Апелляционное определение № 33-33194/2025 33-392/2026 от 1 февраля 2026 г.

Судья: ФИО Дело <данные изъяты> (33-33194/2025)

50RS0<данные изъяты>-86


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московская область 2 февраля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Невмержицкой Н.А.

судей Миридоновой М. А., Горячевой М. Н.,

при помощнике судьи Варковой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску АО «МИР» Д.У.ЭПИФ комбинированным «МИР» к ФИО об обращении взыскания на земельный участок и жилой дом, взыскании судебных расходов,

по апелляционной жалобе ФИО на решение Рузского районного суда Московской области от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Невмержицкой Н.А.,

объяснения представителя АО «МИР» Д.У.ЭПИФ комбинированным «МИР» ФИО,

установила:

АО «МИР» Д.У.ЭПИФ комбинированным «МИР» обратилось в суд с иском к ФИО в котором просит обратить взыскание на принадлежащее ответчику недвижимое имущество, заложенное по договору об ипотеке от <данные изъяты><данные изъяты> - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, общая площадь 2 100 кв.м, кадастровый <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>, сельское поселение Колюбакинское, д. Высоково, участок <данные изъяты> и жилой дом, общая площадь 113,2 кв.м, кадастровый <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость с торгов в размере 7 441 000 руб.; взыскать судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 20 000 руб.

Требования мотивированы тем, что АО «МИР» Д.У. ЗПИФ комбинированным «МИР», и ООО «ГК ИННОВАЦИЯ» заключен Договор займа от <данные изъяты><данные изъяты>-З/20 с последующими изменениями, внесенными дополнительными соглашениями от <данные изъяты><данные изъяты>, от <данные изъяты><данные изъяты>, от <данные изъяты><данные изъяты>.

В соответствии с Договором займа Кредитор предоставил Заемщику заем в размере 31 400 030,00 руб. двумя траншами: <данные изъяты> в размере 500 030,00 руб., <данные изъяты> в размере 30 900 000,00 руб.

В период с <данные изъяты> по <данные изъяты> Заемщику на основании его обращения был предоставлен льготный период, на который исполнение О. Заемщика по Договору займа было приостановлено согласно Федеральному закону от <данные изъяты> № 106-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа».

В соответствии с п. 13 статьи 7 Закона № 106-ФЗ по окончании (прекращении) льготного периода в сумму О. Заемщика по основному долгу включена сумма О. по процентам в размере 1 720 549, 59 руб., которые должны были быть уплачены Заемщиком в течение льготного периода исходя из действовавших до предоставления льготного периода условий Договора займа, но не были им уплачены в связи с предоставлением ему льготного периода.

На дату заключения Дополнительного соглашения от <данные изъяты><данные изъяты> к Договору займа размер задолженности Заемщика по основному долгу составил 31 120 579 руб. 59 коп., по процентам за пользование займом – 14 716 010 руб. 47 коп.

Кредитором и Заемщиком согласован срок возврата займа - <данные изъяты>.

Кредитор и Заемщик согласовали процентную ставку по займу начиная с <данные изъяты> в размере ключевой ставки Банка России, увеличенной на 5% годовых, при этом, в любом случае не менее, чем 17% годовых и не более, чем 25% годовых.

Заемщик обязался погасить задолженность по основному долгу по Договору займа не позднее <данные изъяты>, уплатить проценты за пользование займом в соответствии с установленным графиком:

по <данные изъяты> - 500 000 (пятьсот тысяч) рублей 00 копеек,

по <данные изъяты> - 500 000 (пятьсот тысяч) рублей 00 копеек,

по <данные изъяты> - 500 000 (пятьсот тысяч) рублей 00 копеек,

по <данные изъяты> - 500 000 (пятьсот тысяч) рублей 00 копеек,

по <данные изъяты> - 500 000 (пятьсот тысяч) рублей 00 копеек,

по <данные изъяты> - непогашенный остаток задолженности по процентам.

В соответствии с п. 14 Договора займа в случае полного или частичного неисполнения или несвоевременного исполнения Заемщиком О. по погашению займа и/или уплате процентов Заемщик уплачивает неустойку (пеню) в размере 0,2% (ноль целых две десятых процента) от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки, начиная с даты, следующей за датой возникновения просроченной задолженности, по дату полного погашения просроченной задолженности (включительно).

Во исполнение О. Заемщика по Договору займа между Кредитором и ФИО заключен договор об ипотеке от 23.03.2023 <данные изъяты> с последующими изменениями, внесенными дополнительным соглашением от <данные изъяты>.

В соответствии с Договором об ипотеке Залогодатель передал Залогодержателю в залог следующее недвижимое имущество, залоговой стоимостью 7 441 000,00 руб.:

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, общая площадь 2 100 кв. м., кадастровый <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>;

жилой дом, общая площадь 113,2 кв.м., кадастровый <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>.

Государственная регистрация ипотеки Земельного участка произведена <данные изъяты> за <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от <данные изъяты>.

Государственная регистрация ипотеки Здания произведена <данные изъяты> за <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от <данные изъяты>.

Согласно п.5.1 Договора об ипотеке основанием обращения взыскания на Предмет ипотеки признается неисполнение Заемщиком любого из О. по Договору займа, а также случаи, предусмотренные законодательством Российской Федерации, Договором займа или Договором ипотеки.

Пунктом 5.2 Договора об ипотеке установлено, что взыскание по требованиям Залогодержателя обращается на Предмет ипотеки в судебном порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Во исполнение О. Заемщика по Договору займа заключены договоры поручительства:

договор поручительства от <данные изъяты> между Кредитором и ФИО с последующими изменениями, внесенными дополнительными соглашениями от <данные изъяты><данные изъяты>, от <данные изъяты><данные изъяты>, от <данные изъяты><данные изъяты>;

договор поручительства от <данные изъяты> между Кредитором и ООО «ГК Инновация» (ИНН <данные изъяты>) с последующими изменениями, внесенными дополнительными соглашениями от <данные изъяты><данные изъяты>, от <данные изъяты><данные изъяты>, от <данные изъяты><данные изъяты>;

договор поручительства от <данные изъяты> между Кредитором и ООО «ДНГ» (ИНН <данные изъяты>).

Согласно п. 2.1. Договоров поручительства при неисполнении или ненадлежащем исполнении ФИО1, Поручитель и Заемщик отвечают перед Кредитором солидарно.

В установленный Договором займа срок Заемщик основной долг не погасил, проценты за пользование займом в полном объеме не уплатил.

<данные изъяты> Истец направил Заемщику, а также ФИО, ООО «ГК Инновация» (ИНН <данные изъяты>), ООО «ДНГ» требование (претензию) от <данные изъяты><данные изъяты> о погашении задолженности.

Согласно отчетам об отслеживании почтовых отправлений требование Кредитора о погашении задолженности <данные изъяты> вручено ФИО (ШПИ <данные изъяты>) и ООО «ГК Инновация» (ШПИ <данные изъяты>), ООО «ДНГ» (ШПИ <данные изъяты>) и Заемщик (ШПИ <данные изъяты>) от получения требования уклонились.

<данные изъяты> от Заемщика поступили 2 000 000,00 руб., которые зачислены в счет погашения задолженности по процентам за пользование займом.

Поручители оставили требование Кредитора о погашении задолженности без ответа и исполнения.

В связи с неисполнением О. по погашению задолженности более 3 месяцев Кредитор обратился <данные изъяты> в Замоскворецкий районный суд <данные изъяты> с исковым заявлением к Заемщику и поручителям о взыскании задолженности (дело № М-1529/2025), за рассмотрение которого Кредитором уплачена государственная пошлина по иску имущественного характера в размере 221 051 рубль.

По состоянию на <данные изъяты> (включительно) задолженность Заемщика по Договору займа составила 53 525 274 руб. 99 коп., из которых:

31 120 579 руб. 59 коп. – основной долг,

15 083 209 руб. 73 коп. – проценты за пользование займом,

7 321 485 руб. 67 коп. – неустойка за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> (включительно).

Задолженность по Договору займа в полном объеме не погашена, что послужило основанием для обращения Кредитора в суд с иском об обращении взыскания на Предмет ипотеки.

Представитель истца в судебное заседание явился, просил иск удовлетворить.

Ответчик ФИО надлежащим образом извещенный о времени и месте слушания дела в судебное заседание не явился, о причинах не явки не сообщил, каких-либо доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание не представил.

Третьи лица ООО «ГК Инновация», ФИО, Управление Росреестра по Московской области о слушании дела извещены надлежащим образом.

Решением Рузского районного суда Московской области от <данные изъяты> исковые требования АО «МИР» Д.У.ЭПИФ комбинированным «МИР» удовлетворены.

Обращено взыскание в пользу АО «МИР» Д.У.ЗПИФ комбинированным «МИР» на принадлежащее ФИО недвижимое имущество, заложенное по договору об ипотеке от <данные изъяты><данные изъяты>:

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, общая площадь 2 100 кв.м, кадастровый <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>

жилой дом, общая площадь 113,2 кв.м, кадастровый <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>,

путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость с торгов в размере 7 441 000 (семь миллионов четыреста сорок четыре одна тысяча) рублей 00 копеек.

С ФИО в пользу АО «МИР» Д.У. ЗПИФ комбинированным «МИР» взыскана государственная пошлина в размере 20 000 руб.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО просит решение суда отменить, не соглашаясь с установленной судом начальной продажный стоимостью заложенного имущества, которая определена исходя из стоимости предмета залога, согласованной сторонами в договоре об ипотеке и не разрешением ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель АО «МИР» Д.У.ЭПИФ комбинированным «МИР» ФИО просила решение суда оставить без изменения. При этом пояснила, что с заключение судебной экспертизы ознакомлена, установленную заключением эксперта стоимость недвижимого имущества не оспаривает.

Иные участники процесса в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены. В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что АО «МИР» Д.У. ЗПИФ комбинированным «МИР», и ООО «ГК ИННОВАЦИЯ» заключен Договор займа от <данные изъяты><данные изъяты>-З/20 с последующими изменениями, внесенными дополнительными соглашениями от <данные изъяты><данные изъяты>, от <данные изъяты><данные изъяты>, от <данные изъяты><данные изъяты>.

В соответствии с Договором займа Кредитор предоставил Заемщику заем в размере 31 400 030,00 руб. двумя траншами: <данные изъяты> в размере 500 030,00 руб., <данные изъяты> в размере 30 900 000,00 руб.

В период с <данные изъяты> по <данные изъяты> Заемщику на основании его обращения был предоставлен льготный период, на который исполнение О. Заемщика по Договору займа было приостановлено согласно Федеральному закону от <данные изъяты> № 106-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа».

В соответствии с п. 13 статьи 7 Закона № 106-ФЗ по окончании (прекращении) льготного периода в сумму О. Заемщика по основному долгу включена сумма О. по процентам в размере 1 720 549, 59 руб., которые должны были быть уплачены Заемщиком в течение льготного периода исходя из действовавших до предоставления льготного периода условий Договора займа, но не были им уплачены в связи с предоставлением ему льготного периода.

На дату заключения Дополнительного соглашения от <данные изъяты><данные изъяты> к Договору займа размер задолженности Заемщика по основному долгу составил 31 120 579 руб. 59 коп., по процентам за пользование займом – 14 716 010 руб. 47 коп.

Кредитором и Заемщиком согласован срок возврата займа - <данные изъяты>.

Кредитор и Заемщик согласовали процентную ставку по займу начиная с <данные изъяты> в размере ключевой ставки Банка России, увеличенной на 5% годовых, при этом, в любом случае не менее, чем 17% годовых и не более, чем 25% годовых.

Заемщик обязался погасить задолженность по основному долгу по Договору займа не позднее <данные изъяты>, уплатить проценты за пользование займом в соответствии с установленным графиком:

по <данные изъяты> - 500 000 (пятьсот тысяч) рублей 00 копеек,

по <данные изъяты> - 500 000 (пятьсот тысяч) рублей 00 копеек,

по <данные изъяты> - 500 000 (пятьсот тысяч) рублей 00 копеек,

по <данные изъяты> - 500 000 (пятьсот тысяч) рублей 00 копеек,

по <данные изъяты> - 500 000 (пятьсот тысяч) рублей 00 копеек,

по <данные изъяты> - непогашенный остаток задолженности по процентам.

В соответствии с п. 14 Договора займа в случае полного или частичного неисполнения или несвоевременного исполнения Заемщиком О. по погашению займа и/или уплате процентов Заемщик уплачивает неустойку (пеню) в размере 0,2% (ноль целых две десятых процента) от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки, начиная с даты, следующей за датой возникновения просроченной задолженности, по дату полного погашения просроченной задолженности (включительно).

Во исполнение О. Заемщика по Договору займа между Кредитором и ФИО заключен договор об ипотеке от 23.03.2023 <данные изъяты> с последующими изменениями, внесенными дополнительным соглашением от <данные изъяты>.

В соответствии с Договором об ипотеке Залогодатель передал Залогодержателю в залог следующее недвижимое имущество, залоговой стоимостью 7 441 000,00 руб.:

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, общая площадь 2 100 кв. м., кадастровый <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>

жилой дом, общая площадь 113,2 кв.м., кадастровый <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>

Государственная регистрация ипотеки Земельного участка произведена <данные изъяты> за <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от <данные изъяты>.

Государственная регистрация ипотеки Здания произведена <данные изъяты> за <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от <данные изъяты>.

По информации МКУ «МФЦ Рузского муниципального округа», в <данные изъяты>.Высоково отсутствуют зарегистрированные лица.

ФИО (супруга ответчика) дано письменное согласие на передачу в залог вышеуказанных объектов недвижимости.

Согласно п.5.1 Договора об ипотеке основанием обращения взыскания на Предмет ипотеки признается неисполнение Заемщиком любого из О. по Договору займа, а также случаи, предусмотренные законодательством Российской Федерации, Договором займа или Договором ипотеки.

Пунктом 5.2 Договора об ипотеке установлено, что взыскание по требованиям Залогодержателя обращается на Предмет ипотеки в судебном порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Во исполнение О. Заемщика по Договору займа заключены договоры поручительства:

договор поручительства от <данные изъяты> между Кредитором и ФИО с последующими изменениями, внесенными дополнительными соглашениями от <данные изъяты><данные изъяты>, от <данные изъяты><данные изъяты>, от <данные изъяты><данные изъяты>;

договор поручительства от <данные изъяты> между Кредитором и ООО «ГК Инновация» (ИНН <данные изъяты>) с последующими изменениями, внесенными дополнительными соглашениями от <данные изъяты><данные изъяты>, от <данные изъяты><данные изъяты>, от <данные изъяты><данные изъяты>;

договор поручительства от <данные изъяты> между Кредитором и ООО «ДНГ» (ИНН <данные изъяты>).

Согласно п. 2.1. Договоров поручительства при неисполнении или ненадлежащем исполнении ФИО1, Поручитель и Заемщик отвечают перед Кредитором солидарно.

В установленный Договором займа срок Заемщик основной долг не погасил, проценты за пользование займом в полном объеме не уплатил.

<данные изъяты> Истец направил Заемщику, а также ФИО, ООО «ГК Инновация» (ИНН <данные изъяты>), ООО «ДНГ» требование (претензию) от <данные изъяты><данные изъяты> о погашении задолженности.

Согласно отчетам об отслеживании почтовых отправлений требование Кредитора о погашении задолженности <данные изъяты> вручено ФИО (ШПИ <данные изъяты>) и ООО «ГК Инновация» (ШПИ <данные изъяты>), ООО «ДНГ» (ШПИ <данные изъяты>) и Заемщик (ШПИ <данные изъяты>) от получения требования уклонились.

<данные изъяты> от Заемщика поступили 2 000 000,00 руб., которые зачислены в счет погашения задолженности по процентам за пользование займом.

Поручители оставили требование Кредитора о погашении задолженности без ответа и исполнения.

В связи с неисполнением О. по погашению задолженности более 3 месяцев Кредитор обратился <данные изъяты> в Замоскворецкий районный суд <данные изъяты> с исковым заявлением к Заемщику и поручителям о взыскании задолженности (дело № <данные изъяты>). На момент рассмотрения настоящего дела судебный акт не вынесен.

По состоянию на <данные изъяты> (включительно) задолженность Заемщика по Договору займа составила 53 525 274 руб. 99 коп., из которых:

31 120 579 руб. 59 коп. – основной долг,

15 083 209 руб. 73 коп. – проценты за пользование займом,

7 321 485 руб. 67 коп. – неустойка за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> (включительно).

Задолженность по Договору займа в полном объеме не погашена, что послужило основанием для обращения Кредитора в суд с иском об обращении взыскания на Предмет ипотеки.

Доказательств того, что ответчик добросовестно выполняет свои О. перед истцом по погашению задолженности, суду не представлено.

Разрешая исковые требования, руководствуясь ст.ст 309, 310, 330, 334, 340, 809, 810 ГК РФ, ст.ст. 50 и 50.1, 54 Федерального закона от <данные изъяты> № 102-ФЗ «Об потеке (залоге недвижимости») установив, что обеспечение исполнения кредитных О. было обеспечено залогом объектов недвижимости – земельного участка и жилого дома, принадлежащих ответчику ФИО, заемщиком нарушены условия кредитного договора, денежные средства по погашению задолженности не вносились более 3 месяцев, вследствие чего образовалась задолженность по договору займа по состоянию на <данные изъяты> составляет 53 525 274 руб. 99 коп.

Учитывая установленные судом обстоятельства, суд удовлетворил исковые требования о взыскании задолженности и об обращении взыскания на заложенное имущество, признав их обоснованными, установив начальную продажную стоимость имущества в размере 7 441 000 руб.

В связи с наличием спора относительно стоимости предмета залога, апелляционным определением судебной коллегии от <данные изъяты> по ходатайству ответчика ФИО назначена судебная оценочная экспертиза с целью определения рыночной стоимости заложенного имущества, производство которой поручено ООО «Оценочная компания «ЮРДИС».

Согласно заключению эксперта <данные изъяты> от <данные изъяты> рыночная стоимость спорных земельного участка и жилого дома составляет 11 111 000 руб., из которых 5 624 000 руб.– стоимость земельного участка и 5 487 000 руб. – стоимость жилого дома.

Указанное заключение участниками процесса не оспорено.

Судебная коллегия соглашается с заключением эксперта, поскольку оно отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ.

Выводы эксперта подробно мотивированы, сделаны на основе совокупного анализа всех фактических обстоятельств дела, в связи с чем, не вызывают сомнений в их достоверности. Само заключение является полным, обоснованным и мотивированным. В нем указано, кем и на каком основании проводилось исследование, его содержание, даны обоснованные, полные и объективные ответы на поставленные перед экспертом вопросы и сделаны соответствующие выводы. Эксперт, проводивший исследование, имеет соответствующее образование и квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Выводы эксперта последовательны, не противоречат материалам дела. Экспертиза проведена на основе нормативных актов, регламентирующих производство экспертиз.

Поскольку представленное в материалы дела заключение эксперта соответствует предъявляемым к нему законом требованиям, каких-либо противоречий в выводах эксперта не установлено, судебная коллегия принимает указанное заключение как допустимое доказательство.

Каких-либо достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, а также оснований не доверять указанному заключению в соответствии с требованиями закона, не имеется.

В соответствии с подп.4 п.2 ст. 54 ФЗ от <данные изъяты> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

В абз.5 п.88 постановления Пленума Верховного суда РФ от <данные изъяты><данные изъяты> «О применении судами правил озалоге вещей» разъяснено, что если сторонам в ходе судебного разбирательства не удалось достичь соглашения об определении начальной продажной цены, такая цена устанавливается судом в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной судом (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке), если иное не установлено законом (пункт 9 статьи 77.1 Закона об ипотеке).

Учитывая, что рыночная стоимость заложенного имущества составляет 11 111 000 руб., начальная продажная цена имущества должна быть установлена в размере 8 888 800 руб. (11111000х80%).

Таким образом, решение суда подлежит изменению в части начальной продажной стоимости, с указанием на начальную продажную стоимость имущества в размере 8 888 800 руб.

Руководствуясь ст.ст.199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Рузского районного суда Московской области от <данные изъяты> изменить в части начальной продажной стоимости, указав на начальную продажную стоимость имущества в размере 8 888 800 руб.

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий судья

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <данные изъяты>.