Решение № 2-521/2025 2-521/2025~М-26/2025 М-26/2025 от 23 января 2025 г. по делу № 2-521/2025

Дело № 2-521/2025

49RS0001-01-2025-000107-02


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Магадан 24 января 2025 года

Магаданский городской суд Магаданской области в составе:

председательствующего судьи Пикалевой Е.Ф..

при секретаре Надыршиной А.У.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Магаданского городского суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором участия в долевом строительстве, взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства и взыскании компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Магаданский городской суд с названным иском.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что 22 июля 2022 года между ним и ООО «Управляющая компания» заключен предварительный договор № 22-07-2022/7, по условиям которого они договорились в будущем подготовить и заключить договор купли-продажи квартиры №, расположенной на втором этаже строящегося многоквартирного жилого дома <адрес>.

Сообщает, что на момент заключения договора дом находился в стадии строительства, которое осуществлял ответчик, то есть фактически договор является договором долевого участия в строительстве, а он, в свою очередь, участником долевого строительства.

Считает, что данный договор нельзя признать договором купли-продажи квартиры, поскольку заключение договора купли-продажи недвижимости возможно только после регистрации права собственности на нее. До ввода дома в эксплуатацию и соответственно до регистрации права на недвижимость лицо, вкладывающее деньги в строительство этого дома, распоряжается не недвижимостью, а правом требования на долю в доме по договору с ответчиком, фактически являющимся застройщиком.

По условиям договора жилой дом, в котором находится будущая квартира, должен быть введен в эксплуатацию до 31 декабря 2022 года, однако разрешение на ввод в эксплуатацию объекта многоквартирного дома <адрес> было выдано только 30 октября 2023 года, а основной договор купли-продажи квартиры заключен 5 марта 2024 года в связи, с чем считает, что ответчик должен возместить ему неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

Ссылаясь на приведенные обстоятельства, с учетом изменения требований просит суд признать предварительный договор от 22 июля 2022 года № 22-07-2022/7 договором участия в долевом строительстве; взыскать с ответчика в свою пользу неустойку за нарушение сроков исполнения обязательств в размере 466 875 рублей, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, почтовые расходы в размере 377 рублей 44 копейки.

Истец ФИО2 для участия в судебном заседании не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом.

В судебное заседание представитель ответчика ООО «Управляющая компания» не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в письменном отзыве исковые требования в части взыскания неустойки признает в полном объеме, в части компенсации морального вреда полагает возможным определить ко взысканию не более 10000 рублей.

Суд, руководствуясь положениями частей 3 и 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, с учетом их изменения.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, и оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) данный федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 апреля 2013 года (вопрос № 2) действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с 1 апреля 2005 года сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона об участии в долевом строительстве.

Аналогичная правовая позиция по сходной ситуации изложена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2022 года № 46-КГ21-40-К6.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. 3, 422 ГК РФ).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз. 1 ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (п. 43).

По смыслу абз. 2 ст. 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 22 июля 2022 года между ООО «Управляющая компания» (сторона-1) и ФИО2 (сторона -2) заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) № 22-07-2022/7, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи квартиры № в строящемся многоквартирном жилом доме с объектами социального обеспечения на первом этаже по <адрес> (кадастровый номер земельного участка №). Место расположения строящегося дома: <адрес>. Разрешенное использование: для строительства многоквартирных домов. Целевое использование: для завершения строительства, общей площадью предварительно 43,45 кв.м., по которому сторона-1 будет продавцом, а сторона-2 - покупателем помещения (п. 1.1).

На момент заключения договора сторона-1 осуществляет строительство жилого многоквартирного дома, в котором будет находиться данное жилое помещение и в последующем оформит свое право собственности на жилое помещение, указанное в п. 1.1 договора. Сторона-1 гарантирует, что строительство девятиэтажного многоквартирного жилого дома ведется в соответствии с нормами 214-ФЗ и с разрешения, выданного департаментом САТЭК мэрии г. Магадана 11 сентября 2017 года (п. 1.2).

Стороны подписывают договор купли-продажи в течение 10 рабочих дней с момента направления уведомления стороной-1 стороне-2 (п. 1.3).

По предварительной договоренности между сторонами общая стоимость жилого помещения, которое сторона-1 намеревается продать по договору купли-продажи стороне-2, а сторона-2 намеревается его купить, определена сторонами в размере 3 867 050 рублей (п. 2.1).

Сторона-2 обязуется уплатить стороне-1 первый платеж в размере 3 750 000 рублей, предусмотренный в п. 2.2 договора, в течение 2 рабочих дней с момента подписания данного договора.

Сторона-2 обязуется уплатить стороне-1 третий платеж в размере 117 050 руб., предусмотренный в п. 2.1 договора, в течение 7 календарных дней с момента подписания договора купли-продажи (п. 2.2).

Сторона-1 обязуется, что жилой дом, в котором находится предмет договора, указанный в п. 1.1, будет введен в эксплуатацию до 31 декабря 2022 года (п. 4.6).

Акт приема-передачи денежных средств от 25 июля 2022 года свидетельствует о том, что покупатель ФИО2 передал, а продавец ООО «Управляющая Компания» принял денежные средства в размере 3 750 000 рублей в качестве залогового платежа согласно п. 2.2.1 предварительного договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 22 июля 2022 года.

По сведениям департамента САТЭК мэрии г. Магадана разрешение на ввод в эксплуатацию объекта - многоквартирного дома <адрес> выдано 30 октября 2023 года.

5 марта 2024 года между ООО «Управляющая компания» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры № №, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель - принять и оплатить квартиру с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

Актом приема-передачи квартиры от 5 марта 2024 года подтверждается, что указанная квартира была передана покупателем продавцу.

Оценивая условия предварительного договора купли-продажи, а также составленные впоследствии на его основании акт приема-передачи денежных средств, договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры, суд приходит к выводу, что фактически между сторонами сложились правоотношения, возникающие из договора участия в долевом строительстве, поскольку ООО «Управляющая компания» являлось застройщиком дома <адрес>, которое обязалось передать истцу квартиру в срок до 31 декабря 2022 года, в свою очередь истцом, являющимся участником долевого строительства, в установленные сроки была осуществлена застройщику оплата за указанную квартиру в размере 3 750 000 рублей, а оставшаяся часть в размере 174 900 рублей была передана при подписании договора купли-продажи, что свидетельствует об исполнении истцом своих обязательств по договору долевого участия.

При таком положении требования о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором участия в долевом строительстве заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Разрешая требования в части взыскания неустойки за нарушение срока исполнения обязательств, суд исходит из следующего.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Положениями ст. 329 ГК РФ неустойка определена как один из способов обеспечения исполнения обязательств.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором (ч. 1).

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная указанной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору (ч. 2).

В соответствии ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные указанным Законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве).

Как указывалось выше, квартира <адрес> была передана истцу по акту приема-передачи только 5 марта 2024 года, в то время как договором участия в долевом строительстве срок передачи объекта долевого строительства был определен до 31 декабря 2022 года.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что ответчик, являясь застройщиком, обязан был передать объект долевого строительства истцу, как участнику долевого строительства, не позднее 31 декабря 2022 года.

Из представленного истцом расчета следует, что им заявлены требования о взыскании неустойки за с 1 июля 2023 года по 5 марта 2024 года (249 дней) и составляет 466 875 рублей, исходя из расчета: 3 750 000 руб. х 249 дн. х 7,5 / 100 / 300 х 2.

Расчет задолженности судом проверен, соответствует условиям договора и признан арифметически верным.

Разрешая требования в части взыскания компенсации морального вреда, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным Законом.

Положениями ст. 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1998 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» предусмотрено, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

В п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Учитывая, что в ходе судебного разбирательства достоверно установлен факт нарушения прав истца, как потребителя, действиями ответчика по несвоевременной передаче квартиры, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда.

Определяя размер компенсации морального вреда, суд принимает во внимание период неисполнения ответчиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве, степень его вины, отсутствие доказательств претерпевания истцом каких-либо нравственных и физических страданий, в связи с чем приходит к выводу о том, что соответствующей требованиям разумности и справедливости будет компенсация морального вреда в размере 10 000 руб.

Суд учитывает требования, содержащиеся в постановлении Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», которое вступило в силу с 22 марта 2024 года, п. 1 которого определено, что в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных данным пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу указанного постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 года включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

Особенности, установленные п. 1 и 2 указанного постановления, применяются, в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного постановления (п. 3 постановления).

Поскольку указанным постановлением предусмотрена отсрочка в части уплаты застройщиком неустойки участнику долевого строительства, то ответчику предоставляется отсрочка исполнения решения суда в части взыскания с него неустойки до 30 июня 2025 года.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Положениями ст. 94 ГПК РФ почтовые расходы отнесены к издержкам, связанным с рассмотрением дела.

Из материалов дела следует, что при рассмотрении дела истцом понесены почтовые расходы, включающие в себя отправку почтовой корреспонденции ответчику в размере 377 рублей 44 копейки.

Названные почтовые расходы суд находит относимыми к рассматриваемому делу, поскольку на истца гражданским процессуальным законодательством при обращении в суд возложена обязанность по направлению ответчику копии искового заявления.

Принимая во внимание установленный судом факт несения истцом почтовых расходов, связанных с рассмотрением данного дела, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца почтовые расходы в размере 377 рублей 44 копейки.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истцы были освобождены, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Учитывая, что при подаче иска истцом не была оплачена государственная пошлина, то с ответчика подлежит взысканию в доход бюджета муниципального образования «Город Магадан» государственная пошлина исходя из удовлетворенных требований имущественного и неимущественного характера в размере 20 172 рубля.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором участия в долевом строительстве, взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства и взыскании компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Признать предварительный договор от 22 июля 2022 года № 22-07-2022/7, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» и ФИО2, договором участия в долевом строительстве.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» (ИНН <***>) пользу ФИО2 (<данные изъяты>) неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 1 июля 2023 года по 5 марта 2024 года в размере 466 875 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, почтовые расходы в размере 377 рублей 44 копейки, всего взыскать 477 252 (четыреста семьдесят семь тысяч двести пятьдесят два) рубля 44 копейки, отказав в удовлетворении остальной части требований.

Предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» (ИНН <***>) отсрочку исполнения настоящего решения суда в части взыскания неустойки в размере 466 875 (четыреста шестьдесят шесть тысяч восемьсот семьдесят пять) рублей на срок до 30 июня 2025 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» (ИНН <***>) в доход бюджета муниципального образования «Город Магадан» государственную пошлину в размере 20 172 (двадцать тысяч сто семьдесят два) рубля.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Магаданский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Магаданский городской суд Магаданской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Установить день составления мотивированного решения – 6 февраля 2025 года.

Судья Е.Ф.Пикалева