Решение № 2-1415/2019 2-1415/2019~М-718/2019 М-718/2019 от 19 июня 2019 г. по делу № 2-1415/2019

Дело № 2-1415/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 июня 2019 года г. Чебоксары

Калининский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Николаева М.Н., при секретаре судебного заседания Петровой Н.Н., с участием представителя истцов – ФИО1, представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, представителя третьего лица – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5, ФИО6 к ООО «Управляющая компания «Стройсфера», ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным,

у с т а н о в и л :

ФИО5, ФИО6 обратились в суд с иском с учетом последующей замены ответчика к ООО «УК «Стройсфера» о признании недействительным договора купли-продажи от 08 декабря 2017 года нежилого помещения (подвала), общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес> заключенного между ООО «УК «Стройсфера» и ФИО2

Иск мотивирован тем, что истцы являются собственниками квартиры <адрес>. 08 декабря 2017 года между ответчиками заключен договор купли-продажи нежилого помещения (подвала), общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, находящегося в указанном доме. В состав спорного нежилого помещения входят электрощитовая и помещение пожарной сигнализации, которые относятся к общей долевой собственности всех собственников квартир данного многоквартирного дома. На момент совершения сделки, электрощитовая и помещение пожарной сигнализации были включены в общую площадь передаваемого по сделке помещения. Считают, что своими действиями ответчики грубо нарушили права истцов как собственников общедолевого имущества, что является основанием для признания договора недействительным в силу его ничтожности в соответствии со ст. 168 ГК РФ.

Истцы ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, реализовали право на участие через представителя ФИО1

Представитель истцов ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, просила их удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, реализовал право на участие через представителя ФИО3

Представитель ответчика ФИО2 ФИО3 в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Волна» ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований не возражал.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 02 ноября 2017 года между <данные изъяты> (продавец) и ООО «Управляющая компания «Стройсфера» (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с п.1.1. которого продавец продал в собственность покупателю принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество: помещение, назначение: нежилое, площадь <данные изъяты> кв.м, этаж: подвал, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый (условный) номер: №, а покупатель купил указанное недвижимое имущество на праве собственности и оплатил в соответствии с условиями настоящего договора.

08 декабря 2017 года между ООО «Управляющая компания «Стройсфера» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договору купли-продажи, согласно которому продавец продал в собственность покупателю принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество: помещение, назначение: нежилое, площадь <данные изъяты> кв.м, этаж: подвал, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый (условный) номер: №, а покупатель купил указанное недвижимое имущество на праве собственности и оплатил в соответствии с условиями настоящего договора (п.1.1 договора).

Как указано в п.3 договора, лиц, согласно ст.292 ГК РФ и ст.19 закона №189-ФЗ от 29 декабря 2004 года, сохраняющих согласно закону право пользования вышеуказанным нежилым помещением, не имеется. В силу п.7 договора продавец гарантировал, что на момент заключения договора отчуждаемое нежилое помещение никому не продано, не подарено, в споре, запрете и под арестом не состоит.

В обоснование заявленных требований истцы ссылаются на то, что находящиеся в собственности ответчика спорное нежилое помещение в силу ст. 36 ЖК РФ является общим имущество многоквартирного дома и принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме, то есть имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в данном доме. В частности, пп. 1 и 3 ч. 1 указанной статьи предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома. Аналогичная норма содержится в п. 1 ст. 290 ГК РФ.

Состав общего имущества в многоквартирном доме также определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, согласно которым в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

При этом в силу положений ст. ст. 37, 38 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, запрещена передача этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Согласно разъяснениям, изложенным в Определении Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 года N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся лишь помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Таким образом, право общей долевой собственности возникает не на все подвальные помещения в доме, а лишь на технические подвалы, которые предназначены исключительно для обслуживания жилого дома и не имеющие самостоятельного назначения. Если же подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и никогда не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает.

Как следует из представленной Отделом государственного строительного надзора Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики проектной документации, в эксплуатацию вводилась жилая группа домов переменной этажности (второй этап блок-секции Г, Д, Е 15-12-9-этажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями), общей площадью <данные изъяты> кв. м, в том числе площадь техподполье <данные изъяты> кв. м, (в том числе электрощитовая <данные изъяты> кв. м, техпомещение <данные изъяты> кв.м, насосная, водомерный узел <данные изъяты> кв.м).

Сведений о том, что подвальное помещение вводилось в эксплуатацию как офисное либо иное, имеющее самостоятельное назначение, в материалы дела не представлено, в силу чего данное помещение не может рассматриваться как отдельный объект и принадлежит на праве собственности всем собственникам помещений в многоквартирном доме, поскольку является общим имуществом.

Помещения, расположенные под первым этажом дома по адресу: <адрес>, представляет собой подвальный этаж, используемый для размещения электрощитовой и помещения пожарной сигнализации, то есть является техническим помещением, в который требуется постоянный беспрепятственный доступ для управления и контроля параметров работы инженерного оборудования общедомового назначения, а также внепланово ремонта - в случае возникновения аварийной ситуации.

Согласно ст. 289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В силу ч.1, 3, ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч.2 ст.168 ГК РФ).

Проанализировав характеристику спорного помещения и его назначение, суд приходит к выводу, что оно предназначено для обслуживания более одного помещения и не предназначено для самостоятельного использования в иных, чем для обслуживания всех помещений в здании, целях, является общим имуществом собственников жилых помещений, при этом имеет место нарушение прав истцов в пользовании общим имуществом, в связи с чем сделка в отношении спорного имущества является ничтожной, а требования истцов подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Признать недействительным договор купли-продажи от 08 декабря 2017 года нежилого помещения (подвала), общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>, заключенный между ООО «УК «Стройсфера» и ФИО2.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики через Калининский районный суд г. Чебоксары в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья М.Н.Николаев

Мотивированное решение изготовлено 25 июня 2019 года.