Решение № 3А-77/2022 3А-77/2022~М-669/2021 М-669/2021 от 17 февраля 2022 г. по делу № 3А-77/2022

УИД 76OS0000-01-2021-000677-56

Дело № 3а-77\22

Принято в окончательной форме 17.02.22г.


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 февраля 2022г. гор. Ярославль

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «СтройТрансСервис» к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

Установил:

В административном исковом заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – строительство административно-складской базы, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости № руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Административные исковые требования мотивированы тем, что земельный участок принадлежит административному истцу на праве аренды. Арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка выше его рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца как плательщика арендной платы.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 административные исковые требования поддержала.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», администрация городского округа город Рыбинск, департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, заинтересованное лицо администрация городского округа город Рыбинск представили письменные объяснения, в которых указали на непризнание административных исковых требований, основанных на отчете определения рыночной стоимости земельного участка, поскольку, по мнению департамента и органа местного самоуправления, отчет содержит недостатки, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области ранее представили письменные объяснения, в которых изложили сведения о земельном участке, возражений относительно административных исковых требований не указали.

Выслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГг. №, заключенным между административным истцом и органом местного самоуправления городского округа <адрес>, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4 000 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – строительство административно-складской базы, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно расчету арендная плата за 2020-2021гг. исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости, административный истец на основании ст. 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ст. 245 КАС РФ обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости заявленного объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере № руб.

Административным истцом представлен отчет определения рыночной стоимости земельного участка, подготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО3 от 10.12.2021г. №, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019г. составляет № руб.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Исследование отчета дает основания суду для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом. От использования в рамках оценки доходного и затратного подходов отчет содержит обоснованный отказ.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Исследование представленного административным истцом отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда не имеется.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости материалы дела не содержат.

Возражения департамента и заинтересованного лица сводятся к несогласию с выводами оценщика об отнесении расположения объекта-аналога № (<адрес>) вблизи автомагистрали, полагая, что аналог располагается вблизи улицы местного значения. Также указывается, что оценщиком не учтено наличие на территории объекта-аналога № 3 двух ОКСов, в связи с чем не мог использоваться в расчетах исходя критериев отбора аналогов, которыми руководствовался оценщик: застроенные участки не могут использоваться в качестве аналогов.

Данные возражения департамента и заинтересованного лица не могут быть приняты во внимание ввиду следующего.

В соответствии с п. 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Согласно подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка приведен анализ рынка земельных участков г. Ярославля, приведены основные ценообразующие факторы, в соответствии с которыми оценщиком проводился отбор аналогов. Все объекты-аналоги соотносятся с объектом оценки по основным ценнообразующим факторам. Выбор аналогов в отчете мотивирован со ссылками на Федеральные стандарты оценки. При исследовании объектов-аналогов и принятии решения об их использовании при расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщиком учтены положения п. 10 ФСО № 1, п. 11 ФСО № 3, п\п «б», «в» п. 22 ФСО № 7. В отчете указаны ссылки на источники информации, копии объявлений о продаже объектов-аналогов, позволяющие сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В соответствии с п/п «в» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Подпунктом «д» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Оценщиком проанализировано достаточное количество предложений о продаже земельных участков, для расчета рыночной стоимости земельного участка было использовано 3 объекта-аналога, которые сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектом оценки, что подтверждает выполнение оценщиком требований п\п «в» п. 22, п\п «д» п. 11 ФСО № 7.

Из содержания отчета и письменных пояснений к нему оценщика следует, что оценщиком корректировка на расположение относительно крупных автодорог применялась согласно «Справочнику оценщика – 2018. Земельные участки» под ред. ФИО4 Оценщик исходил из критериев, указанных в справочнике, учитывал отдаленность объекта оценки и аналогов от основных автодорог с хорошим трафиком, наличия организованного подъезда, движение автотранспорта.

Тем самым, выводы оценщика основаны на результатах изучения месторасположения объекта оценки и аналогов, при этом учтены все необходимые критерии, указанные в Справочнике оценщика. Использование справочных материалов при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости не противоречит федеральным стандартам оценки.

В отчете содержится подробная доступная оценщику и проверенная им информация об объекте-аналоге № 3. В том числе, оценщиком изучены картографические данные, проанализировано содержание объявления о продаже аналога, в котором отсутствует информация о наличии на территории данного аналога ОКСов. Оценщиком установлено, что указанные департаментом и органом местного самоуправления ОКСы являются ЛЭП, проходящая по границе земельного участка, и объект незавершенного строительства со степенью готовности 5%, не обозначенный в границах объекта – аналога. В письменном пояснении к отчету оценщиком представлена информация Росреестра о том, что объект незавершенного строительства располагается в пределах иных участков.

Совокупность собранной и описанной в отчете информации об объекте-аналоге № 3 позволяет сделать вывод о том, что выводы оценщика об отсутствии на территории аналога ОКСов являются достоверными.

При таких обстоятельствах оснований для вывода о том, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка является недостоверным доказательством, не имеется.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административные исковые требования подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – строительство административно-складской базы, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости № руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 29.12.2021г.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений в части разме6ра кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: В.С. Преснов