Решение № 2-1734/2018 2-1734/2018~М-984/2018 М-984/2018 от 11 октября 2018 г. по делу № 2-1734/2018

Дело № 2-1734/2018 12 октября 2018 года

29RS0023-01-2018-001842-33


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Северодвинский городской суд Архангельской области в составе председательствующего судьи Буториной Л.В.

при секретаре Воробьевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Северодвинске гражданское дело по иску ФИО1 ..... к обществу с ограниченной ответственностью «СоюзАрхСтрой» о признании недействительным одностороннего акта, признании договора расторгнутым, взыскании уплаченной по договору суммы, процентов, убытков,

установил:

ФИО1 ..... обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СоюзАрхСтрой» (далее – ООО «СоюзАрхСтрой») о признании недействительным одностороннего акта, признании договора расторгнутым, взыскании уплаченной по договору суммы, процентов, убытков.

В обоснование указал, что 21 октября 2015 года он заключил с ООО «ТЭР» договор возмездного оказания услуг по покупке объекта недвижимости, по которому исполнитель принял обязательства по подбору объекта недвижимости – квартиры по адресу: г. Северодвинск, ул. ....., организации оценки квартиры, уплате государственной пошлины за регистрацию права, составлению договора купли-продажи, предоставлению выписки из единого государственного реестра. Данные услуги оплачены истцом в сумме 120259 рублей. При посредничестве данной организации он 04 декабря 2015 заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве № ....., по которому ответчик обязался осуществить строительство многоквартирного дома по адресу: г. Северодвинск, ул. ....., и передать ему однокомнатную квартиру № ..... общей площадью 58,8 кв.м. Согласно договору объект долевого строительства должен быть передан не позднее 28.09.2017. Цена договора составляет 3 208 716 рублей. Ответчик 28.09.2017 уведомил истца о завершении строительства и о готовности квартиры к передаче. При осмотре квартиры 29.09.2017 истцом были выявлены недостатки, о которых он устно сообщил представителю ответчика и указал в претензии от 10.10.2017. При повторном осмотре квартиры 16.10.2017 он выявил недостатки (квартира оборудована деревянными оконными и балконными блоками вместо предусмотренных договором оконных и балконных блоков из поливинилхлоридных профилей; недопустимое расположение сантехнического стояка в помещении кухни, отсутствие возможности аварийного доступа к трубам холодного и горячего водоснабжения в помещении кухни, отсутствие индивидуальных приборов учета потребления тепловой энергии), которые указал в претензии и предъявил требование об их устранении в срок до 30.10.2017. В ответе на претензию застройщик с замечаниями истца не согласился. При осмотре квартиры 27.10.2017 истец обнаружил, что недостатки застройщиком не устранены. При осмотре 07.11.2017 вместе с представителями ООО «Проектная мастерская «Аксиома» помимо ранее выявленных недостатков истец обнаружил иные значительные недостатки объекта долевого строительства. Полагает, что объект долевого строительства имеет многочисленные недостатки, которые ответчиком не устранены. В связи с этим 20.11.2017 истец обратился к ответчику с заявлением о расторжении договора участия в долевом строительстве и возврате уплаченных денежных средств. Данное требование ответчик не исполнил, составил 07.12.2017 односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства. Полагает, что у ответчика отсутствовали основания для составления одностороннего акта ввиду наличия спора о недостатках объекта долевого строительства. Просил признать недействительным односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства от 07.12.2017, признать расторгнутым договор участия в долевом строительстве № ..... от 04.12.2015, взыскать с ответчика уплаченную по договору участия в долевом строительстве сумму в размере 3 208 716 рублей, проценты за пользование денежными средствами за период с 04.12.2015 по 22.02.2018 в размере 1 678 425 рубля, убытки в сумме 120 259 рублей, судебные расходы на оплату услуг эксперта в размере 18000 рублей, а также расходы на уплату государственной пошлины.

Истец ФИО1 ......, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Его представитель ФИО2 ...... в судебном заседании на иске настаивал.

Представитель ответчика ООО «СоюзАрхСтрой» ФИО3 ..... в судебном заседании с иском не согласился.

Представитель третьего лица ООО «Двина-Строй» ФИО4 ...... считает требования необоснованными.

В соответствие со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело при данной явке.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Между истцом и ответчиком 04 декабря 2015 года был заключен договор № ..... участия в долевом строительстве трехэтажного трехсекционного жилого дома по адресу: примерно в 60 м по направлению на северо-восток от ориентира – здания, расположенного за пределами границ земельного участка по адресу: Архангельская область, г. Северодвинск, ул. ...... Объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира предварительный номер ....., расположенная в 2 подъезде на 2 этаже дома, общей площадью 58,8 кв.м (п. 1.1 договора). Застройщик обязался ввести дом в эксплуатацию до 28.06.2017 и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства до 28.09.2017 (п. 2.6 договора). Цена договора составляет 3 208 716 рублей (п. 3.1 договора). Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в едином государственном реестре недвижимости (л.д. 16 – 32).

Цена договора участия в долевом строительстве в размере 3 208 716 рублей уплачена истцом ответчику 25 декабря 2015 года (л.д. 167-168).

Разрешение на ввод дома (которому присвоен адрес: Архангельская область, г. Северодвинск, ул. .....) в эксплуатацию получено ответчиком 18.09.2017 (л.д. 107-111).

Ответчиком истцу 28.09.2017 направлено сообщение о завершении строительства и готовности объекта долевого строительства к передаче.

Объект долевого строительства осмотрен истцом 29 сентября 2017 года, от подписания передаточного акта истец отказался, 10 октября 2017 года истец направил ответчику заявление, где просил предоставить ему смотровой лист и произвести повторный осмотр объекта долевого строительства не позднее 17 октября 2017 года (л.д. 35).

Пункт 5.7 договора участия в долевом строительстве предусматривает перечень работ, которые застройщик производит в квартире (устройство межкомнатных перегородок, установка оконных и балконных блоков, входных дверей в квартиру, монтаж системы отопления, подводка силовой электрической сети до этажного щитка с внутриквартирной разводкой и установкой оборудования, монтаж стояков систем холодного и горячего водоснабжения с выводами в санузле и кухне, монтаж стояков системы канализации без внутриквартирной разводки и установки сантехприборов, устройство естественной вытяжной канальной вентиляции в санузлах и кухнях, подготовка под чистовую отделку: устройство стяжки пола, установка внутриквартирных дверей, гидроизоляция пола санузлов, установка откосов оконных проемов, подоконников), а также работ, выполнение которых застройщиком не предусмотрено (внутриквартирная разводка телеантенн, телефонных линий, водоснабжения и канализации, установка электроприборов, сантехприборов).

После повторного осмотра осмотре квартиры 10.10.2017 истцом были выявлены недостатки объекта долевого строительства, которые он отразил в претензии от 16 октября 2017 года: 1) квартира оборудована деревянными оконными и балконными блоками вместо предусмотренных договором оконных и балконных блоков из поливинилхлоридных профилей; 2) отсутствует возможность аварийного доступа к стоякам холодной и горячей воды на кухне. На кухне, в нарушение п. 5.7 договора отсутствует стояк холодного и горячего водоснабжения (в отличие от канализационного), а присутствует только подводка с использованием пластмассовых труб из помещения санузла в полу (перекрытии) и в забетонированном виде, 3) неудобное расположение канализационного стояка в помещении кухни; 4) отсутствие индивидуальных приборов учета потребления тепловой энергии, просил устранить выявленные недостатки в срок до 30 октября 2017 года (л.д. 36-37).

В ответе на указанную претензию застройщик посчитал требования истца необоснованными (л.д. 38-39).

Истец 20.11.2017 обратился к ответчику с заявлением, в котором указал, что при осмотре 27.10.2017 выявил, что застройщиком действий по устранению недостатков не производилось, при осмотре 07.11.2017 признаков устранения ранее заявленных недостатков он не обнаружил, кроме того, им выявлены новые многочисленные несоответствия объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям. В связи с этим просил расторгнуть договор участия в долевом строительстве, возвратить уплаченные денежные средства по указанным в заявлении реквизитам (л.д. 40-41).

Ответчиком составлен односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства (..... в г. Северодвинске) застройщиком ООО «СоюзАрхСтрой» участнику долевого строительства ФИО1 ...... (л.д. 47-48).

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, сторонами не оспариваются, у суда сомнений не вызывают, и суд признает их установленными.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу ч. 1 ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Согласно ч. 6 ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Порядок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства установлен статьей 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

В соответствии с правилами, предусмотренными статьей 8 указанного Федерального закона, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (часть 5).

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (часть 6).

Из материалов дела следует, что при приемке объекта долевого строительства истцом были обнаружены недостатки, о которых он 16.10.2017 сообщил ответчику и потребовал их устранения в срок до 30.10.2017.

В связи с невыполнением ответчиком указанного требования об устранении недостатков и обнаружением иных недостатков объекта долевого строительства истцом 20.11.2017 заявлено об отказе от исполнения договора.

С целью установления соответствия качества объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям, а также для установления факта наличия или отсутствия недостатков объекта долевого строительства, указанных в претензии истца от 16.10.2017, судом по ходатайству ответчика по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ГУП Архангельской области «Фонд имущества и инвестиций».

Согласно заключению эксперта № 136 от 27.08.2018 объект долевого строительства – квартира ..... в д. ..... по ул. ..... в г. Северодвинске имеет следующие дефекты, которые не соответствуют обязательным требованиям: расположение трубопроводов из полипропилена непосредственно в бетонной стяжке пола в помещении коридора и кухни, отсутствие теплоизоляции стояка горячего водоснабжения, в нарушение требований п. 4.5 СП 40-101-96 «Проектирование и монтаж трубопроводов из полипропилена «Рандом сополимер», п. 10.6 СП 54.13330.2011 «СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», 5.2.9, 5.4.17 и 6.1.3 СП 30.13330.2012 «СНиП 2.04.01-85* Внутренний водопровод и канализация зданий», согласно которым «при проходе трубопровода через стены и перегородки должно быть обеспечено его свободное перемещение (установка гильз и др., при скрытой прокладке трубопроводов в конструкции стены и пола должна быть обеспечена возможность температурного удлинения труб»; «должна быть обеспечена возможность доступа к оборудованию, арматуре и приборам инженерных систем здания и их соединениям для осмотра, технического обслуживания, ремонта и замены. Оборудование и трубопроводы должны быть закреплены на строительных конструкциях здания таким образом, чтобы их работоспособность не нарушалась при возможных перемещениях конструкций»; Трубопроводы систем горячего водоснабжения, кроме подводок к приборам, следует изолировать для защиты от потерь тепла; тепловую изоляцию следует предусматривать для подающих и циркуляционных трубопроводов систем горячего водоснабжения, кроме подводок к водозаборным приборам».

Указанные недостатки являются устранимыми, стоимость их устранения составит 83 078 рублей (в том числе не указанные в претензии, но выявленные в результате экспертизы), временные затраты на производство работ составляют 16,6 часа. При этом расположение трубопроводов в бетонной стяжке охарактеризовано экспертом как критический дефект, прочие указанные недостатки признаны значительными дефектами.

Экспертом не выявлены заявленные в претензии истца от 16.10.2017 дефекты в виде отсутствия индивидуальных приборов учета потребления тепловой энергии. Установка деревянных оконных блоков противоречит условиям заключенного договора. Замена предусмотренных договором оконных и балконных блоков из поливинилхлоридных профилей деревянными оконными и балконными блоками не повлекло ухудшение параметров микроклимата в квартире. Расположение канализационного стояка в помещении кухни не препятствует эксплуатации помещения по функциональному назначению. Наличие стояков холодного и горячего водоснабжения в помещении кухни не предусмотрено договором участия в долевом строительстве и проектной документацией.

Заключение подготовлено квалифицированным экспертом, имеющим высшее профессиональное образование по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», прошедшим профессиональную переподготовку, предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта последовательны, непротиворечивы, мотивированы, основаны на результатах непосредственного осмотра объекта долевого строительства, проведенного в присутствии истца и представителя ответчика, изучения проектной документации, обоснованы ссылками на нормативную и техническую документацию. Оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется.

Экспертом выявлены недостатки объекта долевого строительства, выразившиеся в несоответствии объекта долевого строительства требованиям п. 10.6 СП 54.13330.2011 «СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», пунктов 5.2.9, 5.4.17 и 6.1.3 СП 30.13330.2012 «СНиП 2.04.01-85* Внутренний водопровод и канализация зданий», п. 7.1.10 СП 60.13330.2012 «СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха», которые включены в Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2014 № 1521.

Кроме того, экспертом выявлен ряд несоответствий объекта долевого строительства требованиям нормативных документов, включеных в перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утвержденный приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 30.03.2015 № 365.

Из материалов дела следует, что, обращаясь к ответчику с претензией 16.10.2017, истец в числе прочих замечаний ссылался как на недостаток объекта долевого строительства на прокладку трубопроводов (подводки) с использованием пластмассовых труб из помещения санузла в полу (перекрытии) и в забетонированном виде.

По результатам судебной экспертизы наличие данного дефекта экспертом установлено, данный дефект нарушает обязательные требования п. 10.6 СП 54.13330.2011 «СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», охарактеризован экспертом как критический дефект и является устранимым.

Вместе с тем, указанный недостаток по требованию истца и в установленный истцом срок (который с учетом заключения эксперта о величине расходов и временных затрат, необходимых для устранения выявленных недостатков, является разумным и достаточным) застройщиком устранен не был. Не был он устранен и на момент осмотра объекта долевого строительства экспертом.

Данный недостаток образовался в результате выполнения ответчиком предусмотренных п. 5.7 договора участия в долевом строительстве работ по монтажу инженерных систем. Таким образом, ответственность за данный недостаток несет застройщик.

Таким образом, объект долевого строительства имеет недостаток, который был выявлен участником долевого строительства при приемке, и требование об устранении которого было предъявлено застройщику участником долевого строительства.

Пунктом 1 части 2 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено право участника долевого строительства потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

Суд не соглашается с доводами ответчика, который ссылается на отсутствие существенных недостатков объекта долевого строительства.Из буквального толкования нормы части 2 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следует, что перечисленные в ней требования (безвозмездное устранение недостатков в разумный срок, соразмерное уменьшение цены договора, возмещение своих расходов на устранение недостатков) участник долевого строительства может предъявить застройщику в том случае, если качество построенного объекта долевого строительства не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (независимо от существенности данных недостатков), а также в случае выявления иных недостатков объекта долевого строительства, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

При данных обстоятельствах истец имел право предъявить ответчику требование о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок.

Такое требование было предъявлено истцом ответчику 16.10.2017. Участником долевого строительства был назначен срок для устранения недостатков – до 30.10.2017. При этом из заключения эксперта усматривается, что нарушения обязательных требований нормативных документов в области строительства могли быть устранены в течение 16,6 часов.

Вместе с тем, имевшийся и выявленный истцом дефект объекта долевого строительства застройщиком устранен не был ни в установленный участником долевого строительства срок, ни на момент производства экспертизы, назначенной судом.

Неисполнение застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в том числе обязанности по безвозмездному устранению недостатков объекта долевого строительства, является самостоятельным основанием для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве.

Суд не соглашается с доводами ответчика о несущественном характере недостатков, поскольку существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства является самостоятельным основанием для отказа от исполнения договора (пункт 3 ч. 1 ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

В заявлении от 20.11.2017 об отказе от исполнения договора истец ссылался на невыполнение ответчиком каких-либо действий по устранению ранее выявленных недостатков и наличие многочисленных недостатков и несоответствия условиям договора и нормативным документам.

Поскольку факт наличия недостатка (нарушение обязательных требований), предъявление участником долевого строительства требования о его устранении и невыполнение застройщиком обязанности по устранению недостатка объекта долевого строительства нашли подтверждение в ходе рассмотрения дела, суд приходит к выводу, что истец имел право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве. Следовательно, требование истца о взыскании с ответчика уплаченной по договору суммы в размере 3 208 716 рублей подлежит удовлетворению.

В соответствии с ч. 4 ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Материалами дела подтверждается, что заявление о расторжении договора вручено истцом ответчику 20.11.2017. Следовательно, договор долевого участия в долевом строительстве № ..... от 04.12.2015 считается расторгнутым с 20.11.2017 в силу закона (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ), в связи с чем суд удовлетворяет требование истца о признании указанного договора расторгнутым.

Разрешая требование истца о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства, суд приходит к следующему.

Частью 6 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщику в случае уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства предоставлено право составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).

Вместе с тем, как следует из указанной нормы закона, застройщик не вправе составить односторонний акт в том случае, когда отказ участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства обусловлен несоответствием объекта долевого строительства условиям договора или обязательным требованиям и участником долевого строительства застройщику предъявлены требования, предусмотренные частью 2 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В рассматриваемом деле между сторонами возник спор о качестве объекта долевого строительства, участником долевого строительства застройщику было предъявлено обоснованное требование об устранении недостатка объекта долевого строительства, в связи с невыполнением которого участник долевого строительства 20.11.2017 воспользовался своим правом на односторонний отказ от исполнения договора.

При данных обстоятельствах оснований для составления одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства у застройщика не имелось.

На основании изложенного требование истца о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства подлежит удовлетворению.

Частью 2 ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определены правовые последствия расторжения договора участия в долевом строительстве. Поскольку в данном случае основания одностороннего отказа истца от исполнения договора предусмотрены частью 1 ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», у ответчика возникла обязанность в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами.

По смыслу части 2 ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» начисление процентов производится со дня внесения участником долевого строительства денежных средств до дня их возврата застройщиком в установленный данной нормой срок (двадцать рабочих дней со дня расторжения договора). В соответствии с частью 6 статьи 9 указанного Федерального закона в случае нарушения застройщиком срока возврата денежных средств проценты за пользование указанными денежными средствами продолжают начисляться в том же размере до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование денежными средствами за период с 04.12.2015 по 22.02.2018 в сумме 1 678 425 рублей.

Вместе с тем, материалами дела подтверждается, что цена договора участия в долевом строительстве уплачена истцом застройщику 25.12.2015, следовательно проценты за пользование денежными средствами подлежат начислению, начиная с 25.12.2015.

Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» проценты уплачиваются в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Обязательство по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства, должно было быть исполнено ответчиком в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора, то есть не позднее 18.12.2017. Данную дату следует рассматривать как день исполнения обязательства по возврату денежных средств, установленный Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на 18.12.2017 составляла 7,75 % годовых.

Период пользования денежными средствами в пределах заявленных истцом требований составил 2 года 60 дней. Таким образом, расчет процентов должен производиться следующим образом: (3 208 716х7,75х2)+(3 208 716х7,75:365х60)= (497350+40878,16) х 2 = 1076 458 рублей 28 копеек.

Доказательств возврата истцу уплаченной по договору суммы и выплаты процентов за пользование указанными денежными средствами до принятия решения суда, а равно доказательств наличия обстоятельств, освобождающих его от ответственности за нарушение обязательства (ст. 401 ГК РФ, п. 4 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»), ответчиком не представлено. При данных обстоятельствах оснований для отказа в удовлетворении требований истца о взыскании уплаченной по договору суммы и выплаты процентов за пользование указанными денежными средствами суд не находит.

Вместе с тем, суд учитывает возражения ответчика, который, ссылаясь на ст. 333 ГК РФ, просит уменьшить неустойку.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 33 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным частями 1 и 1.1 названной статьи, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами (зачислить денежные средства и проценты в депозит нотариуса). Размер процентов за пользование денежными средствами участника долевого строительства может быть уменьшен судом на основании статьи 333 ГК РФ.

Размер процентов за пользование денежными средствами, подлежащими возврату участнику долевого строительства или зачислению в депозит нотариуса на основании части 2 статьи 9 названного Федерального закона, которые в случае нарушения срока возврата застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства (зачислить в депозит нотариуса) в соответствии с частью 6 этой же статьи, также может быть уменьшен судом на основании статьи 333 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 69, 71, 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме. Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Обстоятельства дела свидетельствуют о явной несоразмерности заявленных истцом к взысканию процентов возникшим у него убыткам вследствие нарушения обязательств ответчиком.

Так, размер процентов за указанный истцом период согласно произведенному судом расчету превышает 1 000 000 рублей, при этом размер процентов превышает 33,5 % от цены договора участия в долевом строительстве.

В то же время, суд учитывает, что часть денежных средств для уплаты стоимости объекта долевого строительства истец получил по кредитному договору, заключенному на сумму 2 485 716 рублей, сроком возврата 240 месяцев (20 лет) под 11,40 процентов годовых.

При данных обстоятельствах, учитывая заявление ответчика о применении ст. 333 ГК РФ, принимая во внимание период начисления процентов, объем нарушенного права истца и его соотношение с размером санкции, суд полагает возможным уменьшить размер процентов за пользование денежными средствами до 800 000 рублей.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

При этом согласно п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 и Постановлению Президиума Верховного Суда РФ от 04 июля 2012 года указанный штраф взыскивается в пользу потребителя.

Поскольку представитель ответчика не просил о применении ст. 333 ГК РФ при взыскании штрафа, суд взыскивает с ответчика в пользу истца штраф в размере 2 004 358 рублей.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о взыскании убытков.

Из искового заявления следует, что истец просит взыскать с ответчика в качестве убытков денежные средства в сумме 120259 рублей, уплаченные ООО «ТЭР» по договору возмездного оказания услуг по покупке объекта недвижимости № 16/19/2015 от 21 октября 2015 года (л.д. 13-14).

Согласно данному договору заказчик (ФИО1 ......) поручает, а ООО «ТЭР» обязуется выполнить для заказчика покупку квартиры по адресу: ул. ..... кв. ..... стоимостью 3 238 800 и оформить сделку купли-продажи. Сумма вознаграждения составляет 20 000 рублей. Срок заключения сделки отчуждения квартиры с 21 октября 2015 года по 21 ноября 2015 года.

Как следует из договора участия в долевом строительстве, он был заключен истцом и ответчиком 04 декабря 2015 года, при этом из содержания договора не следует, что в заключении договора принимало участие ООО «ТЭР», какой-либо посредник в договоре не указан, цена в договоре долевого участия не соответствует цене в договоре на оказание услуг, вознаграждение за услуги агентства также не соответствует размеру комиссии, указанной в акте, срок заключения договора участия в долевом строительстве не соответствует сроку действия договора на оказание услуг при покупке квартиры, доказательств уплаты вознаграждения истец не предоставил.

В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Из материалов дела не следует, что оплата истцом услуг ООО «ТЭР» состоит в причинной связи с заключением договора участия в долевом строительстве или с отказом от исполнения данного договора. При данных обстоятельствах указанные расходы истца не могут быть признаны убытками, вызванными отказом от исполнения договора участия в долевом строительстве.

На основании изложенного суд отказывает в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика убытков в размере 120 259 рублей.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг эксперта в размере 18000 рублей.

Материалами дела подтверждается, что истец обратился в ООО «Проектная мастерская «Аксиома» для проведения экспертизы качества объекта долевого строительства, оплатив услуги эксперта в размере 18000 рублей (л.д. 46). Экспертное заключение от 19.11.2017 представлено истцом в суд.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле. Перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

В силу положений статей 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Таким образом, на истца, обращающегося за защитой нарушенного права, возлагается обязанность представить в суд доказательства факта нарушения своего права ответчиком. В данном деле истец должен был представить в суд доказательства наличия недостатков объекта долевого строительства. В подтверждение этого истцом в суд представлено указанное экспертное заключение, выполненное ООО «Проектная мастерская «Аксиома».

Поскольку обстоятельства, в подтверждение которых истец понес расходы на оплату услуг эксперта, установлены судом, что явилось основанием для удовлетворения требований истца о признании договора участия в долевом строительстве расторгнутым и взыскании уплаченной по договору суммы, указанные расходы истца в размере 18000 рублей подлежат возмещению ответчиком. Оснований для пропорционального возмещения данных расходов суд не усматривает, поскольку требование, в обоснование правомерности которого истцом представлено данное доказательство, удовлетворено судом в полном объеме.

Определением суда по настоящему делу по ходатайству ответчика была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ГУП Архангельской области «Фонд имущества и инвестиций», оплата экспертизы возложена на ответчика. Экспертиза была проведена, заключение эксперта представлено в дело. Расходы на производство экспертизы составляют 60000 рублей, что подтверждается счетом № 1794 от 13.08.2018 (л.д. 156).

Согласно ч. 2 ст. 85 ГПК РФ в случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений ч. 1 ст. 96 и ст. 98 ГПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. Частью 1 ст. 96 ГПК РФ предусмотрено предварительное внесение сумм, подлежащих выплате экспертам, на счет, открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации, управлению Судебного департамента в субъекте Российской Федерации.

Из указанных норм законодательства следует, что если экспертиза была назначена судом по ходатайству стороны, но не была оплачена указанной стороной, расходы экспертного учреждения на производство экспертизы подлежат возмещению за счет той стороны, не в пользу которой состоялось решение суда.

Экспертиза была назначена с целью установления наличия или отсутствия недостатков в объекте долевого строительства. Основанные на данном обстоятельстве требования истца судом удовлетворены. Ответчик не предоставил доказательств оплаты экспертизы. При данных обстоятельствах расходы на производство судебной экспертизы подлежат взысканию в пользу экспертного учреждения с ответчика. На основании изложенного суд взыскивает с ООО «СоюзАрхСтрой» в пользу ГУП Архангельской области «Фонд имущества и инвестиций» 60000 рублей в возмещение расходов на производство экспертизы.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика 20 125 рублей в возмещение расходов на уплату государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям. В оставшейся неоплаченной истцом части в соответствии со ст. 103 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика государственную пошлину в размере 8 119 рублей в доход местного бюджета муниципального образования «Северодвинск».

Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ,

решил:

исковые требования ФИО1 ..... к обществу с ограниченной ответственностью «СоюзАрхСтрой» о признании недействительным одностороннего акта, признании договора расторгнутым, взыскании уплаченной по договору суммы, процентов, убытков удовлетворить частично.

Признать недействительным односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства от 07.12.2017.

Признать расторгнутым договор участия в долевом строительстве ..... 04 декабря 2016 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «СоюзАрхСтрой» и ФИО1 ......

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СоюзАрхСтрой» в пользу ФИО1 ..... уплаченную по договору участия в долевом строительстве №..... от 04 декабря 2015 года сумму в размере 3 208 716 рублей, проценты за пользование денежными средствами за период с 25 декабря 2015 по 22 февраля 2018 года в размере 800 000 рублей, штраф в размере 2 004 358 рублей, судебные расходы на оплату услуг эксперта в размере 18000 рублей, а также 20 125 рублей в возмещение расходов на уплату государственной пошлины, всего взыскать 6 051 199 (шесть миллионов пятьдесят одна тысяча сто девяносто девять) рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 ..... к обществу с ограниченной ответственностью «СоюзАрхСтрой» о взыскании процентов за пользование денежными средствами за период с 04 декабря 2015 года по 22 февраля 2018 в размере 878 425 рублей, убытков в сумме 120 259 рублей отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СоюзАрхСтрой» в пользу государственного унитарного предприятия Архангельской области «Фонд имущества и инвестиций» 60000 (шестьдесят тысяч) рублей в возмещение расходов на производство судебной экспертизы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СоюзАрхСтрой» государственную пошлину в доход местного бюджета муниципального образования «Северодвинск» в размере 8 119 (восемь тысяч сто девятнадцать) рублей.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд через Северодвинский городской суд Архангельской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Буторина Л.В.

Мотивированное решение изготовлено 17.10.2018.