Решение № 2-2178/2023 2-310/2024 2-310/2024(2-2178/2023;)~М-2000/2023 М-2000/2023 от 5 февраля 2024 г. по делу № 2-2178/2023

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 февраля 2024 года г. Самара

Самарский районный суд г. Самары в составе

председательствующего судьи Тепловой С.Н.,

при секретаре Ивановой Ю.В., Канаевой О.О.,

с участием прокурора Мирошниченко Е.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-310/2024 по исковому заявлению Департамента управления имуществом городского округа Самара к ФИО1, ФИО2, Гибадуллиной (Рудневой) Яне Валентиновне, ФИО5, ФИО6 об изъятии недвижимого имущества путем выкупа и по встречному иску ФИО1, ФИО2, Гибадуллиной (Рудневой) Яны Валентиновны, ФИО5, ФИО6 к Департаменту управления имуществом городского округа Самара о взыскании денежных средств в счет возмещения изымаемого жилого помещения и земельного участка под ним,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом городского округа Самара обратился в суд с иском к ответчикам об изъятии недвижимого имущества путем выкупа, в котором просит суд изъять жилое помещение по адресу: <адрес>, путем выкупа у ФИО1 (1/3 долей в праве общей долевой собственности), ФИО2 (1/3 долей в праве общей долевой собственности), Гибадуллиной (Рудневой) Яны Валентиновны (1/3 долей в праве общей долевой собственности), за 2 987 152 рубля, из них: стоимость жилого помещения – 2 584 988 рублей, стоимость земельного участка – 352 498 рублей, сумма убытков – 49 667 рублей; прекратить право собственности ФИО1, ФИО2, Гибадуллиной (Рудневой) Яны Валентиновны на вышеуказанное жилое помещение, снять с регистрационного учета зарегистрированных граждан по указанному адресу.

В обоснование иска указав, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции. Указанный дом включен в государственную программу Самарской области «Развитие жилищного строительства в Самарской области» до 2024 года, утвержденную Постановлением Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ №. В жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес> зарегистрированы: ФИО1, ФИО2, ФИО7, ФИО5, ФИО6 Собственниками указанного жилого помещения являются ФИО1 (1/3 долей в праве общей долевой собственности), ФИО2 (1/3 долей в праве общей долевой собственности), ФИО7 (1/3 долей в праве общей долевой собственности). В соответствии с ч. 4 ст. 32 ЖК РФ в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд собственникам вышеуказанного жилого помещения направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно отчету по определению рыночной стоимости жилого помещения, площадью 44,90 кв.м., находящегося в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим реконструкции, итоговая величина размера возмещения за изъятие жилого помещения составила 2 987 152 рубля, из них: стоимость жилого помещения – 2 584 988 рублей, стоимость земельного участка – 352 498 рублей, сумма убытков – 49 667 рублей. Уведомление и проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд направлены в адрес ответчиков, однако ответчики отказались от заключения соглашения в связи с несогласием с результатами определения величины возмещения за изъятие жилого помещения, что подтверждается заявлениями.

Ответчики обратились в суд со встречным исковым заявлением к Департаменту управления имуществом г.о. Самара, в котором просят взыскать с ответчика 3 980 340 рублей в пользу истцов за изымаемое жилое помещение; взыскать компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт 617 712 рублей; рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме в размере 173544 рублей, взыскать 132 874 рубля за убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые собственник несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами; взыскать 738 878 рублей за доли земельного участка. В обоснование иска указали, что истцы не согласны в части предложения ответчиком денежной суммы выкупной цены жилого помещения и считают ее заниженной. Согласно отчету об оценке, составленном ООО «ЭкспертОценка» № от ДД.ММ.ГГГГ, сумма возмещения, подлежащего выплате в счет изъятия жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> составляет на дату проведения экспертизы составила 3 980 340 рублей; Рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, составляет на дату проведения экспертизы - 173 544 рубля; Рыночная стоимость доли земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, составляет на дату проведения экспертизы - 738 878 рублей; Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта привело к увеличению физического износа конструкций здания многоквартирного дома, исчерпании несущей способности конструкций и опасности обрушения отдельных элементов конструкций здания; Рыночная стоимость величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, на дату проведения экспертизы составляет - 617 712 рублей. Предполагаемый размер убытков собственникам жилого помещения по адресу: <адрес>, связанных с изъятием вышеуказанного объекта недвижимости в соответствии со ст. 32 ЖК РФ составляет на дату проведения экспертизы 132 874 рубля. В связи с чем, сумма возмещения должна производиться по судебной экспертизе ООО «ЭкспертОценка».

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) исковые требования поддержал, просил суд их удовлетворить, отказав во встречном иске.

Представитель ответчиков (истцов по встречному иску) не возражала против удовлетворения исковых требований в части прекращения права собственности, выплаты компенсации и снятии с регистрационного учета, просила определить размер выкупной стоимости объектов недвижимого имущества в сумме, определенной экспертным заключением ООО «ЭкспертОценка», а так же настаивала на встречных исковых требованиях.

Представитель третьего лица Управления МВД России по г.Самаре в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Выслушав явившиеся стороны, прокурора, полагавшего встречные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что распоряжением главы г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, литера А,А1 признан аварийным и подлежащим реконструкции. Указанный дом включен в государственную программу Самарской области «Развитие жилищного строительства в <адрес>» до 2024 года, утвержденную Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.

Постановлением Администрации г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ № изъят для муниципальных нужд земельный участок по адресу <адрес>, а также расположенные в многоквартирном доме жилые помещения у правообладателей, в том числе <адрес>, общей площадью 44,9 кв.м.

В жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, зарегистрированы: ФИО1, ФИО2, ФИО7, ФИО5, ФИО6, что подтверждается справкой о зарегистрированных лицах, выданной МП г.о. Самара «ЕИРЦ», а также сведениями адресно-справочной службы УВМ ГУ МВД России по <адрес>.

Собственниками указанного жилого помещения являются ФИО1 (1/3 долей в праве общей долевой собственности), ФИО2 (1/3 долей в праве общей долевой собственности), ФИО7 (1/3 долей в праве общей долевой собственности), что подтверждается выпиской из ЕГРН Управления Росреестра по Самарской области.

В соответствии с ч. 4 ст. 32 ЖК РФ в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд собственнику вышеуказанного жилого помещения направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно отчету по определению рыночной стоимости жилого помещения, площадью 44,90 кв.м., находящегося в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим реконструкции, итоговая величина размера возмещения за изъятие жилого помещения составила 2 987 152 рубля, из них: стоимость жилого помещения – 2 584 988 рублей, стоимость земельного участка – 352 498 рублей, сумма убытков – 49 667 рублей.

Уведомление и проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд направлены в адрес ответчиков, однако ответчики отказались от заключения соглашения в связи с несогласием с результатами определения величины возмещения за изъятие жилого помещения.

Согласно положениям ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.

Как установлено судом и не опровергнуто лицами, участвующими в судебном заседании, истцом была соблюдена процедура уведомления ответчика о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, а также о принятом решении об изъятии земельного участка и расположенного на нем многоквартирного дома для государственных или муниципальных нужд.

Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление, а также проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. В связи с чем, ответчики отказались от заключения соглашения в связи с несогласием с результатами определения величины возмещения.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Ответчиками в материалы дела представлено заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное экспертом ООО «ЭкспертОценка», согласно которого сумма возмещения, подлежащего выплате в счет изъятия жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> составляет на дату проведения экспертизы 3 980 340 рублей; Рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, составляет на дату проведения экспертизы - 173 544 рубля; Рыночная стоимость доли земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, составляет на дату проведения экспертизы - 738 878 рублей; Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта привело к увеличению физического износа конструкций здания многоквартирного дома, исчерпании несущей способности конструкций и опасности обрушения отдельных элементов конструкций здания; Рыночная стоимость величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, на дату проведения экспертизы составляет - 617 712 рублей. Предполагаемый размер убытков собственникам жилого помещения по адресу: <адрес>, связанных с изъятием вышеуказанного объекта недвижимости в соответствии со ст. 32 ЖК РФ составляет на дату проведения экспертизы 132 874 рубля.

Из заключения следует, что расчет величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома пропорционально доле собственников на жилое помещение произведен на основании данных Постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении размера предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме» (в ред. Постановления Правительства Самарской области от 26.03.2020 №189).

Таким образом, сумма возмещения, подлежащего выплате в счет изъятия доли в праве общей долевой собственности на жилое помещения (квартиры), площадью 44,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии со ст. 32 ЖК РФ, составляет 5 643 348 рублей (3980340+617712+132874+738878+173544).

Рассматривая возражения ответчиков относительно размера предложенной Департаментом управления имущества г.о. Самара выкупной цены, который не включал сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, суд исходит из следующего.

Изымаемое жилое помещение расположено в <адрес> года постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, не представлено. Установив, что обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации ответчиками ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, суд приходит к выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании заключения эксперта ООО «ЭкспертОценка».

Суд полагает с учетом принципов достоверности, относимости и допустимости, в качестве доказательства рыночной стоимости квартиры, доли в праве на земельный участок, убытков, возможным принять за основу заключение эксперта, выполненное ООО «ЭкспертОценка», поскольку оно в полном объеме отвечает требованиям статей 55, 59 - 60 ГПК РФ и положениям ФЗ «Об оценочной деятельности», так как содержит подробное описание проведенных исследований, сделанные по их результатам выводы. Эксперт имеет необходимую квалификацию, и сертификаты соответствия, доказательств, указывающих на недостоверность проведенной оценки, либо ставящих под сомнение ее выводы, суду не представлено. В данном споре экспертная организация является независимой.

У суда не имеется оснований не доверять указанному заключению эксперта, поскольку оно составлено в соответствии с требованиями Закона РФ «О государственной судебно-экспертной деятельности» и Гражданского процессуального кодекса РФ, с учетом всех собранных в ходе рассмотрения дела доказательств.

Представленный истцом отчет, выполненный ООО «Финэкс», суд не принимает во внимание как достоверное доказательство, поскольку он не соответствует требованиям пункта 5 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)», согласно которому при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае не проведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра. Требования пункта 5 ФСО N 7 оценщиком ООО «Финэкс» не соблюдены.

Департаментом управления имуществом г. о. Самара, возражений относительно выводов, изложенных в заключении эксперта, не представлено. Ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что изъятие жилого помещения путем выкупа не нарушает права и законные интересы ответчиков, в связи с чем, заявленные требования в этой части подлежат удовлетворению на основании экспертизы ООО «ЭкспертОценка» в размере 5 643 348 рублей.

Учитывая, что в данном случае производится изъятие спорного жилого помещения путем выкупа, то после принятия решения о выкупе жилого помещения, право собственности ФИО1, ФИО2, ФИО7 принадлежащий им объект недвижимости 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение подлежит прекращению. С учетом изложенного, ФИО1, ФИО2, ФИО7, ФИО5, ФИО6 подлежат снятию с регистрационного учета по месту жительства.

В силу ст. 218 п. 2 ГК РФ право собственности на выкупаемое имущество переходит к муниципальному образованию городской округ Самара.

При таких обстоятельствах, исковые требования Департамента управления имуществом городского округа Самара к ФИО1, ФИО2, ФИО7, ФИО5, ФИО6 об изъятии недвижимого имущества путем выкупа подлежат частичному удовлетворению, а встречный иск ФИО1, ФИО2, ФИО7, ФИО5, ФИО6 к Департаменту управления имуществом г. о. Самара о предоставлении равноценного возмещения подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Департамента управления имуществом городского округа Самара к ФИО1, ФИО2, Гибадуллиной (Рудневой) Яне Валентиновне, ФИО5, ФИО6 об изъятии недвижимого имущества путем выкупа, удовлетворить частично.

Встречный иск ФИО1, ФИО2, Гибадуллиной (Рудневой) Яне Валентиновне, ФИО5, ФИО6 к Департаменту управления имуществом г. о. Самара о предоставлении равноценного возмещения удовлетворить.

Изъять у ФИО1, ФИО2, Гибадуллиной (Рудневой) Яны Валентиновны, жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, путем выкупа, в том числе доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, рыночной стоимости общего имущества, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и убытков, связанных с изъятием земельного участка и жилого помещения, в размере 5 643 348 рублей.

Прекратить право собственности ФИО1, ФИО2, Гибадуллиной (Рудневой) Яны Валентиновны, жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Решение суда после выплаты денежной компенсации ФИО1, ФИО2, Гибадуллиной (Рудневой) Яне Валентиновне, является основанием для возникновения права собственности за муниципальным образованием городской округ Самара на жилое помещение, расположенное по адресу: г <адрес>.

Снять с регистрационного учета по адресу: <адрес>: ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии №, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, ФИО3 (ФИО4) Яну Валентиновну, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии №, ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ года рождения паспорт №, ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд г. Самары в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 13.02.2024.