Апелляционное определение № 33-0146/2026 33-0146/2026(33-58790/2024 33-1177/2025 33-146/2026 33-58790/2024 от 19 января 2026 г.

Судья: фио УИД 77RS0015-02-2022-011854-81

гр. дело № 2-3333/2023

апелляционное производство № 33-146/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 января 2026 года адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Гербекова Б.И.,

судей фио, фио,

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио

гражданское дело по апелляционной жалобе ООО «СЗ «ЛСР. Объект-М» на решение Люблинского районного суда адрес от 07 декабря 2023 года, которым постановлено: в удовлетворении исковых требований ООО «СЗ «ЛСР. Объект-М» к Бальестеросу ... о взыскании задолженности – отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить.

Признать односторонний акт от 10 июля 2019 года о передаче объекта долевого строительства к договору участия в долевом строительстве № 519-ЗА/0316 от 27 апреля 2016 года недействительным.

Признать за Бальестерос ... право собственности на квартиру № 335, расположенную по адресу: адрес, кадастровый номер 77:05:0002004:5945.

Взыскать с ООО «СЗ «ЛСР. Объект-М» в доход бюджета адрес госпошлину в размере сумма,

УСТАНОВИЛА:

ООО «СЗ «ЛСР. Объект-М» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по Договору № 519-ЗА/0316 от 27.04.2016 г. участия в долевом строительстве многоквартирного дома в размере сумма, взыскании неустойки за нарушение срока внесения платежа по п. 4.3.1. и п. 4.3. Договора № 519-ЗА/0316 от 27.04.2016 г. участия в долевом строительстве многоквартирного дома в размере сумма за следующие периоды: с 16.08.2019 по 02.04.2020 в размере сумма, с 02.01.2021 по 28.03.2022 в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

Иск мотивирован тем, что в результате уточнения площади квартиры после завершения строительства многоквартирного дома и в соответствии с её общей площадью определенной по данным обмеров, окончательная сумма Доли участия составила сумма, тогда как истцом по договору было оплачено сумма Как указывает истец, п. 4.3.1 Договора установлена обязанность участника долевого строительства выплатить разницу площади квартиры в случае ее увеличения по результатам обмеров БТИ после завершения строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

По данному иску было постановлено решение от 26 января 2023 г., которым в иске ООО «СЗ «ЛСР. Объект-М» отказано по мотиву пропуска застройщиком срока исковой давности.

Указанное решение было отменено апелляционным определением от 26.01.2023 г., а дело возвращено в суд первой инстанции с указанием на то, что срок исковой давности следует исчислять с даты составления акта 10 июля 2019 г. и он не пропущен. Апелляционное определение от 26.01.2023 г. было оставлено без изменения кассационным определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 25.05.2023 г. (т.1 л.д. 157-160)

При новом рассмотрении дела в суде первой инстанции ФИО1 предъявил встречный иск, в котором он просил признать за ним право собственности на квартиру № 335, расположенную по адресу: адрес, кадастровый номер 77:05:0002004:5945, а также признать незаконным (недействительным) акт приема – передачи квартиры к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 519-ЗА/0316 от 27 апреля 2016 года, составленный ООО «СЗ «ЛСР. Объект-М» 10 июля 2019 г. в одностороннем порядке.

Встречный иск мотивирован тем, что односторонний акт составлен с грубым нарушением ч. 6 ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ; противоречит вступившему в законную силу решению суда о взыскании с ООО «СЗ ЛСР.Объект-М» неустойки за нарушение сроков передачи объекта по договору; составлен и подписан неуполномоченным лицом при отсутствии доказательств уклонения ФИО1 от подписания двустороннего акта и с нарушением установленного законом срока для составления; доказательства направления участнику долевого строительства одностороннего акта отсутствуют. В результате составления оспариваемого акта через 6,5 месяцев с даты передачи объекта, предусмотренной договором, истец искусственно изменил дату начала течения срока исковой давности. Готовность объекта к передаче по состоянию на дату направления ФИО1 уведомления материалами дела не подтверждена. Также ссылается на недостоверность акта в части увеличения площади передаваемого объекта, повлекшую невозможность зарегистрировать за собой право собственности на квартиру, что нарушает его конституционное право на жилье.

При повторном рассмотрении дела судом первой инстанции постановлено указанное выше решение от 07 декабря 2023 г., об отмене которого, как незаконного и необоснованного, просит по доводам апелляционной жалобы ООО «СЗ ЛСР.Объект-М».

Данное решение было оставлено без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 08 июля 2024 г.

Кассационным определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 19 ноября 2024 г. апелляционное определение отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение с указанием на то, что судами не проверены обстоятельства уведомления ФИО1 застройщиком об окончании строительства и готовности объекта к передаче, в том числе не дана надлежащая оценка представленным данным о почтовых отправлениях; вывод суда о недействительности одностороннего акта по мотиву его составления через 6,5 месяцев от даты передачи установленной договором закону не соответствует; при принятии в качестве относимого и допустимого доказательства по делу экспертного заключения ООО «Центр экспертизы и права» не дана оценка доводам истца о том, что квартира подлежала передаче без перегородок и отделки; выводы суда о неготовности объекта к передаче по состоянию на дату составления акта со ссылкой на решение Симоновского районного суда адрес от 28 июня 2019 г., оставленное без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06 декабря 2019 г., которым взыскивалась неустойка за просрочку передачи сделаны без учета того обстоятельства, что данный судебный акт установил отсутствие доказательств передачи объекта в период до 14 мая 2019 г.; вывод о пропуске истцом срока исковой давности противоречит вступившим в законную силу судебным актам.

При повторном апелляционном рассмотрении представители ООО «СЗ ЛСР.Объект-М» по доверенности фио, ФИО2 в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности фио против удовлетворения жалобы возражал.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения участвующих в судебном заседании лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, коллегия пришла к выводу о наличии правовых оснований к частичной отмене обжалуемого решения.

Разрешая спор суд первой инстанции руководствовался п. 2 ст. 61 ГПК РФ, ст.ст. 9, 11, 12, 219, 309-310 ГК РФ, ст.ст. 4, 6, 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, Закон об участии в долевом строительстве), п. 1 ст. 10, п. 4 ст. 12 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", учел разъяснения, данные в абз. 1 п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей".

Судом первой инстанции установлено, что между ООО «СЗ ЛСР.Объект-М» и ФИО1 заключен договор № 519-ЗА/0316 от 27 апреля 2016 года участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ООО «СЗ ЛСР.Объект-М» обязалось построить жилое помещение - квартиру по адресу: адрес со следующими характеристиками: площадь квартиры (без учета площади балкона/лоджии) -79,80 кв.; площадь балкона/лоджии (с учетом понижающего коэффициента кв.м) -1,40 кв.м.; общая (проектная) площадь квартиры (с учетом площади балкона/лоджии) – 81,20 кв.м.

Согласно договору подлежащая уплате участником долевого строительства доля приобретения объекта составляет сумма Цена договора оплачена полностью, что подтверждается платежным поручением № 2 от 30.05.2016 г.

Согласно п. 2.4.2 договора, ООО «СЗ ЛСР.Объект-М» обязалось передать квартиру в срок не позднее 31 декабря 2018 года.

Вступившим в законную силу решением Симоновского районного суда адрес от 28.06.2019 г. и апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06.12.2019 г. установлено, что ООО «СЗ ЛСР.Объект-М» в нарушение условий договоров не передало ФИО1 объект долевого строительства в установленный договорами срок, допустив просрочку передачи объекта с 01 января 2019 года по 14 мая 2019 года, что явилось основанием для взыскания с ООО «СЗ ЛСР.Объект-М» в пользу ФИО1 неустойки, предусмотренной п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

Разрешая исковые требования ООО «СЗ ЛСР.Объект-М» суд первой инстанции исходил из того, что в силу п. 4.3 заключенного между сторонами договора изменение площади квартиры может быть установлено только обмерами БТИ, однако, данных об обмерах БТИ суду со стороны ООО «СЗ ЛСР.Объект-М» не представлено, а представленный ООО «СЗ ЛСР.Объект-М» технический отчет, подписанный инженером ООО «Бином» фио надлежащим доказательством не является, поскольку условия договора не предусматривают возможность установления факта изменения площади иным способом, кроме обмеров БТИ, что стороны прямо согласовали в договоре, реализуя принцип свободы договора (ст. 431 ГК РФ).

Из представленного суду заключения ООО «Центр экспертизы и права» суд также не усмотрел изменения фактической площади квартиры в большую сторону, поскольку эксперт пришел к выводу о том, что фактическая площадь квартиры № 335 по адресу Москва, адрес составляет 79,7 кв.м, общая площадь 81, 4 кв.м, что не превышает площади квартиры по договору (79,8 кв.м и 81,2 кв.м соответственно); тогда как п. 4.4. договора предусмотрено, что взаиморасчеты производятся только в случае расхождения более чем на 1 кв. м, оснований для взыскания с участника долевого строительства доплаты не имеется, т.к. площадь квартиры не увеличилась на величину, влекущую доплату.

Также суд указал на то, что отказ принять квартиру и подписать акт приема-передачи был вызван нарушениями и недобросовестным поведением со стороны ООО «СЗ ЛСР.Объект-М», в частности недостатками, обнаруженными при осмотре квартиры, что подтверждается актом осмотра ООО «НИДУС».

Представленные ООО «СЗ ЛСР.Объект-М» документы относительно направления участнику долевого строительства одностороннего акта суд признал содержащими противоречивые сведения, сославшись на то, что в подтверждение факта направления одностороннего акта по адресу ФИО1 со стороны ООО «СЗ ЛСР.Объект-М» представлена опись вложения и отчет об отслеживании почтового отправления, которые содержат разные почтовые идентификаторы. В описи вложения указан номер почтового идентификатора 80083537840949. Письмо с таким идентификатором 80083537840949 было направлено и вручено фио, которая указана в качестве адресата и в самой описи вложений в почтовое отправление с идентификатором 80083537840949, но при этом стороной договора участия в долевом строительстве не является и направленный в ее адрес односторонний акт не порождает правовых последствий для ФИО1; В представленном же ООО «СЗ ЛСР.Объект-М» отчете об отслеживании отправления на имя ФИО1 указан другой почтовый идентификатор – 80083537260655, из которого невозможно установить содержание отправляемого письма. Так же суд учел, что само письмо с номером 80083537260655 ФИО1 получено не было по независящим от него причинам, т.к. исходя из отчета об отслеживании отделением почтовой связи не предпринималось ни одной попытки вручения письма, после чего почтовое отправление было выслано обратно отправителю, т.е. ООО «СЗ ЛСР.Объект-М».

Отказывая в удовлетворении требований ООО «СЗ ЛСР.Объект-М» суд исходил из отсутствия доказательств осведомлённости фиоА о составленном ООО «СЗ ЛСР.Объект-М» одностороннем акте приема передачи квартиры, о котором фио узнал только в ходе рассмотрения судом настоящего спора, в связи с чем обязанности ФИО1 по дополнительной оплате стоимости квартиры у него не возникало.

В удовлетворении исковых требований ЛСР о взыскании неустойки суд отказал, как производных от требований о взыскании долга по договору.

Разрешая заявленные ФИО1 требования встречного иска, суд исходил из того, что Акт приема-передачи квартиры составлен ООО «СЗ ЛСР.Объект-М» со ссылкой на ч. 6 ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

С учетом требований закона о составлении одностороннего акта приема-передачи и положений п. 2.4.2 договора о передаче объекта не позднее 31.12.2018 г. суд пришел к выводу о том, что акт не мог быть составлен истцом в одностороннем порядке позднее 28 февраля 2019 года, возможность составления акта спустя 6,5 месяцев законом не предусмотрена. При этом судебным решением по другому делу установлено, что объект не был готов к передаче по состоянию на май 2019 года.

Учитывая изложенное суд пришел к выводу, что при составлении ООО «СЗ ЛСР.Объект-М» в одностороннем порядке акта приема – передачи объекта долевого строительства допущены существенные (грубые) нарушения положений ч. 6 ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ о сроках составления одностороннего акта; доказательств уважительности причин нарушения (пропуска) ООО «СЗ ЛСР.Объект-М» установленного законом двухмесячного срока составления акта не представлено; по истечении установленного законом срока право на составление такого акта погашается, поскольку срок пресекательный и восстановлению не подлежит.

Учитывая факт нарушения ООО «СЗ ЛСР.Объект-М» срока составления одностороннего акта, ненаправление сообщения о готовности передать объект, наличие в представленном уведомлении от 17.12.2018 г. о готовности передать объект недостоверных сведений о готовности объекта к передаче, тогда как объект не был готов к передаче по состоянию на 14 мая 2019 г., а также об уклонении участника долевого строительства от приемки объекта и о характеристиках (площади) объекта при отсутствии сведений об устранении недостатков, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для признания одностороннего акта, составленного ООО «СЗ «ЛСР. Объект-М» 10 июля 2019 года, недействительным.

Разрешая заявление о пропуске срока исковой давности суд указал, что в связи с признанием одностороннего акта от 10 июля 2029 г. недействительным, срок исковой давности не может исчисляться с 11 июля 2019 г., то есть с даты, следующей за днем составления ООО «СЗ ЛСР.Объект-М» одностороннего акта, определил начало течения срока исковой давности с даты окончания срока исполнения обязательств застройщика по договору, т.е. с 31.12.2018 г. (п. 2.4.2 Договора) и пришел к выводу, что этот срок для требований застройщика о взыскании доплаты за увеличение площади истек 31.12.2021 г. и на дату обращения ООО «СЗ ЛСР.Объект-М» в суд являлся пропущенным, что послужило самостоятельным основанием для отказа застройщику в иске.

Удовлетворяя встречные исковые требования о признании за ФИО1 права собственности суд исходил из того, что обязательства ФИО1 по оплате объекта с учетом отсутствия оснований для доплаты исполнены, тогда как от передачи ему объекта застройщик уклоняется, в связи с чем требования о признании права собственности на квартиру заявлены обоснованно.

Срок исковой давности по всем заявленным ФИО1 требованиям суд счел не пропущенным.

Судебная коллегия не может признать правильными выводы суда первой инстанции об удовлетворении требований встречного иска ФИО1 о признании одностороннего акта недействительным и об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований ООО «СЗ ЛСР.Объект-М» о взыскании с ФИО1 доплаты за увеличение площади переданного объекта и процентов за пользование чужими денежными средствами в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный законом срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонами акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Частью 4 статьи 8 указанного закона определено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства, предусмотренных частью 6 этой статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

При этом положениями части 5 статьи 8 названного закона предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным часть 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 этого закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 названной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объект долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 этой статьи). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 этой же статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. (часть 6).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25 октября 2018 года №2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Из приведенных норм в их взаимосвязи и акта их толкования следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

Вывод суда о том, что составление одностороннего акта по истечении 6,5 месяцев с даты передачи объекта долевого участия, предусмотренной договором, влечет его недействительность, на законе не основан, поскольку предельный срок для составления одностороннего акта положениями ч. 6 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве не предусмотрен.

Из материалов дела также следует, что 29.12.2018 г. ООО «ЛСР.Объект-М» почтовым отправлением с идентификатором 12115127015402 направило в адрес ФИО1 уведомление от 17 декабря 2018 года о завершении строительства объекта, вводе построенного многоквартирного дома в эксплуатацию и необходимости в течение недели с даты получения уведомления произвести приемку объекта, одновременно разъяснив, что застройщик вправе по истечении двух месяцев со дня истечения указанного выше срока на приемку объекта, составить односторонний акт приема-передачи (т. 2 л.д. 63-67). Содержимое отправления подтверждено почтовой описью (т. 2 л.д. 64), адрес ФИО1, в который направлено уведомление: адрес, соответствует адресу, указанному в договоре долевого участия (т. 1 л.д. 15).

Данное отправление прибыло в почтовое отделение адресата 31 декабря 2018 года и возвращено отправителю 02 февраля 2019 г. Данных о попытке вручения отчет об отслеживании отправления не содержит (т. 2 л.д. 65).

Таким образом, обязанность по направлению уведомления истец выполнил, вины как истца, так и ответчика в неполучении ФИО1 данного уведомления не установлено.

Одновременно из материалов дела следует, что 13.02.2019 г. ФИО1 обратился к застройщику с требованием об устранении недостатков - царапин и сколов оконной рамы, неполного открывания окна, разрывов уплотнительной резинки, повреждения полотна двери, неотрегулированности открывания окна, царапин на профиле возле ручки, сквозной трещины на стене при соединении блока с пилоном на стене справа от входной двери, отсутствия гидроизоляции в мокрых зонах, повреждения гофрорукава трубы отопления. В обращении отражено, что специалист, принимавший участие в приемке от фиксации дефектов отказался, акта составлено не было, о наличии недостатков ФИО1 написано заявление в ООО «ЛСР.Объект-М», принятое 26.12.2018 г., принимать квартиру ФИО1 отказался и потребовал устранения недостатков (т. 2 л.д. 25).

Исходя из того, что уведомление о готовности объекта к передаче на имя ФИО1 датировано 17 декабря 2018 г. (т. 1 л.д. 17-18), а уже 26 декабря 2018 г. он обратился к застройщику с заявлением об устранении недостатков, о готовности застройщика передать объект он был осведомлен.

Доказательств отсутствия указанных ФИО1 в обращении от 13.02.2019 г. недостатков, либо их устранения со стороны ответчика не представлено, обращение оставлено без ответа, что в силу приведенных выше положений закона и правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации давало ФИО1 право отказаться от подписания двустороннего акта.

Вместе с тем, оснований для удовлетворения требований ФИО1 о признании акта недействительным в связи с указанным выше обстоятельством, не имеется по причине пропуска им срока исковой давности по указанному требованию.

В соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГПК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В возражениях на встречный иск фио ООО «СЗ «ЛСР.Объект-М» заявило о пропуске ФИО1 срока исковой давности (т. 2 л.д. 53-57).

В адрес ФИО1 заказным письмом от 17 июля 2019 г. с почтовым идентификатором 80083537260655 направлен односторонний акт приема-передачи (АПП). Указанное письмо поступило в почтовое отделение адресата 22 июля 2019 г., возвращено отправителю 23 августа 2019 г. без попытки вручения (т. 2 л.д. 58-62), то есть не получено ФИО1 не по его вине и не по вине ООО «СЗ «ЛСР.Объект-М», который свою обязанность по направлению исполнил.

Несмотря на отсутствие доказательств получения ФИО1 одностороннего акта по почте, 30.01.2020 года он обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – Росреестр по Москве) для регистрации за собой права собственности на квартиру по адресу: адрес, представив в пакете документов акт приема-передачи квартиры от 10 июля 2019 г., что следует из Уведомления Росреестра по Москве о приостановлении государственной регистрации права собственности от 07.02.2020 г. Из уведомления усматривается, что ФИО1 необходимо представить для государственной регистрации документ, подтверждающий оплату застройщику денежных средств в размере сумма, указанных в акте как доплата за увеличение площади (т. 2 л.д. 22-24, 58).

В связи с непредоставлением в Росреестр полного пакета документов в государственной регистрации права собственности ФИО1 отказано (т. 2 л.д. 28).

Таким образом, по состоянию на 20.01.2020 г. (дату обращения в Росреестр за регистрацией права собственности) ФИО1 знал о наличии составленного одностороннего акта от 19.07.2019 г., имел его на руках, представил в Росреестр, т.е. был ознакомлен с его содержанием и знал о нарушении своего права составлением данного акта. Срок исковой давности для оспаривания акта, исчисляемый с даты, когда ФИО1 узнал о нарушении своего права (как минимум 20.01.2020 г.), истек 20.01.2023 г., тогда как встречные исковые требования о признании данного одностороннего акта недействительным предъявлены ФИО1 в рамках настоящего дела только 13.09.2023 г., т.е. с пропуском установленного законом трехлетнего срока, о применении которого заявлено ответчиком по встречному иску (т. 2 л.д. 53-57), что в силу приведенных выше положений закона является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении требований о признании акта недействительным.

С учетом изложенного, вывод суда первой инстанции о том, что срок исковой давности ФИО1 не пропущен, является неверным, в связи с чем решение в части удовлетворения встречных исковых требований ФИО1 о признании одностороннего акта недействительным, подлежит отмене с вынесением в этой части нового решения – об отказе в этой части требований по мотиву пропуска срока исковой давности.

Кроме того, коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований ООО «СЗ ЛСР.Объект-М» о взыскании доплаты за увеличение площади переданного ФИО1 объекта.

В обоснование доводов об увеличении фактической площади передаваемой ФИО1 квартиры истцом представлен технический отчет, выполненный кадастровым инженером ООО «Бюро инвентаризации, оценки и межевания» (ООО «Бином») по результатам обмеров объекта по состоянию на 03 декабря 2018 года, согласно которому площадь квартиры по адресу: адрес, составляет 83,3 кв.м (т. 1 л.д. 56-59).

Со стороны ФИО1 в подтверждение доводов о том, что фактическая площадь квартиры не увеличилась по сравнению с проектной, представлено заключение ООО «Центр экспертизы и права», по выводам которого фактическая площадь исследуемой квартиры № 335 с учетом площади лоджии с понижающим коэффициентом – 81,4 кв.м. В этом же заключении указано, что с большой долей вероятности можно заключить, что проведение истцом работ по изменению конфигурации и месторасположения перегородок, а также отделочных работ повлияло на изменение площади вышеуказанной квартиры в сторону ее уменьшения. При этом в связи с произведенной перепланировкой в исследуемой квартире № 335 и выполненными отделочными работами (на момент проведения осмотра достоверно невозможно установить величину выравнивающих слоев отделки по наружным стенам, которые повлияли на изменение геометрических размеров помещения в сторону их уменьшения) установить размер влияния проведенных истцом работ на изменение площади квартиры № 335 не представляется возможным. (т. 1 л.д. 67-78).

По условиям заключенного между сторонами договора долевого участия №519-ЗА/0316 от 27 апреля 2016 г. стороны пришли к соглашению, что объект долевого строительства (квартира) не будет иметь никакой отделки и оборудования и будет передан участнику долевого строительства в степени и состоянии строительной готовности, определяемой проектной документацией на дом. (абз. 10 п. 1.1 договора л.д. 10 оборот т. 1).

К договору приложена схема плана жилого этажа № 3 секции 8 (л.д. 15 оборот т. 1).

Конфигурация и расположение помещений квартиры, изображенной на схеме, являющейся приложением к договору (т. 1 л.д. 15 оборот) полностью соответствует конфигурации и расположению помещений, отображенных на схеме, приложенной к заключению кадастрового инженера ООО «Бюро инвентаризации, оценки и межевания» (ООО «Бином») (т. 1 л.д. 59), представленному со стороны ООО СЗ «ЛСР.Объект-М», тогда как из заключения ООО «Центр экспертизы и права» усматривается изменение конфигурации и площадей помещения, в частности – увеличение помещения № 6 за счет уменьшения помещения № 5, обустройство прохода между ними, изменение конфигурации помещений №№ 2, 3, 4 и 7, объединение помещений №№ 1 и 8 (т. 1 л.д. 77). Одновременно экспертом ООО «Центр экспертизы и права» в ходе проведения осмотра 25 февраля 2022 года установлено, что в исследуемой квартире выполнены работы по возведению перегородок, их последующей финишной отделке, в большинстве помещений завершаются отделочные работы.

С учетом изложенного, заключение ООО «Центр экспертизы и права» в части вывода о фактической площади квартиры № 335 не может быть принято в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку обмеры произведены после возведения ответчиком перегородок и отделочных работ, что противоречит условиям заключенного между сторонами договора.

Вместе с тем, вопреки доводам ответчика и выводу суда первой инстанции, заключение кадастрового инженера ООО «Бюро инвентаризации, оценки и межевания» (ООО «Бином») требованиям относимости, допустимости и достоверности доказательств отвечает, а ссылка ответчика на то, что в качестве документа, подтверждающего фактическую площадь квартиры могут быть приняты только обмеры БТИ, необоснованна.

Согласно части 4 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы), и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях.

Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона (далее - кадастровый инженер).

В результате выполнения кадастровых работ обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет объекта недвижимости или объектов недвижимости, об учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или о снятии с учета объекта недвижимости.

Объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком кадастровых работ (часть 2 статьи 36 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»).

Таким образом, в соответствии с Федеральным законом «О кадастровой деятельности» с 01.01.2013 г. правом осуществления кадастровой деятельности, обладает кадастровый инженер, при этом нормативные правовые акты в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства применяются до 1 января 2013 г. (п.4 ст.1, п.8 ст.47 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»).

Следовательно, данные об обмерах, сделанных кадастровым инженером, являются допустимыми доказательствами по смыслу ст.60 ГПК РФ для целей установления увеличения построенной площади по сравнению с проектной (обмеры БТИ для домов, построенных после 1 января 2013 г. не составляются).

Поскольку суд первой инстанции доводы истца о несоответствии фактической площади передаваемой квартиры должным образом не проверил, судебная коллегия вынесла на обсуждение сторон вопрос о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы.

При обсуждении вопроса о назначении экспертизы представитель ответчика ФИО1 возражал против ее назначения, пояснив, что в квартире силами ответчика полностью произведен ремонт, пояснил, что ответчик не готов предоставить квартиру для осмотра, не согласен на применение разрушающих методов исследования.

Определением судебной коллегии от 30 января 2025 г. по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено фио «ЦСИ «РиК» с осмотром квартиры, но без применения разрушающих методов.

По выводам судебной экспертизы фио «ЦСИ «РиК» фактическая общая площадь квартиры по адресу: Москва, адрес, без отделки и без учета самостоятельно возведенных собственником перегородок по состоянию на 10 июля 2019 г. составляет 83,3 кв.м.

Допрошенные в судебном заседании судебной коллегии эксперты фио «ЦСИ «РиК» фио и фио выводы заключения поддержали, пояснили, что экспертиза произведена без осмотра квартиры, поскольку при связи с представителем ответчика по телефону представитель пояснил, что в квартире произведен ремонт, доступ предоставлен не будет. Одновременно пояснили, что определить точную площадь квартиры без отделки экспертным путем после ее отделки невозможно без применения разрушающих методов, с помощью которых устанавливаются в частности, толщина перегородок, штукатурного и иных отделочных слоев.

Оснований не доверять выводам экспертизы и показаниям экспертов, предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и заведомо ложных показаний у коллегии не имеется. Эксперты обладают надлежащими квалификацией и опытом, состоят в штате экспертного учреждения, их заключение согласуется с представленным истцом заключением кадастрового инженера ООО «Бюро инвентаризации, оценки и межевания» (ООО «Бином»), который произвел обмеры квартиры ФИО1 до производства в ней ремонтных, перепланировочных и отделочных работ.

Заявление представителя ФИО1 об отводе экспертов от 18.12.2025 г. (т. 2 л.д. 300) не может быть принято во внимание и рассмотрено по существу, поскольку производство судебной экспертизы окончено 11.11.2025, заключение фио «ЦСИ «РиК» поступило в суд 12.11.2025 г. (т. 2 л.д. 270), тогда как право на отвод эксперта может быть реализовано участвующими в деле лицами при назначении судебной экспертизы, до начала и в ходе проведения экспертизы, а не после ее проведения и представления заключения эксперта. На дату заявления об отводе экспертиза уже состоялась и отвести экспертов невозможно, так как само процессуальное действие с участием отводимого лица (лиц) завершено. Несвоевременное заявление отвода после окончания экспертизы и процессуального оформления ее результатов, расценивается коллегией как злоупотребление процессуальными правами.

С учетом изложенного, оценивая доказательства в их совокупности, судебная коллегия принимает в качестве достоверного доказательства увеличения фактической площади квартиры ФИО1 по сравнению с проектной заключение кадастрового инженера ООО «Бином», подтвержденное выводами судебной экспертизы и не опровергнутое иными доказательствами.

Поскольку площадь квартиры по обмерам кадастрового инженера до возведения перегородок, ремонтных и отделочных работ составила 83,3 кв.м, что на 2,1 кв.м больше оплаченной ФИО1 проектной площади (81,2 кв.м), то с ФИО1 в пользу ООО «СЗ «ЛСР.Объект-М» подлежит взысканию доплата за увеличение площади и в размере сумма из расчета: сумма (стоимость 1 кв.м по договору) * 2,1 кв.м.

Срок исковой давности для взыскания денежных средств за увеличение площади объекта, о применении которого заявлено ответчиком по первоначальному иску, не пропущен.

Применяя срок исковой давности к исковым требованиям истца ООО «СЗ «ЛСР.Объект-М», суд первой инстанции исчислил его с 31.12.2018 г. – даты исполнения застройщиком обязательств по передаче объекта, предусмотренной договором, учитывая при этом вывод о незаконности одностороннего акта приема-передачи.

Между тем, как указано выше, оснований для признания одностороннего акта недействительным не имеется.

В этой связи срок исковой давности должен исчисляться со следующего дня после даты составления истцом акта передачи квартиры от 10.07.2019 г., в котором ответчику сообщалось о необходимости произвести доплату по договору.

Поскольку настоящий иск направлен ООО «СЗ «ЛСР.Объект-М» в суд 06.07.2022 г. (т. 1 л.д. 43), трехлетний срок исковой давности не пропущен.

Кроме того, вывод о пропуске ООО «СЗ «ЛСР.Объект-М» срока исковой давности противоречит вступившим в законную силу судебным актам по данному делу – апелляционному определению Московского городского суда от 26 января 2023 г. и кассационному определению Второго кассационного суда общей юрисдикции от 25 мая 2023 г. (т. 1 л.д. 157-160) о необходимости исчисления срока исковой давности с 11 июля 2019 г.

Разрешая требования истца по первоначальному иску о взыскании с ответчика процентов на сумму недоплаченной доли участия в долевом строительстве за периоды с 16.08.2019 г. по 02.04.2020 г. и с 02.01.2021 по 28.03.2022 г., коллегия приходит к выводу об их частичном удовлетворении.

Согласно п. 10.1 договора сторон за неисполнение и/или ненадлежащее исполнение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 10.2 договора в случае нарушения участником долевого строительства сроков перечисления денежных средств по настоящему договору, последний по письменному требованию застройщика обязан уплатить застройщику пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства.

Исходя из того, что требование об оплате задолженности направлено ООО «СЗ «ЛСР.Объект-М» в адрес застройщика 07.10.2020 г., получено им 16.10.2020 г., коллегия не усматривает правовых оснований для взыскания неустойки за период с 16.08.2019 г. по 02.04.2020 г.

Неустойка подлежит взысканию с 02.01.2021 г. по 28.03.2022 г. в размере сумма с представленным истцом арифметически верным расчетом (т. 1 л.д. 7).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца по первоначальному иску подлежит взысканию госпошлина пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере сумма

В части удовлетворения требований ФИО1 о признании за ним права собственности на квартиру обжалуемое решение отмене не подлежит.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 34 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.

В данном случае застройщик передал участнику долевого строительства объект по одностороннему акту приема-передачи, спорная сумма доплаты взыскана настоящим определением, в связи с чем препятствий для признания права собственности ответчика на приобретенную им квартиру не имеется. Срок исковой давности в силу ст. 208 ГК РФ к данным требованиям неприменим.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Люблинского районного суда адрес от 07 декабря 2023 г. отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО «СЗ ЛСР.Объект-М» к ФИО1 о взыскании суммы задолженности, в части удовлетворения требований встречного иска о признании одностороннего акта недействительным.

В отмененных частях принять новое решение, которым взыскать с Бальестероса ... (СНИЛС ...) в пользу ООО «СЗ «ЛСР.Объект-М» задолженность по оплате за увеличение площади переданного объекта в размере сумма, проценты в размере сумма, госпошлину в размере сумма, в остальной части первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к ООО «СЗ «ЛСР.Объект-М» о признании одностороннего акта недействительным отказать.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено 28 февраля 2026 г.

Председательствующий:

Судьи: