Апелляционное определение № 33-3621/2026 от 7 апреля 2026 г.

Судья: Мягкова Е.А. дело № 33-3621/2026

УИД: № 34RS0008-01-2025-008279-31


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Волгоград 8 апреля 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Данилова А.А.,

судей: Чурюмова А.М., Шепуновой С.В.,

при помощнике судьи Давыдове Д.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3504/2025 по иску ФИО1 к ООО «СЗ Артдевелопмент» о признании недействительными пунктов договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств в качестве соразмерности уменьшения цены договора, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда,

по апелляционной жалобе ООО «СЗ Артдевелопмент» в лице представителя по доверенности ФИО2

на решение Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым исковые требования ФИО1 к ООО «СЗ Артдевелопмент» о признании недействительными пунктов договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств в качестве соразмерности уменьшения цены договора, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, удовлетворены в части. Признаны недействительными пункты <.......>» в пользу ФИО1 взысканы денежные средства в размере <.......> рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере <.......> рублей, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Данилова А.А.,

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «СЗ Артдевелопмент» о признании недействительными пунктов договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств в качестве соразмерности уменьшения цены договора, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда. В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ООО «СЗ Артдевелопмент» договор участия в долевом строительстве, в соответствии с пунктом 2.2 Договора объектом долевого строительства является квартира общей площадью <.......> от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать денежные средства в размере <.......> коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период со 2 апреля по ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......> коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ до момента фактического исполнения обязательства, штраф, расходы на оплату услуг представителя в размере <.......> руб.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ООО «СЗ Артдевелопмент» в лице представителя по доверенности ФИО2 поставлен вопрос об изменении решения суда в части подлежащей взысканию суммы путем снижения, отмене решения суда в части признания пунктов недействительными в виду неправильного определения судом обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильного применения норм материального права. В жалобе приведены доводы о том, что заключенным между сторонами договором предусмотрена разница в площади передаваемого Объекта долевого строительства, которая освобождает стороны от обязанности производить доплату и возврат сумм, следователь, с учетом предусмотренной договором разницей, подлежащая взысканию сумма подлежит перерасчету на 0,02 кв.м. Кроме того, при заключении Договора стороны согласовали его условия, истец добровольно подписала договор, в связи с чем не имеется оснований для признания пунктов недействительными.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации на сайте Волгоградского областного суда, в судебное заседание не явилось, о причинах неявки суд не известило, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовало. При указанных обстоятельствах, судебная коллегия, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при наличии в материалах дела сведений об извещении всех участников судебного разбирательства, с учетом того, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, находит возможным рассмотрение дела в отсутствие указанного лица.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Проверив материалы дела в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав представителя ответчика - ФИО2, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, возражения ФИО1, относительно доводов жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик Артдевелопмент» (Застройщик) и ФИО1 (Участник) заключен Договор <.......> коп. (кв.м) (л.д. 19-34).

Согласно части 9 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

Законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № <...> «О защите прав потребителей» предусмотрено, что потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. В силу статьи 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № <...> недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся: условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру, владельцу агрегатора) право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права; условия, которые ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный пунктом 2 статьи 17 настоящего Закона; условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом; условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом; условия, которые ограничивают потребителя в средствах и способах защиты нарушенных прав; иные условия, нарушающие правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей.

Из пунктов 5.12 и 9.1 Договора участия в долевом строительстве следует, стороны установили, что в случае обнаружения при обмере Объекта факта увеличения или уменьшения размеров общей площади Объекта (без учета балкона/лоджии и не более 5% от общей площади Объекта) более чем на 0,5 кв.м стоимость Объекта подлежит соразмерному перерасчету с учетом выявленных изменений. При этом перерасчет площади Объекта производиться с учетом вычета <.......> т.е. не на весь объем такого превышения (уменьшения). Споры и разногласия, возникающие между Сторонами из договора или связанные с ним, в том числе в связи с его заключением, исполнением, изменением, расторжением и недействительностью, передаются на разрешение суда по месту нахождения Застройщика с обязательным соблюдением досудебного претензионного порядка.

Поскольку указанные выше положения, относительно установленного ответчиком в договоре перерасчета площади Объекта за вычетом разницы цены за 0,5 кв.м, фактически ограничивают право дольщика (потребителя) на соразмерное уменьшение цены договора, оплаченной в полном объеме, при получении завершенного Объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором, как нарушают права истца условия об установлении подсудности по месту нахождения Застройщика, то суд первой инстанции, установив факт ущемления права потребителя - участника долевого строительства, как более слабой стороны отношений в строительстве, пришел к выводу о ничтожности данных условий, в связи с чем признал пункты договоров в части установленного порядка перерасчета стоимости объекта, связанного с изменением проектной площади, а также в части установления подсудности рассматриваемых споров недействительными.

В силу статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Статьей 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию. Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Согласно статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Статьей 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ предусмотрено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: соразмерного уменьшения цены договора.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, ФИО1 предусмотренные Договором обязанности по оплате Объекта долевого строительства исполнила, оплатив ООО «СЗ Артдевелопмент» <.......> Истцом направлены в адрес ответчика уведомления о соразмерном уменьшении цены и выплате разницы, в связи с оплатой стоимости Объекта долевого строительства в полном объеме, однако, данные уведомления и досудебная претензия оставлены без удовлетворения, денежные средства до настоящего времени не возвращены (л.д. 41-48).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, установив факт передачи истцу застройщиком Объекта долевого строительства с отступлением от условий договора и проектной документации, а именно меньшей площадью, с учетом положений указанных выше статей, позволяющих истцу, как участнику долевого строительства требовать при изложенных обстоятельствах соразмерного уменьшения цены договора, пришел к выводу об удовлетворении иска и о взыскании денежной суммы, в заявленном в иске размере 203100 руб. 57 коп.

Постановлением Правительства Российской Федерации № <...> от ДД.ММ.ГГГГ «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени) иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (вступило в силу ДД.ММ.ГГГГ) предусмотрены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве: неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № <...> «О внесении изменения в постановление от ДД.ММ.ГГГГ № <...>» срок применения особенностей неустойки (штрафа, пени) иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве продлен до ДД.ММ.ГГГГ

Согласно материалам дела, истец обращалась к ответчику с уведомлением и претензией в марте и мае 2025 г., поскольку данные действия совершены стороной истца в период действия Постановления Правительства Российской Федерации № <...> от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом его пролонгации, то суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами и штрафа.

В силу части 2 статьи 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Поскольку в результате уклонения ответчика от выплаты денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора, истцу причинены нравственные страдания, то суд первой инстанции, с учетом фактических обстоятельств дела, характера нарушения прав истца, степени нравственных страданий, пришел к выводу о наличии оснований для частичного взыскания компенсации морального вреда в размере <.......> руб. и об отказе во взыскании морального вреда в большем размере.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства. По настоящему делу бремя доказывания судом распределено в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оценка доказательств судом осуществлена в соответствии с требованиями статей 59, 60, 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оснований не согласиться с которой у суда апелляционной инстанции не имеется.

Согласно статье 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплатууслуг представителя в разумных пределах. Как разъяснено в пунктах 12-13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № <...> «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах. При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (статьи 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что истцом во исполнение условий Договора участия в долевом строительстве, пункта 9.1 в части обязательного соблюдения досудебного порядка, понесены расходы на оплату юридических услуг на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......>

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что уменьшение или увеличение площади квартиры на <.......> от общей площади жилого помещения, указанной в договоре, является основанием для отказа в соразмерном уменьшении цены договора, несостоятельна, поскольку данный процент установлен Законом об участии в долевом строительстве не для определения допустимости уменьшения размера передаваемого объекта без соразмерного уменьшения цены, а в качестве основания для одностороннего расторжения договора долевого участия участником долевого строительства («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации <.......> Договора в части вычета <.......> кв.м из разницы площадей для уменьшения цены признан недействительным, поскольку нарушает права потребителя, следовательно, не подлежит учету при проведении расчета.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы суда первой инстанции, направлены на переоценку собранных по делу доказательств, в связи с чем не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда. Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда г. Волгограда от 28 октября 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «СЗ Артдевелопмент» в лице представителя по доверенности ФИО2 - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия. Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 10 апреля 2026 г.

Председательствующий:

Судьи: