Решение № 2-12162/2016 2-245/2017 2-245/2017(2-12162/2016;)~М-10990/2016 М-10990/2016 от 19 февраля 2017 г. по делу № 2-12162/2016

2-245/2017

Мотивированное
решение изготовлено 20.02.2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 февраля 2017 года г. Екатеринбург

Ленинский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе: председательствующего судьи Лазаревой В.И.,

при секретаре Хасановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

истец обратился в суд с указанным иском. С учетом уточнений просил взыскать с ответчика в пользу Администрации города Екатеринбурга задолженность по арендной плате за период с ноября <данные изъяты> г. по декабрь <данные изъяты> г., с марта по июнь <данные изъяты> г. в размере <данные изъяты> руб. (с января <данные изъяты> г. по февраль <данные изъяты> г. задолженность отсутствует), пени за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере <данные изъяты> руб.

В обоснование требований указано, что между администрацией и ООО «АСП-Стар» (ранее – ООО «ТД «Чкаловский» заключен договор аренды от <данные изъяты> № <данные изъяты> (в редакции дополнительных соглашений) земельного участка по адресу: г. Екатеринбург, ул. <данные изъяты> Марта, 149, с кадастровым номером <данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, для строительства торгового центра на срок с <данные изъяты> по <данные изъяты>. В силу п. <данные изъяты> ст. <данные изъяты> ГК РФ договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. В связи с вводом в эксплуатацию <данные изъяты> очереди торгового центра <данные изъяты> и государственной регистрацией права собственности на нежилые помещения образуется множественность лиц на стороне арендатора. В <данные изъяты> г. за ответчиком зарегистрировано право собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства.

Представитель истца администрации г. Екатеринбурга – ФИО2, действующая по доверенности, в судебном заседании уточненные требования поддержала по предмету и основаниям, представила письменные пояснения на возражения ответчика.

Представитель ответчика – ФИО3, действующая по доверенности, с требованиями согласилась частично, представила письменный отзыв. Указала на пропуск срока исковой давности по части требований, просила снизить размер подлежащей взысканию неустойки (в связи с банкротством застройщика истец не имеет возможности использовать нежилые помещения). Относительно расчетов по арендной плате – просила применить ставку <данные изъяты> и <данные изъяты> до завершения строительства объекта (фактически строение здания не завершено, его использование невозможно в связи с чем применение ставки как для офисного здания нарушает права ответчика); и понижающий коэффициент <данные изъяты> (истец является неработающим пенсионером по старости, имеет супруга, который также является пенсионером по старости), также указала на неправомерный расчет доли ответчика истцом исходя из площади зарегистрированных прав, чем завышена фактическая доля ответчика.

Суд, с учетом мнения сторон, определил рассмотреть дело при данной явке и имеющихся доказательствах.

Заслушав стороны, исследовав письменные доказательства, представленные в материалы дела и оценив доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей <данные изъяты> Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту <данные изъяты> статьи <данные изъяты> Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей <данные изъяты> Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, предусмотрена обязанность должника по уплате кредитору неустойки (штрафа, пени), определяемых законом или договором.

За нарушение сроков перечисления арендной платы по Договору Арендатору начисляется пеня в размере <данные изъяты> процента не перечисленных сумм за каждый день просрочки (п. <данные изъяты> Договора).

Судом установлено, что между администрацией и ООО «АСП-Стар» (ранее – ООО «ТД «Чкаловский» заключен договор аренды от <данные изъяты> № <данные изъяты> (в редакции дополнительных соглашений) земельного участка по адресу: г. Екатеринбург, ул. <данные изъяты> Марта, 149, с кадастровым номером <данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, для строительства торгового центра на срок с <данные изъяты> по <данные изъяты>. В силу п. <данные изъяты> ст. <данные изъяты> ГК РФ договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно выписки из ЕГРП <данные изъяты> за ФИО1 зарегистрировано право общей долевой собственности на <данные изъяты> и <данные изъяты> на <данные изъяты> доли в праве собственности на объект незавершенного строительства (административное здание), степень готовности <данные изъяты>%, расположенного на спорном земельном участке.

В силу ст. <данные изъяты> ЗК РФ, ст. <данные изъяты> ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лиц в договоре аренды).

Таким образом, одновременно с передачей права собственности на объекты недвижимости к ФИО1 перешли права на земельный участок, занятый объектами недвижимости.

Согласно представленного истцом уточненного расчета, ответчику начислена следующая задолженность по арендной плате: за период с ноября <данные изъяты> г. по декабрь <данные изъяты> г., с марта по июнь <данные изъяты> г. в размере <данные изъяты> руб. (с января <данные изъяты> г. по февраль <данные изъяты> г. задолженность отсутствует), пени за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

В соответствии со ст. <данные изъяты> Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей <данные изъяты> указанного Кодекса.

Согласно положениям ст. <данные изъяты> Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В силу ст. <данные изъяты> указанного кодекса с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Исковое заявление подано <данные изъяты> (направлено почтой <данные изъяты>).

В соответствии с Постановлением Правительства СО от <данные изъяты> № <данные изъяты>-ПП арендная плата оплачивается арендатором ежемесячно, не позднее <данные изъяты> числа текущего месяца.

При таких обстоятельствах, учитывая приведенные нормы права, суд считает необходимым в удовлетворении требований о взыскании задолженности за период с ноябрь <данные изъяты> г. по октябрь <данные изъяты> г. отказать по причине пропуска истцом срока исковой давности, о применении которого при рассмотрении настоящего дела заявлено ответчиком.

Исходя из социальной направленности коэффициентов, предусмотренных Постановлением Правительства СО от <данные изъяты> № <данные изъяты>-ПП, заявленный ответчиком понижающий коэффициент <данные изъяты> для пенсионеров при расчетах арендной платы на земельный участки под объектом коммерческого использования применению не подлежит.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов истец в соответствии с формулой, установленной Постановлением Правительства СО от <данные изъяты> № <данные изъяты>-ПП исходил из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов, общей зарегистрированной площади всех расположенных на земельном участке объектов недвижимости – пропорционально занимаемым площадям. Основания для произведения перерасчета в данной части отсутствуют.

Ответчик ссылается на то, что при расчете арендной платы истцом неверно применяется ставка платы исходя из разрешенного использования - земельные участки для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки, поскольку строительство спорного объекта не завершено.

Истец же считает, при определении размера арендной платы по отношению к спорным периодам подлежит применению процентные ставки с ноября <данные изъяты> г. по <данные изъяты> г. в размере <данные изъяты>%, за период с <данные изъяты> г. по <данные изъяты> г. в размере <данные изъяты>%, за период с <данные изъяты> г. в размере <данные изъяты>%, определенные п. <данные изъяты> раздела ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности <адрес>, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории муниципального образования "г. Екатеринбург" Постановления <адрес> N <данные изъяты>-ПП от <данные изъяты> декабря 2011 г., исходя из категории земель и вида разрешенного использования земельного участка, как земельного участка, предназначенного для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки (за исключением земельных участков, указанных в п. <данные изъяты>), поскольку ставка, <данные изъяты>% (до <данные изъяты> г.), <данные изъяты>% (с <данные изъяты> г.) может применяться лишь до окончания срока действия разрешения на строительство.

Суд, изучив доводы сторон, соглашается с ответчиком в связи со следующим.

В соответствии с п. <данные изъяты> ст. <данные изъяты> Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства (п. <данные изъяты> ст. <данные изъяты> Градостроительного кодекса РФ).

Вследствие указанного под нормативным сроком строительства понимается срок, определенный в разрешении на строительство. Для строительства спорного объекта было выдано разрешение на строительство объекта недвижимости от <данные изъяты> на срок до <данные изъяты> г. В то же время в указанный выше срок строительство объекта не завершено. Фактическая возможность эксплуатации объекта незавершенного строительства отсутствует.

Вместе с тем нахождение на арендуемом земельном участке незавершенного строительством объекта означает, что этот участок не может использоваться иным образом, чем для строительства, поскольку лишь окончание строительства и ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию является основанием для изменения правового режима земель, занятого соответствующим объектом.

Документом, удостоверяющим выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть <данные изъяты> статьи <данные изъяты> Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии с условиями договора аренды земельный участок предоставлен ответчику для строительства торгового центра <данные изъяты>-ой и <данные изъяты>-ой очереди, при этом окончание срока действия разрешения на строительство не свидетельствует об окончании строительства и начале эксплуатации возведенного объекта, а также об изменении целевого использования земельного участка. В связи с этим при определении размера арендной платы суд считает возможным применить ставку арендной платы <данные изъяты>% (п. <данные изъяты> Постановления <адрес> от <данные изъяты> N <данные изъяты>-ПП (в ред. от <данные изъяты> и от <данные изъяты>); п. <данные изъяты> Постановления <адрес> N <данные изъяты>-ПП от <данные изъяты> декабря 2011 г. (в ред. от <данные изъяты>)) как для земельных участков, на которых ведется строительство, а не <данные изъяты>%, <данные изъяты>% и <данные изъяты>%, на чем настаивает истец.

Таким образом, взысканию с ответчика в пользу истца, с учетом срока исковой давности, а также применения налоговой ставки арендной платы в размер <данные изъяты> % до <данные изъяты> г. и <данные изъяты> % с <данные изъяты> г., подлежит взысканию сумма задолженности по арендной плате за период ноября <данные изъяты> г. по декабрь <данные изъяты> г., с марта по июнь <данные изъяты> г. в размере <данные изъяты> рубля (согласно информационного расчета, представленного администрацией г. Екатеринбурга), пени в размере <данные изъяты> рублей.

Ответчиком в судебном заседании было заявлено о снижении подлежащего уплате размера пени. Суд, с учетом положений ст. <данные изъяты> ГК РФ, исходя из конкретных обстоятельств дела, учитывая срок предъявления истцом требований об оплате, частичную оплату задолженности, материальное положение и баланс интересов сторон, считает возможным снизить размер пени до <данные изъяты> рублей.

В соответствии со ст. ст. <данные изъяты>, <данные изъяты> Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, то государственная пошлина в размере <данные изъяты> рублей – соразмерно сумме удовлетворенных требований подлежит взысканию с ответчика в доход государства.

Иных требований, равно как и требований по иным основаниям, на рассмотрение суда не заявлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. <данные изъяты>, <данные изъяты> Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации г. Екатеринбурга сумму задолженности по арендной плате за период ноября <данные изъяты> г. по декабрь <данные изъяты> г., с марта по июнь <данные изъяты> г. в размере <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копейки, пени, начисленные на задолженность по уплате арендной платы в размере <данные изъяты> рублей.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через Ленинский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Судья: подпись.

Копия верна.

Судья:

Секретарь: