Решение № 3А-709/2017 3А-709/2017~М-547/2017 М-547/2017 от 6 августа 2017 г. по делу № 3А-709/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 августа 2017 года Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Подольской А.А.

При секретаре судебного заседания Шабер И.С.

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-709/2017 по иску ООО «Вектор Плюс» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Вектор Плюс» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование – <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование иска административный истец указал, что является собственником вышеуказанного земельного участка.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, в том числе вышеназванного.

Дата определения кадастровой стоимости названного земельного участка – ДД.ММ.ГГГГ, кадастровая стоимость составляет: <данные изъяты> рублей.

Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ФИО1, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером: №, на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ составила – <данные изъяты> рублей.

На основании изложенного, истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Просит требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель истца ФИО7, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., доводы административного иска поддержал в полном объеме.

Представители ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежаще, представили суду отзывы, в которых ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области оставило разрешение требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной на усмотрение суда.

Представитель Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежаще, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствии.

Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области не направили своего представителя в судебное заседание, о дате слушания дела извещены надлежаще, письменный отзыв на заявленные требования не представили.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, при этом, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000г. №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Из материалов дела усматривается, что ООО «Вектор-Плюс» на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование – <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ /л.д. 11-13/.

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного /бессрочного/ пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Самарской области утверждены Постановлением Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена вышеприведенным постановлением Правительства в размере <данные изъяты> рублей.

Датой определения кадастровой стоимости земельного участка является ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ /л.д.10/.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, ФИО2 обратилось в ФИО1 для определения его рыночной стоимости.

Отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным оценщиком ФИО1 - ФИО3, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: №, составила – <данные изъяты> рублей.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Реализуя свое право на оспаривание кадастровой стоимости, административный истец, ДД.ММ.ГГГГ обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ заявление ООО «Вектор-Плюс» отклонено.

Полагая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Нормой ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного оценщиком ФИО3, итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: №, составила – <данные изъяты> рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Отчет об оценке в соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выполнен по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

В отчете об оценке в соответствии с требованиями ст. 11 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указаны дата проведения оценки спорного земельного участка, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка земельных участков, анализ факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость земельного участка.

Анализ рынка, содержащий информацию о политических, экономических и законодательных факторах, оказывающих влияние на развитие рынка земельных участков Самарской области, выполнен в соответствии с положениями ФСО №7 /п.10,11/.

Оценщиком в отчете определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, а именно: к сегменту рынка земельных участков <данные изъяты> назначения <адрес>. К рынку земельных участков <данные изъяты> назначения относятся участки, предназначенные под <данные изъяты> /страница 46-47 отчета/.

Из отчета следует, что объект оценки расположен в <данные изъяты> (П1-4).

На странице 60 отчета оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является использование в качестве земельного участка для размещения <данные изъяты>.

Из представленного истцом отчета об оценке видно, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка был применен сравнительный метод в рамках сравнительного подхода, отказ от применения других методов и подходов обоснован /страница 60-65 отчета/.

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка /страница 66 отчета/.

Учитывая ретроспективный характер оценки /ДД.ММ.ГГГГ/, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках, основным из которых является база недвижимости ФИО4

В качестве объектов-аналогов оценщиком выбрано 5 земельных участков производственно-складского назначения, расположенных в <адрес> сопоставимые по ценообразующим факторам

Характеристики объектов-аналогов приведены в таблице на странице 73 отчета.

Были введены корректировки на торг, на удаленность от крупного населенного пункта, на площадь.

Рыночная стоимость 1 кв.м. оцениваемого земельного участка составила <данные изъяты> рублей и подпадает в средний ценовой диапазон 50% всех земельных участков <адрес> от 200 до 1 045 рублей за 1 кв.м., согласно анализу рынка, приведенного в п. 7.3 отчета.

Величина стоимости объекта недвижимости, рассчитанная в рамках сравнительного подхода составила <данные изъяты> рублей.

Перечисленные обстоятельства свидетельствуют о соответствии отчетов основным требованиям федерального стандарта оценки №1 и требованиям Федерального закона №135-ФЗ.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Общество обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ заявление административного истца отклонено по тому основанию, что отчет не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», что выражается в следующем: - не ясно, зачем оценщик производил анализ рынка <адрес> /страница 52 отчета/, хотя на стр. 46 отчета оценщик четко указывает сегмент рынка – земельные участки <данные изъяты> назначения в <адрес>. Нарушен п. 11 ФСО №7, п. 5 ФСО №3;

- на стр. 66 отчета указано, что в числе факторов стоимости объектов из сегмента рынка объекта оценки содержится фактор «район города», что противоречит указанному на стр. 46 сегменту рынка объекта оценки – <адрес>. Нарушен п.22 ФСО №7 (ценообразование по факторам стоимости должно быть одинаковым);

- исследование зависимости стоимости земельных участков от наличия/отсутствия инженерных коммуникаций, взятое оценщиком на интернет-сайте ФИО5 содержит указание на невозможность его использование на территории Самарской области: «Сведения относительно зависимости стоимости земельного участка от наличия подведенных коммуникаций указанных на нашем сайте могут быть так же применимы при определении рыночной стоимости земельных участков на 2012 год в районах граничащих с Московской, Владимирской, Калужской, Тверской, Тульской, Рязанской, Воронежской и Ярославской областями». Нарушен п.22 ФСО №7.

Суду представителем истца были представлены письменные пояснения оценщика ФИО1 ФИО3. на замечания Комиссии, из которых следует, что:

- на рис. 7.3.1.14 на странице 46 отчета представлена динамика цен земельных участков не только районов <адрес>. Одним из ценообразующих факторов при определении стоимости земельного участка является местоположение относительно крупного населенного пункта, таблица 7.3.2.1 на стр. 55 отчета. В данном случае – это <адрес>. Корректировки на местоположение приведены на странице 74 отчета;

- на стр. 66 отчета определен общий стандартный перечень ценообразующих факторов. В разделе 9.3.3 пункте 2 таблицы на странице 71 указано, что оценщик проанализировал набор стандартных ценообразующих факторов для отбора тех из них, которые требуют корректировки при оценки стоимости объекта оценки»;

- на стр. 77 отчета содержится выкопировка с сайта, которая соответствует данным используемым оценщиком. Далее по тексту указано, что представленные и используемые оценщиком данные сопоставимы с исследованием ФИО6. Противоречий нет;

- поскольку величина затрат на подведение инженерных коммуникаций к земельным участкам выражено в относительных показателях в вышеуказанных источниках, то данные значения могут быть применены для определения корректировки на наличие коммуникаций на участках в других регионах России. Это подтверждается тем, что представленная на стр. 77 отчета выкопировка с сайта ФИО5, совпадает с данными исследованиями ФИО6. (Приволжский центр). Экспертное мнение оценщика подтверждено анализом рыночных данных, представленными в разделе 7.3 рис. 7.3.1.8 на странице 51.

Принимая во внимание представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Лица, привлеченные к участию в деле, не привели каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной отчетом рыночной стоимости. Ходатайство о назначении и проведении по делу экспертизы не заявили.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке в размере <данные изъяты> рублей, а требования ФИО2 подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является ДД.ММ.ГГГГ, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – ДД.ММ.ГГГГ, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.180, ст. 249 КАС РФ

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Вектор Плюс» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование – <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей.

Дата подачи ООО «Вектор Плюс» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – ДД.ММ.ГГГГ, в суд – ДД.ММ.ГГГГ

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 11.08.2017г.

Председательствующий: подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь