Решение № 3А-120/2025 3А-3/2026 3А-3/2026(3А-120/2025;)~М-136/2025 М-136/2025 от 28 января 2026 г. по делу № 3А-120/2025

Дело № 3а-3/2026 (3а-120/2025)

42OS0000-01-2025-000219-16


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кемеровский областной суд

в составе председательствующего судьи Киклевич С.В.,

при секретаре Сафоновой Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово

16 января 2026 года

дело по административному исковому заявлению прокурора Кемеровской области – Кузбасса о признании решения бюджетного учреждения незаконным

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Кемеровской области – Кузбасса обратился в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» от 20 сентября 2023 года № УРС-42/2023/001141, принятого на основании заявления общества с ограниченной ответственностью «Топкинский цемент», исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка, установленной оспариваемым решением (том 1 л.д. 4 - 10, том 2 л.д. 243 – 246).

Требования мотивирует тем, что прокуратурой Кемеровской области – Кузбасса проведена проверка исполнения законодательства об оценочной деятельности и государственной кадастровой оценке объектов недвижимости в ходе которой выявлено, что решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» от 20 сентября 2023 года № УРС-42/2023/001141 установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, переданного в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Топкинский цемент» (далее также ООО «Топкинский цемент»), в размере рыночной стоимости равной 244 184 280 руб., тогда как на дату заключения договора аренды кадастровая стоимость составляла 682 467 179,64 руб.

Указывает, что установленная решением бюджетного учреждения кадастровая стоимость земельного участка существенно снижена, чем нарушаются права и законные интересы муниципального образования, на территории которого расположен земельный участок, а также неопределенного круга лиц, поскольку бюджет муниципального образования формируется в том числе за счет арендных платежей, рассчитываемых исходя из размера кадастровой стоимости земельных участков с применением соответствующих коэффициентов.

В судебном заседании представитель административного истца – старший помощник прокурора Фролова Т.Е., на заявленных требованиях настаивала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и уточнении к нему, также просила восстановить срок на обращение в суд, представив письменные пояснения по указанному вопросу (том 2 л.д. 243 – 246).

Представители административного ответчика ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» ФИО1, ФИО2, ФИО3, действующие на основании доверенностей, заявленные требования не признали, поддержав изложенное в письменных возражениях и дополнениях к ним (том 1 л.д. 150 – 157, 239 – 240, том 3 л.д. 2 – 5).

Представитель заинтересованного лица общества с ограниченной ответственностью «Топкинский цемент» – ФИО4, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения заявленных требований, по основаниям, изложенным в письменных возражениях на административное исковое заявление (том 2 л.д. 17 – 19, том 3 л.д. 55 - 58).

Заинтересованные лица Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу, публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Кемеровской области – Кузбассу, администрация Топкинского муниципального округа, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Топкинского муниципального округа своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Управление Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу представило письменные объяснения, указывая на то, что вынесенный по делу судебный акт их права и законные интересы не затронет, в связи с чем рассмотрение спора оставляет на усмотрение суда (том 1 л.д. 143).

Публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Кемеровской области – Кузбассу предоставила письменный отзыв и дополнения к нему, в которых просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя (том 2 л.д. 53 – 55, 75 – 76).

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Топкинского муниципального округа и администрация Топкинского муниципального округа предоставили письменные отзывы, в которых указывают, что заявленные требования подлежат удовлетворению (том 1 л.д. 120 – 121, том 2 л.д. 63 – 64, 222).

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте его проведения надлежащим образом и распорядившихся правом на участие в нем.

Выслушав представителей сторон, заинтересованного лица, допросив эксперта, свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также Федеральный закон № 237-ФЗ).

Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов (пункт 19 статьи 5), которая вступила в силу 11 августа 2020 года, а также признана утратившей силу статья 22 «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости» (пункт 18 часть 5).

Частью 2 статьи 6 вышеуказанного Федерального закона до 1 января 2026 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Кемеровской области – Кузбасса от 17 марта 2023 года № 151 установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Кемеровской области – Кузбасса - 1 апреля 2023 года.

С указанной даты (1 апреля 2023 года) на основании пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Кемеровской области - Кузбассе применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ и не осуществляется рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Таким бюджетным учреждением на территории Кемеровской области – Кузбасса является государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» (ГБУ «Центр ГКО и ТИ Кузбасса»).

На основании части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 1); об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 2).

Решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет(часть 17 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Оспаривание решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости осуществляется в суде в порядке административного судопроизводства (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

В силу части 1 статьи 39 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также в других случаях, предусмотренных федеральными законами.

Как разъяснено в абзаце 9 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» прокурор в случаях, предусмотренных статьей 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 39 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Из обстоятельств дела следует, что ООО «Топкинский цемент» на основании договора аренды № 1531, заключенного 25 апреля 2007 года с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Топкинского муниципального округа, предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: под карьеры, расположенный по адресу: <адрес>, уточненная площадь – 1 813 373,73 кв.м. (том 1 л.д. 13 – 14, 225 – 229, том 2 л.д. 54 оборот). Арендная плата по договору определяется с учетом величины кадастровой стоимости земельного участка (том 1 л.д. 33 – 35, том 2 л.д 230 - 232).

Приказом Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса от 3 ноября 2022 года № 4-2/2263-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Кемеровской области – Кузбасса» утверждена кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию 01 января 2022 года в размере 910 984 560,74 рублей, применяемая с 01 января 2023 года (том 2 л.д. 54 оборот).

23 августа 2023 года ООО «Топкинский цемент» обратилось в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчет об оценке, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Маркетинг» от 30 июня 2023 года № 01/6-05-23. Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка составила 244 184 280 рублей по состоянию на 1 июня 2023 года (том 1 л.д. 184, 207 – 234).

20 сентября 2023 года решением Государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» № УРС-42/2023/001141 заявление ООО «Топкинский цемент» удовлетворено, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости - 244 184 280 рублей, определенной в отчете об оценке по состоянию на 1 июня 2023 года (том 1 л.д. 237). Указанные сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости, дата применения актуальной кадастровой стоимости - 01 января 2023 года (том 2 л.д. 54 оборот).

Административный истец указывает на то, что существенным снижением кадастровой стоимости земельного участка затрагиваются права и законные интересы муниципального образования – Топкинский муниципальный округ, а также права и законные интересы неопределенного круга лиц, что свидетельствует о наличии оснований и полномочий для обращения прокурора с настоящим административным иском.

Данные доводы суд находит обоснованными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за использование земли является арендная плата.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка, за исключением случаев, указанных в пунктах 2 и 6 настоящей статьи, а также в иных случаях, предусмотренных федеральными законами (пункт 7 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям статей 62 и 42 Бюджетного кодекса Российской Федерации неналоговые доходы местных бюджетов формируются, в том числе, за счет доходов от использования имущества, находящегося в муниципальной собственности (арендная либо иная плата); доходов от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах муниципальных образований.

Приведенные выше законоположения свидетельствуют о том, что существенное снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости влечет уменьшение поступающих в местный бюджет арендных платежей, а следовательно, и финансовых возможностей органа местного самоуправления для удовлетворения потребностей жизнеобеспечения населения.

В такой ситуации результаты определения кадастровой стоимости рассматриваемого земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, напрямую затрагивают права и законные интересы муниципального образования как территориального объединения граждан, а также неопределенного круга лиц на реализацию вопросов местного значения и исполнения социальных гарантий.

То обстоятельство, что органы местного самоуправления Топкинского муниципального округа не воспользовались правом оспорить решение бюджетного учреждения, препятствием к обращению в суд прокурора с настоящим иском в защиту прав, свобод и законных интересов данного муниципального образования, не является.

Полагая решение ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» № УРС-42/2023/001141 от 20 сентября 2023 года незаконным, административный истец 12 сентября 2025 года обратился в суд (том 1 л.д. 4 – 10).

Проверяя соблюдение административным истцом процессуального срока обращения в суд и разрешая ходатайство о его восстановлении (том 2 л.д. 91 – 94, 243 – 246), суд находит изложенные в нем доводы заслуживающими внимания.

В соответствии с частью 1.1 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Согласно части 3.1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения подается в суд в течение трех месяцев со дня, когда административному истцу стало известно о принятии таким бюджетным учреждением соответствующего решения, совершении оспариваемых действий (бездействия). Срок подачи указанных заявлений, пропущенный по уважительной причине, может быть восстановлен судом.

Исходя из положений части 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если данным кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Частью 5 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что пропуск установленного срока обращения в суд не является основанием для отказа в принятии административного искового заявления к производству суда. Причины пропуска срока обращения в суд выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании.

В силу части 7 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пропущенный по указанной в части 6 данной статьи или иной уважительной причине срок подачи административного искового заявления может быть восстановлен судом, за исключением случаев, если его восстановление не предусмотрено данным кодексом.

Обязанность доказывания обстоятельств соблюдения сроков обращения в суд, возлагается на лицо, обратившееся в суд (пункт 2 части 9 и часть 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 18 июля 2006 года № 308-О, под уважительными причинами должны пониматься любые причины, которые действительно или с большой долей вероятности могли повлиять на возможность лица совершить соответствующее процессуальное действие.

Из материалов дела следует, что в ходе осуществления надзорной деятельности прокуратурой города Топки 20 мая 2025 года получены сведения о снижении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в связи с установлением ее равной рыночной (том 1 л.д. 11 – 16), после чего 23 мая 2025 года, по результатам истребования документов, в указанную прокуратуру поступило оспариваемое решение бюджетного учреждения (том 1 л.д. 17 – 23). Одновременно прокуратурой города Топки в муниципальное образование направлено требование о предоставлении документов в рамках заключенного договора аренды земельного участка и информации о влиянии снижения кадастровой стоимости земельного участка на объем поступлений в доход местного бюджета (том 1 л.д. 24 – 44). В числе документов, подготовленных во исполнение требования прокурора, муниципальным образованием 1 августа 2025 года была представлена рецензия от 29 июля 2025 года на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, положенный в основу решения бюджетного учреждения (том 1 л.д. 36 – 44). 14 августа 2025 года прокуратурой города Топки в прокуратуру Кемеровской области – Кузбасса был направлен проект административного искового заявления с приложением материалов проверки, который 18 августа 2025 года был согласован соответствующим управлением (том 2 л.д. 247, 248). Затем, по результатам доработки, административное исковое заявление 29 августа 2025 года подписано первым заместителем прокурора Кемеровской области – Кузбасса и его копии 3 сентября 2025 года направлены, указанным в иске лицам (том 1 л.д. 4 – 10, 45 – 47). 12 сентября 2025 года административное исковое заявление поступило в Кемеровский областной суд (том 1 л.д. 4).

Таким образом установлено, что решение ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» № УРС-42/2023/001141 от 20 сентября 2023 года было получено органами прокуратуры не ранее 23 мая 2025 года. Соответственно срок подачи административного искового заявления истекал 23 августа 2025 года и был пропущен административным истцом менее чем на месяц.

Учитывая приведенную выше последовательность действий органов прокуратуры, предшествующих обращению с административным исковым заявлением, положения части 2 статьи 39 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в силу которых в суд субъекта Российской Федерации вправе обратиться прокурор субъекта Российской Федерации, заместитель прокурора субъекта Российской Федерации и приравненные к ним прокуроры и их заместители, что требовало передачи полученных и подготовленных документов в прокуратуру соответствующего уровня, где они подлежали изучению и согласованию для дальнейшего предъявления иска, суд приходит к выводу о том, что срок на обращение с административным исковым заявлением пропущен по уважительной причине, а потому подлежит восстановлению. Доводы стороны ответчика и заинтересованного лица об обратном судом отклоняются.

Разрешая заявленные требования по существу суд отмечает, что решение ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» № УРС-42/2023/001141 от 20 сентября 2023 года соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 6 августа 2020 года № П/0287, принято компетентным органом в установленные законом сроки, порядок принятия оспариваемого решения соблюден.

В ходе рассмотрения дела, в целях проверки доводов сторон и заинтересованных лиц относительно соответствия либо несоответствия отчета об оценке ООО «Маркетинг» от 30 июня 2023 года № 01/6-05-23, принятого бюджетным учреждением, требованиям законодательства об оценочной деятельности, определением суда от 20 октября 2025 года, была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Оценочное бюро «Актив» (том 2 л.д. 115 – 117).

Согласно заключению эксперта ООО «Оценочное бюро «Актив» № 155/25 от 24 ноября 2025 года, в отчете оценщика ООО «Маркетинг» от 30 июня 2023 года № 01/6-05-23 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: обл. Кемеровская, р-н Топкинский, территория бывшего ОАО «Кемеровская МТС», допущены нарушения требований действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости указанного объекта оценки (том 2 л.д. 139 – 197).

Из экспертного заключения следует, что при оценке земельного участка с кадастровым номером № (категория земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование – под карьеры) методом прямого сравнения продаж с использованием метода регрессивного анализа сравнительного подхода оценщиком подобраны объекты аналоги (40 земельных участков категории «земли сельскохозяйственного назначения» (ЗСХН), видов разрешенного использования: «для сельскохозяйственного производства» (СХП), «сельскохозяйственное использование» (СХИ), «для сельскохозяйственного назначения» (СХН), «выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур») за период с 12 января 2018 года по 11 февраля 2022 года, которые в полном составе применены в качестве используемых данных сегмента рынка оцениваемого объекта, однако не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка недвижимости, что установлено в результате исследования исходной информации объектов выборки (подпункт б пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости»); предположение оценщика об изменении после приобретения на торгах категории и вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения обоснованным для приятия к оценке не является, по причине отсутствия для такого предложения достоверной, надежной и существенной информации достаточной для определения стоимости (пункт 10 ФСО III «Процесс оценки»).

Не достоверные к оценке объекта оценки собранные в отчете сведения для анализа фактических данных сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит объект оценки, лежат в основе цен и ценообразующих факторов сегмента рынка недвижимости и оснований для выбора подходов и методов оценки рыночной стоимости объекта оценки - являются существенными нарушениями, несоблюдением в отчете об оценке требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе: нарушениями положений подпункта 2 пункта 1 Федерального стандарта оценки ФСО III «Процесс оценки» в части соблюдения действий процесса оценки, сбора и анализа информации, необходимой для проведения оценки; нарушениями положений пункта 10 ФСО III «Процесс оценки» в части сбора информации достоверной, надежной, существенной и достаточной для принадлежности объекта оценки и объектов аналогов к одному сегменту рынка, для сравнения объекта оценки и объектов аналогов по элементу сравнения «категория и вид использования»; нарушениями положений пункта 22 «б», «д» ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в части анализа сопоставимости единообразного ценообразования объекта оценки с объектами аналогами по ценообразующему фактору (элементу сравнения) «категория и вид использования» и в случае отличий корректировки по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Допрошенная в судебном заседании в связи с проведением экспертного исследования эксперт ФИО8 пояснила, что анализируемый отчет оценщика ООО «Маркетинг» от 30 июня 2023 года № 01/6-05-23 не соответствует действующему законодательству об оценочной деятельности в Российской Федерации по основаниям, изложенным в экспертном заключении; оценщиком допущены нарушения к отбору аналогов и, соответственно, применению корректировок, информация, используемая оценщиком, не является в полной мере достоверной и достаточной. Так, например, вывод оценщика по результатам исследования рынка продаж земельных участков о единообразном ценообразовании объектов аналогов с оцениваемым земельным участком (категория земель, вид использования) основанный на предположении о том, что реализуются на торгах земли из состава земель сельскохозяйственного названия, предназначенные в дальнейшем для промышленного использования (изменение категории и вида разрешенного использования таких участков проводится после приобретения на торгах), сделан без анализа информации таких данных, необходимых для проведения оценки, а при проверке таковой не подтверждается, в ряде случаев изменение категории и вида разрешенного использования земельных участков не произошло, либо они сняты с учета (в том числе на дату оценки) и т.д. Отметила, что допущенные существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности безусловно оказали влияние на итоговый результат.

Каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта у суда не имеется, противоречий в выводах эксперта не установлено, в связи с чем отсутствуют предусмотренные статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основания для назначения дополнительной или повторной экспертизы.

Оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные ими в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что судебное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применяемой к спорным правоотношениям, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, является ясным и полным. Экспертное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, специальными познаниями, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения. Оснований для признания экспертного заключения ООО «Оценочное бюро «Актив» недопустимым доказательством по делу судом не установлено.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ООО «Маркетинг» ФИО9, подготовившая отчет № 01/6-05-23 от 30 июня 2023 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, доводов, ставящих под сомнение выводы судебного эксперта, также не привела, исследований, позволяющих прийти к выводу о том, что на формирование цены отобранных в качестве объектов аналогов земельных участков категории «земли сельскохозяйственного назначения» влиял фактор их последующего, после реализации на торгах, перевода в иную категорию для эксплуатации промышленных объектов, не назвала, самостоятельно таких исследований не проводила. Полагала, что при исключении из числа объектов аналогов земельных участков категории «земли сельскохозяйственного назначения», которые впоследствии не были переведены в иные категории земель, либо на дату оценки были сняты с учета, полученная рыночная стоимость объекта оценки изменится незначительно.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, определено, что в процессе оценки необходимо соблюдать требования Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также следовать положениям методических рекомендаций по оценке, одобренных советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России.

В рассматриваемом случае отчет об оценке общества с ограниченной ответственностью «Маркетинг» от 30 июня 2023 года № 01/6-05-23 вышеуказанным положениям не соответствует, указанная в нем величина рыночной стоимости объекта оценки, при установленных в экспертном заключении существенных нарушениях оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, не может быть признана достоверной.

Доводы административного ответчика об обратном фактически сводятся к несогласию с выводами судебной экспертизы и выводов эксперта о существенном нарушении оценщиком законодательства об оценочной деятельности, не опровергают.

Поскольку положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ обязывают бюджетное учреждение принять решение по заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости исключительно на основании отчета об оценке после его проверки на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд, по результатам исследования и анализа представленных доказательств, приходит к выводу о том, что отчет ООО «Маркетинг» № 01/6-05-23 от 30 июня 2023 года не мог быть признан законным основанием для принятия бюджетным учреждением решения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в данном отчете.

То обстоятельство, что определенная в отчете об оценке, составленном с существенными нарушениями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости объекта оценки, при исправлении ряда нарушений, будет, по мнению административного ответчика и допрошенного свидетеля, незначительно отличаться от указанной в отчете оценщиком, само по себе не влечет оставление без удовлетворения заявленных требований об оспаривании решения бюджетного учреждения, поскольку в рассматриваемом случае, суд, не устанавливая размер рыночной стоимости, проверяет законность и обоснованность только оспариваемого решения бюджетного учреждения. По аналогичным основаниям, исходя из предмета заявленных требований, отклонено ходатайство заинтересованного лица о назначении по делу судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного земельного участка.

Разрешая административные исковые требования о признании оспариваемого решения незаконным, суд приходит к выводу о наличии оснований для их удовлетворения, поскольку судебным экспертом установлено, что отчет об оценке, на основании которого вынесено оспариваемое решение, требованиям законодательства об оценочной деятельности не соответствует, при этом выявленные существенные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

При таких обстоятельствах требования административного истца о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» от 20 сентября 2023 года № УРС-42/2023/001141 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 июня 2023 года в размере рыночной стоимости – 244 184 280 рублей подлежат удовлетворению, сведения об установленной данным решением кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № подлежат исключению из Единого государственного реестра недвижимости.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление удовлетворить.

Признать незаконным решение Государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» от 20 сентября 2023 года № УРС-42/2023/001141 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 июня 2023 года в размере рыночной стоимости – 244 184 280 рублей.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об установленной решением Государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» от 20 сентября 2023 года № УРС-42/2023/001141 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости 244 184 280 руб.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы (представления) через Кемеровский областной суд.

Председательствующий С.В. Киклевич

В окончательной форме решение изготовлено 29 января 2026 года.