Решение № 2А-3869/2017 2А-3869/2017~М-3560/2017 М-3560/2017 от 13 декабря 2017 г. по делу № 2А-3869/2017

Дело №2а-3869/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 декабря 2017 года г. Ачинск Красноярского края

Ачинский городской суд Красноярского края в составе судьи Попова А.В.,

с участием: представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности от 25.09.2017 сроком на три года (л.д.30),

представителя административного ответчика Управления Росреестра по Красноярскому краю – ФИО3, действующей на основании доверенности от 18.01.2017 сроком до 31.12.2017 (л.д.34),

при секретаре Локтишевой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю о возложении обязанности совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Расколов В.П., в лице представителя ФИО4, обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Красноярскому краю о возложении обязанности совершить действия по государственной регистрации принадлежащего ему недвижимого имущества, мотивируя требование следующим. 06.10.2015 между истцом и Территориальным управлением Росимущества в Красноярском крае был заключен договор купли-продажи акций АО «Ачинскзооветснаб», по условиям которого истец приобрел 10 730 акций указанного общества, что составляло 100% Уставного капитала. Переход права собственности на акции подтвержден соответствующей записью в реестре владельцев именных бумаг согласно выписке от 14.12.2016. Указанный договор купли-продажи от 16.10.2015 был заключен по результатам продажи акций посредством публичного предложения. Протоколом от 17.09.2015 истец был признан победителем продажи, выкупная цена акций по договору в размере 1 100 000 руб. выплачена истцом в полном объеме путем внесения 210 000 руб. в качестве задатка платежным поручением №8 от 25.08.2015 и 890 000 руб. платежным поручением №6992 от 19.10.2015. 02.05.2017 истцом, как единственным акционером было принято решение о ликвидации АО «Ачинскзооветснаб» и возложении на себя обязанностей ликвидатора общества. На тот момент обществу на праве собственности принадлежало следующее недвижимое имущество:

- земельный участок <данные изъяты>

- нежилое здание, <данные изъяты>

- нежилое здание, <данные изъяты>;

- нежилое здание, <данные изъяты>;

- нежилое здание, <данные изъяты>.

25.07.2017 между АО «Ачинскзооветснаб» в лице истца и истцом как физическим лицом был заключен договор купли-продажи указанных объектов недвижимости по цене 95 000 руб. за все объекты продажи. Оплата стоимости была произведена истцом в тот же день, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №3 о 25.07.2017. 25.08.2017 истцом от лица продавца и покупателя были поданы заявления о государственной регистрации перехода права собственности по каждому объекту недвижимости. Однако, уведомлениями от 080*9.2017 Управления Росреестра по Красноярскому краю, истец поставлен в известность о приостановлении государственной регистрации прав по каждому из объектов недвижимости в связи с тем, что 09.08.2017 АО «Ачинскзооветснаб» было ликвидировано, и представленное 25.08.2017 заявление от АО «Ачинскзооветснаб» считается не поступившим., поскольку на момент подачи заявления юридическое лицо прекратило свое существование. Считает данное решение регистрирующего органа необоснованным, поскольку в случае ликвидации юридического лица для регистрации перехода права собственности достаточно заявления только покупателя, в связи с чем просит обязать Управления Росреестра по Красноярскому краю произвести государственную регистрацию за ним права собственности на указанное недвижимое имущество на основании договора купли-продажи от 25.07.2017 (л.д.2-4).

Административный истец Расколов В.П. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом (л.д.46), ходатайств не заявил. Его представитель ФИО2 исковые требования поддержал, дополнительно пояснил, что согласно уведомлению от 07.12.2017 регистрирующим органом отказано в регистрации перехода права собственности в отношении земельного участка, на основании того, что договор от имени юридического лица подписан не ликвидатором, а генеральным директором, не имеющим на это полномочий в стадии ликвидации юридического лица, то есть договор подписан не уполномоченным лицом. Полагает данные выводы не обоснованными, поскольку Расколов В.П. одновременно являлся и ликвидатором юридического лица, сведения о чем, были внесены в ЕГРЮЛ 02.05.2017. Все подтверждающие документы были сданы для государственной регистрации. То обстоятельство, что на момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности общество уже было ликвидировано, не исключает возможность обращения за регистрацией права только покупателем, о чем дано разъяснение в постановлении пленума Верховного Суда РФ№10 от 29.04.2010. Считает, право выбора передавать ли имущество ликвидируемого общества по акту приема-передачи себе как учредителю, либо продать недвижимое имущество себе по договору купли-продажи, принадлежало истцу, заключенная им сделка не противоречит закону.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Красноярскому краю ФИО3 в судебном заседании против исковых требований возражала по основаниям, изложенным в письменном отзыве, согласно которому полагает, что представленный истцом на регистрацию в качестве подтверждающего право собственности на объекты недвижимости документа договор купли-продажи от 25.07.2017 подписан от имени находящегося в стадии ликвидации АО «Ачинскзооветснаб» генеральным директором, то есть неуполномоченным лицом, поскольку в силу положений п.п. 3,4 ст. 62 ГК РФ договор мог быть подписан только ликвидатором, либо уполномоченным им лицом по доверенности, соответственно с заявлением о государственной регистрации перехода права в период ликвидации общества мог обратиться только ликвидатор. Поскольку АО «Ачинскзооветснаб» ликвидировано 09.08.2017, заявление о переходе права собственности от АО «Ачинскзооветснаб», представленное 25.08.2017, считается не поступившим. Также согласно выписке из ЕГРЮЛ промежуточный баланс был составлен 31.07.2017, в связи с чем на момент подписания договора купли-продажи от 25.07.2017 имущество подлежало продаже с публичных торгов. При таких обстоятельствах имеются основания, предусмотренные пунктами 7 и 8 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для отказа в государственной регистрации (л.д.35-36). Дополнительно пояснила, что 07.12.2017 приняты решения об отказе в государственной регистрации в отношении всех объектов недвижимости по поданным истцом заявлениям о государственной регистрации перехода права собственности. Считает, что заключенный истцом договор купли-продажи подменяет передачу имущества по акту приема-передачи акционеру ликвидированного общества оснований для продажи недвижимости не было.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее – Закон о государственной регистрации недвижимости) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 15 Закона о государственной регистрации недвижимости, государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Пунктом 5 ч. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (статья 27 Закона о государственной регистрации недвижимости).

На основании ч. 12 ст. 29 Закона о государственной регистрации недвижимости приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Из материалов дела следует, что согласно выписке из ЕГРЮЛ акционерное общество «Ачинскзооветснаб» (ОГРН <***>), далее именуемое – Общество, было поставлено на учет 10.10.2005, прекратило свою деятельность 09.08.2017 в связи с ликвидацией (л.д.27-29).

24.04.2017 Расколов В.П., являющийся единственным акционером АО «Ачинскзооветснаб» на основании договора купли-продажи акций от 06.10.2015 владеющий 100% акций Общества, принял решение о ликвидации Общества и назначил себя ликвидатором, соответствующая запись внесена в ЕГРЮЛ 02.05.2017 (л.д.5-12,51).

25.07.2015 между Обществом в лице генерального директора ФИО1 (продавцом) и физическим лицом ФИО1 (покупателем) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, в соответствии с п.п. 1.1, 1.2 которого продавец продал в собственность покупателю следующее недвижимое имущество:

- нежилое здание, <данные изъяты>;

- нежилое здание, <данные изъяты>;

- нежилое здание, <данные изъяты>;

- нежилое здание, <данные изъяты>;

- земельный участок <данные изъяты> (л.д.18-19).

Указанное недвижимое имущество на момент заключения договора купли-продажи принадлежало Обществу на праве собственности согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 19.03.2012 (л.д.13-17).

Пунктом 1.5 договора купли-продажи предусмотрено, что передача недвижимого имущества и земельного участка осуществлена посредством подписания сторонами настоящего договора, дополнительный передаточный акт на принятие недвижимого имущества и земельного участка не составляется. Установленная договором стоимость недвижимого имущества оплачена покупателем в полном объеме согласно квитанции к приходному кассовому ордеру №3 от 25.07.2017 (л.д.20).

25.08.2017 Обществом в лице ФИО1 подано заявление о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, с которым представлены копии документов, подтверждающих первоначальное право собственности, и договор купли-продажи от 25.07.2017 (л.д.21). Согласно уведомлениям Управления Росреестра по Красноярскому краю от 08.09.2017 осуществление государственной регистрации перехода прав собственности на указанные в договоре купли-продажи объекты недвижимости приостановлено на основании п.п. 7 и 8 ст. 26 Закона о государственно регистрации недвижимости (л.д.22-26).

30.11.2017 и 02.12.2017 ФИО1 сданы на осуществление регистрации права дополнительные документы: договор купли-продажи акций от 06.10.2015, промежуточный ликвидационный баланс от 01.08.2017, выписка из реестра владельцев именных ценных бумаг от 14.12.2016, решение единственного акционера от 24.04.2017 №1, решение единственного акционера от 25.07.2017, выписки из ЕГРЮЛ от 02.05.2017 и от 09.09.2017 (л.д.52-53).

07.12.2017 в осуществлении государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок отказано на основании статьи 27 Закона о государственной регистрации недвижимости (л.д.49-50). Согласно пояснениям представителя административного ответчика аналогичные решения вынесены в отношении всех объектов недвижимости, в отношении которых было приостановлена регистрация права собственности за ФИО1

Отказывая ФИО1 в государственной регистрации права, регистрирующим органом указано на отсутствие полномочий у ФИО1, подписавшего договор купли-продажи от имени Общества в качестве генерального директора, в момент подписания договора купли-продажи 25.07.2017 в связи с нахождением «Ачинскзооветснаб» в стадии ликвидации, поскольку от имени ликвидируемого общества мог выступать только ликвидатор, что являлось основанием для приостановления регистрации, предусмотренным п. 8 ч. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Также, по мнению регистратора, представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи от 25.07.217 по содержанию не соответствует требованиям законодательства РФ, поскольку в отсутствие кредиторов, что следует из промежуточного ликвидационного баланса на 21.07.2017, имущества общества должно передаваться учредителю по акту приема-передачи, что являлось основанием для приостановления регистрации, предусмотренным п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Кроме того, заявление о переходе прав, поданное 25.08.2017 от имени АО «Ачинскзооветснаб», ликвидированного 09.08.2017, регистратором расценено как не поступившее, поскольку общество прекратило свое существование.

Давая оценку указанным основаниям отказа в осуществлении государственной регистрации прав, суд считает их не законными, руководствуясь следующим.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из материалов дела, представленный на государственную регистрацию прав договор купли-продажи содержит данные о земельном участке и нежилых зданиях, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, фактически недвижимое имущество передано покупателю и оплачено им. Сведений о наличии каких-либо претензий относительно условий договора и его исполнения со стороны третьих лиц не имеется, притязаний на спорный объект со стороны третьих лиц нет.

Указание в договоре купли-продажи на то, что он подписан ФИО1 в качестве генерального директора Общества, а не его ликвидатора в соответствии с положениями ст.ст. 62, 63 ГК РФ, не свидетельствует о недействительности данного договора, поскольку Расколов В.П. в момент подписания договора обладал необходимым полномочиями на его подписание, поскольку является ликвидатором обществе, сведения о чем были предоставлены государственному регистратору, однако данному обстоятельству не была дана надлежащая оценка.

При таких обстоятельствах, выводы регистрирующего органа о заключении представленного ФИО1 на государственную регистрацию в качестве правоустанавливающего документа договора купли-продажи от 25.07.2017 с нарушением требований законодательства РФ, основаны на неправильном толковании норм права.

Также, суд считает необоснованными решение о приостановлении государственной регистрации прав в отсутствие заявления ликвидированного Общества – продавца по договору купли-продажи.

Согласно записи, внесенной в ЕГРЮЛ, 09.08.2017 прекращена деятельность АО «Ачинскзооветснаб» в связи с его ликвидацией по решению его учредителя (л.д.387).

В силу положений п. 1 ст. 61 ГК РФ ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Как разъяснено в абз. 3 п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

В связи с указанными обстоятельствами, учитывая предмет и основания заявленных исковых требований, принимая во внимание, что право собственности продавца на объекты было зарегистрировано, договор купли-продажи от имени продавца подписан уполномоченным лицом - ликвидатором, истцом внесена плата по договору купли-продажи в кассу продавца, что истец принял от продавца недвижимое имущество в пользование, суд полагает, что имеются основания для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю о возложении обязанности совершить определенные действия удовлетворить.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю осуществить государственную регистрацию права собственности за ФИО1 на основании договора купли-продажи от 25 июля 2017 года в отношении следующих объектов недвижимого имущества:

- земельного участка <данные изъяты>

- нежилого здания, <данные изъяты>;

- нежилого здания, <данные изъяты>;

- нежилого здания, <данные изъяты>;

- нежилого здания, <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано сторонами в Красноярский краевой суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Ачинский городской суд.

Судья: А.В. Попов

Мотивированное решение изготовлено 19 декабря 2017 года

Решение не вступило в законную силу

Судья: А.В. Попов