Решение № 2-5830/2024 2-713/2025 2-713/2025(2-5830/2024;)~М-5529/2024 М-5529/2024 от 19 февраля 2025 г. по делу № 2-5830/2024

Дело 2-713/2025

64RS0046-01-2024-008778-22


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 февраля 2025 года г. Саратов

Ленинский районный суд г. Саратова в составе

председательствующего судьи Масаловой Ю.В.,

при секретаре судебного заседания Слепченко В.С.,

с участием ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом <адрес> к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и пени,

установил:

Комитет по управлению имуществом города Саратова обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1, в котором просит взыскать с ответчика в доход муниципального образования «Город Саратов» задолженность по договору № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 719 079 руб. 96 коп.; пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 88 441 руб. 43 коп.

В обоснование иска истцом указано, что с ФИО2 заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в <адрес>, предоставленный для размещения домов индивидуальной жилой застройки, сроком до 20 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ передал права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1

На основании договора замены стороны в обязательстве ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности по договору перешли к ФИО3

Размер годовой арендной платы за пользование участком устанавливается на основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и составляет 853 800 руб.

Арендатор самостоятельно перечисляет поквартальную сумму арендной платы ежеквартально (равными долями в размере <данные изъяты> части от годовой суммы арендной платы) не позднее десятого числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом.

В случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок на сумму недоимки начисляются проценты в размере 1/300 действующей на дату очередного платежа ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки.

Размер долга подтверждается расчетом, произведенным истцом.

Задолженность ответчика по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 719 079 руб. 96 коп., размер пени составляет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 88 441 руб.. 43 коп.

В связи с неисполнением обязанностей ответчиком по договору аренды в виде неуплаты арендной платы, истец обратился в суд с указанным выше иском.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, изложив доводы, отраженные в письменном возражении на исковое заявление.

Ответчиком указано, что ДД.ММ.ГГГГ им на основании договора купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного с ООО «Риэлт Инвест», приобрел право аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., по адресу: <адрес> в Кировском районе и нежилое здание с кадастровым номером № площадью 1, 2 кв.м., расположенное на данном земельном участке.

Указанный договор купли-продажи заключен на основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ подведения итогов электронного аукциона от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ по лоту №.

Извещение о проведении электронного аукциона опубликовано в сети «Интернет» на сайте государственной информационной системы «Торги» за №. В приложении к опубликованному извещению был прикреплен единственный документ - информационное сообщение № о проведении поверенным Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области ООО «Риэлт Инвест» открытого аукциона по реализации арестованного имущества, в составе которого имелось извещение о проведении открытого аукциона.

Информации, кроме предмета открытого аукциона, в документации аукциона не содержалось. Ответчик указал, что извещение о торгах должно содержать договор, из которого право возникло, цель предоставления права аренды, место, разумно необходимое время и порядок ознакомления потенциальных участников торгов с документами, определяющими в том числе обязанности арендатора, ограничения и обременения продаваемого права.

Ответчик, ознакомившись с характеристиками земельного участка, в том числе путем выезда по месту его расположения, не имел возможности ознакомиться с содержанием договора от 20.07.2017 № 213-с аренды земельного участка, так как не был осведомлен о существовании данного договора и полагал, что указанное в извещении о продаже арестованного имущества право аренды земельного участка необходимо в силу основополагающих принципов земельного участка – единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта, так как все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Одним из исключительных случаев является закрепленный в п. 3 ст. 522 ГК РФ, согласно которому продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договоров. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Не имея информации в извещении о проведении торгов о наличии договора № от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик считал, что право аренды объекта передается с объектом на основании п.п. 9 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта РФ, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта РФ.

На территории Саратовской области данный порядок регламентируется постановлением Правительства Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ №, в силу чего годовой размер арендной платы составляет 147 594 руб., что равно 1475 руб. 94 коп. (УКПС) х 1000 (S) х 0,1 (К(%), а размер арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 124 140 руб. 70 коп. (за 307 календарных дней).

Дополнительно истец указал, что на основании договора № купли-продажи арестованного имущества им приобретено право аренды на спорный земельный участок и право собственности по цене 149 953 руб. 60 коп., в силу чего арендные платежи за пользование земельным участком не должны были вноситься, так как арендная плата входит в цену договора 149 953 руб. 60 коп.

Кроме того, ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи недвижимости с ФИО3 Согласно договору покупатель ФИО3 приобрел у ФИО1 объект незавершенного строительства – жилой дом, площадь застройки 175 кв.м., и хозяйственное строение, общей площадью 1, 2 кв.м., расположенные на земельном участке по адресу: <адрес> в Кировском районе.

Также между ФИО1 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого ФИО1 передает ФИО3 права и обязанности по договору № купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ по приобретению права аренды земельного участка, площадью 1000 кв.м., кадастровый номер №

Следовательно, в период, в который рассчитана истцом задолженность по арендным платежам, земельный участок находился в пользовании на праве аренды у ФИО3, в связи с чем претензии по неоплате арендных платежей должны предъявляться истцом в адрес ФИО3

Представитель истца Комитета по управлению имуществом города Саратова в судебное заседание не явился, о дне слушания извещен, просит рассмотрении дела в отсутствии представителя истца.

Представитель третьего лица администрации МО «Город Саратов» в судебное заседание не явился, о дне слушания извещен, причина неявки не известна.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, о дне слушания извещен, причина неявки не известна.

В связи с изложенным суд считает возможными рассмотреть дело в отсутствие истца и третьих лиц (их представителей) на основании ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав предоставленные доказательства, суд приходит к следующему.

Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством (ст. 3 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Вместе с тем, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органом государственной власти субъектов Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.

По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Основными принципами земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату Одной из форм платы за использование земли является арендная плата.

Таким образом, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможно на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.Согласно положениям договора, основанием изменения арендной платы является не дополнительное соглашение, а пересмотр арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее).

Договор аренды предусматривает механизм определения арендной платы в зависимости от наступления определенных условий, а именно, изменения действующих нормативных правовых актов, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих порядок определения арендной платы.

Таким образом, фактическое изменение арендной платы не является изменением в соответствии со ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение договорного обязательства.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между арендодателем Комитетом по управлению имуществом г. Саратова и арендатором ФИО2 заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в Кировском районе, площадью 1000 кв.м., разрешенное использование: для размещения индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей). Договор заключен сроком на 20 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Согласно п. 4.1. договора размер годовой арендной платы за пользование участком устанавливается на основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и составляет 853 800 руб.

Пунктом 4.3. договора установлено, что арендатор самостоятельно перечисляет поквартальную сумму арендной платы ежеквартально в УФК по Саратовской области (Комитет по управлению имуществом города Саратова) равными долями в размере <данные изъяты> части от годовой суммы арендной платы не позднее десятого числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом.

Согласно п. 4.5. договора по истечении срока перечисления арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой и взыскивается с начислением пени.

В силу п. 8.2 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок на сумму недоимки начисляются проценты в размере 1/300 действующей на дату очередного платежа ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 6.1. договора арендатор вправе в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный участок в субаренду, без согласования арендодателя участка при условии его уведомления.

На основании протокола № заседания комиссии об определении победителя торгов от ДД.ММ.ГГГГ на право аренды земельного участка площадью 1000 кв.м., кадастровый номер № нежилого здания, площадью 1, 2 кв.м., кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес> в Кировском районе между продавцом ООО «Риэлт Инвест», являющимся поверенным Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, и покупателем ФИО1 ответчику передано право аренды земельного участка площадью 1000 кв.м., кадастровый номер №, и в собственность передано нежилое здание, площадью 1, 2 кв.м., кадастровый номер № расположенные по вышеуказанному адресу.

В силу п. 2 данного договора по итогам аукциона на основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ подведения итогов электронного аукциона от ДД.ММ.ГГГГ по лоту № цена заложенного имущества составила 149 953 руб. 60 коп.

Согласно п. 3.2. договора должник ФИО2 теряет право собственности на имущество, являющееся предметом договора.

Пунктом 3.3. договора установлено, что право собственности на имущество возникает у покупателя с момента регистрации перехода этого права в установленном действующим законодательством порядке.

Ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи недвижимости с ФИО3 Согласно договору покупатель ФИО3 приобрел у ФИО1 объект незавершенного строительства – жилой дом, площадь застройки 175 кв.м., и хозяйственное строение, общей площадью 1, 2 кв.м., расположенные на земельном участке по адресу: <адрес> в Кировском районе.

Также между ФИО1 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого ФИО1 передает ФИО3 права и обязанности по договору № купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ по приобретению права аренды земельного участка, площадью 1000 кв.м., кадастровый номер №

Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно данным Росреестра дата государственной регистрации права аренды земельного участка площадью 1000 кв.м., кадастровый номер №, в отношении ответчика ФИО1 - ДД.ММ.ГГГГ. Дата регистрации права аренды ФИО3 на указанный земельный участок ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, задолженность ФИО1 по арендной плате по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ составляет за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 719 079 руб. 96 коп. и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 88 441 руб. 43 коп.

Комитет обратился в суд с заявлением о выдаче судебного приказа. Судебный приказ № от ДД.ММ.ГГГГ отменен ДД.ММ.ГГГГ.

Данный расчет проверен и признан судом верным.

Ответчиком данный расчет оспорен, представлен свой расчет, с указанием, что ответчик не был осведомлен о наличии договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и ответчик считает, что ему передавалось право аренды земельного участка без торгов, поскольку при проведении электронного аукциона от ДД.ММ.ГГГГ поверенным Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области ООО «Риэлт Инвест» он не был поставлен в известность о наличии первоначального договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и установленного в нем размера арендной платы.

Данные доводы ответчика судом не принимаются по следующим основаниям.

Приобретая право аренды земельного участка в рамках реализации арестованного имущества (земельного участка), находящегося в муниципальной собственности, ответчик не был лишен права ознакомления с первоначально заключенным с Комитетом по управлению имуществом города Саратова договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, б/н в <адрес>.

Доказательств наличия препятствий в этом ответчиком не представлено.

Кроме того, из выписки Росреестра в отношении спорного земельного участка следует, что основанием государственной регистрации права аренды земельного участка, в числе прочего является договор аренды земельного участка №-с от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Согласно ч. 16 ст. 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

В соответствии с протоколом о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ по лоту № в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в <адрес>, размер арендной платы установлен 853 800 руб. (победитель ФИО2).

В силу п. 4 ст. 447 ГК РФ торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Из разъяснений пункта 18 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

С учетом изложенного задолженность ответчика по арендной плате по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ составляет за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 719 079 руб. 96 коп. и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 88 441 руб. 43 коп., которые подлежат взысканию в доход бюджета муниципального образования «Город Саратов».

На основании ст. 103 ГПК РФ с ответчика в пользу бюджета муниципального образования «Город Саратов» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 21 150 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Взыскать с ФИО1 (паспорт № №) в доход бюджета муниципального образования «Город Саратов» задолженность по договору № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 719 079 руб. 69 коп., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 88 441 руб. 43 коп.

Взыскать с ФИО1 (паспорт № №) в доход бюджета муниципального образования «Город Саратов» государственную пошлину в размере 21 150 руб.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Саратовский областной суд в течение месяца через Ленинский районный суд г.Саратова со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 06.03.2025 г.

Судья: