Решение № 3А-846/2024 3А-89/2025 3А-89/2025(3А-846/2024;)~М-846/2024 М-846/2024 от 20 июля 2025 г. по делу № 9А-285/2024~М-718/2024

Дело № 3а-89/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 июля 2025 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Цехомской Е.В.,

при секретаре судебного заседания Якименко К.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Аттракцион» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости,

установил:

АО «Аттракцион» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость:

- нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 7496,1 кв.м, назначение нежилое, наименование: кузнечно-прессовый и малярный цех, заготовительный цех с пристройками, навесами, лит Б, Б1, Б2, б, б1, б2, б3, Б3, расположенного по адресу: ................, равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 20 113 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 602,9 кв.м, назначение нежилое, наименование: котельная, лит В, расположенного по адресу: ................, равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 2 252 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 318,7 кв.м, назначение нежилое, наименование: склад, лит Е, расположенного по адресу: ................, равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 1 953 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 6406,6 кв.м, назначение нежилое, наименование: цех металлоконструкций, столовая с пристройками, навесами, лит А, А2, А1, а1, а2, расположенного по адресу: ................, равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 17 563 000 рублей.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что рыночная стоимость вышеуказанных объекта определена на основании отчетов об оценке № ОЦ-190724/04, № ОЦ-190724/02, № ОЦ-190724/01, № ОЦ-190724/03 от 19 июля 2024 года, выполненных ИП ФИО1

Административный истец полагает, что результаты кадастровой оценки нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что может привести к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налоговых платежей.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 настаивала на удовлетворении административного иска в полном объеме.

Представитель административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 указал, что исковые требования не обоснованы, заключение судебной экспертизы не может быть принято в качестве допустимого доказательства по административному делу.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда).

От представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО4 поступили письменные возражения на административное исковое заявление, согласно которым расчет кадастровой стоимости спорного объекта определен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости.

Представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю ФИО5 в своем отзыве указала, что Управление не выражает какой- либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, также просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ гласит, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Принимая во внимание положения, закрепленные в части 1статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О несении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 269-ФЗ), из которой следует, что к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года по 1 января 2026 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных законами. При этом в соответствии с ч.6 ст. 24, ч.1 ст. 25 Федерального закона № 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года.

Из материалов дела следует, что административный истец АО «Аттракцион» является собственником:

- нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 7496,1 кв.м, назначение нежилое, наименование: кузнечно-прессовый и малярный цех, заготовительный цех с пристройками, навесами, лит Б, Б1, Б2, б, б1, б2, б3, Б3, расположенного по адресу: ................;

- нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 602,9 кв.м, назначение нежилое, наименование: котельная, лит В, расположенного по адресу: ................;

- нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 318,7 кв.м, назначение нежилое, наименование: склад, лит Е, расположенного по адресу: ................;

- нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 6406,6 кв.м, назначение нежилое, наименование: цех металлоконструкций, столовая с пристройками, навесами, лит А, А2, А1, а1, а2.

Данное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объектов недвижимости от 18 ноября 2024 года, представленными в материалы дела.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как указано в абзаце 1 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ).

Определением судьи Краснодарского краевого суда от 10 сентября 2024 года в принятии административного искового заявления АО «Аттракцион» отказано.

Апелляционным определением судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 14 октября 2024 года определение судьи Краснодарского краевого суда от 10 сентября 2024 года отменено, административный материал возвращен в суд первой инстанции со стадии решения вопроса о принятии. Вышестоящим судом также указано, что сам по себе факт невключения спорных объектов в Перечень на 2024 год не исключает наличие правового интереса в пересмотре кадастровой стоимости у заявителя.

Обращаясь в суд с административным иском АО «Аттракцион» указывает, что намеревается совершить сделку об отчуждения спорных объектов в ближайшее время, завышенная кадастровая стоимость может повлиять на налоговую нагрузку при продаже спорных объектов недвижимого имущества, так как налог на продажу имущества организаций рассчитывается исходя из продажной цены недвижимого имущества, при этом, если реализуемая стоимость объекта недвижимости гораздо ниже кадастровой стоимости, налоговая инспекция может признать сделку не правомерной.

Принимая во внимание постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также даты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости таких объектов, подлежат регулированию в соответствии с нормами Закона № 237-ФЗ.

Пунктом 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. №318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Частью 2 указанной статьи установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно ч.5 ст. 13 Федерального закона № 237-ФЗ в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки. Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методически указаниями о государственной кадастровой оценке (ч.1 ст. 14 названного закона).

В силу п. 1.2. Методических указании о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка спорных объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ проведена в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ. Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, являющихся предметом спора, утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19 сентября 2023 года № 2260 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края». В том числе, на основании указанного приказа утверждены результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 121 946 406,64 рублей, 11 823 223,25 рублей, 4 641 214,24 рублей и 76 993 403,59 рублей соответственно.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств, наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01 января 2023 года для объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 23................ верной датой определения кадастровой стоимости.

Согласно данным представленных административным истцом отчетов об оценке № ОЦ-190724/04, № ОЦ-190724/02, № ОЦ-190724/01, № ОЦ-190724/03 от 19 июля 2024 года, выполненных ИП ФИО1, рыночная стоимость объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 20 113 000 рублей, 2 252 000 рублей, 1 953 000 рублей и 17 563 000 рублей соответственно.

Согласно статье 77 Кодекса административного судопроизводства РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

По ходатайству представителя административного истца по доверенности ФИО2 определением суда от 04 декабря 2024 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Краевая Академия Эксперт» ФИО6 Перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости.

Административное дело с заключением эксперта было возвращено в суд. По делу назначено судебное заседание.

Согласно заключению судебной экспертизы № КАЭ-846 от 28 февраля 2025 года, рыночная стоимость спорного объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 23................ определена в размере 112 592 000 рублей, 11 087 600 рублей, 5 861 000 рублей и 96 227 600 рублей соответственно.

Генеральный директор АО «Аттракцион» ФИО7, представитель департамента имущественных отношений по доверенности ФИО8 в своих письменных возражениях указали, что заключение эксперта подготовлено с нарушениями требований Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральных стандартов оценки, вследствие чего рыночная стоимость объектов недвижимости, установленная экспертом, не может быть признана достоверной.

В связи с выявленными нарушениями, допущенными экспертом при проведении судебной экспертизы, которые привели к неправильным расчетам рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества, определением суда от 14 мая 2025 года по делу была назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено эксперту АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» ФИО9

Согласно заключению повторной судебной экспертизы № АК-012/25 от 05 июня 2025 года, по состоянию на 01 января 2023 года рыночная стоимость:

- нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 7496,1 кв.м, назначение нежилое, наименование: кузнечно-прессовый и малярный цех, заготовительный цех с пристройками, навесами, лит Б, Б1, Б2, б, б1, б2, б3, Б3, расположенного по адресу: ................ определена в размере 110 268 346 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером ................ площадью 602,9 кв.м, назначение нежилое, наименование: котельная, лит В, расположенного по адресу: ................ определена в размере 10 704 385 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 318,7 кв.м, назначение нежилое, наименование: склад, лит Е, расположенного по адресу: ................ 4 180 549 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 6406,6 кв.м, назначение нежилое, наименование: цех металлоконструкций, столовая с пристройками, навесами, лит А, А2, А1, а1, а2 определена в размере 69 762 333 рубля.

Суд, исследовав заключение судебной повторной оценочной экспертизы, оценив ее по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ.

Заключение повторной судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положениям Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № 200 от 14 апреля 2022 года «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» (вместе с Федеральными стандартами оценки I–VI).

Экспертом при производстве судебной повторной экспертизы в отношении объектов недвижимости обоснован отказ от использования сравнительного и затратного подходов, в связи с чем, эксперт при оценке объектов недвижимого имущества обоснованно применил только один возможный доходный подход, так как он наиболее полно и точно отражает действительную рыночную стоимость объектов экспертизы.

Доходный подход представляет совокупность методов оценки стоимости объектов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объектов оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектами оценки расходы. В наибольшей степени данный подход применим при оценке коммерческих объектов. Для прочих объектов, ввиду значительной погрешности перевода всех выгод от эксплуатации объекта в денежное выражение, результаты по данному подходу могут быть недостоверными.

Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. В связи с чем, экспертом обоснованно применен метод прямой капитализации, поскольку существующая недвижимость способна приносить стабильный доход, не предусматриваются капитальные вложения, текущее использование соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования.

В заключении эксперта представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов оценки, анализ рынка, в том числе сегментов рынка спорных объекта, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. Экспертом верно определено, что объекты оценки относятся к сегменту коммерческой недвижимости производственного назначения.

В результате проведенного исследования рынка предлагаемой к аренде торговой недвижимости и отбора информации было установлено, что рынок аренды достаточно развит, были выбраны объекты-аналоги, наиболее сравнимые с объектами экспертизы. В расчетах экспертом верно использована лишь часть доступных данных, непосредственно влияющих на рыночную стоимость, наиболее сопоставимы с объектами оценки по местоположению, типу объекта, назначению, техническому использованию и прочим характеристикам.

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объектов недвижимости от ряда актуальных факторов.

Так экспертом принята скидка на торг, корректировки на площадь, на тип объекта, на сервис и дополнительные элементы (наличие холодильных камер), определен размер расчетных параметров: действительного валового дохода, чистого операционного дохода, коэффициент капитализации.

Экспертом при производстве судебной экспертизы, при расчете стоимости объекта недвижимого имущества правильно произведена его оценка по состоянию на 01 января 2023 года.

Кроме того, в заключении повторной судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования.

Судом не установлены необоснованность указанного заключения судебной экспертизы либо противоречия в выводах эксперта.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Представителем административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарской края по доверенности ФИО8 представлены письменные возражения на заключение судебной экспертизы, согласно которым выводы эксперта по поставленным вопросам не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не могут быть признаны допустимым доказательством по делу. Так, в обоснование замечаний указано, что экспертом в нарушение ФСО V/2022 не обоснован отказ от применения сравнительного и затратного подходов.

Также полагала, что выбранные в качестве объектов-аналогов объекты сравнения № 1, № 2 и № 3 (................) не сопоставимы по местоположению с объектом оценки (г................). Месторасположение является основным фактором ценообразования. Расположение объектов в пределах города и его окраин существенно влияет на стоимость земельных участков. Поэтому, даже при полном сходстве объектов сравнения они не могут непосредственно использоваться как аналоги исследуемого объекта, если находятся в другом районе или другом населенном пункте.

При расчете рыночной стоимости объектов экспертизы, выбранные экспертом объекты-аналоги № 1, № 2 и № 3 также отличаются по площади от исследуемых объектов. Применение в расчете понижающих коэффициентов в размерах от 30,8 % до 40,5 % искажает рыночную стоимость объектов экспертизы.

Административный ответчик также указал, что в объявлении об аренде не приведена информация о наличии инженерных коммуникаций, заведенных в здания, которые предлагаются к аренде. Отсутствие в расчете повышающего коэффициента по данному ценообразующему фактору к объектам-аналогам неверно.

Выбор уникальной ставки капитализации при расчете исследуемых объектов от 7,9 % до 14,5 % экспертом не подтвержден и не обоснован, а отсутствие корректировки на различие в материале стен между объектами экспертизы и выбранными объектами-аналогами также искажает итоговую рыночную стоимость.

В своих письменных пояснениях эксперт ФИО9, проводивший судебную оценочную экспертизу, полностью опроверг доводы административного ответчика, пояснил, что в соответствии со ст. 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки, отказ от сравнительного и затратного подходов приведен в тексте заключения. Так, с учетом того, что объектами исследования являются нежилые здания, экспертом отдано предпочтение доходному подходу, поскольку такие объекты являются высокодоходной недвижимостью.

Эксперт также пояснил, что замечание о несопоставимости населенных пунктов является ошибочным. Все указанные населенные пункты относятся к одному типу – «Районные центры с развитой промышленностью» в соответствии с классификацией издания «Справочник Оценщика недвижимости – 2021» («Производственно-складская недвижимость», Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2021 г., под ред. ФИО10). Р-ны расположения объектов-аналогов сопоставимы с районом размещения объекта оценки. Таким образом, объекты сопоставимы по местоположению, и внесение корректировок не требуется.

Относительно замечания о неверно примененной корректировки на площадь, эксперт пояснил, что в законодательстве об оценочной деятельности отсутствуют требования к величине таких корректировок. Величина корректировки на площадь в Заключении принята по данным издания «Справочник Оценщика недвижимости – 2021» «Производственно-складская недвижимость – 2021».

Корректировка на материал стен не требуется, поскольку все объекты-аналоги, как и объект оценки, являются капитальными зданиями, что обеспечивает их сопоставимость по техническим характеристикам.

Кроме того, объекты-аналоги расположены в районах с аналогичной доступностью инженерных коммуникаций. Отсутствуют сведения о том, что у объектов-аналогов отсутствуют коммуникации либо они находятся в аварийном/нерабочем состоянии. Таким образом, объекты сопоставимы и не требуют внесения корректировок

Экспертом пояснено, что присваиваемый объекту недвижимости уникальный коэффициент капитализации определяется посредством комплексного анализа его индивидуальных характеристик, который включает оценку физического состояния объекта, а также его ключевых параметров и характеристик. Коэффициент капитализации устанавливается на основании экспертной оценки и выбирается из соответствующего диапазона значений, представленного в вышеприведённой таблице (7,9 – 14,5%). Такой методологический подход позволяет учитывать специфические особенности каждого объекта недвижимости, обеспечивая тем самым более точную и обоснованную оценку его рыночной стоимости. Величина ставки капитализации была определена по данным издания «Справочник Оценщика недвижимости – 2021» «Текущие и прогнозные характеристики для доходного подхода» (Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2021 г., под редакцией ФИО10).

Оценивая заключение повторной судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки.

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.

Вместе с тем, лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объектов недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, само по себе несогласие административного ответчика с определенной экспертом рыночной стоимостью объектов недвижимости не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

В связи с чем, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

Таким образом, административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости их рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данных объектов недвижимости, в связи с чем, административный иск подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества является 02 сентября 2024 года (дата направления административного искового заявления в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 02 сентября 2024 года.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ).

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ) «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости, повлекших за собой изменение его кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 16 или частью 2 статьи 17 настоящего Федерального закона.

Таким образом, следует установить кадастровую стоимость равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск АО «Аттракцион» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости – удовлетворить частично.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 7496,1 кв.м, расположенного по адресу: ................, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2023 года, в размере 110 268 346 (сто десять миллионов двести шестьдесят восемь тысяч триста сорок шесть) рублей.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 602,9 кв.м, расположенного по адресу: ................, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2023 года, в размере 10 704 385 (десять миллионов семьсот четыре тысячи триста восемьдесят пять) рублей.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 318,7 кв.м, расположенного по адресу: ................ кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2023 года, в размере 4 180 549 (четыре миллиона сто восемьдесят тысяч пятьсот сорок девять) рублей.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 6406,6 кв.м, расположенного по адресу: ................, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2023 года, в размере 69 762 333 (шестьдесят девять миллионов семьсот шестьдесят две тысячи триста тридцать три) рубля.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ считать 02 сентября 2024 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами .................

В остальной части административного искового заявления – отказать.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 24 июля 2025 года.

Председательствующий: