Решение № 3А-44/2017 3А-44/2017~М-55/2017 М-55/2017 от 22 июня 2017 г. по делу № 3А-44/2017

Дело № 3а – 44/17


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 23 июня 2017 года

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

судьи Леонтьева С.А.

при секретаре Капустиной Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ЗАО «Завод «Молодой ударник» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Завод «Молодой ударник» обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить в отношении земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности, площадью 43 856 кв.м., расположенного по адресу Санкт-Петербург, Глухоозерское ш., д.12 лит.А с кадастровым № 78:12:0007003:41, кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости в размере 143 759 968 рублей.

В подтверждение своих требований административным истцом представлен отчёт №499\011\16 от 30.11.2016 года об оценке рыночной стоимости объекта по состоянию на 12.08.2013 года (далее – отчёт об оценке).

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на ст.24.18 Закона об оценочной деятельности, согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Представитель административного истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика - Комитета имущественных отношений по Санкт-Петербургу, в суд явился считает, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии», ПАО «Банк «ВТБ» в суд не явились, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлены, с ходатайством об отложении разбирательства дела не обращались, в связи с чем их неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Понятие кадастровой стоимости определено в п. 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)» (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135).

Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (ФСО № 4).

Как следует из материалов дела административному истцу на праве собственности принадлежит вышеуказанный земельный участок.

Кадастровая стоимость данного объекта определена в размере 243 071 880 рублей по состоянию на 12.08.2013 года и утверждена Приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 17.10.2013 года №365.

В соответствии с отчетом независимого оценщика №494\011\16 от 30.11.2016 года об оценке рыночной стоимости данного земельного участка, проведенного по заказу административного истца, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 143 759 968 рублей по состоянию на 12.08.2013 года.

Решением №175 от 26.12.2016 года Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения Кадастровой стоимости при Управлении Росреестра отклонено заявление истца, поступившее в Комиссию 13.12.2016 года, о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в соответствии с вышеуказанным отчетом.

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб), по ходатайству данного ответчика, судом назначена судебная экспертиза отчета.

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта, проводившего судебную экспертизу, №16\03\17-1 от 29.05.2017 года отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допущены нарушения и ошибки, напрямую повлиявшие на определение рыночной стоимости. Расчеты выполнены с существенными техническими, арифметическими и методологическими ошибками. Часть информации, использованной оценщиком, не является достоверной и проверяемой.

В результате самостоятельно проведенной оценки объекта недвижимости его рыночная стоимость по состоянию на 12.08.2013 года установлена экспертом в размере 191 583 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки».

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Представителем административного истца в ходе рассмотрения дела заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Представитель административного ответчика против удовлетворения данного ходатайства возражает, ссылаясь на его необоснованность.

Судом отказано в удовлетворении данного ходатайства, исходя из следующего.

Согласно ч.2 ст.83 КАС РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение у суда сомнений в обоснованности экспертизы или наличие противоречий в выводах эксперта.

Судом предлагалось представителю административного истца обосновать ходатайство о назначении повторной экспертизы, однако представителем истца ходатайство о назначении повторной экспертизы не мотивировано, то есть не указано, что вызывает сомнение в обоснованности судебной экспертизы либо в чем заключаются противоречия в выводах эксперта.

При этом, по ходатайству истцовой стороны судебный эксперт был допрошен в судебном заседании, кроме того представил исчерпывающие письменные пояснения на вопросы представителя административного истца.

Так, на довод представителя истца о том, что корректировку на площадь по аналогу №2 следовало проводить исходя из площади 10 000 кв.м., поскольку участка с площадью 100 000 кв.м. в месте расположения аналога не существует, экспертом на основании схем указано, что в объявлении речь идет не об одном земельном участке, а о массиве участков площадью от 47 414 до 57 563 кв.м., что в сумме и составляет чуть более 10 га.

Относительно исключения аналога №4, экспертом обоснованно, с учетом противоречий объявления указано, что данный аналог был исключен, поскольку в самом объявлении указана площадь участка 10 000 кв.м., в то время как на схеме выделен (отмечен красным) участок площадью 13 591 кв.м.

Эксперт также указал, что в оценивавшемся отчете оценщики не приводят никакого обоснования кодирования по фактору «местоположения». Эксперт при корректировке на данный фактор руководствовался наиболее эффективным использованием объекта с учетом предназначения – поскольку участок предназначен для производственно-складской застройки наиболее важным является не близость к станциям метрополитена, торговым магистралям, маршрутам людских потоков, а развитость и загруженность транспортных магистралей, удобство подъезда грузовым транспортом, наличие транзитных магистралей.

Эксперт пояснил, что близость жилой застройки вопреки выводам оценщика (составлявшего отчет) не однозначно понижает стоимость участка промышленного назначения, поскольку хотя данный фактор и ограничивает виды производства, однако резко превышает привлекательность других сопутствующих функций.

Как следует из пояснений эксперта в объявлении, приводимом оценщиком, указано, что аналог, расположенный в 3 Верхнем переулке имеет арендную ставку в размере 320 руб. без НДС, следовательно эксперт верно указал арендную ставку данного объекта с учетом НДС – 377,6 руб.

По вопросу истца о наличия в объекте оценки объекта без отопления и связанной с этим необходимостью введения в расчет аналогов, снабженных отоплением (аналог аренды №7), эксперт обоснованно пояснил, что общая площадь неотапливаемого здания составляет незначительную долю (3,8%) от общей площади объекта, введением в расчет неотапливаемых аналогов (№4, №7) оценщик занизил среднюю арендную ставку на 9,5%.

Экспертом обоснованно указано, что применение им функции «подбор параметра» основано в частности на положениях учебника «Оценка стоимости недвижимости» ФИО1 и др. с приведением соответствующих цитат.

Оценивая заключение судебной экспертизы, письменные и устные пояснения судебного эксперта суд не находит противоречий в выводах эксперта, а также оснований для сомнения в обоснованности экспертизы.

Учитывая заключение судебной экспертизы суд не находит возможным при определении рыночной стоимости объекта недвижимости руководствоваться представленным административным истцом отчетом о его стоимости

С учетом изложенного, оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ЗАО «Завод «Молодой ударник» удовлетворить частично

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 43 856 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Глухоозерское шоссе, д.12 лит.А, кадастровый №78:12:0007003:41, в размере его рыночной стоимости равной 191 583 000 рублей, по состоянию на 12.08.2013 года.

Датой обращения ЗАО «Завод «Молодой ударник» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Санкт-Петербургу считать 13.12.2016 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в апелляционную инстанцию Санкт-Петербургского городского суда.

Судья С.А.Леонтьев