не стала, так как он занизил цену покупки до 2 500 000 рублей. Сам он ничего не обещал ФИО6

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 просил отказать в удовлетворении исковых требований, поддержав доводы письменного отзыва, из которого следует, что договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 01.10.2023 заключен на срок 6 месяцев. Автоматическая пролонгация договора аренды не предусмотрена. Согласно акту приема-передачи имущества, который является приложением № № к договору, арендодатель ФИО6 передала арендатору ФИО1 указанное в договоре аренды помещение. После истечения срока действия договора ФИО1 вернул ФИО6 арендованное помещение, о чем подписан акт возврата имущества (приложение № к договору). Таким образом, истец добровольно вернул арендодателю имущество, в отношении которого он имел право выкупа по договору, после чего это имущество, будучи свободным от прав истца, было продано ФИО3 Истец добровольно не воспользовался своим правом выкупа указанного помещения.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, в то время как договор аренды с правом выкупа является основным договором и не предполагает заключения дополнительно к нему договора купли-продажи. Истец не внес выкупную цену объекта недвижимости, как того требовали условия договора аренды.

15.03.2024 ФИО3 приобрел спорное помещение у ФИО8 по договору купли-продажи, в котором указано, что объект недвижимости не обременен правами третьих лиц и не является предметом спора.

После прекращения аренды между истцом и ФИО6, истец 19.03.2024 получил от ФИО3, как нового собственника помещения, уведомление о переходе права собственности на имущество, поскольку свое имущество из арендованного помещения истец на дату заключения договора купли-продажи еще не вывез. В этот же день истец заключил с новым собственником договор аренды спорного помещения.

Как истец, так и ответчик ФИО3 действовали добросовестно, отдавая отчет своим действиям, надлежащим образом зафиксировали свои права и обязанности в договоре аренды от 19.03.2024. Истцом не представлено никаких доказательств того, что он был вынужден заключить указанный договор. Если бы истец не имел желания заключить договор аренды, то он бы в письменном виде направил в адрес ФИО3 мотивированный отказ от заключения договора, либо, просто не стал бы подписывать договор.

Поскольку, истец надлежащим образом по акту возврата вернул арендованное имущество, не заключал с предыдущим собственником договор аренды на новый срок, между сторонами были полностью прекращены отношения по аренде спорного объекта, то истец не обладает правом выкупа спорного объекта. Более того, истец добровольно заключил с ФИО3 новый договор аренды, что также свидетельствует о том, что истец не хотел выкупать спорный объект недвижимости.

С иском об оспаривании договоров истец обратился в суд 27.05.2024, то есть более чем через 2 месяца после завершения договора аренды с правом выкупа и заключения нового договора аренды с новым собственником (т. 1, л.д. 86-90).

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь представленных доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Как предусмотрено ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (пункт 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 01.10.2023 между ФИО6 (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды с правом выкупа № № недвижимого имущества - нежилого помещения (магазин), площадью 49,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. Срок действия договора 6 месяцев. Арендная плата составляет 25 000 за месяц. К договору приложен акт приема-передачи имущества (т.1, л.д. 37-40, 41).

При толковании договора аренды суд применительно к ст. 431 Гражданского кодекса принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, и, сопоставив раздел 6 данного договора с другими условиями и смыслом договора в целом, находит, что стороны этого договора достигли соглашение о преимущественном праве арендатора на выкуп арендуемого имущества.

В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По смыслу указанной нормы закона, отчуждению подлежит то имущество, которое принадлежит продавцу на праве собственности.

Как предусмотрено пунктами 1 - 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии положениями статей 454, 456 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

15.03.2024 между ФИО6 и ФИО3 заключен договор купли-продажи нежилого помещения (магазин), площадью 49,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер № (т.1, л.д. 34-35).

Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано за ФИО3 на основании договора купли-продажи от 15.03.2024 (т. 1, л.д. 30-33).

19.03.2024 ФИО3 в адрес ФИО1 направлено уведомление о переходе права собственности на сданное в аренду имущество с предложением заключить новый договор аренды (т. 1, л.д. 36).

В этот же день между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключен договор № № аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> для размещения кофейни с уплатой арендной платы в размере 160 000 рублей в месяц (т. 1, л.д. 24-29).

На основании положений ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В силу п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 1 ст. 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 90 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному п. 1 ст. 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления на ее совершение необходимо в силу указания закона (п. 2 ст. 3 ГК РФ).

Согласно положениям ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Положения ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются только при наличии совокупности условий, среди которых основным является наличие отношений общей собственности между продавцом и стороной, которая просит суд перевести на себя права покупателя.

Однако, истец ФИО1 не является сособственником проданного нежилого помещения (магазина), являющегося предметом спора. Нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> не находилось в общей собственности ФИО6 и ФИО1, соответственно, ФИО6 не должна была предупреждать ФИО1 о намерении продать нежилое помещение, а могла на основании принципа свободы договора произвести отчуждение принадлежащего на праве собственности имущества любому лицу.

Эти обстоятельства исключают возможность применения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору, заключенному в отношении имущества, которое не находилось в общей собственности.

Вместе с тем, в силу положений статей 209, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации намерение арендатора выкупить арендуемый объект недвижимости не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность продать ему этот объект недвижимости.

Заключенный между ФИО6 и ФИО1 договор аренды не содержит условий об обязанности арендодателя извещать в какой-либо форме о намерении продать свое имущество.

Таким образом, условие договора о преимущественном праве арендатора на покупку нежилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, не соответствует установленным законом положениям о правах собственника по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, нарушает права физического лица на свободу как в выборе стороны в договоре, так и в заключении самого договора, предусмотренную ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, а потому не может служить основанием для защиты нарушенных прав истца в судебном порядке.

При таких обстоятельствах, действующее законодательство предусматривает лишь преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), однако не предусматривает преимущественного права на заключение договора купли-продажи арендуемого объекта.

Кроме того, сам договор купли-продажи нежилого помещения (магазин), площадью 49,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи от 15.03.2024, заключенный между ФИО6 и ФИО3 является законным, основания для признания договора недействительным и применения последствий недействительности сделки отсутствуют, в связи с чем, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Поскольку исковые требования оставлены без удовлетворения, то судебные расходы, не подлежат возмещению за счет ответчика.

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО6, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца, со дня изготовления решения суда в окончательной форме, путём подачи жалобы через Ирбитский районный суд Свердловской области.

Решение в окончательной форме изготовлено 18.09.2024.

Председательствующий - /подпись/

Решение не вступило в законную силу

Судья Е.В. Серебренникова

Секретарь судебного заседания Н.Л. Модина

Подлинник решения находится в гражданском деле № 2-1030/2024, находящемся в производстве Ирбитского районного суда Свердловской области