Решение № 3А-663/2017 3А-663/2017~М-489/2017 М-489/2017 от 6 сентября 2017 г. по делу № 3А-663/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 сентября 2017 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре Рафиковой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-663/2017 по административному иску ООО «БЛОК» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «БЛОК» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости

- земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, общей площадью * ***,** кв.м., местоположение установлено относительно ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости – 1 736 505 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, общей площадью ***,* кв.м., местоположение установлено относительно ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости – 838 278 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что вышеуказанные земельные участки принадлежат ему на праве собственности.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 года в размере 7 101 919 рублей 88 копеек, земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 года в размере 3 422 574 рубля 65 копеек.

Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГ. №, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 года составляет 1 736 505 рублей, земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 года составляет 838 278 рублей.

Указанное свидетельствует о том, что кадастровая стоимость объектов оценки является значительно завышенной по отношению к их реальной рыночной стоимости.

Завышение кадастровой стоимости земельных участков нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Представитель ООО «БЛОК» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Согласно телефонограмме, просил дело рассмотреть в его отсутствие, административные исковые требования поддерживает.

Представитель администрации городского округа Жигулевск Самарской области по доверенности от ДД.ММ.ГГ. № ФИО1 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении административного иска.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представило отзыв, в котором оставило разрешение заявленного требования на усмотрение суда.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителя заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со ст.14, п.1 ст.372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ООО «БЛОК» на праве собственности принадлежат земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, общей площадью * ***,** кв.м., местоположение установлено относительно ориентира: <адрес>, на основании договора купли-продажи (купчая) земельного участка от ДД.ММ.ГГ. №;

- земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, общей площадью ***,* кв.м., местоположение установлено относительно ориентира: <адрес>, на основании договора купли-продажи (купчая) земельного участка от ДД.ММ.ГГ. №.

Кадастровая стоимость земельных участков определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и составляет в отношении земельного участка с кадастровым номером № на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2013 года – 3 422 574, 65 рублей, в отношении земельного участка с кадастровым номером № на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2013 года –7 101 919,88 рублей, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГ. №, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 года составляет 1 736 505 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 года составляет 838 278 рублей

Согласно положительному экспертному заключению Саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческое партнерство «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. № на отчет об оценке рыночной стоимости от ДД.ММ.ГГ. №, расчет стоимости объекта оценки, проведенный экспертом на основании данных, имеющихся в отчете об оценке, примененных оценщиком подходов и методов, подтвердил величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете об оценке. Отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «<данные изъяты>».

ООО «БЛОК» 03.04.2017 года обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГ. №, заявление ООО «БЛОК» о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № было отклонено.В ходе рассмотрения дела, с учетом ходатайства заинтересованного лица – Администрации г.о.Жигулевск Самарской области относительно достоверности представленного административным истцом отчета об оценки и исходя из того, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а административный ответчик обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, судом была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01.01.2013 года.

Согласно заключению эксперта ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ., отчет об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. № соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, с категорией земель – <данные изъяты>, разрешенным видом использования: <данные изъяты>, общей площадью * ***,** кв.м., местоположение установлено относительно ориентира: <адрес>, по состоянию на 01.01.2013 года составляет 2 061 037,00 рублей, достоверная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, с категорией земель – <данные изъяты>, разрешенным видом использования: <данные изъяты>, общей площадью ***,* кв.м., местоположение установлено относительно ориентира: <адрес>, по состоянию на 01.01.2013 года составляет 1 048 434,00 рублей.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФЗ РФ от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ООО «<данные изъяты>» по правилам ст.168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов административного дела с проведением осмотра объекта недвижимости – спорных земельных участков. При оценке земельных участков эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчетов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельных участков эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельными участками, являющимися объектом исследования. В качестве единицы сравнения была выбрана стоимость 1 кв.м. земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

В качестве объектов-аналогов эксперт использовал 9 аналогов – земельные участке на праве собственности, категории земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования коммерческое, расположенные в г.Жигулевск, г.Тольятти Самарской области, площадью объекта от 663 кв.м. до 20 000 кв.м., т.е. сопоставимые по ценообразующим факторам. На отличия по тем или иным параметрам, в последующем к аналогам применялись корректировки, которые позволили добиться необходимой однородности совокупных данных о выбранных земельных участках. Были применены корректировки на торг, на местоположение, на физические характеристики. В заключение содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и не применения конкретных корректировок.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного земельного участка, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о проведении повторной, дополнительной экспертиз заявлено не было.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости, определенная заключением эксперта, признается достоверной.

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с отчетом об оценке, представленный административным истцом, не имеется, поскольку выводы судебного эксперта ничем не опровергнуты, в исходе дела он не заинтересован.

Согласно п.24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим, суд, на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, требования административного истца подлежат удовлетворению с учетом результатов судебной экспертизы.

Установление кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений в ГКН также установлены названной нормой.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 03.04.2017 года, датой обращения в суд –26.06.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «БЛОК» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, с категорией земель - <данные изъяты>, разрешенным видом использования: <данные изъяты>, общей площадью * ***,** кв.м., местоположение установлено относительно ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 2 061 037,00 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, с категорией земель - <данные изъяты>, разрешенным видом использования: <данные изъяты>, общей площадью ***,* кв.м., местоположение установлено относительно ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 1 048 434,00 рублей.

В остальной части в удовлетворении административного иска ООО «БЛОК» отказать.

Дата подачи административного иска в суд – 26.06.2017 года, заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 03.04.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 08 сентября 2017 года.

Председательствующий: М.А.Панкова